Miet­preis­bin­dung und der rück­wir­ken­de Zuschlag für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 1 kann der Ver­mie­ter preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­lan­gen, wenn sich her­aus­stellt, dass die im Miet­ver­trag vor­ge­se­he­ne Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter nicht wirk­sam ist und der Ver­mie­ter des­halb ange­sichts sei­ner Ver­pflich­tung zur Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren einen gerin­ge­ren Betrag als die Kos­ten­mie­te erhält.

Miet­preis­bin­dung und der rück­wir­ken­de Zuschlag für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Das auf Zah­lung die­ses Zuschlags gerich­te­te Miet­erhö­hungs­be­geh­ren ist auch nicht im Hin­blick auf eine von dem Mie­ter durch­ge­führ­te und noch nicht abge­wohn­te Anfangs­re­no­vie­rung treu­wid­rig und des­halb unzu­läs­sig. Der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV dient dazu, die in unre­gel­mä­ßi­gen Abstän­den – je nach Fäl­lig­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren – anfal­len­den Kos­ten zeit­an­tei­lig auf die Miet­zeit zu ver­tei­len; hier­an ändert sich durch eine vom Mie­ter durch­ge­führ­te Anfangs­re­no­vie­rung nichts. Mit dem Zuschlag wer­den nicht die Kos­ten der Anfangs­re­no­vie­rung abge­gol­ten, son­dern die seit­her ein­tre­ten­de Abnut­zung, die eine spä­te­re erneu­te Reno­vie­rung erfor­der­lich machen wird und deren antei­li­ge Kos­ten durch den pau­schal berech­ne­ten Zuschlag abge­deckt wer­den sol­len.

Da die Erhö­hung ledig­lich den (pau­scha­len) Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV betraf, bedurf­te es für eine aus­rei­chen­de Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens kei­ner Vor­la­ge einer Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung über die im Übri­gen unver­än­der­te Grund­mie­te. Der Ver­mie­ter darf auch den gesetz­lich zuläs­si­gen pau­scha­len (Höchst-)Betrag anset­zen, ohne zu erläu­tern, war­um er nicht einen unter­halb die­ser Gren­ze lie­gen­den Betrag gewählt hat; ande­ren­falls hät­te der Ver­mie­ter ent­ge­gen dem Zweck der Pau­scha­lie­rung kon­kre­te Berech­nun­gen anstel­len müs­sen.

Der Ver­mie­ter kann den Zuschlag rück­wir­kend ver­lan­gen (§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV). Ob bei dem Zuschlag, den der Ver­mie­ter für die nicht wirk­sam abge­wälz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­langt, eine "Ände­rung von lau­fen­den Auf­wen­dun­gen" gegen­über der ursprüng­li­chen Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung vor­liegt, hat der Bun­des­ge­richts­hof schon im Rah­men des § 8a Abs. 3 WoBindG, § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 offen gelas­sen 2. Die­se Fra­ge bedarf auch im Rah­men des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 kei­ner Ent­schei­dung, da auch hier zumin­dest eine ana­lo­ge Anwen­dung gebo­ten ist. Denn nach dem Zweck der Kos­ten­mie­te ist der hier gege­be­ne Fall, dass die Auf­wen­dun­gen von vorn­her­ein (zunächst uner­kannt) höher als die Kos­ten waren, eben­so zu behan­deln wie eine nach­träg­li­che Erhö­hung der lau­fen­den Auf­wen­dun­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Dezem­ber 2012 – VIII ZR 181/​12

  1. BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/​09, BGHZ 185, 114 Rn. 12 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/​09, aaO Rn.18[]