Miet­preis­bin­dung und die Begrün­dungs­an­for­de­run­gen an eine Miet­erhö­hungs­er­klä­rung

In einer Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhö­hung selbst zu erläu­tern, nicht dage­gen die Bil­dung der erhöh­ten Ein­zel­mie­te ins­ge­samt.

Miet­preis­bin­dung und die Begrün­dungs­an­for­de­run­gen an eine Miet­erhö­hungs­er­klä­rung

Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG kann der Ver­mie­ter die Mie­te durch schrift­li­che Erklä­rung erhö­hen, wenn der Mie­ter nur zur Ent­rich­tung eines gerin­ge­ren als des nach dem Gesetz zuläs­si­gen Ent­gelts ver­pflich­tet ist. Die Erklä­rung ist nur wirk­sam, wenn in ihr die Erhö­hung berech­net und erläu­tert wird. Zusätz­lich ver­langt § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG, dass der Berech­nung der Kos­ten­mie­te eine Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung oder ein Aus­zug dar­aus bei­gefügt wird, der die Höhe der lau­fen­den Auf­wen­dun­gen erken­nen lässt 1.

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wird in dem MIet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin die Grund­la­ge der Miet­erhö­hung, näm­lich erhöh­te Instand­hal­tungs- und Ver­wal­tungs­pau­scha­len sowie höhe­re Dar­le­hens­auf­wen­dun­gen, mit­ge­teilt und auf die­ser Grund­la­ge die Erhö­hung der Durch­schnitts­mie­te um 13,06 % berech­net. Fer­ner ist ein Aus­zug aus der Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung zu die­sen Punk­ten der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung bei­gefügt. Hier­nach wird die monat­li­che Ein­zel­mie­te – ent­spre­chend der miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Miet­preis­gleit­klau­sel – rück­wir­kend zum 1.01.2009 von 558,86 € um 72,99 € (ent­spre­chend 13,06 %) auf 631,85 € erhöht. Wei­ter ist aus­ge­führt, dass sich der Betrag von 72,99 € aus dem Durch­schnitts­mie­ten­be­trag von 0,665 € pro Qua­drat­me­ter pro Monat x 110,12 % Wohn­wert x 99,68 qm Wohn­flä­che berech­net. Damit sind sämt­li­che Anfor­de­run­gen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG erfüllt.

Ent­ge­gen einer im Schrift­tum ver­tre­ten Ansicht 2 ist die Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nicht des­halb unwirk­sam, weil die Bil­dung der Ein­zel­mie­te nicht ins­ge­samt in der Erklä­rung erläu­tert wird. Ins­be­son­de­re ist die Ansicht der Revi­si­on unzu­tref­fend, der Wohn­wert der ein­zel­nen Woh­nung (hier des Rei­hen­hau­ses) sei nicht nur zu Anfang der Ver­mie­tung gemäß § 8a Abs. 5 WoBindG, son­dern in jeder Miet­erhö­hungs­er­klä­rung zu erläu­tern.

Schon nach dem Wort­laut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist, wor­auf das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend hin­weist, nur die Erhö­hung selbst zu erläu­tern und zu berech­nen. Bei der Erläu­te­rung der Miet­erhö­hung sind nach § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV 1970 ledig­lich die Grün­de anzu­ge­ben, aus denen sich die ein­zel­nen Auf­wen­dun­gen erhöht haben, und die dar­auf ent­fal­len­den Beträ­ge. Zur Errech­nung und Erläu­te­rung und dem­zu­fol­ge zum Ver­ständ­nis ledig­lich der Miet­erhö­hung ist die Berech­nung und Erläu­te­rung der frü­he­ren Mie­te nicht erfor­der­lich 3. Das­sel­be gilt für die gemäß § 8b Abs. 5 Satz 1 WoBindG, § 3 Abs. 3 NMV 1970 vom Ver­mie­ter berech­ne­te Ein­zel­mie­te. Bei einer Miet­erhö­hung, die man­gels Aus­wir­kun­gen auf den Wohn­wert der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen kei­nen Ein­fluss auf das Ver­hält­nis der bis­he­ri­gen Ein­zel­mie­te zur Durch­schnitts­mie­te hat, bedarf die Bil­dung der Ein­zel­mie­te kei­ner Erläu­te­rung. So ist es hier. Die Beklag­te hat als Grün­de der Miet­erhö­hung erhöh­te Instand­hal­tungs- und Ver­wal­tungs­pau­scha­len wegen Ände­rung der Bau­al­ters­klas­se sowie höhe­re Dar­le­hens­auf­wen­dun­gen mit­ge­teilt. Die­se las­sen das Ver­hält­nis der bis­he­ri­gen Ein­zel­mie­te zur Durch­schnitts­mie­te unbe­rührt.

Die Rege­lung in § 10 Abs. 1 Satz 2 bis 4 WoBindG ent­hält im Zusam­men­hang mit den sie aus­fül­len­den und ergän­zen­den Vor­schrif­ten (§ 4 Abs. 7 und § 9 Satz 1 NMV 1970 i.V.m §§ 39, 39a II. BV)) eine bis ins Detail gehen­de Auf­zäh­lung der an die Miet­erhö­hungs­er­klä­rung zu stel­len­den for­ma­len Erfor­der­nis­se. Es besteht kei­ne Ver­an­las­sung zur Ver­schär­fung die­ser Anfor­de­run­gen, zumal dem von einer Miet­erhö­hung nach § 10 Abs. 1 WoBindG betrof­fe­nen Mie­ter zur Klä­rung etwai­ger Unklar­hei­ten das an kei­ne wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen geknüpf­te Aus­kunfts- und Ein­sichts­recht nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV 1970 zusteht 4. Es ist daher bei einer Miet­erhö­hung nicht die Erläu­te­rung der Bil­dung der erhöh­ten Ein­zel­mie­te ins­ge­samt, son­dern ledig­lich die Erläu­te­rung der Erhö­hung erfor­der­lich.

Auch die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erfor­der­li­che Schrift­form des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens ist ein­ge­hal­ten. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG bedarf die Miet­erhö­hungs­er­klä­rung kei­ner eigen­hän­di­gen Unter­schrift des Ver­mie­ters, wenn die Erklä­rung – wie hier – mit Hil­fe auto­ma­ti­scher Ein­rich­tun­gen gefer­tigt wor­den ist. Zwar ist die Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach der Dar­stel­lung der Klä­ger hier ledig­lich mit "Ihr Ser­vice­team Miet­ma­nage­ment" unter­schrie­ben, so dass weder die natür­li­che Per­son noch die juris­ti­sche Per­son, die hin­ter der Erklä­rung steht, aus der Unter­schrift erkenn­bar ist. Aller­dings sind sowohl die juris­ti­sche Per­son als auch die die Erklä­rung abge­ben­den natür­li­chen Per­so­nen unter der dem Schrei­ben anlie­gen­den tabel­la­ri­schen Gegen­über­stel­lung ange­ge­ben. Da hier­auf in dem Miet­erhö­hungs­schrei­ben Bezug genom­men wird, wäre es "lee­re För­me­lei" zu ver­lan­gen, dass die im Übri­gen aus dem Brief­kopf des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens ersicht­li­che juris­ti­sche Per­son oder deren Ver­tre­ter zusätz­lich in der maschi­nel­len Unter­schrift bezeich­net sein müss­ten 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Dezem­ber 2013 – VIII ZR 32/​13

  1. BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/​10, WuM 2011, 371 Rn. 8[]
  2. Bel­lin­ger in FischerDieskau/​Pergande/​Schwender, Woh­nungs­bau­recht, Bd. 5, Stand: Juli 2006, § 10 WoBindG Anm.03.3 unter 5. "Ein­zel­mie­te", ohne nähe­re Begrün­dung[]
  3. BGH, Beschluss vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/​83, BGHZ 89, 284, 294[]
  4. BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/​10, aaO Rn. 11; BGH, Beschluss vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/​83, aaO S. 291[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/​09, NJW 2010, 2945 Rn. 15 f.[]