Miet­män­gel – Miet­min­de­rung und Zurück­be­hal­tungs­recht des Mie­ters

Das dem Mie­ter neben der kraft Geset­zes ein­tre­ten­den Min­de­rung (§ 536 BGB) zuste­hen­de Recht, die Zah­lung der (gemin­der­ten) Mie­te nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu ver­wei­gern, unter­liegt nach sei­nem Sinn und Zweck sowie unter Berück­sich­ti­gung des­sen, dass das durch den Man­gel der Woh­nung bestehen­de Ungleich­ge­wicht zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung durch die Min­de­rung wie­der her­ge­stellt ist, grund­sätz­lich einer zeit­li­chen und betrags­mä­ßi­gen Begren­zung.

Miet­män­gel – Miet­min­de­rung und Zurück­be­hal­tungs­recht des Mie­ters

Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ori­en­tier­ten Beur­tei­lung, in wel­cher Höhe und in wel­chem zeit­li­chem Umfang dem Mie­ter einer man­gel­be­haf­te­ten Woh­nung neben der Min­de­rung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (gemin­der­te) Mie­te zurück­zu­hal­ten, ver­bie­tet sich jede sche­ma­ti­sche Betrach­tung. Die Fra­ge ist viel­mehr vom Tatrich­ter im Rah­men sei­nes Beur­tei­lungs­er­mes­sens auf­grund einer Gesamt­wür­di­gung der Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls zu ent­schei­den.

So war im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Mie­te gemäß § 536 BGB wegen eines nicht uner­heb­li­chen Man­gels (bau­män­gel­be­ding­ter Schim­mel­pilz­be­fall) um 20 % der Brut­to­mie­te gemin­dert. Auch stand dem Miter über die Min­de­rung der Mie­te hin­aus im Grund­satz ein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Der Mie­ter war 2 zunächst – vor­über­ge­hend – berech­tigt, sich über die Min­de­rung hin­aus auf ein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beru­fen, weil die Ver­mie­te­rin im streit­ge­gen­ständ­li­chen Zeit­raum ihrer Gebrauchs­über­las­sungs­pflicht nicht in vol­lem Umfang nach­ge­kom­men ist. Die­se aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resul­tie­ren­de Haupt­leis­tungs­pflicht des Ver­mie­ters stellt eine in die Zukunft gerich­te­te Dau­er­ver­pflich­tung dar 1. Sie erschöpft sich nicht in der ein­ma­li­gen Hand­lung des Über­las­sens, son­dern geht dahin, die Miet­sa­che wäh­rend der gesam­ten Miet­zeit in einem gebrauchs­taug­li­chen Zustand zu erhal­ten 2. Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fol­gen­de Erfül­lungs­an­spruch des Mie­ters kann dem Ver­mie­ter – neben der Min­de­rung – grund­sätz­lich gemäß § 320 BGB ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den 3. Die Ein­re­de des nicht­er­füll­ten Ver­tra­ges dient dazu, auf den Schuld­ner Druck zur Erfül­lung der eige­nen, im Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis zur gel­tend gemach­ten For­de­rung ste­hen­den Ver­bind­lich­keit aus­zu­üben 4.

Grund­sätz­lich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurück­be­hal­tungs­recht gegen­über der gesam­ten Gegen­leis­tung. Hat aller­dings eine Par­tei die von ihr geschul­de­te Leis­tung – wie vor­lie­gend die Ver­mie­te­rin – teil­wei­se erbracht, so kann die Gegen­leis­tung gemäß § 320 Abs. 2 BGB inso­weit nicht ver­wei­gert wer­den, als die Ver­wei­ge­rung nach den Umstän­den, ins­be­son­de­re wegen ver­hält­nis­mä­ßi­ger Gering­fü­gig­keit des rück­stän­di­gen Teils, gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ßen wür­de.

In der Recht­spre­chung und Lite­ra­tur wer­den unter­schied­li­che Auf­fas­sun­gen zu der Fra­ge ver­tre­ten, nach wel­chen Kri­te­ri­en ein infol­ge der Man­gel­haf­tig­keit der Miet­sa­che vor­ge­nom­me­ner Ein­be­halt zu bemes­sen und unter wel­chen Umstän­den er noch als ver­hält­nis­mä­ßig im Sin­ne des § 320 Abs. 2 BGB anzu­se­hen ist. Hier­bei ist ins­be­son­de­re strei­tig, ob die Beur­tei­lung an der Höhe der monat­li­chen berech­tig­ten Miet­min­de­rung oder der zur Man­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Kos­ten aus­zu­rich­ten ist.

Nach einer Auf­fas­sung sind die Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten für die Bemes­sung des nach § 320 Abs. 2 BGB noch ange­mes­se­nen Ein­be­halts maß­geb­lich. Die Ein­re­de des nicht erfüll­ten Ver­tra­ges sei als Druck­mit­tel gedacht, das einen Bezug zur Man­gel­be­sei­ti­gung auf­wei­se 5. Im Hin­blick auf die kon­kre­te Höhe des Zurück­be­hal­tungs­rechts wird teil­wei­se ange­nom­men, der Mie­ter sei regel­mä­ßig berech­tigt, jeden­falls einen Betrag in Höhe des Drei­fa­chen 6 bezie­hungs­wei­se des Drei- bis Fünf­fa­chen 7 der zur Man­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Kos­ten ein­zu­be­hal­ten.

Ande­re Stim­men stel­len mit Blick auf die in § 641 Abs. 3 BGB ent­hal­te­ne Rege­lung ledig­lich auf das Dop­pel­te der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ab 8. Ver­ein­zelt wird der Ein­be­halt auf die Höhe des Man­gel­be­sei­ti­gungs­auf­wan­des beschränkt 9.

Eine wei­te­re Auf­fas­sung will den nach § 320 Abs. 2 BGB noch ange­mes­se­nen Ein­be­halt nach Maß­ga­be der berech­tig­ten Min­de­rung berech­nen. Die man­gel­haf­te Leis­tung des Ver­mie­ters stö­re die Aus­ge­wo­gen­heit des syn­al­lag­ma­ti­schen Ver­hält­nis­ses, wel­ches durch den Min­de­rungs­be­trag wie­der her­ge­stellt wer­de. Es sei sach­ge­recht, den Ein­be­halt im Rah­men des § 320 BGB an dem Min­de­rungs­be­trag aus­zu­rich­ten, da auf die­se Wei­se bei klei­ne­ren Män­geln auch dann nur ein gerin­ger Druck auf den Ver­mie­ter aus­ge­übt wer­de, wenn die Man­gel­be­sei­ti­gung mit einem hohen Kos­ten­auf­wand ein­her­ge­he 10. Bei grö­ße­ren Män­geln kön­ne auf die­se Wei­se hin­ge­gen ent­spre­chend der Funk­ti­on des Zurück­be­hal­tungs­rechts ein höhe­rer Druck auf den Ver­mie­ter aus­ge­übt wer­den 11. Ein an die Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten anknüp­fen­der Ein­be­halt lau­fe auf eine Gleich­set­zung der Ein­re­de des nicht erfüll­ten Ver­tra­ges mit einem Zurück­be­hal­tungs­recht des Mie­ters aus § 273 Abs. 1 BGB in Ver­bin­dung mit § 536a Abs. 2 BGB (Anspa­rung eines Kos­ten­vor­schus­ses zur Selbst­be­sei­ti­gung des Man­gels) hin­aus, was nicht sach­ge­recht sei 12.

Im Hin­blick auf die Höhe des auf der Basis des Min­de­rungs­be­tra­ges zu berech­nen­den Ein­be­halts begren­zen eini­ge Autoren – teil­wei­se unter Her­an­zie­hung des Rechts­ge­dan­kens des § 641 Abs. 3 BGB – das Zurück­be­hal­tungs­recht auf das Dop­pel­te des monat­li­chen Min­de­rungs­be­tra­ges 13. Über­wie­gend wird hin­ge­gen ver­tre­ten, der Mie­ter kön­ne monat­lich etwa das Drei­fa­che 14 bezie­hungs­wei­se das Drei- bis Fünf­fa­che des Min­de­rungs­be­tra­ges von der lau­fen­den Mie­te zurück­be­hal­ten 15.

Ande­re Autoren bil­li­gen dem Mie­ter ein Wahl­recht zu, ob er den zurück­be­hal­te­nen Betrag aus einem Viel­fa­chen der Min­de­rung oder der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten berech­ne 16.

Soweit das Zurück­be­hal­tungs­recht auf der Grund­la­ge der berech­tig­ten Miet­min­de­rung ermit­telt wer­den soll, ist wei­ter strei­tig, für wel­chen Zeit­raum der Mie­ter die monat­li­che Miet­zah­lung mit Blick auf die Män­gel zurück­be­hal­ten darf. Hier­zu wird ver­ein­zelt ver­tre­ten, das Zurück­be­hal­tungs­recht wir­ke sich nur für den jewei­li­gen Monat aus; wenn die­ser abge­lau­fen sei, dür­fe der Mie­ter die Mie­te nicht mehr ein­be­hal­ten, weil der ver­trag­li­che Erfül­lungs­an­spruch für die Ver­gan­gen­heit durch Zeit­ab­lauf unmög­lich gewor­den sei und das Zurück­be­hal­tungs­recht daher sei­ne Druck­funk­ti­on nicht mehr ent­fal­ten kön­ne 17. Dem Mie­ter erwach­se hier­aus kein Nach­teil, weil er mit dem ihm zuste­hen­den Anspruch auf Kos­ten­vor­schuss für die Män­gel­be­sei­ti­gung gegen­über dem Anspruch auf Miet­zah­lung auf­rech­nen kön­ne 18.

Dem­ge­gen­über wird über­wie­gend mit Blick auf die wäh­rend des gesam­ten Miet­ver­hält­nis­ses fort­be­stehen­de Gebrauchs­über­las­sungs­pflicht und die mit dem Zurück­be­hal­tungs­recht ver­bun­de­ne Druck­funk­ti­on ange­nom­men, der Mie­ter kön­ne den Ein­be­halt so lan­ge vor­neh­men, bis ihm die Miet­sa­che wie­der in man­gel­frei­em Zustand zur Ver­fü­gung ste­he 19.

Das vor­ste­hend skiz­zier­te Mei­nungs­bild ist geprägt von dem Bemü­hen, einen über den Ein­zel­fall hin­aus­rei­chen­den, all­ge­mein gül­ti­gen Rah­men vor­zu­ge­ben, inner­halb des­sen der ange­mes­se­ne Umfang des Zurück­be­hal­tungs­rechts hin­sicht­lich Bemes­sungs­maß­stab, Höhe und Dau­er gefun­den wer­den soll. Die Fra­ge, in wel­chem Umfang und für wel­chen Zeit­raum dem Mie­ter, der die mit Män­geln behaf­te­te Woh­nung wei­ter nut­zen kann und auch nutzt, danach ein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht zusteht, ent­zieht sich jedoch einer all­ge­mein gül­ti­gen Betrach­tung. Sie ist viel­mehr vom Tatrich­ter im Rah­men sei­nes Beur­tei­lungs­er­mes­sens auf­grund einer Gesamt­wür­di­gung der Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls unter Berück­sich­ti­gung des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beant­wor­ten 20 und kann vom Revi­si­ons­ge­richt nur ein­ge­schränkt dar­auf über­prüft wer­den, ob die Wer­tungs­gren­zen erkannt, die tat­säch­li­che Wer­tungs­grund­la­ge aus­ge­schöpft und die Denk- und Erfah­rungs­sät­ze beach­tet wor­den sind 21. Auch einer sol­chen – ein­ge­schränk­ten – Prü­fung hält das Beru­fungs­ur­teil indes nicht stand.

Das dem Tatrich­ter ein­ge­räum­te Beur­tei­lungs­er­mes­sen ist über­schrit­ten, wenn das Zurück­be­hal­tungs­recht sche­ma­tisch mit dem in zeit­li­cher Hin­sicht prak­tisch unbe­grenz­ten vier­fa­chen Min­de­rungs­be­trag bemes­sen wird. Denn eine sol­che Bemes­sung des Zurück­be­hal­tungs­rechts führ­te dazu, dass der Mie­ter, dem – wie hier – ein Min­de­rungs­be­trag von 20 % der Mie­te (oder mehr) zusteht, auf unab­seh­ba­re Zeit über­haupt kei­ne Mie­te zu zah­len hät­te. Eine der­ar­ti­ge Betrach­tung lässt rechts­feh­ler­haft die Beson­der­hei­ten des auf dau­ern­den Leis­tungs­aus­tausch gerich­te­ten Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses außer Acht und wird dar­über hin­aus weder dem Zweck des Zurück­be­hal­tungs­rechts noch dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gerecht.

Das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuld­ner (Ver­mie­ter) – vor­über­ge­hend – Druck zur Erfül­lung der eige­nen, im Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis zur gel­tend gemach­ten Miet­for­de­rung ste­hen­den Ver­bind­lich­keit aus­zu­üben 22. Des­halb endet das Zurück­be­hal­tungs­recht nicht nur bei Besei­ti­gung des Man­gels, son­dern auch – unab­hän­gig von einer Man­gel­be­sei­ti­gung – bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses 23; mit dem Weg­fall des Zurück­be­hal­tungs­rechts wer­den die gesam­ten zunächst zu Recht ein­be­hal­te­nen Beträ­ge grund­sätz­lich sofort zur Zah­lung fäl­lig 24.

Anders als etwa beim Kauf- oder Werk­ver­trag, bei dem durch die Män­gel­be­sei­ti­gung die Wie­der­her­stel­lung des Gleich­ge­wichts zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung voll­stän­dig mög­lich ist, kann bei einem Dau­er­schuld­ver­hält­nis wie der Mie­te das man­gel­be­ding­te Ungleich­ge­wicht nur für die Zukunft besei­tigt wer­den. Für die bereits abge­lau­fe­nen Zeit­ab­schnit­te ver­bleibt es zwangs­läu­fig bei der man­gel­be­dingt ein­ge­schränk­ten Gebrauchs­taug­lich­keit. Für die­se abge­lau­fe­nen Zeit­ab­schnit­te ist dem Äqui­va­lenz­ver­hält­nis aber bereits dadurch (abschlie­ßend) Rech­nung getra­gen, dass der Mie­ter gemäß § 536 BGB nur eine gemin­der­te Mie­te zu zah­len hat. Die Beson­der­heit, dass das Zurück­be­hal­tungs­recht ange­sichts des Cha­rak­ters der Mie­te als Dau­er­schuld­ver­hält­nis nur auf zukünf­ti­ge Nut­zungs­zeit­räu­me abzie­len kann, ist bei der Bemes­sung des Umfangs des Zurück­be­hal­tungs­rechts im Rah­men des § 320 Abs. 2 BGB zu beach­ten. Es ist daher grund­sätz­lich ver­fehlt, das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Wohn­raum­mie­ters aus § 320 BGB ohne zeit­li­che Begren­zung auf einen mehr­fa­chen Betrag der monat­li­chen Min­de­rung oder der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten zu bemes­sen.

Dar­über hin­aus kann das Zurück­be­hal­tungs­recht an den lau­fen­den Miet­zah­lun­gen red­li­cher­wei­se nur so lan­ge aus­ge­übt wer­den, als es noch sei­nen Zweck erfüllt, den Ver­mie­ter durch den dadurch aus­ge­üb­ten Druck zur Man­gel­be­sei­ti­gung anzu­hal­ten. Ist es auf­grund der Höhe des Miet­ein­be­halts und/​oder der ver­stri­che­nen Zeit seit dem erst­ma­li­gen Ein­be­halt der Mie­te nicht mehr zu erwar­ten, dass der Ver­mie­ter sei­ner Ver­pflich­tung auf Besei­ti­gung des Man­gels unter dem Druck der Leis­tungs­ver­wei­ge­rung nach­kom­men wird, hat das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht sei­nen Zweck ver­fehlt, den Ver­mie­ter zur eige­nen Ver­trags­treue anzu­hal­ten. Mit einer wei­te­ren Fort­set­zung eines über die Min­de­rung hin­aus­ge­hen­den Ein­be­halts wür­de der Zustand ein­tre­ten, dass der Mie­ter einen Man­gel, der die Gebrauchs­taug­lich­keit ledig­lich ein­schränkt, aber nicht auf­hebt, hin­nimmt, aber für einen län­ge­ren Zeit­raum – im Streit­fall mehr als drei Jah­re – nicht die geschul­de­te (gemin­der­te) Mie­te ent­rich­tet.

Schließ­lich muss der ins­ge­samt ein­be­hal­te­ne Betrag in einer ange­mes­se­nen Rela­ti­on zu der Bedeu­tung des Man­gels ste­hen. Das Zurück­be­hal­tungs­recht ist des­halb grund­sätz­lich betrags­mä­ßig begrenzt. Hier­bei ist zu berück­sich­ti­gen, dass der Ver­mie­ter bis zur Besei­ti­gung des Man­gels nur eine gemin­der­te Mie­te erhält und er damit einem erheb­li­chen Druck zur (Wie­der)Her­stel­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustan­des aus­ge­setzt ist. Anders als im Kauf- oder Werk­ver­trags­recht tritt im Wohn­raum­miet­recht das Zurück­be­hal­tungs­recht neben die Min­de­rung.

Den vor­ste­hend dar­ge­leg­ten Beson­der­hei­ten bei der Mie­te von Wohn­raum ist dadurch Rech­nung zu tra­gen, dass das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht ins­be­son­de­re bei Män­geln, die – wie hier – die Gebrauchs­taug­lich­keit nur in beschränk­tem Umfang min­dern, scho­nend aus­zu­üben ist und grund­sätz­lich sowohl einer zeit­li­chen als auch einer betrags­mä­ßi­gen Beschrän­kung unter­liegt. Dabei mag ein zusätz­li­cher Ein­be­halt eines Teils der geschul­de­ten Mie­te für einen gewis­sen, etwas län­ge­ren Zeit­raum eben­so in Betracht kom­men wie der Ein­be­halt der gesam­ten Mie­te für einen kur­zen Zeit­raum. All­ge­mein gül­ti­ge Grund­sät­ze las­sen sich inso­weit aber nicht auf­stel­len; viel­mehr sind die gesam­ten Umstän­de des Ein­zel­falls, wie etwa die Bedeu­tung des Man­gels, die Fra­ge, ob er mit gerin­gem Auf­wand oder nur unter grö­ße­ren Schwie­rig­kei­ten zu besei­ti­gen ist, gege­be­nen­falls auch das Ver­hal­ten der Ver­trags­par­tei­en im Zusam­men­hang mit dem auf­ge­tre­te­nen Man­gel zu berück­sich­ti­gen.

Die zeit­li­che und betrags­mä­ßi­ge Beschrän­kung des Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­rechts nach § 320 BGB stellt den Wohn­raum­mie­ter nicht recht­los. Denn er kann unbe­scha­det der Min­de­rung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Man­gel­be­sei­ti­gung kla­gen, im Fal­le des Ver­zu­ges des Ver­mie­ters mit der Man­gel­be­sei­ti­gung Scha­dens­er­satz gel­tend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeig­ne­ten Fäl­len von der Befug­nis Gebrauch machen, den Man­gel selbst zu besei­ti­gen und Ersatz der Auf­wen­dun­gen zu ver­lan­gen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außer­dem hat der Mie­ter im Fall eines bestehen­den Selbst­be­sei­ti­gungs­rechts Anspruch auf Zah­lung eines Vor­schus­ses in Höhe der zu erwar­ten­den Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten 25, mit dem er gegen die Mie­te auf­rech­nen kann. Schließ­lich kommt auch eine Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gege­be­nen­falls in Kom­bi­na­ti­on mit der Gel­tend­ma­chung des Kün­di­gungs­fol­ge­scha­dens) in Betracht.

Es bedarf inso­weit kei­ner Ent­schei­dung, ob der Mie­ter das Zurück­be­hal­tungs­recht hier in der Wei­se aus­üben durf­te, dass er in eini­gen Mona­ten 80 % der (unge­min­der­ten) Monats­mie­te ein­be­hielt und so für die betref­fen­den Mona­te über­haupt kei­ne Mie­te zahl­te. Jeden­falls war ein Ein­be­halt, der etwa drei oder vier Monats­mie­ten deut­lich über­stieg, unver­hält­nis­mä­ßig und nicht gerecht­fer­tigt.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/​14

  1. BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/​09, BGHZ 184, 253 Rn. 17 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/​09, aaO[]
  3. BGH, Urtei­le vom 07.05.1982 – V ZR 90/​81, BGHZ 84, 42, 45 f.; vom 19.06.2006 – VIII ZR 284/​05, NZM 2006, 696 Rn. 9; BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 26.10.1994 – VIII ARZ 3/​94, BGHZ 127, 245, 250; jeweils mwN[]
  4. BGH, Urtei­le vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/​09, NJW-RR 2011, 447 Rn. 12; vom 19.06.2006 – VIII ZR 284/​04, aaO Rn. 14; Staudinger/​Otto, BGB, Neubearb.2009, § 320 Rn. 1[]
  5. so etwa Lützenkirchen/​Lützenkirchen, Miet­recht, 2013, § 535 BGB Rn. 892[]
  6. LG Saar­brü­cken NZM 1999, 757 f.; Der­le­der NZM 2002, 676, 680; wohl auch Gram­lich, Miet­recht, 12. Aufl., § 536 Rn. 5; vgl. auch zu einem das Gewer­be­raum­miet­recht betref­fen­den Ein­zel­fall: BGH, Urteil vom 26.03.2003 – XII ZR 167/​01, NJW-RR 2003, 873 unter 4[]
  7. LG Bonn, ZMR 1990, 58, 59; LG Bonn, WuM 1991, 262; OLG Naum­burg, NZM 2001, 100, 102[]
  8. Neu­haus, Hand­buch der Geschäfts­raum­mie­te, 5. Aufl., Kap.20 Rn. 25; Soergel/​Gsell, aaO, § 320 Rn. 88; wohl auch Kraemer/​Ehlert in Bub/​Treier, aaO, Kap. III. B Rn. 3284; Palandt/​Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 320 Rn. 11; Beck­OK-BGB/Eh­lert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 101[]
  9. Fritz, Gewer­be­raum­miet­recht, 4. Aufl., Kap. – IV 2.05. Rn. 279[]
  10. Con­rad, MDR 2013, 1381, 1383[]
  11. vgl. Schmidt, NZM 2013, 705, 715[]
  12. Gell­witz­ki, WuM 1999, 10, 14 mwN[]
  13. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmidt, aaO, § 536 BGB Rn. 425 f. mwN; Schmidt, aaO[]
  14. AG Berg­heim, WuM 2012, 580, 581; AG Wald­bröl, Urteil vom 27.10.1988 – 3 C 2/​8819[]
  15. OLG Naum­burg, GuT 2002, 15, 18 [zur Gewer­be­raum­mie­te]; LG Ber­lin, GE 1994, 403 [höchs­tens das Fünf­fa­che]; WuM 1998, 28 f.; GE 1990, 1037, 1038; LG Ham­burg, ZMR 2010, 855; ZMR 1984, 128 f., und ZMR 2010, 855; AG Mün­chen, WuM 1987, 216, 217; AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 31.08.2010 – 226 C 111/​10, BeckRS 2011, 26546 [fünf­fa­cher Min­de­rungs­be­trag]; Köh­ler/­Koss­man­n/­Mey­er-Abich, Hand­buch der Wohn­raum­mie­te, 7. Aufl., § 79 Rn. 15; Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 189; Gell­witz­ki, aaO S. 15; Börs­t­ing­haus, NZM 1998, 656, 657[]
  16. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., Vor­bem. zu § 536 Rn. 15; BeckOG/​Bieber, § 536 BGB Rn. 25; wohl auch Selk, NZM 2009, 142; vgl. Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 536 Rn. 61[]
  17. OLG Frank­furt, ZMR 1999, 628, 629 f. [zum Gewer­be­raum­miet­recht]; Münch-KommBG­B/Häub­lein, aaO[]
  18. Münch-KommBG­B/Häub­lein, aaO[]
  19. OLG Naum­burg, aaO; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmidt, aaO Rn. 419; Blank in Blank/​Börstinghaus, aaO Rn. 188 f.; Beck­OK-BGB/Eh­lert, aaO; Kraemer/​Ehlert, aaO Rn. 3286; Köh­ler/­Koss­man­n/­Mey­er-Abich, aaO Rn. 17; Lützenkirchen/​Lützenkirchen, aaO Rn. 891; Con­rad, aaO S. 1383; vgl. auch Bie­ber, NZM 2006, 683, 687[]
  20. BGH, Urtei­le vom 18.04.2007 – XII ZR 139/​05, NZM 2007, 484 Rn. 29; vom 26.03.2003 – XII ZR 167/​01, aaO; vgl. auch Con­rad, aaO S. 1382; Schmidt, aaO S. 714 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, aaO Rn. 424[]
  21. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.04.1993 – V ZR 234/​91, BGHZ 122, 308, 314; vom 08.05.2003 – VII ZR 216/​02, NJW 2003, 2448 unter – III 2; vom 12.01.2011 – XII ZR 83/​08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN[]
  22. BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/​09, aaO[]
  23. vgl. BGH, Urteil vom 03.11.2010 – VIII ZR 330/​09, aaO Rn. 13[]
  24. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 16.09.2014 – VIII ZR 221/​14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26.10.1994 – VIII ARZ 3/​94, BGHZ 127, 245, 253[]
  25. BGH, Urtei­le vom 07.05.1971 – V ZR 94/​70, BGHZ 56, 136, 141; vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/​07, NJW 2008, 2432 Rn. 8[]