Miet­kau­ti­on – und die Fäl­lig­keit des Rück­zah­lungs­an­spruchs

Der Anspruch des Mie­ters auf Rück­ga­be einer Miet­si­cher­heit wird erst fäl­lig, wenn eine ange­mes­se­ne Über­le­gungs­frist abge­lau­fen ist und dem Ver­mie­ter kei­ne For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mehr zuste­hen, wegen derer er sich aus der Sicher­heit befrie­di­gen darf 1.

Miet­kau­ti­on – und die Fäl­lig­keit des Rück­zah­lungs­an­spruchs

Dem Mie­ter, der eine Miet­si­cher­heit geleis­tet hat, steht (frü­hes­tens) nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und Ablauf einer ange­mes­se­nen Prü­fungs­frist des Ver­mie­ters 2 ein Anspruch auf Frei­ga­be der Sicher­heit zu. Bei Ver­pfän­dung einer Spar­buch­for­de­rung wie im vor­lie­gen­den Fall ergibt sich der Anspruch des Mie­ters auf Frei­ga­be der Sicher­heit und Rück­ga­be des Spar­buchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (ding­li­cher Anspruch) sowie aus der regel­mä­ßig still­schwei­gend abge­schlos­se­nen Siche­rungs­ab­re­de. Die­ser Anspruch wird aller­dings erst dann fäl­lig, wenn das Siche­rungs­be­dürf­nis ent­fal­len ist, mit­hin zu dem Zeit­punkt, in dem dem Ver­mie­ter kei­ne For­de­run­gen mehr aus dem Miet­ver­hält­nis zuste­hen, wegen derer er sich aus der Sicher­heit befrie­di­gen kann 3.

Eine Fäl­lig­keit des Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruchs tritt daher nicht ein, solan­ge dem Ver­mie­ter Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus den Abrech­nun­gen für die frü­he­re Jah­re als unver­jähr­te For­de­run­gen zuste­hen udn die­ser wegen die­ser For­de­run­gen ihren Bestand vor­aus­ge­setzt- noch aus der Sicher­heit befrie­di­gen kann.

Aller­dings geht es dabei nicht um ein Zurück­be­hal­tungs­recht, das der Ver­mie­ter dem Frei­ga­be­an­spruch des Mie­ters ent­ge­gen­hal­ten könn­te, son­dern um die Fra­ge, ob die­ser Anspruch man­gels durch das Pfand­recht gesi­cher­ter For­de­run­gen zu die­sem Zeit­punkt über­haupt erst ent­stan­den und somit fäl­lig gewor­den ist.

Besteht die Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung nur in Höhe eines Teils der Miet­kau­ti­on, hängt die Fra­ge, ob der Anspruch des Mie­ters auf Frei­ga­be der ver­pfän­de­ten Miet­kau­ti­on über­haupt fäl­lig gewor­den ist, davon ab, ob der Mie­ter die­se For­de­rung im Lau­fe des Rechts­streits bezahlt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/​14

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/​05, NJW 2006, 1422 Rn. 9[]
  2. BGH, Urtei­le vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, BGHZ 141, 160, 162; vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/​05, NJW 2006, 1422 Rn. 9[]
  3. BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, aaO[]