Miet­preis­brem­se für Ber­lin

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bestä­tigt, dass auf­grund der von ihm für recht­mä­ßig gehal­te­nen Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 7. Mai 2013 im gesam­ten Ber­li­ner Stadt­ge­biet die bei Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen für die Erhö­hung von Bestands­mie­ten gel­ten­de all­ge­mei­ne Kap­pungs­gren­ze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für die Dau­er von fünf Jah­ren auf 15 % her­ab­ge­setzt ist.

Miet­preis­brem­se für Ber­lin

In dem hier ent­schie­de­nen Fall ging es um eine seit 2007 an den jet­zi­gen Mie­ter ver­mie­te­te Woh­nung in Ber­lin-Wed­ding. Mit Schrei­ben vom 1. Sep­tem­ber 2013 for­der­te der Ver­mie­ter vom Mie­ter die Zustim­mung zur Erhö­hung der monat­li­chen Mie­te um 20%. Er hält die Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung ins­be­son­de­re des­we­gen für unwirk­sam, weil die­se die Kap­pungs­gren­ze für das gesam­te Stadt­ge­biet Ber­lins her­ab­set­ze, obwohl nicht in allen Stadt­tei­len die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det sei. Der Mie­ter hat nur einer Erhö­hung um 15% zuge­stimmt.

Die wei­ter­ge­hen­de Kla­ge des Ver­mie­ters hat­te weder vor dem Amts­ge­richt Wed­ding 1 noch vor dem Land­ge­richt Ber­lin 2 Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te nun die kla­ge­ab­wei­sen­den Urtei­le der Ber­li­ner Jus­tiz. Er beur­teil­te die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin als recht­mä­ßig, so dass der Ver­mie­ter im Hin­blick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Mie­ter nicht die Zustim­mung zu einer 15 % über­stei­gen­den Miet­erhö­hung ver­lan­gen kann.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat – in Über­ein­stim­mung mit dem Land­ge­richt Ber­lin – im Rah­men eines Rechts­streits über ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen eine Ver­pflich­tung der Zivil­ge­rich­te bejaht, zu prü­fen ob eine von der Lan­des­re­gie­rung erlas­se­ne Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung den Anfor­de­run­gen an die gesetz­li­che Ermäch­ti­gung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Ver­bin­dung mit Satz 2 genügt und auch im Übri­gen mit höher­ran­gi­gem Recht in Ein­klang steht. Nach Durch­füh­rung der gebo­te­nen Prü­fung ist der Senat zu der Über­zeu­gung gelangt, dass die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung auf einer ver­fas­sungs­mä­ßi­gen Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge beruht, den gesetz­li­chen Rah­men nicht über­schrei­tet und ihrer­seits den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen genügt.

Die Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge für die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) begeg­net nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs kei­nen ver­fas­sungs­recht­li­chen Beden­ken. Ins­be­son­de­re ver­stößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG ver­bürg­te Eigen­tums­ga­ran­tie, son­dern erweist sich als zuläs­si­ge Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Die genann­te Bestim­mung ver­folgt ein legi­ti­mes, dem öffent­li­chen Inter­es­se die­nen­des Rege­lungs­ziel, näm­lich in Gebie­ten mit beson­de­rer Gefähr­dungs­la­ge einen zu raschen Anstieg von Mie­ten auf das Niveau der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu dämp­fen. Sie stellt einen ange­mes­se­nen, auch die Belan­ge der Ver­mie­ter hin­rei­chend berück­sich­ti­gen­den und damit ver­hält­nis­mä­ßi­gen Inter­es­sen­aus­gleich her. Ins­be­son­de­re ist zur Errei­chung des Rege­lungs­zwecks ein weni­ger ein­schnei­den­des, aber gleich wirk­sa­mes Mit­tel nicht ein­deu­tig fest­stell­bar. Denn der Gesetz­ge­ber hat sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für eine gerin­ge Ein­griffs­in­ten­si­tät ent­schie­den. Er hat – anders als bei frü­he­ren Geset­zes­än­de­run­gen – kei­ne flä­chen­de­cken­de und zeit­lich unbe­fris­te­te Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze vor­ge­se­hen. Die gesetz­li­che Maß­nah­me ist auch nicht unzu­mut­bar, denn der Kern­be­reich des Eigen­tums (Bestands­ga­ran­tie) wird hier­durch nicht berührt. Es ist weder gel­tend gemacht noch erkenn­bar, dass die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung hier­durch ernst­haft in Fra­ge gestellt ist.

Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 7. Mai 2013 ist von der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es ist nicht zu bean­stan­den, dass der Ber­li­ner Senat die gesam­te Stadt Ber­lin als Gebiet aus­ge­wie­sen hat, in dem die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det und daher die Miet­erhö­hungs­mög­lich­keit auf eine Stei­ge­rung um höchs­tens 15 % begrenzt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Der Gesetz­ge­ber hat dem Ver­ord­nungs­ge­ber als sei­ner­seits demo­kra­tisch legi­ti­mier­tes Rechts­set­zungs­or­gan bei der Beur­tei­lung und Ermitt­lung der für den Erlass der Ver­ord­nung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB maß­geb­li­chen Umstän­de einen wei­ten woh­nungs­markt- und sozi­al­po­li­ti­schen Beur­tei­lungs- und Ein­schät­zungs­spiel­raum ein­ge­räumt, der anhand der ört­li­chen Gege­ben­hei­ten aus­ge­füllt wer­den muss. Dies gilt zunächst für die Fest­le­gung der rele­van­ten Gebie­te nebst der Aus­wahl der Bezugs­ebe­ne (gesam­te Gemein­de oder Tei­le hier­von), aber auch für den zeit­li­chen Gel­tungs­be­reich der Ver­ord­nung und für die Aus­wahl geeig­ne­ter metho­di­scher Ansät­ze. Die­se Spiel­räu­me über­schrei­tet der Ver­ord­nungs­ge­ber erst dann, wenn sich sei­ne Erwä­gun­gen nicht mehr inner­halb der Zweck­bin­dung der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge bewe­gen und offen­sicht­lich ver­fehlt sind.

Das ist hier nicht der Fall. Denn es ist nicht fest­stell­bar, dass etwa allein die Beschrän­kung der Gebiets­be­stim­mung auf bestimm­te Tei­le von Ber­lin sach­ge­recht gewe­sen wäre oder dass der Ver­ord­nungs­ge­ber unge­eig­ne­te Indi­ka­to­ren her­an­ge­zo­gen hät­te. Zutref­fend ist der Ber­li­ner Senat bei Erlass der Ver­ord­nung davon aus­ge­gan­gen, dass in Anbe­tracht des mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ver­bun­de­nen Rege­lungs­zwecks vom Gesetz­ge­ber bei der Beur­tei­lung der Man­gel­la­ge eine Dif­fe­ren­zie­rung nach Gemein­de­tei­len nicht zwin­gend vor­ge­schrie­ben wird. Es spricht auch nichts dafür, dass die zur Bestim­mung der Woh­nungs­markt­si­tua­ti­on vom Ber­li­ner Senat her­an­ge­zo­ge­nen Indi­ka­to­ren unge­eig­net gewe­sen wären. Soweit der Ver­mie­ter abwei­chen­des Daten­ma­te­ri­al her­an­zieht, lässt er zum einen außer Acht, dass die­ses im Zusam­men­hang mit einem ande­ren Geset­zes­vor­ha­ben erho­ben wor­den ist, und lässt zum ande­ren unbe­rück­sich­tigt, dass Gerich­te nicht ihre eige­ne Bewer­tung an die Stel­le des weit­rei­chen­den Beur­tei­lungs- und Ein­schät­zungs­spiel­raums des Ver­ord­nungs­ge­bers set­zen dür­fen und daher nur über­prü­fen kön­nen, ob das metho­di­sche Kon­zept des Ver­ord­nungs­ge­bers – so wie hier – trag­fä­hig ist.

Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin ver­letzt auch kei­ne Grund­rech­te des Ver­mie­ters. Ins­be­son­de­re ver­stößt sie nicht gegen das Eigen­tums­grund­recht (Art. 14 Abs. 1 GG). Die getrof­fe­ne Maß­nah­me stellt einen ver­hält­nis­mä­ßi­gen Ein­griff dar. Der Senat von Ber­lin war vor allem nicht gehal­ten, als mil­de­re Maß­nah­me den Gel­tungs­be­reich der Ver­ord­nung nur auf einen Teil des Stadt­ge­biets zu erstre­cken. Das wäre nur dann der Fall gewe­sen, wenn ein­deu­tig fest­stün­de, dass eine beschränk­te Gebiets­aus­wei­sung den mit der Ver­ord­nung ange­streb­ten Zweck sach­lich gleich­wer­tig errei­chen wür­de. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass dem Ver­ord­nungs­ge­ber hin­sicht­lich der Ein­schät­zung der Erfor­der­lich­keit einer Maß­nah­me ein Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum zukommt. Die­ser Spiel­raum ist hier nicht über­schrit­ten, denn mit einer stär­ke­ren räum­li­chen Begren­zung der Ver­ord­nung wäre nicht in glei­cher Wei­se rasch und wirk­sam eine Ver­lang­sa­mung des Anstie­ges der Bestands­mie­ten zu errei­chen. Die beson­de­re Gefähr­dung einer aus­rei­chen­den Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen ist auf­grund der vor allem in Bal­lungs­räu­men, Indus­trie- und Uni­ver­si­täts­städ­ten sowie in Städ­ten mit her­aus­ge­ho­be­ner zen­tra­ler Lage oder Funk­ti­on wir­ken­den viel­fäl­ti­gen Impul­se und der hier­durch aus­ge­lös­ten spe­zi­fi­schen Labi­li­tät des Woh­nungs­mark­tes grund­sätz­lich räum­lich nicht exakt ein­grenz­bar.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Novem­ber 2015 – VIII ZR 217/​14

  1. AG Wed­ding, Urteil vom 03.03.2014 – 22d C 175/​13[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 03.07.2014 – 67 S 121/​14[]