Miet­min­de­rung – und die Fest­stel­lungs­kla­ge des Mie­ters

Bei einem Streit um eine Miet­min­de­rung besteht Mie­ter das für eine Fest­stel­lungs­kla­ge erfor­der­li­che Fest­stel­lungs­in­ter­es­se der Mie­ter (§ 256 Abs. 1 ZPO).

Miet­min­de­rung – und die Fest­stel­lungs­kla­ge des Mie­ters

Die Mög­lich­keit einer Leis­tungs­kla­ge auf Rück­for­de­rung etwa unter Vor­be­halt gezahl­ter Mie­ten steht dem nicht ent­ge­gen. Das Fest­stel­lungs­in­ter­es­se der Mie­ter rich­tet sich dar­auf, dass zwi­schen den Par­tei­en die Min­de­rung der Mie­te rechts­ver­bind­lich fest­ge­stellt wer­de, weil dies einer­seits im Hin­blick auf künf­ti­ge Miet­zah­lun­gen und ande­rer­seits auch soweit zurück­lie­gen­de Miet­zeit­räu­me betrof­fen sind als Vor­fra­ge im Fall einer etwai­gen Zah­lungs­ver­zugs­kün­di­gung von Bedeu­tung ist. Die­se rechts­ver­bind­li­che Fest­stel­lung kann durch eine Leis­tungs­kla­ge nicht erreicht wer­den, weil inso­weit die Min­de­rung der Mie­te nur eine nicht in Rechts­kraft erwach­sen­de Vor­fra­ge dar­stellt 1.

Im Übri­gen ist es auch unschäd­lich, dass die Mie­ter ent­spre­chend einem ver­brei­te­ten Sprach­ge­brauch ihren Fest­stel­lungs­an­trag dahin gefasst haben, die "Berech­ti­gung" der Miet­min­de­rung fest­zu­stel­len, obwohl die Miet­min­de­rung beim Vor­lie­gen von Män­geln bereits kraft Geset­zes ein­tritt. Das glei­che gilt für den wei­te­ren Ein­wand, die Mie­ter hät­ten ihren Antrag dahin for­mu­lie­ren müs­sen, dass die Ver­mie­te­rin nur Mie­te in einer bestimm­ten Höhe for­dern dür­fe. Abge­se­hen davon, dass selbst unge­nau gefass­te Anträ­ge unter Berück­sich­ti­gung der Kla­ge­be­grün­dung aus­zu­le­gen sind 2, folg­te aus einer berech­tig­ten Min­de­rung um 15 % der Brut­to­mie­te ganz offen­sicht­lich, dass die Mie­ter nur 85 % der Brut­to­mie­te zu zah­len hät­ten, und trifft der Ein­wand, bei dem von den Mie­tern gestell­ten Antrag feh­le es an einem fest­stel­lungs­fä­hi­gen Rechts­ver­hält­nis, des­halb nicht zu.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Dezem­ber 2018 – VIII ZR 67/​18

  1. vgl. auch BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/​17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 17 mwN[]
  2. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, NJW 2018, 3448 Rn. 31, zur Ver­öf­fent­li­chung in BGHZ vor­ge­se­hen; vom 06.06.2018 – VIII ZR 247/​17, GRUR-RR 2018, 454 Rn. 26; jeweils mwN[]