Mietkaution in der Zwangsversteigerung des Grundstücks

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

Mietkaution in der Zwangsversteigerung des Grundstücks

Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Darüber hinaus stellen die Versteigerungsbedingungen fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.

Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann1, mag dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt davon nicht ab. Deswegen erübrigen sich die weiteren Erwägungen des Landgerichts.

Die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB enthält die nach früherem Recht (§ 572 BGB aF) gegebene Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, nicht mehr. Durch die geänderte Vorschrift wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort2, ebenso wie ein Erwerber, an den das Grundstück vom Insolvenzverwalter veräußert wird, für die Rückzahlung haftet3. Der Gesetzgeber hat damit der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen4.

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Fristenkontrolle und Gegenkontrolle

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. März 2012 – XII ZR 13/10

  1. vgl. etwa BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09, NJW-RR 2010, 1237 Rn. 21[]
  2. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111; MünchKomm-BGB/Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 566 a Rn. 24; Zipperer ZfIR 2007, 388, 392; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rn. 30; Löhnig/Gietel ZVG § 57 Rn. 27; Stöber ZVG 19. Aufl. § 57 Rn.04.6; Böttcher ZVG 5. Aufl. § 57 Rn. 3; Hintzen/Engels/Rellermeyer ZVG 13. Aufl. § 57 Rn. 14; Derleder WuM 2002, 239, 244[]
  3. vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 a Rn. 7; MünchKomm-InsO/Eckert 2. Aufl. § 111 Rn. 11; Franken/Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz 2. Aufl. Rn. 254; Derleder NZM 2004, 568, 578; aA Noltin NZI 2007, 149[]
  4. MünchKomm-BGB/Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13[]