Miet­kau­ti­on in der Zwangs­ver­stei­ge­rung des Grund­stücks

Auf den Erste­her eines ver­mie­te­ten Grund­stücks geht die Ver­pflich­tung zur Rück­zah­lung der Miet­si­cher­heit an den Mie­ter kraft Geset­zes auch dann über, wenn der insol­vent gewor­de­ne Vor­ei­gen­tü­mer die vom Mie­ter erhal­te­ne Miet­si­cher­heit nicht getrennt von sei­nem sons­ti­gen Ver­mö­gen ange­legt hat­te.

Miet­kau­ti­on in der Zwangs­ver­stei­ge­rung des Grund­stücks

Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Ver­stei­ge­rung nur ein sol­ches Gebot zuge­las­sen, durch wel­ches die dem Anspruch des Gläu­bi­gers vor­ge­hen­den Rech­te sowie die aus dem Ver­stei­ge­rungs­er­lös zu ent­neh­men­den Kos­ten des Ver­fah­rens gedeckt wer­den (gerings­tes Gebot). Dar­über hin­aus stel­len die Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen fest, in wel­che wei­te­ren Pflich­ten der Erste­her ein­tritt. Zu die­sen Pflich­ten gehört gemäß § 57 ZVG die Ver­pflich­tung zur Rück­zah­lung einer vom Mie­ter gewähr­ten Sicher­heit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Ver­stei­ge­rungs­ter­min abzu­ge­ben­de Bar­ge­bot setzt die Erfül­lung sämt­li­cher nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen zu über­neh­men­den Pflich­ten vor­aus.

Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rück­zah­lung der Miet­si­cher­heit kraft Geset­zes auf den Erste­her über. Die­ser hat die Ver­pflich­tung bei ein­tre­ten­der Rück­zah­lungs­rei­fe zu erfül­len. Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Erste­her sei­ner­seits anschlie­ßend bei dem Vor­ei­gen­tü­mer Rück­griff neh­men kann1, mag dahin­ste­hen. Die Pflicht zur Erfül­lung der in die Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen fal­len­den Mie­ter­rech­te hängt davon nicht ab. Des­we­gen erüb­ri­gen sich die wei­te­ren Erwä­gun­gen des Land­ge­richts.

Die mie­ter­schüt­zen­de Vor­schrift des § 566 a BGB ent­hält die nach frü­he­rem Recht (§ 572 BGB aF) gege­be­ne Tat­be­stands­vor­aus­set­zung, dass die Sicher­heit dem Erwer­ber aus­ge­hän­digt wird oder die­ser dem frü­he­ren Ver­mie­ter gegen­über die Ver­pflich­tung zur Rück­ge­währ über­nimmt, nicht mehr. Durch die geän­der­te Vor­schrift wird der Erwer­ber dem Mie­ter gegen­über zur Rück­zah­lung der Sicher­heit ohne Rück­sicht dar­auf ver­pflich­tet, ob er die Miet­si­cher­heit vom frü­he­ren Ver­mie­ter aus­ge­hän­digt bekom­men hat oder noch erhal­ten kann. Nach der gesetz­li­chen Wer­tung des § 566 a BGB über­nimmt er damit auch das Insol­venz­ri­si­ko des frü­he­ren Ver­mie­ters, wenn die­ser die Miet­si­cher­heit weder insol­venz­fest ange­legt hat noch an den Erwer­ber aus­hän­digt. Die unge­schmä­ler­te Rück­zah­lungs­pflicht des Erwer­bers besteht in einem sol­chen Fall fort2, eben­so wie ein Erwer­ber, an den das Grund­stück vom Insol­venz­ver­wal­ter ver­äu­ßert wird, für die Rück­zah­lung haf­tet3. Der Gesetz­ge­ber hat damit der Sache nach eine Belas­tung des ver­mie­te­ten Grund­stücks geschaf­fen4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. März 2012 – XII ZR 13/​10

  1. vgl. etwa BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/​09, NJW-RR 2010, 1237 Rn. 21 []
  2. Schmidt-Fut­te­rer/Blank Miet­recht 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111; Münch­Komm-BGB/Häub­lein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13; Schmidt-Fut­te­rer/Ga­ther Miet­recht 9. Aufl. § 566 a Rn. 24; Zip­pe­rer ZfIR 2007, 388, 392; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 566 a Rn. 30; Löhnig/​Gietel ZVG § 57 Rn. 27; Stö­ber ZVG 19. Aufl. § 57 Rn.04.6; Bött­cher ZVG 5. Aufl. § 57 Rn. 3; Hintzen/​Engels/​Rellermeyer ZVG 13. Aufl. § 57 Rn. 14; Der­le­der WuM 2002, 239, 244 []
  3. vgl. Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 566 a Rn. 7; Münch­Komm-InsO/E­ckert 2. Aufl. § 111 Rn. 11; Franken/​Dahl Miet­ver­hält­nis­se in der Insol­venz 2. Aufl. Rn. 254; Der­le­der NZM 2004, 568, 578; aA Nol­tin NZI 2007, 149 []
  4. Münch­Komm-BGB/Häub­lein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13 []