Miet­män­gel – und die Ver­hin­de­rung ihrer Besei­ti­gung

Ver­hin­dert der Mie­ter – etwa indem er Erhal­tungs­maß­nah­men pflicht­wid­rig nicht dul­det oder ihre Dul­dung von unge­recht­fer­tig­ten For­de­run­gen abhän­gig macht – unbe­rech­tigt die Man­gel­be­sei­ti­gung durch den Ver­mie­ter, folgt aus den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeit­punkt nicht mehr auf die Min­de­rung beru­fen kann, ab dem die Man­gel­be­sei­ti­gung ohne sein ver­hin­dern­des Ver­hal­ten nach dem gewöhn­li­chen Lauf der Din­ge vor­aus­sicht­lich abge­schlos­sen gewe­sen wäre und der Ver­mie­ter wie­der die unge­min­der­te Mie­te hät­te ver­lan­gen dür­fen.

Miet­män­gel – und die Ver­hin­de­rung ihrer Besei­ti­gung

Eine unbe­rech­tig­te Dul­dungs­ver­wei­ge­rung kann gemäß § 242 BGB dazu füh­ren, dass der Mie­ter sich auf die Min­de­rung der Mie­te nicht mehr beru­fen darf.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB hat der Mie­ter für die Zeit, wäh­rend der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che durch Män­gel gemin­dert ist, nur eine ange­mes­sen her­ab­ge­setz­te Mie­te zu ent­rich­ten. Ver­hin­dert er jedoch unbe­rech­tigt die Man­gel­be­sei­ti­gung durch den Ver­mie­ter, folgt aus Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB (und hier­bei aus dem Ver­bot des veni­re con­tra fac­tum pro­pri­um), dass der Mie­ter grund­sätz­lich wie­der die unge­min­der­te Mie­te zu ent­rich­ten hat 1.

Eine treu­wid­ri­ge Ver­hin­de­rung der Man­gel­be­sei­ti­gung durch den Mie­ter ist etwa dann anzu­neh­men, wenn er ent­ge­gen sei­ner aus § 555 a Abs. 1 BGB bzw. frü­her § 554 Abs. 1 BGB fol­gen­den Pflicht, Maß­nah­men zur Instand­hal­tung oder Instand­set­zung (Erhal­tungs­maß­nah­men) zu dul­den, Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che nicht zulässt oder ihre Dul­dung von unge­recht­fer­tig­ten For­de­run­gen abhän­gig macht 2.

Der in die Dar­le­gungs- und Beweis­last des Ver­mie­ters fal­len­de, eine Miet­min­de­rung hin­dern­de Ein­wand, der Mie­ter habe die Man­gel­be­sei­ti­gung treu­wid­rig ver­hin­dert, beruht auf der Erwä­gung, dass es der Mie­ter nicht in der Hand haben darf, durch eige­nes Han­deln bzw. Unter­las­sen die Man­gel­si­tua­ti­on und damit die Min­de­rung der Mie­te zu per­p­etu­ie­ren. Hin­sicht­lich der geschul­de­ten Mie­te soll der Ver­mie­ter so gestellt wer­den, als ob er die Man­gel­be­sei­ti­gung durch­ge­führt hät­te. Dann kön­nen die Grund­sät­ze von Treu und Glau­ben nach § 242 BGB aber nur dazu füh­ren, dass sich der Mie­ter ab dem Zeit­punkt nicht mehr auf die Min­de­rung beru­fen kann, ab dem die Man­gel­be­sei­ti­gung ohne sein ver­hin­dern­des Ver­hal­ten nach dem gewöhn­li­chen Lauf der Din­ge vor­aus­sicht­lich abge­schlos­sen gewe­sen wäre und der Ver­mie­ter wie­der die unge­min­der­te Mie­te hät­te ver­lan­gen dür­fen. Denn den für die – fik­ti­ve – Man­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Zeit­raum unbe­rück­sich­tigt und den Mie­ter auch hier­für auf die vol­le Mie­te haf­ten zu las­sen, wür­de im Ergeb­nis einer­seits den Ver­mie­ter unge­recht­fer­tigt begüns­ti­gen und ande­rer­seits den Mie­ter über das hin­aus belas­ten, was er bei ver­trags­ge­mä­ßem Ver­hal­ten schul­de­te. Dafür bie­tet § 242 BGB kei­ne Grund­la­ge.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/​14

  1. vgl. BGH Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/​09 , NJW 2010, 3015 Rn. 46; Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.05.2014] § 536 Rn. 107 mwN; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 4. Aufl. § 536 BGB Rn. 184; Münch-KommBG­B/Häub­lein 6. Aufl. § 536 Rn. 32; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid Miet­recht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 628[]
  2. Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.05.2014] § 536 Rn. 107 mwN; Palandt/​Weidenkaff BGB 74. Aufl. § 536 Rn. 37[]