Miet­min­de­rung bei zu klei­ner Woh­nung

Eine Miet­min­de­rung wegen Abwei­chung der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che von der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che um mehr als 10 % kommt nach einem heu­te ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs nicht in Betracht, wenn die Par­tei­en in dem Ver­trag deut­lich bestimmt haben, dass die Anga­be der Qua­drat­me­ter­zahl nicht zur Fest­le­gung des Miet­ge­gen­stan­des dient.

Miet­min­de­rung bei zu klei­ner Woh­nung

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist die Beklag­te Mie­te­rin einer Woh­nung des Klä­gers in Pots­dam. Zur Woh­nungs­grö­ße heißt es in § 1 des Miet­ver­trags: „Ver­mie­tet wer­den … fol­gen­de Räu­me: Die Woh­nung im Dach­ge­schoss rechts bestehend aus 2 Zim­mer, 1 Küche, Bad, Die­le zur Benut­zung als Wohn­raum, deren Grö­ße ca. 54,78 m² beträgt. Die­se Anga­be dient wegen mög­li­cher Mess­feh­ler nicht zur Fest­le­gung des Miet­ge­gen­stan­des. Der räum­li­che Umfang der gemie­te­ten Sache ergibt sich viel­mehr aus der Anga­be der ver­mie­te­ten Räu­me.“

Die monat­lich zu zah­len­de Mie­te betrug 390 € zuzüg­lich eines Betriebs­kos­ten­vor­schus­ses von 110 €. Der Klä­ger ver­langt von der Beklag­ten die Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te und eine Nach­for­de­rung aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2006. Die Beklag­te beruft sich auf Miet­min­de­rung wegen Flä­chen­un­ter­schrei­tung und hat dar­über hin­aus mit einem angeb­li­chen Anspruch auf Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­ten die Auf­rech­nung gegen die Kla­ge­for­de­rung erklärt. Zur Begrün­dung beruft sie sich dar­auf, die tat­säch­li­che Grö­ße der Woh­nung betra­ge nur 41,63 m². Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Amts­ge­richt Pots­dam hat auf der Grund­la­ge eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens eine tat­säch­li­che Wohn­flä­che von 42,98 m² zugrun­de gelegt.

Das Amts­ge­richt Pots­dam hat die Min­de­rung im Grund­satz für berech­tigt gehal­ten und der Kla­ge daher nur in gerin­ger Höhe statt­ge­ge­ben [1]. Auf die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt Pots­dam eine Miet­min­de­rung wegen Wohn­flä­chen­un­ter­schrei­tung ver­neint und die Beklag­te zu wei­ter­ge­hen­der Zah­lung ver­ur­teilt [2].

Die gegen die­ses Urteil des Land­ge­richts Pots­dam gerich­te­te Revi­si­on der Beklag­ten blieb vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass bei der hier gege­be­nen Ver­trags­ge­stal­tung ein zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­der Man­gel wegen einer Wohn­flä­chen­ab­wei­chung um mehr als 10 % nicht vor­liegt, weil die Anga­be der Grö­ße der Woh­nung in dem Miet­ver­trag der Par­tei­en nicht – wie dies sonst regel­mä­ßig der Fall ist – als ver­bind­li­che Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung anzu­se­hen ist. Viel­mehr haben die Par­tei­en aus­drück­lich bestimmt, dass die Anga­be der Qua­drat­me­ter­zahl nicht zur Fest­le­gung des Miet­ge­gen­stands die­nen, sich der räum­li­che Umfang der Miet­sa­che viel­mehr aus der Anga­be der ver­mie­te­ten Räu­me erge­ben soll. Inso­fern liegt hier nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs kei­ne man­gel­be­grün­den­de Flä­chen­ab­wei­chung vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Novem­ber 2010 – VIII ZR 306/​09

  1. AG Pots­dam, Urteil vom 06.10.2008 – 24 C 293/​07[]
  2. LG Pots­dam, Urteil vom 29.10.2009 – 11 S 200/​08[]