Mietminderung – und die Feststellungsklage des Mieters

Bei einem Streit um eine Mietminderung besteht Mieter das für eine Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse der Mieter (§ 256 Abs. 1 ZPO).

Die Möglichkeit einer Leistungsklage auf Rückforderung etwa unter Vorbehalt gezahlter Mieten steht dem nicht entgegen. Das Feststellungsinteresse der Mieter richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits auch soweit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt1.

Im Übrigen ist es auch unschädlich, dass die Mieter entsprechend einem verbreiteten Sprachgebrauch ihren Feststellungsantrag dahin gefasst haben, die „Berechtigung“ der Mietminderung festzustellen, obwohl die Mietminderung beim Vorliegen von Mängeln bereits kraft Gesetzes eintritt. Das gleiche gilt für den weiteren Einwand, die Mieter hätten ihren Antrag dahin formulieren müssen, dass die Vermieterin nur Miete in einer bestimmten Höhe fordern dürfe. Abgesehen davon, dass selbst ungenau gefasste Anträge unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen sind2, folgte aus einer berechtigten Minderung um 15 % der Bruttomiete ganz offensichtlich, dass die Mieter nur 85 % der Bruttomiete zu zahlen hätten, und trifft der Einwand, bei dem von den Mietern gestellten Antrag fehle es an einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis, deshalb nicht zu.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18

  1. vgl. auch BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 17 mwN
  2. BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, NJW 2018, 3448 Rn. 31, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 06.06.2018 – VIII ZR 247/17, GRUR-RR 2018, 454 Rn. 26; jeweils mwN