Miet­kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs – in der Insol­venz des Mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu beschäf­ti­gen, ob der Ver­mie­ter in der Ver­brau­cher­insol­venz des Mie­ters eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs nach der "Frei­ga­be" des Miet­ver­hält­nis­ses sei­tens des Insolvenzverwalters/​Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Miet­rück­stän­de stüt­zen kann, die bereits vor der Insol­venz­an­trag­stel­lung ent­stan­den sind.

Miet­kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs – in der Insol­venz des Mie­ters

Der Beklag­te ist seit dem Jahr 1988 Mie­ter einer im Eigen­tum der Klä­ge­rin ste­hen­den Woh­nung. Die monat­li­che Gesamt­mie­te beträgt 530, 90 €. Auf sei­nen Antrag wur­de am 17.06.2010 das Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­ren über sein Ver­mö­gen eröff­net. Die Treu­hän­de­rin erklär­te am 1.07.2010 die "Frei­ga­be" des Miet­ver­hält­nis­ses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Der Mie­ter zahl­te in den Mona­ten März 2009 bis Okto­ber 2012 kei­ne oder nur einen Teil der Mie­te. Die Ver­mie­te­rin kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis im Okto­ber 2012 unter Beru­fung auf seit März 2009 auf­ge­lau­fe­ne Miet­rück­stän­de in Höhe von ins­ge­samt 14.806, 36 € frist­los nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Kas­sel hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Kas­sel hat sie abge­wie­sen 2.

Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Kün­di­gungs­sper­re des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung (auch Frei­ga­be­er­klä­rung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ent­fällt und eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung auch auf Miet­rück­stän­de gestützt wer­den kann, die vor der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens auf­ge­lau­fen sind.

Die Ent­haf­tungs­er­klä­rung bewirkt, dass das Miet­ver­hält­nis nicht mehr mas­se­be­fan­gen ist, son­dern in die Ver­fü­gungs­be­fug­nis der Ver­trags­par­tei­en zurück­fällt, so dass eine Kün­di­gung grund­sätz­lich mög­lich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO gere­gel­ten Kün­di­gungs­sper­re ste­hen dem nicht ent­ge­gen, denn die Norm dient dem Schutz der Insol­venz­mas­se und einer mög­li­chen Fort­füh­rung des Schuld­ner­un­ter­neh­mens und gera­de nicht dem per­sön­li­chen Schutz des bei Insol­venz­an­trags­stel­lung im Zah­lungs­ver­zug befind­li­chen Mieters/​Schuldners vor dem Ver­lust der Woh­nung.

Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll ledig­lich ver­hin­dern, dass der Mie­ter ein Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­ren nur um den Preis des Ver­lusts der Woh­nung durch die Kün­di­gung sei­tens des Treu­hän­ders ein­lei­ten kann.

Der sozia­le Mie­ter­schutz wird auch im Insol­venz­fall dadurch gewähr­leis­tet, dass der Mie­ter die Kün­di­gungs­fol­gen durch Zah­lung der Miet­rück­stän­de gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus sei­nem pfän­dungs­frei­en Ver­mö­gen abwen­den kann; auch ist eine Befrie­di­gung der Miet­schul­den von drit­ter Sei­te, ins­be­son­de­re öffent­li­cher Stel­len trotz des lau­fen­den Insol­venz­ver­fah­rens mög­lich.

Das Glei­che gilt auch wäh­rend des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens (§§ 286 ff. InsO).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/​14

  1. AG Kas­sel, Urteil vom 31.01.2013 – 454 C 4666/​09[]
  2. LG Kas­sel, Urteil vom 12.12 2013 – 1 S 73/​13[]