Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass aufgrund der von ihm für rechtmäßig gehaltenen Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 im gesamten Berliner Stadtgebiet die bei Wohnraummietverhältnissen für die Erhöhung von Bestandsmieten geltende allgemeine Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für die Dauer von fünf Jahren auf 15 % herabgesetzt ist.
In dem hier entschiedenen Fall ging es um eine seit 2007 an den jetzigen Mieter vermietete Wohnung in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 1. September 2013 forderte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20%. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetze, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Der Mieter hat nur einer Erhöhung um 15% zugestimmt.
Die weitergehende Klage des Vermieters hatte weder vor dem Amtsgericht Wedding1 noch vor dem Landgericht Berlin2 Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun die klageabweisenden Urteile der Berliner Justiz. Er beurteilte die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin als rechtmäßig, so dass der Vermieter im Hinblick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Mieter nicht die Zustimmung zu einer 15 % übersteigenden Mieterhöhung verlangen kann.
Der Bundesgerichtshof hat – in Übereinstimmung mit dem Landgericht Berlin – im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen eine Verpflichtung der Zivilgerichte bejaht, zu prüfen ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht. Nach Durchführung der gebotenen Prüfung ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt.
Die Ermächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) begegnet nach Ansicht des Bundesgerichtshofs keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erweist sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Die genannte Bestimmung verfolgt ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Sie stellt einen angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her. Insbesondere ist zur Erreichung des Regelungszwecks ein weniger einschneidendes, aber gleich wirksames Mittel nicht eindeutig feststellbar. Denn der Gesetzgeber hat sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für eine geringe Eingriffsintensität entschieden. Er hat – anders als bei früheren Gesetzesänderungen – keine flächendeckende und zeitlich unbefristete Absenkung der Kappungsgrenze vorgesehen. Die gesetzliche Maßnahme ist auch nicht unzumutbar, denn der Kernbereich des Eigentums (Bestandsgarantie) wird hierdurch nicht berührt. Es ist weder geltend gemacht noch erkennbar, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hierdurch ernsthaft in Frage gestellt ist.
Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 ist von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 % begrenzt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Der Gesetzgeber hat dem Verordnungsgeber als seinerseits demokratisch legitimiertes Rechtssetzungsorgan bei der Beurteilung und Ermittlung der für den Erlass der Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss. Dies gilt zunächst für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind.
Das ist hier nicht der Fall. Denn es ist nicht feststellbar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Zutreffend ist der Berliner Senat bei Erlass der Verordnung davon ausgegangen, dass in Anbetracht des mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB verbundenen Regelungszwecks vom Gesetzgeber bei der Beurteilung der Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben wird. Es spricht auch nichts dafür, dass die zur Bestimmung der Wohnungsmarktsituation vom Berliner Senat herangezogenen Indikatoren ungeeignet gewesen wären. Soweit der Vermieter abweichendes Datenmaterial heranzieht, lässt er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusammenhang mit einem anderen Gesetzesvorhaben erhoben worden ist, und lässt zum anderen unberücksichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraums des Verordnungsgebers setzen dürfen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers – so wie hier – tragfähig ist.
Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin verletzt auch keine Grundrechte des Vermieters. Insbesondere verstößt sie nicht gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Die getroffene Maßnahme stellt einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Der Senat von Berlin war vor allem nicht gehalten, als mildere Maßnahme den Geltungsbereich der Verordnung nur auf einen Teil des Stadtgebiets zu erstrecken. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebietsausweisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Maßnahme ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zukommt. Dieser Spielraum ist hier nicht überschritten, denn mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der Verordnung wäre nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine Verlangsamung des Anstieges der Bestandsmieten zu erreichen. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14
