Miet­preis­gren­ze in Baden-Würt­tem­berg

Die Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung Baden-Würt­tem­berg ist nach Ansicht des Land­ge­richts Stutt­gart wegen feh­len­der Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung for­mell unwirk­sam. Ein Mie­ter kann sich daher nicht auf die Miet­preis­brem­se beru­fen.

Miet­preis­gren­ze in Baden-Würt­tem­berg

Eine Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung der Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung sei erfor­der­lich, so das Land­ge­richt Stutt­gart, um die Ent­schei­dung der Lan­des­re­gie­rung nach­voll­zieh­bar zu machen, wes­halb die Miet­preis­brem­se in einem bestimm­ten Gebiet gel­ten sol­le. Die Begrün­dung der Ver­ord­nung die­ne zudem dem Grund­rechts­schutz der Ver­mie­ter. Die­se sei­en durch die Miet­preis­brem­se in der öko­no­mi­schen Nut­zung ihres Eigen­tums ein­ge­schränkt. Betrof­fe­ne Ver­mie­ter sei­en ohne Zugriff auf die voll­stän­di­ge Begrün­dung aber nicht im Stan­de, ihre Rech­te sach­ge­mäß wahr­zu­neh­men und die Erfolgs­aus­sich­ten eines Rechts­be­helfs abzu­schät­zen. Spie­gel­bild­lich sei­en auch die zur Ent­schei­dung über die Wirk­sam­keit der Ver­ord­nung beru­fe­nen Zivil­ge­rich­te nur dann in der Lage, über die Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben zu befin­den, wenn ihnen die Par­tei­en den nöti­gen Pro­zess­stoff vor­tra­gen kön­nen. Die bis­he­ri­ge Pra­xis des Lan­des Baden-Würt­tem­berg genü­ge die­sen Anfor­de­run­gen an eine Ver­öf­fent­li­chung nicht.

Am 29. Sep­tem­ber 2015 hat­te die Lan­des­re­gie­rung die Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung Baden-Würt­tem­berg erlas­sen. Die Lan­des­re­gie­rung wur­de auf Grund­la­ge der bun­des­ge­setz­li­chen Miet­preis­brem­se des § 556 d BGB zum Erlass der Ver­ord­nung ermäch­tigt. Die Lan­des­ver­ord­nung legt in Baden-Würt­tem­berg Gebie­te mit einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt fest, in denen die Mie­te zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te höchs­tens um zehn Pro­zent über­stei­gen darf.

In ers­ter Instanz hat­te das Amts­ge­richt Stutt­gart fest­ge­stellt, dass die Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung Baden-Würt­tem­berg man­gels hin­rei­chen­der Begrün­dung und man­gels Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung unwirk­sam sei 1. Das Land Baden-Würt­tem­berg war dem Rechts­streit im Beru­fungs­ver­fah­ren als Streit­hel­fer bei­getre­ten. Das Land hat die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die Begrün­dung zur Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung der Öffent­lich­keit aus­rei­chend zugäng­lich gemacht wor­den sei. Dem folg­te das Land­ge­richt Stutt­gart nicht. Ins­be­son­de­re rei­che es nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts nicht aus, dass die frag­li­che Begrün­dung auf Anfra­ge her­aus­ge­ge­ben wur­de. Das Land­ge­richt Stutt­gart hat sich damit im Ergeb­nis der Auf­fas­sung des Amts­ge­richts ange­schlos­sen. Anders als das Amts­ge­richt hat das Land­ge­richt sei­ne Ent­schei­dung indes nicht auf eine mög­li­cher­wei­se unzu­rei­chen­de Begrün­dung der Ver­ord­nung gestützt, son­dern nur auf eine feh­len­de Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung.

Unmit­tel­ba­re Fol­ge des Urteils ist, dass sich die Mie­te­rin des vor­lie­gen­den Rechts­streits auf die Miet­preis­brem­se nicht beru­fen kann. Sofern wei­te­re Gerich­te der Auf­fas­sung der Kam­mer fol­gen, sind von der Ent­schei­dung des Land­ge­richts Stutt­gart sämt­li­che Miet­ver­hält­nis­se im Land betrof­fen, die in einem Gebiet lie­gen, in dem die Miet­preis­brem­se des § 556 d BGB nach der aktu­el­len Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung des Lan­des Anwen­dung fin­det.

Die Aus­kunfts- und Zah­lungs­an­sprü­che bestehen nicht, weil eine wirk­sa­me Rechts­ver­ord­nung zur Bestim­mung des Gebiets mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten nach § 556d Abs. 2 BGB nicht vor­liegt und die Vor­schrif­ten der „Miet­preis­brem­se“ im Gebiet der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung somit nicht gel­ten.

Eine Ver­ord­nung der Lan­des­re­gie­rung zur Bestim­mung von Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten nach § 556d Abs. 2 BGB wird von den Zivil­ge­rich­ten in Miet­strei­tig­kei­ten inzi­dent auf die Recht­mä­ßig­keit über­prüft 2. Im Fal­le der Rechts­wid­rig­keit fin­det die Ver­ord­nung kei­ne Anwen­dung 3.

Die Ver­ord­nung muss nach den Vor­schrif­ten des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB begrün­det wer­den. Die von der Lan­des­re­gie­rung Baden-Würt­tem­berg am 29.09.2015 erlas­se­ne Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung Baden-Würt­tem­berg (Miet­BgVO BW) 4 ist man­gels ord­nungs­ge­mä­ßer Begrün­dung for­mell rechts­wid­rig und des­halb nich­tig.

Anders als das Amts­ge­richt begrün­det die Kam­mer die Annah­me der Unwirk­sam­keit nicht mit einer inhalt­lich unzu­rei­chen­den Begrün­dung. Zwar folgt die Kam­mer der Auf­fas­sung des Amts­ge­richts, dass sich aus der Begrün­dung einer Ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 BGB erge­ben muss, war­um die jewei­li­ge Gemein­de oder auch ein Gemein­de­teil in die Ver­ord­nung auf­ge­nom­men wur­de 5. Aller­dings hat das Land Baden-Würt­tem­berg im Beru­fungs­ver­fah­ren den Begrün­dungs­text zur Ver­ord­nung samt einer Anla­ge mit Daten zu den ein­zel­nen betrof­fe­nen Gemein­den vor­ge­legt. Damit ist nun für jede ein­zel­ne Gemein­de erkenn­bar, auf­grund wel­cher Daten die­se in den Gel­tungs­be­reich der Ver­ord­nung auf­ge­nom­men wur­de. Wei­te­re inhalt­li­che Ein­wän­de gegen die im Beru­fungs­ver­fah­ren vor­ge­leg­te Ver­ord­nungs­be­grün­dung hat die Ver­mie­te­rin nicht geäu­ßert.

Die for­mel­le Rechts­wid­rig­keit der Ver­ord­nung ergibt sich aber jeden­falls dar­aus, dass die Begrün­dung nicht ver­öf­fent­licht wur­de.

Eine Ver­ord­nung der Lan­des­re­gie­rung zur Bestim­mung von Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt bedarf zu ihrer Wirk­sam­keit einer Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung 6.

Das Begrün­dungs­er­for­der­nis soll die Ent­schei­dung der Lan­des­re­gie­rung nach­voll­zieh­bar machen, ins­be­son­de­re im Hin­blick dar­auf, auf­grund wel­cher Tat­sa­chen die Gebie­te bestimmt wur­den und wel­che Begleit­maß­nah­men geplant sind, um die Anspan­nung der Woh­nungs­märk­te zu besei­ti­gen 7. Die Begrün­dung dient zudem dem Grund­rechts­schutz, ins­be­son­de­re dem Schutz des durch die Ein­schrän­kung der Frei­heit der öko­no­mi­schen Nut­zung betrof­fe­nen Eigen­tums der Ver­mie­ter nach Art. 14 GG. Die Begrün­dung soll den Ver­ord­nungs­ge­ber zur Selbst­kon­trol­le anhal­ten sowie eine Kon­trol­le durch den Betrof­fe­nen 8 und letzt­lich auch durch die Zivil­ge­rich­te 9 ermög­li­chen. Könn­te die Begrün­dung ein Ver­wal­tungs­in­ter­num blei­ben, wäre die Anord­nung einer Begrün­dungs­pflicht über­flüs­sig; in die­sem Fall wäre es nicht mög­lich, gericht­lich zu über­prü­fen, ob die Anfor­de­run­gen des § 556d Abs. 2 Satz 6 und 7 BGB ein­ge­hal­ten sind 10. Der Betrof­fe­ne ist ohne Zugriff auf die voll­stän­di­ge Begrün­dung nicht im Stan­de, die ihm auf­er­leg­te Beschrän­kung nach­zu­voll­zie­hen, sei­ne Rech­te sach­ge­mäß wahr­zu­neh­men und die Erfolgs­aus­sich­ten eines Rechts­be­helfs abzu­schät­zen. Spie­gel­bild­lich sind auch die zur Ent­schei­dung über die Wirk­sam­keit der Ver­ord­nung beru­fe­nen Zivil­ge­rich­te nur dann in der Lage, über die Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben zu befin­den, wenn ihnen die Par­tei­en den nöti­gen Pro­zess­stoff vor­tra­gen kön­nen.

Eine Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung zur Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung Baden-Würt­tem­berg ist nicht erfolgt.

Eine Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung setzt vor­aus, dass die­se für den Bür­ger und die Gerich­te öffent­lich zugäng­lich ist 11. Die Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung mit der Ver­ord­nung in einem ein­heit­li­chen Erlass ist dabei nicht erfor­der­lich 12.

Eine förm­li­che Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung ist nach Aus­kunft des Lan­des nicht erfolgt.

Soweit das Land vor­trägt, man habe die frag­li­che Begrün­dung auf Anfra­ge her­aus­ge­ge­ben, reicht dies nicht aus, um von einer Ver­öf­fent­li­chung nach obi­gen Maß­stä­ben aus­zu­ge­hen. Eine sol­che Anfra­ge setzt näm­lich regel­mä­ßig vor­aus, dass der um Aus­kunft Ersu­chen­de über­haupt um die Exis­tenz der Begrün­dung und um die Chan­ce ihrer Offen­le­gung im Ein­zel­fall weiß. Mit Blick auf die oben genann­ten inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen der Begrün­dung stellt dies eine Hür­de dar, die der Gesetz­ge­ber beim Erlass der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung gera­de ver­mei­den woll­te.

Zudem wur­de die Anla­ge nach Mit­tei­lung des Lan­des im Regel­fall ohne die sta­tis­ti­schen Daten zu den ein­zel­nen Gemein­den in der Anla­ge her­aus­ge­ge­ben. Die Daten sei­en nur mit­ge­teilt wor­den, wenn gezielt danach gefragt wor­den sei. Ohne die­se Daten liegt aber nach dem oben Gesag­ten eine aus­rei­chen­de Begrün­dung nicht vor. Zu einer geziel­ten Nach­fra­ge haben die Betrof­fe­nen aller­dings kei­nen Anlass. Zudem konn­te der Betrof­fe­ne mit einer Her­aus­ga­be der Daten gar nicht rech­nen, nach­dem vom Wirt­schafts­mi­nis­te­ri­um in einer ver­öf­fent­lich­ten Ant­wort auf eine Klei­ne Anfra­ge 13 mit­ge­teilt wor­den war, dass das Minis­te­ri­um bzgl. exter­nen Daten­ma­te­ri­als an Lizen­zen mit Ein­schrän­kun­gen hin­sicht­lich einer Ver­öf­fent­li­chung gebun­den sei. Dass die Daten dem Kreis der Betrof­fe­nen nicht aus­rei­chend zugäng­lich gemacht waren, zeigt sich in dem vor­lie­gen­den Recht­streit auch dar­an, dass erst in zwei­ter Instanz geklärt wer­den konn­te, dass eine Begrün­dung mit Daten zu den ein­zel­nen Gemein­den vor­liegt.

Ent­ge­gen der Ansicht des Lan­des Baden-Würt­tem­berg führt auch ein Ver­gleich mit § 10 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Es ist ins­be­son­de­re zu berück­sich­ti­gen, dass für das Pla­nungs­ver­fah­ren vor Erlass eines Bebau­ungs­plans die Öffent­lich­keits­be­tei­li­gung nach § 3 Abs. 2 Bau­GB vor­ge­se­hen ist. § 10 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB legt die Ein­sicht auf Anfra­ge somit nur vor dem Hin­ter­grund fest, dass die Begrün­dung vor­her für min­des­tens 30 Tage nach orts­üb­li­cher Bekannt­ma­chung öffent­lich aus­ge­legt wur­de. Dass in dem Ver­fah­ren eine Begrün­dung exis­tiert und bei der Gemein­de ein­seh­bar ist, ist in die­sem Fall gesetz­lich gere­gelt und den Betei­lig­ten bekannt. Bei der Begrün­dung zur Miet­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung ist dies indes nicht der Fall.

Schließ­lich ist eine Begrün­dung auch nicht durch Ver­öf­fent­li­chung der Ant­wort des Wirt­schafts­mi­nis­te­ri­ums auf eine Klei­ne Anfra­ge 13 erfolgt. Die Ant­wort ent­hält schon des­halb kei­ne ord­nungs­ge­mä­ße Begrün­dung, weil es auch hier an der Anga­be von Daten für die ein­zel­nen betrof­fe­nen Gemein­den fehlt. Ob die Beant­wor­tung einer Klei­nen Anfra­ge eine mög­li­che Form der Ver­öf­fent­li­chung einer Begrün­dung nach § 556d Abs. 2 BGB ist, erscheint zwei­fel­haft, kann aber dahin­ge­stellt blei­ben.

Der Ver­stoß gegen das Ver­öf­fent­li­chungs­er­for­der­nis zieht die Unwirk­sam­keit der Ver­ord­nung nach sich 14. Dies ist die regel­mä­ßi­ge Fol­ge bei Ver­stö­ßen einer Rechts­ver­ord­nung gegen höher­ran­gi­ge – auch ein­fach­ge­setz­li­che – for­mel­le Anfor­de­run­gen an den Erlass der Ver­ord­nung 15. Zwar mag man die Nich­tig­keits­fol­ge bei einem Ver­fah­rens­feh­ler davon abhän­gig machen, ob die Evi­denz des Ver­sto­ßes oder der Zweck der for­mel­len Vor­ga­be die Nich­tig­keit erfor­dern 16. Aus der beson­de­ren Bedeu­tung, die der Gesetz­ge­ber in § 556d Abs. 2 BGB dem Begrün­dungs­er­for­der­nis mit Blick auf den Eigen­tums­schutz bei­gemes­sen hat, ergibt sich aber auch bei Anwen­dung die­ses Maß­stabs die Nich­tig­keits­fol­ge.

Land­ge­richt­Stutt­gart, Urteil vom 13. März 2019 – 13 S 181/​18

  1. AG Stutt­gart, Urteil vom 30.10.2018 – 35 C 2110/​18[]
  2. BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 – 1 BvR 243/​16; und BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/​14, jeweils zur Ver­ord­nung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB; Börs­t­ing­haus in Blank/​Börstinghaus § 556d Rn 41; Leh­mann-Rich­ter WuM 2015, 204, 211[]
  3. vgl. Börs­t­ing­haus in Blank/​Börstinghaus § 556d Rn 41; Leh­mann­Rich­ter WuM 2015, 204, 211[]
  4. GBl. 2015, 852[]
  5. vgl. LG Mün­chen, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/​17; Börs­t­ing­haus in Blank/​Börstinghaus § 556d BGB Rn 22; Emme­rich in Stau­din­ger § 556d BGB Rn 40; Schuldt, NZM 2018, 257, 262[]
  6. LG Ham­burg, Urteil vom 14.06.2018 – 333 S 28/​17; LG Frank­furt, Urteil vom 27.03.2018 – 211 S 183/​17; LG Ber­lin, Urteil vom 20.06.2018 – 64 S 199/​17; LG Mün­chen I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/​17; AG Pots­dam, Urteil vom 27.09.2018 – 23 C 93/​17; Fleindl in Beck­OGK § 556d BGB Rn 42; Thees­feld in Beck­OK MietR § 556d BGB Rn 34d; Schuldt, NZM 2018, 257, 262; Abra­men­ko ZRP 2018, 34, 36; Zuck NJW 2016, 3573, 3577[]
  7. BT-Drs. 18/​3121, S. 28, 29[]
  8. LG Ham­burg, Urteil vom 14.06.2018 – 333 S 28/​17[]
  9. Börs­t­ing­haus in Schmidt-Fut­te­rer § 556d BGB Rn 39; Emme­rich in Stau­din­ger § 556d BGB Rn 28a[]
  10. wie hier die Äuße­rung der Bun­des­re­gie­rung in BT-Drs. 19/​5415 S. 7[]
  11. Börs­t­ing­haus in Schmidt/​Futterer § 556d BGB Rn 39; Abra­men­ko ZRP 2018, 34, 35; Schuldt NZM 2018, 257, 262[]
  12. LG Mün­chen I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/​17; Schuldt NZM 2018, 257, 262[]
  13. LTDrs. 15/​7071[][]
  14. LG Mün­chen I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/​17; LG Ham­burg, Urteil vom 14.06.2017 – 333 S 28/​17; Schuldt NZM 2018, 257, 264[]
  15. Rem­mert in Maunz/​Dürig GG Art. 80 Rn 137 ff. m.w.N.[]
  16. so LG Mün­chen I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/​17; Fleindl in Beck­OGK § 556d BGB Rn 93; Emme­rich in Stau­din­ger § 556d BGB Rn 44[]