Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs1 kann der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich herausstellt, dass die im Mietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam ist und der Vermieter deshalb angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält.
Das auf Zahlung dieses Zuschlags gerichtete Mieterhöhungsbegehren ist auch nicht im Hinblick auf eine von dem Mieter durchgeführte und noch nicht abgewohnte Anfangsrenovierung treuwidrig und deshalb unzulässig. Der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV dient dazu, die in unregelmäßigen Abständen – je nach Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – anfallenden Kosten zeitanteilig auf die Mietzeit zu verteilen; hieran ändert sich durch eine vom Mieter durchgeführte Anfangsrenovierung nichts. Mit dem Zuschlag werden nicht die Kosten der Anfangsrenovierung abgegolten, sondern die seither eintretende Abnutzung, die eine spätere erneute Renovierung erforderlich machen wird und deren anteilige Kosten durch den pauschal berechneten Zuschlag abgedeckt werden sollen.
Da die Erhöhung lediglich den (pauschalen) Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV betraf, bedurfte es für eine ausreichende Begründung des Mieterhöhungsbegehrens keiner Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung über die im Übrigen unveränderte Grundmiete. Der Vermieter darf auch den gesetzlich zulässigen pauschalen (Höchst-)Betrag ansetzen, ohne zu erläutern, warum er nicht einen unterhalb dieser Grenze liegenden Betrag gewählt hat; anderenfalls hätte der Vermieter entgegen dem Zweck der Pauschalierung konkrete Berechnungen anstellen müssen.
Der Vermieter kann den Zuschlag rückwirkend verlangen (§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV). Ob bei dem Zuschlag, den der Vermieter für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, eine „Änderung von laufenden Aufwendungen“ gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt, hat der Bundesgerichtshof schon im Rahmen des § 8a Abs. 3 WoBindG, § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 offen gelassen2. Diese Frage bedarf auch im Rahmen des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 keiner Entscheidung, da auch hier zumindest eine analoge Anwendung geboten ist. Denn nach dem Zweck der Kostenmiete ist der hier gegebene Fall, dass die Aufwendungen von vornherein (zunächst unerkannt) höher als die Kosten waren, ebenso zu behandeln wie eine nachträgliche Erhöhung der laufenden Aufwendungen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2012 – VIII ZR 181/12
