Miet­min­de­rung – und die Sub­stan­ti­ie­rungs­pflicht des Mie­ters

Eine Par­tei genügt bei einem von ihr zur Rechts­ver­tei­di­gung gehal­te­nen Sach­vor­trag ihren Sub­stan­ti­ie­rungs­pflich­ten, wenn sie Tat­sa­chen vor­trägt, die in Ver­bin­dung mit einem Rechts­satz geeig­net sind, das von der ande­ren Sei­te gel­tend gemach­te Recht als nicht bestehend erschei­nen zu las­sen.

Miet­min­de­rung – und die Sub­stan­ti­ie­rungs­pflicht des Mie­ters

Dabei ist uner­heb­lich, wie wahr­schein­lich die Dar­stel­lung ist und ob sie auf eige­nem Wis­sen oder auf einer Schluss­fol­ge­rung aus Indi­zi­en beruht 1.

Die Anga­be nähe­rer Ein­zel­hei­ten ist nicht erfor­der­lich, soweit die­se für die Rechts­fol­gen nicht von Bedeu­tung sind. Das Gericht muss nur in die Lage ver­setzt wer­den, auf­grund des tat­säch­li­chen Vor­brin­gens der Par­tei zu ent­schei­den, ob die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für das Bestehen des gel­tend gemach­ten Rechts vor­lie­gen 2.

Die Anga­be nähe­rer Ein­zel­hei­ten ist nicht erfor­der­lich, soweit die­se für die Rechts­fol­gen nicht von Bedeu­tung sind. Das Gericht muss nur in die Lage ver­setzt wer­den, auf­grund des tat­säch­li­chen Vor­brin­gens der Par­tei zu ent­schei­den, ob die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für das Bestehen des gel­tend gemach­ten Rechts vor­lie­gen 2.

Den beschrie­be­nen Anfor­de­run­gen wur­den in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Män­gel­rü­gen der Mie­te­rin hin­sicht­lich der Hei­zungs­an­la­ge und der Belüf­tung gerecht. Das Beru­fungs­ge­richt hät­te dem unter Beweis gestell­ten Vor­brin­gen der Mie­te­rin zur man­gel­haf­ten Lüf­tungs­an­la­ge nach­ge­hen müs­sen.

Die Mie­te­rin haben bereits mit der Kla­ge­er­wi­de­rung das Feh­len eines erfor­der­li­chen Belüf­tungs­sys­tems gerügt und im Ein­zel­nen aus­ge­führt, es feh­le an einer funk­tio­nie­ren­den war­men Zuluft, da die Ver­mie­te­rin die vor­han­de­ne Zuluft­öff­nung mit einer Sty­ro­por­plat­te ver­schlos­sen habe. Dadurch sei in den Räum­lich­kei­ten nur Abluft, aber kei­ne Zuluft vor­han­den gewe­sen, wodurch auch ein Unter­druck zwi­schen Küche und Restau­rant ent­stan­den sei. Sie haben ihre Rüge dahin­ge­hend ergänzt, dass die Abluft­men­ge in der Küche so hoch gewe­sen sei, dass im gesam­ten Betrieb Unter­druck geherrscht habe. Nur mit erhöh­tem Kraft­auf­wand sei es mög­lich gewe­sen, die Zugangs­tü­ren zu öff­nen. Die Pen­del­tür zwi­schen der Küche und dem Gast­raum habe nicht ver­schlos­sen wer­den kön­nen, da dann extre­me Zuger­schei­nun­gen auf­ge­tre­ten sei­en. Hier­zu haben die Mie­te­rin ein (Par­tei)Gut­ach­ten des Dipl.-Ing. K. vor­ge­legt, das zu dem Ergeb­nis kommt, die Lüf­tung des gesam­ten Restau­rants und der Neben­räu­me sei man­gel­haft bzw. falsch dimen­sio­niert oder ein­ge­stellt. In der Per­so­nal­toi­let­te die­ne die Abluft­an­la­ge auch bei ein­ge­schal­te­tem Lüf­ter als Zuluft. Im Gast­raum sei die Lüf­tungs­an­la­ge mit Folie und Kle­be­band ver­schlos­sen. Am Dach­aus­tritt sei die Abluft­an­la­ge der Küche mit Folie abge­deckt, ein Wand­durch­bruch sei mit Abdich­tungs­ma­te­ri­al ver­schlos­sen. Die Lüf­tungs­an­la­ge sei in kei­ner Wei­se auf die Bedürf­nis­se des Hau­ses ein­ge­stellt. Zum Beweis haben die Mie­te­rin sich auf das Zeug­nis des Dipl.-Ing. K. beru­fen. Nach­fol­gend haben die Mie­te­rin noch ergän­zend vor­ge­tra­gen, dass die Lüf­tungs­an­la­ge nicht funk­ti­ons­tüch­tig war, weil der erfor­der­li­che Zuluft­mo­tor gefehlt habe, und sich inso­weit auf einen wei­te­ren Zeu­gen beru­fen.

Wei­te­re Ein­zel­hei­ten sind von den Mie­te­rin nicht zu for­dern. Wer­den wie hier Räu­me zur Nut­zung als Gas­tro­no­mie­be­trieb ver­mie­tet, kann nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen eine unzu­rei­chen­de Belüf­tung einen Man­gel dar­stel­len. Hier­zu wird das Beru­fungs­ge­richt die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen haben.

Soll­te das Beru­fungs­ge­richt der Auf­fas­sung sein, die Fra­ge der unzu­rei­chen­den Belüf­tung kön­ne nur durch (gericht­li­ches) Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten geklärt wer­den, und der bis­lang von den Mie­te­rin inso­weit ange­tre­te­ne Zeu­gen­be­weis sei nicht aus­rei­chend, müss­ten die Mie­te­rin dar­auf nach § 139 ZPO hin­ge­wie­sen wer­den.

Eben­so hät­te das Beru­fungs­ge­richt auch über die von den Mie­te­rin behaup­te­te man­geln­de Beheiz­bar­keit der Gast­stät­ten­räu­me die ange­bo­te­nen Bewei­se erhe­ben müs­sen.

Die Dar­le­gung der Mie­te­rin ist nicht des­we­gen unschlüs­sig, weil sie unver­ein­bar mit dem Inhalt des Schrei­bens vom 13.02.2012 ist. Die Mie­te­rin kön­nen nicht an ihrer vor­ge­richt­li­chen Sach­dar­stel­lung fest­ge­hal­ten wer­den. Wider­sprü­che im Par­tei­vor­trag sind zwar grund­sätz­lich ein (nicht unwe­sent­li­cher) Gesichts­punkt im Rah­men der Beweis­wür­di­gung. Jedoch kön­nen sie nicht dazu füh­ren, dass Bewei­se über­haupt nicht erho­ben wer­den. Dies käme einer vor­weg­ge­nom­me­nen Beweis­wür­di­gung gleich, die das recht­li­che Gehör der über­gan­ge­nen Par­tei ver­letzt 3. Erst recht kön­nen Wider­sprü­che zwi­schen dem Par­tei­vor­trag im gericht­li­chen Ver­fah­ren und vor­ge­richt­li­chen (schrift­li­chen) Äuße­run­gen einer Par­tei nicht dazu füh­ren, dass der im gericht­li­chen Ver­fah­ren vor­ge­tra­ge­ne Sach­ver­halt nicht im Wege der Beweis­auf­nah­me auf­ge­klärt wird.

Auch die Wider­sprü­che zwi­schen den ver­schie­de­nen Dar­stel­lun­gen, die die Mie­te­rin wäh­rend des Pro­zes­ses abge­ge­ben haben, sind nicht der­art gra­vie­rend, dass des­we­gen von einem nicht nach­voll­zieh­ba­ren oder unsub­stan­ti­ier­ten Vor­trag, der der Beweis­auf­nah­me nicht zugäng­lich ist, aus­ge­gan­gen wer­den könn­te. Zwar fin­den sich in den ver­schie­de­nen Schrift­sät­zen der Mie­te­rin unter­schied­li­che Beschrei­bun­gen der Behei­zungs­mög­lich­kei­ten (maxi­mal 18°C bzw. nicht funk­ti­ons­tüch­tig; in der Beru­fungs­be­grün­dung auch ein­ma­lig maxi­mal 16°C). Ein kon­kre­ter Sach­man­gel in Form einer nicht aus­rei­chend funk­tio­nie­ren­den Hei­zungs­an­la­ge ist jedoch schon dann vor­ge­tra­gen, wenn der Mie­ter angibt, in wel­chem Zeit­raum adäqua­te Raum­tem­pe­ra­tu­ren nicht erreicht wur­den. Dies haben die Mie­te­rin getan, indem sie kon­sis­tent und immer wie­der vor­tru­gen, es sei­en in den Gast­räu­men in den Mona­ten Okto­ber 2011 bis Mai 2012 kei­ne Tem­pe­ra­tu­ren von über 18°C erreich­bar gewe­sen. Ob dies dann im Ein­zel­fall 18°C oder 16°C waren, ist eine Quan­ti­fi­zie­rung der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung, die der Mie­ter nicht vor­tra­gen muss 4. Dem­entspre­chend kön­nen dies­be­züg­lich unter­schied­li­che Anga­ben der Mie­te­rin nicht dazu füh­ren, dass der rele­van­te Sach­vor­trag näm­lich dass die Tem­pe­ra­tu­ren jeden­falls nicht über 18°C lagen und so für den Restau­rant­be­trieb nicht aus­rei­chend waren nicht berück­sich­tigt wird. Eben­so wenig sind die Mie­te­rin ver­pflich­tet, die Ursa­chen der nied­ri­gen Tem­pe­ra­tu­ren genau­er zu benen­nen. Die Mie­te­rin haben ange­ge­ben, es sei­en mit der vor­han­de­nen Hei­zungs- und Lüf­tungs­an­la­ge kei­ne höhe­ren Tem­pe­ra­tu­ren erreich­bar gewe­sen. Dies allein ist aus­rei­chend, um bei erfolg­rei­chem Nach­weis von einem Sach­man­gel aus­zu­ge­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 27. Juli 2016 – XII ZR 59/​14

  1. BGH Beschluss vom 21.10.2014 – VIII ZR 34/​14 MDR 2015, 234 Rn.20 mwN[]
  2. BGH, Beschluss vom 01.08.2012 XII ZR 87/​11 Grund­ei­gen­tum 2012, 1635 Rn. 10; BGH Beschluss vom 28.02.2012 – VIII ZR 124/​11 WuM 2012, 311 Rn. 6 f. mwN[][]
  3. BGH, Beschluss vom 01.06.2005 XII ZR 275/​02 NJW 2005, 2710, 2712[]
  4. vgl. BGH Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/​11 NJW 2012, 382 Rn.20[]