Miet­min­de­rung und die Anzei­gen­pflich­ten des Mie­ters

Im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spru­ches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Ver­mie­ter die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Ver­let­zung der den Mie­ter tref­fen­den Anzei­ge­pflicht 1.

Miet­min­de­rung und die Anzei­gen­pflich­ten des Mie­ters

Zwar ist ein Mie­ter nach höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung im Hin­blick auf das Gebot von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) dar­an gehin­dert, sich auf eine ein­ge­tre­te­ne Miet­min­de­rung zu beru­fen, wenn und soweit dem Ver­mie­ter ein Scha­dens­er­satz­an­spruch gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Ver­let­zung der den Mie­ter tref­fen­den Pflicht zur (recht­zei­ti­gen) Anzei­ge von Män­geln der Miet­sa­che (§ 536c Abs. 1 BGB) zusteht 2. In die­sem Fall kann sich ein Mie­ter auf eine kraft Geset­zes ein­ge­tre­te­ne Miet­min­de­rung nicht beru­fen, weil es – nach einem all­ge­mein gebil­lig­ten Rechts­grund­satz – einen Ver­stoß gegen Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) dar­stellt, wenn ein Gläu­bi­ger etwas for­dert, was er sofort wie­der zurück zu gewäh­ren hat 3.

Wel­che Par­tei die Erfül­lung oder Ver­let­zung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mie­ter auf­er­leg­ten Anzei­ge­pflicht zu bewei­sen hat, wird von der höchst- und ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung unein­heit­lich beur­teilt.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich bereits in einer dem vor­lie­gen­den Sach­ver­halt ver­gleich­ba­ren Fall­ge­stal­tung mit der Fra­ge befasst, wel­che Par­tei die (pri­mä­re) Dar­le­gungs­last und die Beweis­last für die Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 536c Abs. 2 BGB), also sowohl für den Aus­schluss der dort auf­ge­führ­ten Mie­ter­rech­te als auch für einen Scha­dens­er­satz des Ver­mie­ters, zu tra­gen hat 3. Dabei hat er ohne Ein­schrän­kung den Vermieter/​Leasinggeber für ver­pflich­tet gehal­ten, (sämt­li­che) Vor­aus­set­zun­gen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 536c Abs. 2 BGB) dar­zu­le­gen und nach­zu­wei­sen. Dies hat er aus dem ein­deu­ti­gen Geset­zes­wort­laut des § 545 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 536c Abs. 2 BGB) abge­lei­tet, der ein an sich bestehen­des Min­de­rungs­recht des Mie­ters vor­aus­setzt und dem Ver­mie­ter einen dage­gen gerich­te­ten Ein­wand auf­grund nach­träg­lich ein­ge­tre­te­ner Umstän­de gewährt 3.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat damit auch aus­ge­spro­chen, dass der Vermieter/​Leasinggeber im Rah­men bei­der Vari­an­ten des § 545 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 536c Abs. 2 BGB) die pri­mä­re Dar­le­gungs­last und die Beweis­last für die Nicht­er­fül­lung der Anzei­ge­pflicht trägt. Die vom Bun­des­ge­richts­hof beant­wor­te­te Beweis­last­fra­ge ist aller­dings nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich gewor­den, weil schon – im Rah­men des § 545 Abs. 2 Halb­satz 2 BGB aF – eine durch die ver­spä­te­te Män­gel­an­zei­ge ver­ur­sach­te Unmög­lich­keit der Man­gel­be­sei­ti­gung und – im Rah­men des § 545 Abs. 2 Halb­satz 1 BGB aF – der Umfang des durch die Anzei­ge­pflicht­ver­let­zung ein­ge­tre­te­nen Scha­dens nicht hin­rei­chend dar­ge­legt wor­den waren. Dies ändert aber nichts dar­an, dass der Bun­des­ge­richts­hof auch grund­le­gen­de Aus­sa­gen zur Beweis­last­ver­tei­lung bei § 545 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 536c Abs. 2 BGB) getrof­fen hat.

Dem­ge­gen­über hat der für das Gewer­be­raum­miet­recht zustän­di­ge XII. Zivil­se­nat in sei­ner Ent­schei­dung vom 14. Novem­ber 2001 4 im Zusam­men­hang mit der Erör­te­rung eines mög­li­chen Aus­schlus­ses der Gewähr­leis­tungs­rech­te des Mie­ters ent­spre­chend § 545 Abs. 2 Halb­satz 2 BGB aF aus­ge­führt, der Mie­ter tra­ge die Beweis­last dafür, dass er sei­ner Anzei­ge­pflicht nach­ge­kom­men sei. Auf wel­che Erwä­gun­gen die­se Erkennt­nis gestützt wird, lässt sich dem Urteil nicht ent­neh­men. Die­ses geht nicht auf die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung im BGH-Urteil vom 17. Dezem­ber 1986 3 ein, son­dern ver­weist nur auf den Mei­nungs­stand im Schrift­tum.

Die hier­durch ein­ge­tre­te­ne Rechts­un­si­cher­heit hat zu einer unein­heit­li­chen Betrach­tungs­wei­se in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum geführt.

Wäh­rend das Bran­den­bur­gi­sche Ober­lan­des­ge­richt – dem Urteil des XII. Zivil­se­nats vom 14. Novem­ber 2001 5 fol­gend – dem Mie­ter im Rah­men des Aus­schluss­tat­be­stands des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Erfül­lung sei­ner Anzei­ge­pflicht auf­bür­det 6, hält das Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf im Ein­klang mit der Ent­schei­dung des VIII. Zivil­se­nats vom 17. Dezem­ber 1986 3 bei bei­den Tat­be­stän­den des § 545 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 536c Abs. 2 BGB) den Ver­mie­ter für sämt­li­che Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen, also auch für die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht, für dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet 7.

Auch im Schrift­tum wird die Fra­ge der Beweis­last­ver­tei­lung unter­schied­lich beur­teilt. Im Hin­blick auf die – nur den Aus­schluss­tat­be­stand des § 545 Abs. 2 Halb­satz 2 BGB aF betref­fen­de – Ent­schei­dung des XII. Zivil­se­nats 8 hat sich über­wie­gend die – häu­fig nicht näher begrün­de­te – Auf­fas­sung durch­ge­setzt, dass der Mie­ter auch beim Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Beweis­last für die Erfül­lung sei­ner Anzei­ge­pflicht tra­ge 9. Soweit für die­se Rechts­an­sicht eine Begrün­dung gege­ben wird, wird sie ent­we­der auf die Erwä­gung, es gäl­ten die­sel­ben Grund­sät­ze wie beim Zugang von Wil­lens­er­klä­run­gen 10 oder dar­auf gestützt, der Mie­ter habe als Schuld­ner der Anzei­ge­pflicht deren Erfül­lung dar­zu­le­gen und zu bewei­sen 11. Die Gegen­mei­nung zählt dage­gen die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht zu den anspruchs­be­grün­den­den Vor­aus­set­zun­gen eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und hält daher den Ver­mie­ter dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet dafür, dass der Mie­ter auf­ge­tre­te­ne Män­gel ver­spä­tet oder gar nicht ange­zeigt hat 12.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält dar­an fest, dass der Ver­mie­ter im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt.

Es bedarf im Streit­fall kei­ner Ent­schei­dung, wel­cher Par­tei im Rah­men des Aus­schluss­tat­be­stands des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB die Beweis­last für die (Nicht-)Erfüllung der Anzei­ge­pflicht auf­zu­er­le­gen ist. Jeden­falls bei dem vor­lie­gend allein zu beur­tei­len­den Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB – zu dem sich der XII. Zivil­se­nat nicht geäu­ßert hat – ist die Beweis­last für die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht dem Ver­mie­ter zuzu­wei­sen.

Dies ergibt sich schon aus der all­ge­mein aner­kann­ten Grund­re­gel der Beweis­last­ver­tei­lung, wonach der Anspruch­stel­ler auf der ers­ten Ebe­ne die rechts­be­grün­den­den Tat­sa­chen und der Anspruchs­geg­ner auf einer zwei­ten Ebe­ne die rechts­ver­nich­ten­den, rechts­hin­dern­den oder rechts­hem­men­den Tat­sa­chen dar­zu­le­gen und zu bewei­sen hat 13. Wer Ersatz eines auf eine Pflicht­ver­let­zung des Ver­trags­part­ners zurück­ge­führ­ten Scha­dens ver­langt, hat dem­nach dar­zu­tun und nach­zu­wei­sen, dass der ande­re Ver­trags­teil eine ihn tref­fen­de Pflicht ver­letzt und hier­durch einen kau­sa­len Scha­den ver­ur­sacht hat. Dies gilt auch dann, wenn nega­ti­ve Umstän­de anspruchs­be­grün­dend sind 14, also – wie etwa die Fäl­le der Ver­let­zung einer Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­käu­fers oder der Ver­let­zung einer Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht zei­gen 15 – auch dann, wenn die Pflicht­ver­let­zung in einem Unter­las­sen besteht.

Im Rah­men des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB ist kei­ne ande­re Sicht­wei­se gebo­ten.

Die Gegen­mei­nung will in Durch­bre­chung des all­ge­mein gül­ti­gen Grund­prin­zips der Beweis­last­ver­tei­lung die Erfül­lung der Anzei­ge­pflicht zu den rechts­aus­schlie­ßen­den Tat­sa­chen zäh­len. Damit nimmt sie eine sys­tem­wid­ri­ge Ein­ord­nung vor, die sich mit den tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht ver­ein­ba­ren lässt. Die Revi­si­on ver­kennt hier­bei, dass das Ent­ste­hen des Man­gels und die Kennt­nis (oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis) des Mie­ters hier­von allein noch kei­nen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters, son­dern nur die Anzei­ge­pflicht des Mie­ters (§ 536c Abs. 1 BGB) aus­lö­sen 16, deren Ver­let­zung ("Unter­lässt der Mie­ter die Anzei­ge") dann zu den anspruchs­be­grün­den­den Vor­aus­set­zun­gen des Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB zählt.

Gegen­tei­li­ges lässt sich auch nicht dar­aus ent­neh­men, dass der­je­ni­ge, der sich auf den – für das Wirk­sam­wer­den einer Wil­lens­er­klä­rung erfor­der­li­chen – Zugang (§ 130 BGB) beruft, hier­für die Beweis­last trägt. Soweit die Revi­si­on die­se Beweis­last­ver­tei­lung auch auf den Tat­be­stand des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB über­tra­gen will, ver­kennt sie, dass es hier­bei nicht um die Wirk­sam­keit einer Wil­lens­er­klä­rung oder einer geschäfts­ähn­li­chen Hand­lung geht, son­dern um einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters, der durch die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht des Mie­ters aus­ge­löst wird. Wie bereits oben aus­ge­führt, ist bei einem Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Anzei­ge­pflicht­ver­let­zung rechts­be­grün­dend. Der Mie­ter, der die Erfül­lung die­ser Ver­pflich­tung behaup­tet, bestrei­tet nur das Vor­lie­gen einer anspruchs­be­grün­den­den Tat­sa­che.

Der wei­ter gel­tend gemach­te Umstand, dass die Beweis­last für den Zugang einer Män­gel­an­zei­ge nach § 377 Abs. 1, 2 HGB dem Käu­fer auf­ge­bür­det wird 17, recht­fer­tigt es eben­falls nicht, im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB dem Mie­ter die Beweis­last für die Erfül­lung der Anzei­ge­pflicht zuzu­wei­sen.

Die für den Han­dels­kauf gel­ten­de Vor­schrift des § 377 HGB und die miet­recht­li­che Bestim­mung des § 536c Abs. 2 BGB (frü­her § 545 Abs. 2 BGB aF) ver­fol­gen nicht die glei­chen rechts­po­li­ti­schen Zie­le und sind des­halb im Ein­zel­nen ganz unter­schied­lich aus­ge­stal­tet 18. Zwar besteht inso­weit eine gewis­se Par­al­le­li­tät, als bei­de Vor­schrif­ten (auch) einer sach­ge­rech­ten Risi­ko­ver­tei­lung zwi­schen den Ver­trags­part­nern die­nen. Die Bestim­mung des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und die Vor­schrift des § 377 Abs. 1, 2 HGB unter­schei­den sich aber sowohl in ihrer tat­be­stand­li­chen Anknüp­fung als auch in ihrem Norm­zweck. Die in § 536c BGB (frü­her § 545 BGB aF) dem Mie­ter auf­er­leg­te Män­gel­an­zei­ge­pflicht ist eine kon­kre­te Aus­ge­stal­tung der Obhuts­pflicht des Mie­ters 19, wäh­rend § 377 HGB nur eine Oblie­gen­heit des Käu­fers begrün­det 20. Die Bestim­mung des § 536c BGB ver­folgt in ers­ter Linie den Zweck, die dem Mie­ter vom Ver­mie­ter über­ge­be­ne Sache vor Schä­den zu bewah­ren 19. Dage­gen sind für die Oblie­gen­heit des Käu­fers zur unver­züg­li­chen Män­gel­an­zei­ge (§ 377 HGB) nicht nur die Belan­ge des Ver­käu­fers, son­dern auch das all­ge­mei­ne Inter­es­se des Han­dels­ver­kehrs an einer raschen und end­gül­ti­gen Abwick­lung von Rechts­ge­schäf­ten von maß­geb­li­cher Bedeu­tung 21. Dem­zu­fol­ge unter­schei­den sich die bei­den Vor­schrif­ten auch in ihren Rechts­fol­gen. Die Ver­let­zung der in § 377 HGB gere­gel­ten Oblie­gen­heit des Käu­fers löst ledig­lich die Geneh­mi­gungs­fik­ti­on des § 377 Abs. 2 HGB aus, wäh­rend die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht des Mie­ters nicht nur etwai­ge Min­de­rungs- und Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Mie­ters (§§ 536, 536a BGB) ent­fal­len lässt (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), son­dern auch einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters begrün­den kann (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB).

Ohne Erfolg bleibt vor dem Bun­des­ge­richts­hof schließ­lich das Argu­ment, jeden­falls in den Fäl­len, in denen – wie hier – ein aus § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB resul­tie­ren­der Scha­dens­er­satz­an­spruch gemäß § 242 BGB einer Miet­min­de­rung ent­ge­gen gesetzt wer­de, müs­se die Beweis­last für die Erfül­lung der Anzei­ge­pflicht beim Mie­ter lie­gen. Denn dann bestehe kein ent­schei­den­der Unter­schied zu dem Aus­schluss der Min­de­rung nach § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB, bei dem nach über­wie­gen­der und zutref­fen­der Auf­fas­sung den Mie­ter die Beweis­last für die Erfül­lung der Anzei­ge­pflicht tref­fe.

Die­se Argu­men­ta­ti­on ist nicht stich­hal­tig. Zwar macht der Ver­mie­ter – aus dem Blick­win­kel des § 242 BGB betrach­tet – nicht einen anspruchs­be­grün­den­den, son­dern viel­mehr einen rechts­hin­dern­den Umstand gel­tend 22. Für die­sen ist er jedoch nach all­ge­mei­nen Regeln – als Geg­ner des Min­de­rungs­rechts – eben­falls beweis­be­las­tet. An der Beweis­last­ver­tei­lung ändert sich also nichts, wenn man den Angriff des Ver­mie­ters gegen die Miet­min­de­rung nicht allein aus Sicht des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB, son­dern zusätz­lich aus der Per­spek­ti­ve des § 242 BGB beur­teilt.

Da die Beweis­last für die Ver­let­zung der Anzei­ge­pflicht (§ 536c Abs. 1 BGB), also einer nega­ti­ven Tat­sa­che, bei dem Ver­mie­ter liegt, trifft den Mie­ter nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen eine sekun­dä­re Dar­le­gungs­last, um dem Ver­mie­ter die Beweis­füh­rung nicht unnö­tig zu erschwe­ren. Dies bedeu­tet, dass der Ver­mie­ter nur sol­che Män­gel­an­zei­gen aus­räu­men müs­sen, die von dem Mie­ter in zeit­li­cher, inhalt­li­cher Wei­se und räum­li­cher Hin­sicht spe­zi­fi­ziert wor­den sind 23. Unsub­stan­ti­ier­te Behaup­tun­gen zur Erfül­lung der Anzei­ge­pflicht brau­chen die Ver­mie­ter dage­gen nicht zu wider­le­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Dezem­ber 2012 – VIII ZR 74/​12

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/​85, NJW 1987, 1072; Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/​99, NJW-RR 2002, 515[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/​85, NJW 1987, 1072 unter III 1 [zur inhalts­glei­chen Vor­gän­ger­re­ge­lung in § 545 Abs. 2 BGB aF][]
  3. BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/​85, aaO[][][][][]
  4. BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/​99, NJW-RR 2002, 515 unter II 2[]
  5. BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/​99, aaO[]
  6. OLG Bran­den­burg, Urteil vom 14.11.2007 – 3 U 27/​07[]
  7. BGH, ZMR 2003, 21, 22[]
  8. BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 244/​99, aaO[]
  9. SchmidtFutterer/​Eisenschmid, Miet­recht, 10. Aufl., § 536c BGB Rn. 41; Klein­Blen­kers in Dau­ner-Lie­b/Lan­gen, BGB, 2. Aufl., § 536c Rn. 7; Nies in Baumgärtel/​Laumen/​Prütting, Hand­buch der Beweis­last – Bür­ger­li­ches Gesetz­buch – Schuld­recht Beson­de­rer Teil I, 3. Aufl., § 536c Rn. 1; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 2. Aufl., § 536c BGB Rn. 32; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 536c Rn. 11; Wolf/​Eckert/​Ball, Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts, 10. Aufl., Rn. 656; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 15; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 536c Rn. 9; Bamberger/​Roth/​Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536c Rn. 15; Bub/​Treier/​Kraemer, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 3. Aufl., Rn. III. A 978; Jauernig/​Teichmann, BGB, 14. Aufl., § 536c Rn. 4; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 9; Feld­hahn in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 536c Rn. 4; diff. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 536c Rn. 14[]
  10. Blank/​Börstinghaus, aaO Rn. 12[]
  11. Wolf/​Eckert/​Ball, aaO[]
  12. Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 536c Rn. 25[]
  13. vgl. BGH, Urtei­le vom 14.01.1991 – II ZR 190/​89, BGHZ 113, 222, 224 f.; und vom 13.11.1998 – V ZR 386/​97, NJW 1999, 352 unter II 3 b aa[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2002 – X ZR 132/​01, ZEV 2003, 207 unter I 1 b[]
  15. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.03.2012 – V ZR 86/​11, GE 2012, 749; vom 13.06.2008 – V ZR 114/​07, NJW 2008, 2852 Rn. 16; Beschluss vom 26.02.2009 – III ZR 225/​08, NJW 2009, 3302 Rn. 4 f.[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/​75, BGHZ 68, 281, 284 f.[]
  17. BGH, Urtei­le vom 30.01.1985 – VIII ZR 238/​83, BGHZ 93, 338, 347 mwN; vom 13.05.1987 – VIII ZR 137/​86, BGHZ 101, 49, 54 f.[]
  18. BGH, Urteil vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/​75, aaO S. 286[]
  19. BGH, Urteil vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/​75, aaO[][]
  20. BGH, Urtei­le vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/​75, aaO; vom 13.05.1987 – VIII ZR 137/​86, aaO S. 53[]
  21. vgl. BGH, Urtei­le vom 04.04.1977 – VIII ZR 143/​75, aaO mwN; vom 13.05.1987 – VIII ZR 137/​86, aaO[]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.1998 – V ZR 386/​97, aaO[]
  23. vgl. BGH, Urtei­le vom 12.11.2010 – V ZR 181/​09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 mwN; vom 30.03.2012 – V ZR 86/​11, aaO[]
  24. AG Eus­kir­chen, Urteil vom 19.03.2013 – 17 C 160/​12[]