Mietminderung – und die verhinderte Mängelbeseitigung

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der “Beweissicherung” erhalten will.

Mietminderung – und die verhinderte Mängelbeseitigung

Mit dem Wegfall des etwaigen Zurückbehaltungsrechts der Mieter sind die gesamten von ihnen einbehaltenen Beträge selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte sofort zur Zahlung fällig geworden1.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters diesen Betrag erreicht, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen2.

Im hier entschiedenen Fall bedeutete dies: Da mit dem Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts die gesamten von den Mieter zunächst einbehaltenen Beträge sofort zur Zahlung fällig geworden sind3 und bereits die auf das4 Leistungsverweigerungsrecht entfallenden Zahlungsrückstände den Betrag der Miete für zwei Monate erreichen und damit schon deshalb ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, kommt es vorliegend nicht darauf an, dass die von den Mieter erklärte Ablehnung einer Mängelbeseitigung unter den hier gegebenen Umständen grundsätzlich auch der von dem Berufungsgericht angenommenen Mietminderung für die Zukunft entgegensteht5.

Das von den Mieter neben der Mietminderung wegen denselben Mängeln geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) war durch die seitens des Prozessbevollmächtigten der Mieter mit Schriftsatz vom 02.03.2016 erklärte (und zudem von ihm in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 8.04.2016 bekräftigte) Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung weggefallen und bereits der von den Mieter bis zur Kündigung vom 27.07.2016 zurückbehaltene Betrag von 4.935, 40 € erfüllt die Voraussetzungen des Kündigungstatbestandes nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB.

Der Anspruch der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) kann auf die wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur Beendigung des Mietverhältnisses führende außerordentliche fristlose Kündigung vom 27.07.2016 gestützt werden, obwohl die Vermieterin diese Kündigung ebenso wie die späteren Kündigungen (erst) im Berufungsverfahren erklärt hat. Die Vermieterin hat dadurch, dass sie ihr Räumungsbegehren in der Berufungsinstanz zusätzlich mit der Kündigung vom 27.07.2016 und den nachfolgenden weiteren Kündigungen unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess eingeführt6. Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche Klagehäufung (§ 260 ZPO) ist wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln7.

Den Mieter konnte hier ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht zustehen, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben8. Es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung hier in Gestalt der Mängelbeseitigung ablehnt.

Das Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfüllt den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und kann deshalb redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch unabhängig von einer Mangelbeseitigung bei Beendigung des Mietverhältnisses9, sowie dann, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert10. In all diesen Fällen kann das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen und werden die zurückbehaltenen Beträge in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig11.

Im Ausgangspunkt kann ein auf das Vorliegen von Mängeln der Wohnung gestütztes Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters grundsätzlich auch neben einer Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) bestehen; dabei dient die Einrede des nichterfüllten Vertrages dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der von ihm geltend gemachten Forderung (Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB) stehenden Verbindlichkeit (Gebrauchsüberlassungsund erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) auszuüben12.

Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 17.06.201513 entschieden hat, sind bei der Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters aus § 320 Abs. 1, 2 BGB die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits abgelaufene Zeitabschnitte bereits dadurch Rechnung getragen ist, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder)Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Den Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist insgesamt dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungsrecht schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt14.

Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweige44 rungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten, mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht15.

Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denkund Erfahrungssätze beachtet worden sind16. Soweit es in diesem Zusammenhang auf die Auslegung von Individualerklärungen durch den Tatrichter ankommt, kann das Revisionsgericht dies ebenfalls nur eingeschränkt überprüfen und zwar dahin, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht17.

Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch unterlaufen:

Das Berufungsgericht hat zwar eine Gesamtwürdigung der Einzelfallumstände vorgenommen. Es hat hierbei jedoch anerkannte Auslegungsgrundsätze missachtet, indem es in den im Rahmen der Klageerwiderung vom 02.03.2016 erfolgten Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Mieter eine “nicht gerechtfertigte Ablehnung der Mängelbeseitigung” nicht zu sehen vermocht, sondern angenommen hat, es handele sich bei diesen Ausführungen “allein um rechtliche Erwägungen”.

Der Prozessbevollmächtigte der Mieter hat in dem vorstehend genannten erstinstanzlichen Schriftsatz ausgeführt: “Dass die Mieter während der laufenden gerichtlichen Beweisverfahren Vernichtung von Beweissachverhalten durch ‘Mängelbeseitigungen’ zulassen kann [richtig: können], dürfte auf der Hand liegen. […] Die Mieter [sind], wie bereits ausgeführt, bei dem laufenden Gerichtsverfahren und den dortigen Beweiserhebungen zu einer Mängelbeseitigungsduldung nicht verpflichtet, da dies einer Beweisvereitelung entspricht.” Diesen Standpunkt, der angesichts der Eindeutigkeit der erklärten Ablehnung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch nicht dadurch eingeschränkt wird, dass in demselben Schriftsatz “ungeachtet des Vorstehenden” drei Termine für eine tatsächlich auch erfolgte Besichtigung der Wohnung angeboten worden sind, hat der Prozessbevollmächtigte der Mieter in der auch vom Berufungsgericht in den Blick genommenen, aber unzutreffend gewürdigten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 8.04.2016 bekräftigt.

Er hat dort ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts, die ihrerseits auf das Protokoll der vorgenannten mündlichen Verhandlung Bezug nehmen, ergänzend vorgetragen, “dass weiterhin das Beweisverfahren beim Landgericht laufe und insoweit keine Mängelbeseitigung in der Wohnung der Mieter erfolgen könne. Insoweit könne der Termin am 18.04.2016 stattfinden, an dem die Mängel besichtigt werden könnten. Aber eine Beseitigung der Mängel sei nur mit Zustimmung der Klagepartei in dem Verfahren vor dem Landgericht möglich”.

Die Annahme des Berufungsgerichts, diese Ausführungen seien nicht als eine (unberechtigte) Verweigerung der Duldung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu verstehen, begegnet durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

Die vorstehend genannte Auslegung des Berufungsgerichts lässt anerkannte Auslegungsgrundsätze außer Acht. Die dargestellten Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Mieter können schon von ihrem Wortlaut her nicht in der vom Berufungsgericht angenommenen Weise verstanden werden. Aber auch nach dem Sinn und Zweck der Erklärungen der Mieter und dem Gesamtzusammenhang, in dem sie zu sehen sind, können sie nicht anders als eine Verweigerung der dort unter anderem als “Beweisvereitelung” bezeichneten Duldung einer Mängelbeseitigung verstanden werden.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus der Erwähnung des vermeintlichen Erfordernisses einer Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Vermieterin als fälschlicherweise angenommene Voraussetzung einer Duldung der Mängelbeseitigung. Denn damit haben die Mieter lediglich zum Ausdruck gebracht, auf welche Umstände sie ihre Verweigerung stützen. Dies führt aber nicht dazu, dass sich ihre Erklärung in einer rechtlichen Bewertung erschöpft.

Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Vermieterin führten, in welchem die von den Mieter im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hätten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.

Damit ist durch die im März 2016 erklärte Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht der Mieter für die Zukunft entfallen und der von den Mieter bis dahin zurückbehaltene Betrag sofort zur Nachzahlung fällig geworden18. Dieser Betrag belief sich zum Zeitpunkt der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 27.07.2016 auf 4.935, 40 €, so dass schon deshalb ein wichtiger Grund für diese Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorlag.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 61 mwN []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn.19 mwN []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO []
  4. nunmehr zu Unrecht weiter ausgeübte []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 46 mwN [zum Ausschluss einer Minderungsberechtigung bei unberechtigter Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung zum Zwecke der Mängelbeseitigung] []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 14 mwN; BGH, Beschluss vom 27.10.2015 – VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Rn. 9 []
  7. BGH, Beschluss vom 27.10.2015 – VIII ZR 288/14, aaO []
  8. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, aaO mwN []
  9. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO Rn. 61 mwN []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, aaO mwN []
  11. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO, sowie BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 39/18 []
  12. vgl. im Einzelnen: BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO Rn. 48 f., 61 mwN []
  13. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO Rn. 48 f., 61 mwN []
  14. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO Rn. 62 bis 66 mwN; BGH, Beschluss vom 27.10.2015 – VIII ZR 288/14, aaO Rn. 15 []
  15. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO Rn. 66 mwN []
  16. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO Rn. 59 mwN []
  17. vgl. nur BGH, Urteile vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 20.02.2019 – VIII ZR 7/18 Rn.31; jeweils mwN []
  18. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, aaO, sowie BGH, Urteil vom heutigen Tage – VIII ZR 39/18, zur Veröffentlichung bestimmt []