Miet­min­de­rung und Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Zur Berück­sich­ti­gung einer Min­de­rung der Mie­te bei der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men:

Miet­min­de­rung und Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Dabei geht es ins­be­son­de­re um die Fra­ge, ob die ein­be­hal­te­nen Min­de­rungs­be­trä­ge aus­schließ­lich auf die Net­to­Kalt­mie­te oder aber auch antei­lig auf die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen anzu­rech­nen sind.

Die Brut­to­mie­te 1 ist Bemes­sungs­grund­la­ge der Min­de­rung nach § 536 BGB. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob die Neben­kos­ten als Pau­scha­le oder als Vor­aus­zah­lung geschul­det wer­den 2. Aus die­ser Recht­spre­chung ist nichts her­zu­lei­ten für die Fra­ge, ob ein monat­li­cher Min­de­rungs­be­trag antei­lig auf die Net­to­mie­te und die monat­li­che Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung anzu­rech­nen ist.

Einer sol­chen Auf­tei­lung des Min­de­rungs­be­tra­ges bedarf es nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch nicht, um im Fal­le ver­ein­bar­ter Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen etwai­ge Nach­for­de­run­gen des Ver­mie­ters oder Gut­ha­ben des Mie­ters in der Jah­res­ab­rech­nung der Betriebs­kos­ten unter Berück­sich­ti­gung der Min­de­rung kor­rekt berech­nen zu kön­nen. Da sich die Min­de­rung, soweit sie gerecht­fer­tigt ist, auf die Gesamt­mie­te ein­schließ­lich aller Neben­kos­ten bezieht, kann erst auf­grund der Jah­res­ab­rech­nung der Betriebs­kos­ten abschlie­ßend ermit­telt wer­den, ob hin­sicht­lich der Gesamt­mie­te unter Berück­sich­ti­gung der gerecht­fer­tig­ten Min­de­rung noch eine Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters oder ein Gut­ha­ben des Mie­ters besteht. Dafür ist es uner­heb­lich, ob und gege­be­nen­falls wie die monat­lich ein­be­hal­te­nen Beträ­ge auf die Net­to­mie­te einer­seits und die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung ande­rer­seits ange­rech­net wer­den. Dies ver­kennt die Revi­si­on und hat auch das Beru­fungs­ge­richt ver­kannt. Für das rech­ne­ri­sche Gesamt­ergeb­nis spielt es kei­ne Rol­le, ob der monat­li­che Min­de­rungs­be­trag, wie das Beru­fungs­ge­richt für zwin­gend gebo­ten gehal­ten hat, aus­schließ­lich auf die Net­to­mie­te ange­rech­net wird, oder ob, wie die Revi­si­on for­dert, eine antei­li­ge Anrech­nung der Min­de­rung sowohl auf die Net­to­mie­te als auch auf die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung statt­fin­det.

In der miet­recht­li­chen Kom­men­tar­li­te­ra­tur, auf die das Beru­fungs­ge­richt Bezug nimmt, wird aller­dings die Fra­ge für erheb­lich gehal­ten, wie die Anrech­nung einer Miet­min­de­rung bei ver­ein­bar­ten Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu erfol­gen hat, und die Auf­fas­sung ver­tre­ten, der auch das Beru­fungs­ge­richt gefolgt ist, dass ein monat­li­cher Min­de­rungs­be­trag in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Net­to­mie­te anzu­rech­nen sei und nicht auf die geschul­de­te Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung ange­rech­net wer­den dür­fe 3. Ob dies zutrifft, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Denn es han­delt sich hier­bei um ein Schein­pro­blem.

Bereits das Amts­ge­richt Ham­burg-Har­burg hat im erst­in­stanz­li­chen Urteil 4 zutref­fend aus­ge­führt, dass unter­schied­li­che Anrech­nungs­wei­sen zum glei­chen Ergeb­nis füh­ren 5. Ledig­lich Gesichts­punk­te der Prak­ti­ka­bi­li­tät und der Über­sicht­lich­keit kön­nen dafür spre­chen, dass der Ver­mie­ter den Min­de­rungs­be­trag aus­schließ­lich bei der Net­to­mie­te ver­bucht. Dies führt inso­fern zu einer gewis­sen Ver­ein­fa­chung, weil dann die Betriebs­kos­ten ohne Berück­sich­ti­gung der Min­de­rung abge­rech­net wer­den kön­nen 6. Recht­lich zwin­gend ist dies ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts aber nicht. Mög­lich ist eine Anrech­nung des Min­de­rungs­be­tra­ges aus­schließ­lich auf die Net­to­mie­te ohne­hin nur, wenn der Min­de­rungs­be­trag die Net­to­mie­te nicht über­steigt. Andern­falls erfasst er zwangs­läu­fig auch die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung. Das steht einer kor­rek­ten Jah­res­ab­rech­nung der Betriebs­kos­ten unter Berück­sich­ti­gung der gerecht­fer­tig­ten Min­de­rung aber nicht ent­ge­gen. An der allein maß­geb­li­chen Gesamt­ab­rech­nung ändert sich nichts durch unter­schied­li­che Anrech­nun­gen der monat­li­chen Min­de­rungs­be­trä­ge auf die monat­li­che Net­to­mie­te einer­seits und/​oder die monat­li­che Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung ande­rer­seits.

Auch im vor­lie­gen­den Fall spielt es kei­ne Rol­le, ob und gege­be­nen­falls wie die monat­li­chen Min­de­rungs­be­trä­ge auf die monat­li­che Net­to­mie­te und/​oder die monat­li­chen Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ange­rech­net wer­den. Denn eine Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin aus den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jah­re 2006 und 2007 besteht auch dann nicht, wenn die Min­de­rung antei­lig auf die geschul­de­ten Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ange­rech­net wür­de.

Die Berech­nung der gel­tend gemach­ten Nach­for­de­run­gen ist im Ansatz feh­ler­haft, weil die Klä­ge­rin den antei­lig gemin­der­ten Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen einen unge­min­der­ten Jah­res­be­trag der auf die Beklag­te ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten gegen­über gestellt hat. Dabei hat die Klä­ge­rin ver­kannt, dass bei einer antei­li­gen Anrech­nung der Min­de­rung auf die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen auch der Jah­res­be­trag der geschul­de­ten Betriebs­kos­ten ent­spre­chend zu redu­zie­ren wäre. Des­sen bedarf es aber nicht. Denn eine etwai­ge Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin ist am ein­fachs­ten dadurch zu berech­nen, dass die von der Beklag­ten im Abrech­nungs­jahr ins­ge­samt geleis­te­ten Zah­lun­gen der von ihr geschul­de­ten Gesamt­jah­res­mie­te (Jah­res­be­trag der Net­to­mie­te zuzüg­lich der abge­rech­ne­ten Betriebs­kos­ten abzüg­lich des in dem betref­fen­den Jahr ins­ge­samt gerecht­fer­tig­ten Min­de­rungs­be­tra­ges) gegen­über­ge­stellt wer­den. Dass der Klä­ge­rin bei einer sol­chen Gegen­über­stel­lung Nach­for­de­run­gen zustün­den, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt und macht auch die Revi­si­on nicht gel­tend.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. April 2011 – VIII ZR 223/​10

  1. also die Mie­te ein­schließ­lich aller Neben­kos­ten[]
  2. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/​03, BGHZ 163, 1, 6 ff.; und vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/​04, NJW 2005, 2773[]
  3. Schmid-tFut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 05. Aufl., G Rn. 162[]
  4. AG Ham­burg-Har­burg, Urteil vom 18.02.2010 – 646 C 405/​09[]
  5. so auch Schmid-tFut­te­rer/Ei­sen­schmid, aaO Rn. 358[]
  6. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, aaO[]