Miet­min­de­rung – und das Zurück­be­hal­tungs­recht wegen Miet­män­geln

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu beschäf­ti­gen, in wel­chem Umfang ein Mie­ter neben der berech­tig­ten Miet­min­de­rung zusätz­lich Tei­le der Mie­te gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurück­hal­ten darf, solan­ge der Ver­mie­ter Män­gel der Miet­woh­nung nicht besei­tigt.

Miet­min­de­rung – und das Zurück­be­hal­tungs­recht wegen Miet­män­geln

Anlass hier­für bot ihm eine Räu­mungs­kla­ge aus Kas­sel. Das Land­ge­richt Kas­sel hat­te dem Mie­ter – neben der Min­de­rung der Brut­to­mie­te in Höhe von 20% – monat­lich ein Zurück­be­hal­tungs­recht in Höhe des vier­fa­chen Min­de­rungs­be­tra­ges, mit­hin in Höhe von 80% zuge­stan­den und daher einen Zah­lungs­ver­zug ins­ge­samt ver­neint 1. Damit hat das Land­ge­richt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hof aber das tatrich­ter­li­che Beur­tei­lungs­er­mes­sen durch die sche­ma­ti­sche Bemes­sung und zeit­lich unbe­grenz­te Zubil­li­gung des Zurück­be­hal­tungs­rechts über­schrit­ten:

Das Land­ge­richt hat, so der Bun­des­ge­richts­hof, die Beson­der­hei­ten des auf dau­ern­den Leis­tungs­aus­tausch gerich­te­ten Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses außer Acht gelas­sen und ist dar­über hin­aus weder dem Zweck des Zurück­be­hal­tungs­rechts noch dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gerecht gewor­den. Das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des § 320 BGB dient im Rah­men eines Miet­ver­hält­nis­ses dazu, auf den Ver­mie­ter – vor­über­ge­hend – Druck aus­zu­üben, damit die­ser – aller­dings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wie­der eine man­gel­freie Woh­nung bereit­stellt. Für die Zeit vor der Män­gel­be­sei­ti­gung wird das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis zwi­schen der (man­gel­haf­ten) Woh­nung und der Mie­te durch die Min­de­rung gewahrt.

Unter Berück­sich­ti­gung des­sen ist es nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs ver­fehlt, das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Wohn­raum­mie­ters aus § 320 BGB ohne zeit­li­che Begren­zung auf einen mehr­fa­chen Betrag der monat­li­chen Min­de­rung oder der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten zu bemes­sen. Viel­mehr kann es red­li­cher­wei­se nur so lan­ge aus­ge­übt wer­den, als es noch sei­nen Zweck erfüllt, den Ver­mie­ter durch den dadurch aus­ge­üb­ten Druck zur Man­gel­be­sei­ti­gung anzu­hal­ten. Auch muss der ins­ge­samt ein­be­hal­te­ne Betrag in einer ange­mes­se­nen Rela­ti­on zu der Bedeu­tung des Man­gels ste­hen. Der Mie­ter ist hier­durch nicht recht­los gestellt, denn unbe­scha­det des Min­de­rungs­rechts kann er u.a. auf Man­gel­be­sei­ti­gung kla­gen oder in geeig­ne­ten Fäl­len den Man­gel – ggf. nach Gel­tend­ma­chung eines Vor­schuss­an­spruchs – selbst besei­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juni 2015 – – VIII ZR 19/​14

  1. LG Kas­sel, Urteil vom 12.12 2013 – 1 S 73/​13[]