Miet­min­de­rung wegen Bau­lärms

Die Min­de­rung von Mie­te für eine Woh­nung, die nach dem Ein­zug der Mie­te­rin von erheb­li­chen Bau­im­mis­sio­nen auf einem Nach­bar­grund­stück betrof­fen ist, kann für die Dau­er der Bau­maß­nah­men gerecht­fer­tigt sein.

Miet­min­de­rung wegen Bau­lärms

In dem hier vom Land­ge­richt Ber­lin ent­schie­de­nen Fall hat­te die Mie­te­rin den Miet­ver­trag über die in Ber­lin-Mit­te gele­ge­ne Woh­nung im Jahr 2000 geschlos­sen. Zu jener Zeit war in der Nach­bar­schaft eine mit Bäu­men bewach­se­ne Bau­lü­cke vor­han­den gewe­sen. Zwi­schen 2013 und 2015 wur­den auf die­sem Grund­stück eine Tief­ga­ra­ge und ein Gebäu­de errich­tet und dadurch erheb­li­che Bau­im­mis­sio­nen ver­ur­sacht. Die Mie­te­rin ver­lang­te nun­mehr mit ihrer Kla­ge knapp 950,00 EUR – ent­spre­chend gut 20 Pro­zent der bereits an die Ver­mie­te­rin gezahl­ten vol­len Mie­te für die Mona­te Juni 2014 bis März 2015 – zurück.

Das Amts­ge­richt Mit­te hat die Kla­ge der Mie­te­rin bis auf einen gerin­gen Teil­be­trag abge­wie­sen 1. Mit ihrer Beru­fung gegen das erst­in­stanz­li­che Urteil hat­te die Mie­te­rin nun­mehr Erfolg: Das Land­ge­richt Ber­lin war der Auf­fas­sung, dass die Mie­te­rin wegen der Bau­im­mis­sio­nen (Lärm, Staub und Erschüt­te­run­gen nicht nur wochen­tags, son­dern zeit­wei­se auch am Wochen­en­de) die Mie­te min­dern durf­te und die Höhe von gering­fü­gig mehr als 20 Pro­zent ange­sichts der Beein­träch­ti­gun­gen ange­mes­sen sei. Bei Ver­trags­schluss hät­ten die Miet­ver­trags­par­tei­en still­schwei­gend ver­ein­bart, dass die Woh­nung den übli­chen Min­dest­stan­dard, der auch ein gesund­heit­lich unbe­denk­li­ches Woh­nen gewähr­leis­te, ein­hal­te. Zwar sei­en gera­de in Groß­städ­ten Bau­maß­nah­men nicht unüb­lich, doch selbst in Ber­lin sei die ganz über­wie­gen­de Mehr­zahl der Miet­woh­nun­gen von sol­chen Beein­träch­ti­gun­gen nicht betrof­fen. Der mit­hin kon­klu­dent ver­ein­bar­te Stan­dard sei wäh­rend der Bau­pha­se bei Wei­tem unter­schrit­ten wor­den. Auch der Umstand, dass der Ver­mie­ter über kei­ne recht­li­chen Mög­lich­kei­ten ver­fü­ge, die Beein­träch­ti­gun­gen abzu­weh­ren oder von dem Nach­barn eine Ent­schä­di­gung zu ver­lan­gen, ände­re nichts.

Die sog. „Bolz­platz­ent­schei­dung“ des Bun­des­ge­richts­hofs 2 sei nicht ein­schlä­gig. Danach sei­en zwar unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen zu Las­ten des Mie­ters nach Ver­trags­schluss auf­tre­ten­de Immis­sio­nen nicht zu berück­sich­ti­gen. Jedoch habe der Bun­des­ge­richts­hof in jenem Fall den Ver­trag ergän­zend aus­ge­legt. Hier dage­gen sei eine sol­che ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung nicht zuläs­sig, weil die Par­tei­en still­schwei­gend ver­ein­bart hät­ten, dass kei­ne erheb­li­chen und die Gesund­heit beein­träch­ti­gen­den Bau­im­mis­sio­nen auf­trä­ten. Zudem habe es sich in jenem Fall um eine dau­er­haf­te Ver­än­de­rung des Wohn­um­fel­des gehan­delt, wäh­rend es hier um eine nur vor­über­ge­hen­de Ver­än­de­rung gegan­gen sei.

Der Mie­te­rin kön­ne schließ­lich auch nicht vor­ge­wor­fen wer­den, sie habe die Mög­lich­keit der Bau­im­mis­sio­nen grob fahr­läs­si­ger über­se­hen und des­halb das Recht zur Min­de­rung ver­lo­ren. Zwar sei bei Miet­ver­trags­schluss im Jah­re 2000 die Bau­lü­cke vor­han­den gewe­sen. Wenn die Mie­te­rin damals an eine spä­te­re Bebau­ung nicht gedacht habe, so kön­ne ihr allen­falls ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit vor­ge­wor­fen wer­den. Dies rei­che für einen Gewähr­leis­tungs­aus­schluss aber nicht aus.

Land­ge­richt Ber­lin, Urteil vom 16. Juni 2016 – 67 O 76/​16

  1. AG Mit­te, Urteil vom 21.01.2016 – 25 C 126/​15[]
  2. BGH, NJW 2015, 2177[]