Mietminderung und die Anzeigenpflichten des Mieters

Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht¹.

Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Hinblick auf das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache (§ 536c Abs. 1 BGB) zusteht². In diesem Fall kann sich ein Mieter auf eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es – nach einem allgemein gebilligten Rechtsgrundsatz – einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurück zu gewähren hat³.

Welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat, wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat sich bereits in einer dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbaren Fallgestaltung mit der Frage befasst, welche Partei die (primäre) Darlegungslast und die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB), also sowohl für den Ausschluss der dort aufgeführten Mieterrechte als auch für einen Schadensersatz des Vermieters, zu tragen hat³. Dabei hat er ohne Einschränkung den Vermieter/Leasinggeber für verpflichtet gehalten, (sämtliche) Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) darzulegen und nachzuweisen. Dies hat er aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) abgeleitet, der ein an sich bestehendes Minderungsrecht des Mieters voraussetzt und dem Vermieter einen dagegen gerichteten Einwand aufgrund nachträglich eingetretener Umstände gewährt³.

Der Bundesgerichtshof hat damit auch ausgesprochen, dass der Vermieter/Leasinggeber im Rahmen beider Varianten des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) die primäre Darlegungslast und die Beweislast für die Nichterfüllung der Anzeigepflicht trägt. Die vom Bundesgerichtshof beantwortete Beweislastfrage ist allerdings nicht entscheidungserheblich geworden, weil schon – im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF – eine durch die verspätete Mängelanzeige verursachte Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung und – im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB aF – der Umfang des durch die Anzeigepflichtverletzung eingetretenen Schadens nicht hinreichend dargelegt worden waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der Bundesgerichtshof auch grundlegende Aussagen zur Beweislastverteilung bei § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) getroffen hat.

Demgegenüber hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 14. November 2001⁴ im Zusammenhang mit der Erörterung eines möglichen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte des Mieters entsprechend § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF ausgeführt, der Mieter trage die Beweislast dafür, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Auf welche Erwägungen diese Erkenntnis gestützt wird, lässt sich dem Urteil nicht entnehmen. Dieses geht nicht auf die gegenteilige Auffassung im BGH-Urteil vom 17. Dezember 1986³ ein, sondern verweist nur auf den Meinungsstand im Schrifttum.

Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheitlichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geführt.

Während das Brandenburgische Oberlandesgericht – dem Urteil des XII. Zivilsenats vom 14. November 2001⁵ folgend – dem Mieter im Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht aufbürdet⁶, hält das Oberlandesgericht Düsseldorf im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 17. Dezember 1986³ bei beiden Tatbeständen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) den Vermieter für sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen, also auch für die Verletzung der Anzeigepflicht, für darlegungs- und beweisbelastet⁷.

Auch im Schrifttum wird die Frage der Beweislastverteilung unterschiedlich beurteilt. Im Hinblick auf die – nur den Ausschlusstatbestand des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF betreffende – Entscheidung des XII. Zivilsenats⁸ hat sich überwiegend die – häufig nicht näher begründete – Auffassung durchgesetzt, dass der Mieter auch beim Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht trage⁹. Soweit für diese Rechtsansicht eine Begründung gegeben wird, wird sie entweder auf die Erwägung, es gälten dieselben Grundsätze wie beim Zugang von Willenserklärungen¹⁰ oder darauf gestützt, der Mieter habe als Schuldner der Anzeigepflicht deren Erfüllung darzulegen und zu beweisen¹¹. Die Gegenmeinung zählt dagegen die Verletzung der Anzeigepflicht zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und hält daher den Vermieter darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass der Mieter aufgetretene Mängel verspätet oder gar nicht angezeigt hat¹².

Der Bundesgerichtshof hält daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt.

Es bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, welcher Partei im Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB die Beweislast für die (Nicht-)Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist. Jedenfalls bei dem vorliegend allein zu beurteilenden Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB – zu dem sich der XII. Zivilsenat nicht geäußert hat – ist die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht dem Vermieter zuzuweisen.

Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat¹³. Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind¹⁴, also – wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen¹⁵ – auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlassen besteht.

Im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB ist keine andere Sichtweise geboten.

Die Gegenmeinung will in Durchbrechung des allgemein gültigen Grundprinzips der Beweislastverteilung die Erfüllung der Anzeigepflicht zu den rechtsausschließenden Tatsachen zählen. Damit nimmt sie eine systemwidrige Einordnung vor, die sich mit den tatbestandlichen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vereinbaren lässt. Die Revision verkennt hierbei, dass das Entstehen des Mangels und die Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Mieters hiervon allein noch keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, sondern nur die Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c Abs. 1 BGB) auslösen¹⁶, deren Verletzung („Unterlässt der Mieter die Anzeige“) dann zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB zählt.

Gegenteiliges lässt sich auch nicht daraus entnehmen, dass derjenige, der sich auf den – für das Wirksamwerden einer Willenserklärung erforderlichen – Zugang (§ 130 BGB) beruft, hierfür die Beweislast trägt. Soweit die Revision diese Beweislastverteilung auch auf den Tatbestand des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB übertragen will, verkennt sie, dass es hierbei nicht um die Wirksamkeit einer Willenserklärung oder einer geschäftsähnlichen Handlung geht, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der durch die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters ausgelöst wird. Wie bereits oben ausgeführt, ist bei einem Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Anzeigepflichtverletzung rechtsbegründend. Der Mieter, der die Erfüllung dieser Verpflichtung behauptet, bestreitet nur das Vorliegen einer anspruchsbegründenden Tatsache.

Der weiter geltend gemachte Umstand, dass die Beweislast für den Zugang einer Mängelanzeige nach § 377 Abs. 1, 2 HGB dem Käufer aufgebürdet wird¹⁷, rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht zuzuweisen.

Die für den Handelskauf geltende Vorschrift des § 377 HGB und die mietrechtliche Bestimmung des § 536c Abs. 2 BGB (früher § 545 Abs. 2 BGB aF) verfolgen nicht die gleichen rechtspolitischen Ziele und sind deshalb im Einzelnen ganz unterschiedlich ausgestaltet¹⁸. Zwar besteht insoweit eine gewisse Parallelität, als beide Vorschriften (auch) einer sachgerechten Risikoverteilung zwischen den Vertragspartnern dienen. Die Bestimmung des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und die Vorschrift des § 377 Abs. 1, 2 HGB unterscheiden sich aber sowohl in ihrer tatbestandlichen Anknüpfung als auch in ihrem Normzweck. Die in § 536c BGB (früher § 545 BGB aF) dem Mieter auferlegte Mängelanzeigepflicht ist eine konkrete Ausgestaltung der Obhutspflicht des Mieters¹⁹, während § 377 HGB nur eine Obliegenheit des Käufers begründet²⁰. Die Bestimmung des § 536c BGB verfolgt in erster Linie den Zweck, die dem Mieter vom Vermieter übergebene Sache vor Schäden zu bewahren¹⁹. Dagegen sind für die Obliegenheit des Käufers zur unverzüglichen Mängelanzeige (§ 377 HGB) nicht nur die Belange des Verkäufers, sondern auch das allgemeine Interesse des Handelsverkehrs an einer raschen und endgültigen Abwicklung von Rechtsgeschäften von maßgeblicher Bedeutung²¹. Demzufolge unterscheiden sich die beiden Vorschriften auch in ihren Rechtsfolgen. Die Verletzung der in § 377 HGB geregelten Obliegenheit des Käufers löst lediglich die Genehmigungsfiktion des § 377 Abs. 2 HGB aus, während die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters nicht nur etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters (§§ 536, 536a BGB) entfallen lässt (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), sondern auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen kann (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB).

Ohne Erfolg bleibt vor dem Bundesgerichtshof schließlich das Argument, jedenfalls in den Fällen, in denen – wie hier – ein aus § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB resultierender Schadensersatzanspruch gemäß § 242 BGB einer Mietminderung entgegen gesetzt werde, müsse die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht beim Mieter liegen. Denn dann bestehe kein entscheidender Unterschied zu dem Ausschluss der Minderung nach § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB, bei dem nach überwiegender und zutreffender Auffassung den Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht treffe.

Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. Zwar macht der Vermieter – aus dem Blickwinkel des § 242 BGB betrachtet – nicht einen anspruchsbegründenden, sondern vielmehr einen rechtshindernden Umstand geltend²². Für diesen ist er jedoch nach allgemeinen Regeln – als Gegner des Minderungsrechts – ebenfalls beweisbelastet. An der Beweislastverteilung ändert sich also nichts, wenn man den Angriff des Vermieters gegen die Mietminderung nicht allein aus Sicht des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB, sondern zusätzlich aus der Perspektive des § 242 BGB beurteilt.

Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht (§ 536c Abs. 1 BGB), also einer negativen Tatsache, bei dem Vermieter liegt, trifft den Mieter nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darlegungslast, um dem Vermieter die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass der Vermieter nur solche Mängelanzeigen ausräumen müssen, die von dem Mieter in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hinsicht spezifiziert worden sind²³. Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht brauchen die Vermieter dagegen nicht zu widerlegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Dezember 2012 – VIII ZR 74/12

1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072 unter III 1 [zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung in § 545 Abs. 2 BGB aF][↩]
3. BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/85, aaO[↩][↩][↩][↩][↩]
4. BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515 unter II 2[↩]
5. BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/99, aaO[↩]
6. OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2007 – 3 U 27/07[↩]
7. BGH, ZMR 2003, 21, 22[↩]
8. BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 244/99, aaO[↩]
9. SchmidtFutterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536c BGB Rn. 41; KleinBlenkers in Dauner-Lieb/Langen, BGB, 2. Aufl., § 536c Rn. 7; Nies in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast – Bürgerliches Gesetzbuch – Schuldrecht Besonderer Teil I, 3. Aufl., § 536c Rn. 1; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536c BGB Rn. 32; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536c Rn. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 656; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 15; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 536c Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536c Rn. 15; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III. A 978; Jauernig/Teichmann, BGB, 14. Aufl., § 536c Rn. 4; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 536c Rn. 4; diff. MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 536c Rn. 14[↩]
10. Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 12[↩]
11. Wolf/Eckert/Ball, aaO[↩]
12. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 536c Rn. 25[↩]
13. vgl. BGH, Urteile vom 14.01.1991 – II ZR 190/89, BGHZ 113, 222, 224 f.; und vom 13.11.1998 – V ZR 386/97, NJW 1999, 352 unter II 3 b aa[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2002 – X ZR 132/01, ZEV 2003, 207 unter I 1 b[↩]
15. vgl. BGH, Urteile vom 30.03.2012 – V ZR 86/11, GE 2012, 749; vom 13.06.2008 – V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 16; Beschluss vom 26.02.2009 – III ZR 225/08, NJW 2009, 3302 Rn. 4 f.[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 284 f.[↩]
17. BGH, Urteile vom 30.01.1985 – VIII ZR 238/83, BGHZ 93, 338, 347 mwN; vom 13.05.1987 – VIII ZR 137/86, BGHZ 101, 49, 54 f.[↩]
18. BGH, Urteil vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/75, aaO S. 286[↩]
19. BGH, Urteil vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/75, aaO[↩][↩]
20. BGH, Urteile vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/75, aaO; vom 13.05.1987 – VIII ZR 137/86, aaO S. 53[↩]
21. vgl. BGH, Urteile vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/75, aaO mwN; vom 13.05.1987 – VIII ZR 137/86, aaO[↩]
22. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.1998 – V ZR 386/97, aaO[↩]
23. vgl. BGH, Urteile vom 12.11.2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 mwN; vom 30.03.2012 – V ZR 86/11, aaO[↩]