Miet­män­gel – und die Gren­zen der Besei­ti­gungs­pflicht des Ver­mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zur Reich­wei­te der dem Man­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch des Mie­ters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ent­ge­gen­ste­hen­den Ein­re­de aus § 275 Abs. 2 BGB bereits ent­schie­den, dass die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zur Besei­ti­gung eines Man­gels dort endet, wo der dazu erfor­der­li­che Auf­wand die „Opfer­gren­ze“ über­schrei­tet. Unter wel­chen Umstän­den die­se Zumut­bar­keits­gren­ze über­schrit­ten ist, muss unter Berück­sich­ti­gung der bei­der­sei­ti­gen Par­tei­in­ter­es­sen wer­tend ermit­telt wer­den.

Miet­män­gel – und die Gren­zen der Besei­ti­gungs­pflicht des Ver­mie­ters

Besteht etwa ein kras­ses Miss­ver­hält­nis zwi­schen dem Man­gel­be­sei­ti­gungs­auf­wand einer­seits und dem Nut­zen der Man­gel­be­sei­ti­gung für den Mie­ter ande­rer­seits, ist das Über­schrei­ten der Zumut­bar­keits­gren­ze indi­ziert. Im Extrem­fall kann die­ses Indiz so stark sein, dass es schwer vor­stell­bar erscheint, wel­che wei­te­ren Umstän­de zu einer ande­ren Abwä­gung soll­ten füh­ren kön­nen [1].

Nach dem Gesetz ist bei der Bestim­mung der dem Schuld­ner (hier: dem Ver­mie­ter) zuzu­mu­ten­den Anstren­gun­gen auch zu berück­sich­ti­gen, ob der Schuld­ner das Leis­tungs­hin­der­nis zu ver­tre­ten hat (§ 275 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Vor­schrift des § 275 Abs. 2 BGB schließt es mit­hin nicht aus, dass es Umstän­de geben kann, unter denen sich auch ein Schuld­ner, der das Leis­tungs­hin­der­nis vor­sätz­lich her­bei­ge­führt hat, mit Erfolg auf die Ein­re­de beru­fen kann.

Auch der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs lässt sich nicht ent­neh­men, dass einem vor­sätz­lich han­deln­den Schuld­ner die Beru­fung auf die Ein­re­de in jedem Fall ver­wehrt wäre. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in sei­nem Urteil vom 18.07.2008 ledig­lich aus­ge­führt, dass die nach § 275 Abs. 2 BGB gebo­te­ne Abwä­gung bei einem Anspruch auf Besei­ti­gung eines grob fahr­läs­sig (und erst recht eines vor­sätz­lich) errich­te­ten Über­baus in der Regel dazu füh­ren wird, dass die Ein­re­de zu ver­sa­gen ist [2].

Es obliegt mit­hin auch bei einem vor­sätz­lich her­bei­ge­führ­ten Leis­tungs­hin­der­nis der wer­ten­den Gesamt­be­trach­tung des Tatrich­ters, ob er ange­sichts der von ihm zu berück­sich­ti­gen­den Gesamt­um­stän­de des Ein­zel­falls die Ein­re­de für begrün­det erach­tet.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 22. Janu­ar 2014 – VIII ZR 135/​13

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.04.2010 – VIII ZR 131/​09, NJW 2010, 2050 Rn. 21 ff.; vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/​03, NJW 2005, 3284 unter – II 2[]
  2. BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 171/​07, NJW 2008, 3123 Rn. 23[]