In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt.
Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Zusätzlich verlangt § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG, dass der Berechnung der Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt1.
Im vorliegend vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wird in dem MIeterhöhungsverlangen der Vermieterin die Grundlage der Mieterhöhung, nämlich erhöhte Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie höhere Darlehensaufwendungen, mitgeteilt und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 % berechnet. Ferner ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu diesen Punkten der Mieterhöhungserklärung beigefügt. Hiernach wird die monatliche Einzelmiete – entsprechend der mietvertraglich vereinbarten Mietpreisgleitklausel – rückwirkend zum 1.01.2009 von 558,86 € um 72,99 € (entsprechend 13,06 %) auf 631,85 € erhöht. Weiter ist ausgeführt, dass sich der Betrag von 72,99 € aus dem Durchschnittsmietenbetrag von 0,665 € pro Quadratmeter pro Monat x 110,12 % Wohnwert x 99,68 qm Wohnfläche berechnet. Damit sind sämtliche Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG erfüllt.
Entgegen einer im Schrifttum vertreten Ansicht2 ist die Mieterhöhungserklärung nicht deshalb unwirksam, weil die Bildung der Einzelmiete nicht insgesamt in der Erklärung erläutert wird. Insbesondere ist die Ansicht der Revision unzutreffend, der Wohnwert der einzelnen Wohnung (hier des Reihenhauses) sei nicht nur zu Anfang der Vermietung gemäß § 8a Abs. 5 WoBindG, sondern in jeder Mieterhöhungserklärung zu erläutern.
Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist, worauf das Berufungsgericht zutreffend hinweist, nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind nach § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV 1970 lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen Aufwendungen erhöht haben, und die darauf entfallenden Beträge. Zur Errechnung und Erläuterung und demzufolge zum Verständnis lediglich der Mieterhöhung ist die Berechnung und Erläuterung der früheren Miete nicht erforderlich3. Dasselbe gilt für die gemäß § 8b Abs. 5 Satz 1 WoBindG, § 3 Abs. 3 NMV 1970 vom Vermieter berechnete Einzelmiete. Bei einer Mieterhöhung, die mangels Auswirkungen auf den Wohnwert der vermieteten Wohnungen keinen Einfluss auf das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete hat, bedarf die Bildung der Einzelmiete keiner Erläuterung. So ist es hier. Die Beklagte hat als Gründe der Mieterhöhung erhöhte Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen wegen Änderung der Baualtersklasse sowie höhere Darlehensaufwendungen mitgeteilt. Diese lassen das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete unberührt.
Die Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 2 bis 4 WoBindG enthält im Zusammenhang mit den sie ausfüllenden und ergänzenden Vorschriften (§ 4 Abs. 7 und § 9 Satz 1 NMV 1970 i.V.m §§ 39, 39a II. BV)) eine bis ins Detail gehende Aufzählung der an die Mieterhöhungserklärung zu stellenden formalen Erfordernisse. Es besteht keine Veranlassung zur Verschärfung dieser Anforderungen, zumal dem von einer Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG betroffenen Mieter zur Klärung etwaiger Unklarheiten das an keine weiteren Voraussetzungen geknüpfte Auskunfts- und Einsichtsrecht nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV 1970 zusteht4. Es ist daher bei einer Mieterhöhung nicht die Erläuterung der Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt, sondern lediglich die Erläuterung der Erhöhung erforderlich.
Auch die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erforderliche Schriftform des Mieterhöhungsverlangens ist eingehalten. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG bedarf die Mieterhöhungserklärung keiner eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn die Erklärung – wie hier – mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt worden ist. Zwar ist die Mieterhöhungserklärung nach der Darstellung der Kläger hier lediglich mit „Ihr Serviceteam Mietmanagement“ unterschrieben, so dass weder die natürliche Person noch die juristische Person, die hinter der Erklärung steht, aus der Unterschrift erkennbar ist. Allerdings sind sowohl die juristische Person als auch die die Erklärung abgebenden natürlichen Personen unter der dem Schreiben anliegenden tabellarischen Gegenüberstellung angegeben. Da hierauf in dem Mieterhöhungsschreiben Bezug genommen wird, wäre es „leere Förmelei“ zu verlangen, dass die im Übrigen aus dem Briefkopf des Mieterhöhungsverlangens ersichtliche juristische Person oder deren Vertreter zusätzlich in der maschinellen Unterschrift bezeichnet sein müssten5.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 32/13
- BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/10, WuM 2011, 371 Rn. 8[↩]
- Bellinger in FischerDieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, Stand: Juli 2006, § 10 WoBindG Anm.03.3 unter 5. „Einzelmiete“, ohne nähere Begründung[↩]
- BGH, Beschluss vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294[↩]
- BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/10, aaO Rn. 11; BGH, Beschluss vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, aaO S. 291[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 15 f.[↩]
