Mietkündigung wegen Zahlungsverzugs – in der Insolvenz des Mieters

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der „Freigabe“ des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind.

Mietkündigung wegen Zahlungsverzugs – in der Insolvenz des Mieters

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 530, 90 €. Auf seinen Antrag wurde am 17.06.2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1.07.2010 die „Freigabe“ des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Der Mieter zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806, 36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Kassel hat der Räumungsklage stattgegeben1, das Landgericht Kassel hat sie abgewiesen2.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof Erfolg, der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung.

Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann.

Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.

Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14

  1. AG Kassel, Urteil vom 31.01.2013 – 454 C 4666/09[]
  2. LG Kassel, Urteil vom 12.12 2013 – 1 S 73/13[]