Mietpreisgrenze in Baden-Württemberg

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg ist nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung formell unwirksam. Ein Mieter kann sich daher nicht auf die Mietpreisbremse berufen.

Mietpreisgrenze in Baden-Württemberg

Eine Veröffentlichung der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung sei erforderlich, so das Landgericht Stuttgart, um die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, weshalb die Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet gelten solle. Die Begründung der Verordnung diene zudem dem Grundrechtsschutz der Vermieter. Diese seien durch die Mietpreisbremse in der ökonomischen Nutzung ihres Eigentums eingeschränkt. Betroffene Vermieter seien ohne Zugriff auf die vollständige Begründung aber nicht im Stande, ihre Rechte sachgemäß wahrzunehmen und die Erfolgsaussichten eines Rechtsbehelfs abzuschätzen. Spiegelbildlich seien auch die zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Verordnung berufenen Zivilgerichte nur dann in der Lage, über die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu befinden, wenn ihnen die Parteien den nötigen Prozessstoff vortragen können. Die bisherige Praxis des Landes Baden-Württemberg genüge diesen Anforderungen an eine Veröffentlichung nicht.

Am 29. September 2015 hatte die Landesregierung die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg erlassen. Die Landesregierung wurde auf Grundlage der bundesgesetzlichen Mietpreisbremse des § 556 d BGB zum Erlass der Verordnung ermächtigt. Die Landesverordnung legt in Baden-Württemberg Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt fest, in denen die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.

In erster Instanz hatte das Amtsgericht Stuttgart festgestellt, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg mangels hinreichender Begründung und mangels Veröffentlichung der Begründung unwirksam sei1. Das Land Baden-Württemberg war dem Rechtsstreit im Berufungsverfahren als Streithelfer beigetreten. Das Land hat die Auffassung vertreten, dass die Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung der Öffentlichkeit ausreichend zugänglich gemacht worden sei. Dem folgte das Landgericht Stuttgart nicht. Insbesondere reiche es nach Auffassung des Landgerichts nicht aus, dass die fragliche Begründung auf Anfrage herausgegeben wurde. Das Landgericht Stuttgart hat sich damit im Ergebnis der Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen. Anders als das Amtsgericht hat das Landgericht seine Entscheidung indes nicht auf eine möglicherweise unzureichende Begründung der Verordnung gestützt, sondern nur auf eine fehlende Veröffentlichung der Begründung.

Unmittelbare Folge des Urteils ist, dass sich die Mieterin des vorliegenden Rechtsstreits auf die Mietpreisbremse nicht berufen kann. Sofern weitere Gerichte der Auffassung der Kammer folgen, sind von der Entscheidung des Landgerichts Stuttgart sämtliche Mietverhältnisse im Land betroffen, die in einem Gebiet liegen, in dem die Mietpreisbremse des § 556 d BGB nach der aktuellen Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Anwendung findet.

Die Auskunfts- und Zahlungsansprüche bestehen nicht, weil eine wirksame Rechtsverordnung zur Bestimmung des Gebiets mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d Abs. 2 BGB nicht vorliegt und die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ im Gebiet der streitgegenständlichen Wohnung somit nicht gelten.

Eine Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d Abs. 2 BGB wird von den Zivilgerichten in Mietstreitigkeiten inzident auf die Rechtmäßigkeit überprüft2. Im Falle der Rechtswidrigkeit findet die Verordnung keine Anwendung3.

Die Verordnung muss nach den Vorschriften des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB begründet werden. Die von der Landesregierung Baden-Württemberg am 29.09.2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW)4 ist mangels ordnungsgemäßer Begründung formell rechtswidrig und deshalb nichtig.

Anders als das Amtsgericht begründet die Kammer die Annahme der Unwirksamkeit nicht mit einer inhaltlich unzureichenden Begründung. Zwar folgt die Kammer der Auffassung des Amtsgerichts, dass sich aus der Begründung einer Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB ergeben muss, warum die jeweilige Gemeinde oder auch ein Gemeindeteil in die Verordnung aufgenommen wurde5. Allerdings hat das Land Baden-Württemberg im Berufungsverfahren den Begründungstext zur Verordnung samt einer Anlage mit Daten zu den einzelnen betroffenen Gemeinden vorgelegt. Damit ist nun für jede einzelne Gemeinde erkennbar, aufgrund welcher Daten diese in den Geltungsbereich der Verordnung aufgenommen wurde. Weitere inhaltliche Einwände gegen die im Berufungsverfahren vorgelegte Verordnungsbegründung hat die Vermieterin nicht geäußert.

Die formelle Rechtswidrigkeit der Verordnung ergibt sich aber jedenfalls daraus, dass die Begründung nicht veröffentlicht wurde.

Eine Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bedarf zu ihrer Wirksamkeit einer Veröffentlichung der Begründung6.

Das Begründungserfordernis soll die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen7. Die Begründung dient zudem dem Grundrechtsschutz, insbesondere dem Schutz des durch die Einschränkung der Freiheit der ökonomischen Nutzung betroffenen Eigentums der Vermieter nach Art. 14 GG. Die Begründung soll den Verordnungsgeber zur Selbstkontrolle anhalten sowie eine Kontrolle durch den Betroffenen8 und letztlich auch durch die Zivilgerichte9 ermöglichen. Könnte die Begründung ein Verwaltungsinternum bleiben, wäre die Anordnung einer Begründungspflicht überflüssig; in diesem Fall wäre es nicht möglich, gerichtlich zu überprüfen, ob die Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 6 und 7 BGB eingehalten sind10. Der Betroffene ist ohne Zugriff auf die vollständige Begründung nicht im Stande, die ihm auferlegte Beschränkung nachzuvollziehen, seine Rechte sachgemäß wahrzunehmen und die Erfolgsaussichten eines Rechtsbehelfs abzuschätzen. Spiegelbildlich sind auch die zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Verordnung berufenen Zivilgerichte nur dann in der Lage, über die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu befinden, wenn ihnen die Parteien den nötigen Prozessstoff vortragen können.

Eine Veröffentlichung der Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg ist nicht erfolgt.

Eine Veröffentlichung der Begründung setzt voraus, dass diese für den Bürger und die Gerichte öffentlich zugänglich ist11. Die Veröffentlichung der Begründung mit der Verordnung in einem einheitlichen Erlass ist dabei nicht erforderlich12.

Eine förmliche Veröffentlichung der Begründung ist nach Auskunft des Landes nicht erfolgt.

Soweit das Land vorträgt, man habe die fragliche Begründung auf Anfrage herausgegeben, reicht dies nicht aus, um von einer Veröffentlichung nach obigen Maßstäben auszugehen. Eine solche Anfrage setzt nämlich regelmäßig voraus, dass der um Auskunft Ersuchende überhaupt um die Existenz der Begründung und um die Chance ihrer Offenlegung im Einzelfall weiß. Mit Blick auf die oben genannten inhaltlichen Anforderungen der Begründung stellt dies eine Hürde dar, die der Gesetzgeber beim Erlass der Verordnungsermächtigung gerade vermeiden wollte.

Zudem wurde die Anlage nach Mitteilung des Landes im Regelfall ohne die statistischen Daten zu den einzelnen Gemeinden in der Anlage herausgegeben. Die Daten seien nur mitgeteilt worden, wenn gezielt danach gefragt worden sei. Ohne diese Daten liegt aber nach dem oben Gesagten eine ausreichende Begründung nicht vor. Zu einer gezielten Nachfrage haben die Betroffenen allerdings keinen Anlass. Zudem konnte der Betroffene mit einer Herausgabe der Daten gar nicht rechnen, nachdem vom Wirtschaftsministerium in einer veröffentlichten Antwort auf eine Kleine Anfrage13 mitgeteilt worden war, dass das Ministerium bzgl. externen Datenmaterials an Lizenzen mit Einschränkungen hinsichtlich einer Veröffentlichung gebunden sei. Dass die Daten dem Kreis der Betroffenen nicht ausreichend zugänglich gemacht waren, zeigt sich in dem vorliegenden Rechtstreit auch daran, dass erst in zweiter Instanz geklärt werden konnte, dass eine Begründung mit Daten zu den einzelnen Gemeinden vorliegt.

Entgegen der Ansicht des Landes Baden-Württemberg führt auch ein Vergleich mit § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu keinem anderen Ergebnis. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass für das Planungsverfahren vor Erlass eines Bebauungsplans die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB vorgesehen ist. § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB legt die Einsicht auf Anfrage somit nur vor dem Hintergrund fest, dass die Begründung vorher für mindestens 30 Tage nach ortsüblicher Bekanntmachung öffentlich ausgelegt wurde. Dass in dem Verfahren eine Begründung existiert und bei der Gemeinde einsehbar ist, ist in diesem Fall gesetzlich geregelt und den Beteiligten bekannt. Bei der Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung ist dies indes nicht der Fall.

Schließlich ist eine Begründung auch nicht durch Veröffentlichung der Antwort des Wirtschaftsministeriums auf eine Kleine Anfrage13 erfolgt. Die Antwort enthält schon deshalb keine ordnungsgemäße Begründung, weil es auch hier an der Angabe von Daten für die einzelnen betroffenen Gemeinden fehlt. Ob die Beantwortung einer Kleinen Anfrage eine mögliche Form der Veröffentlichung einer Begründung nach § 556d Abs. 2 BGB ist, erscheint zweifelhaft, kann aber dahingestellt bleiben.

Der Verstoß gegen das Veröffentlichungserfordernis zieht die Unwirksamkeit der Verordnung nach sich14. Dies ist die regelmäßige Folge bei Verstößen einer Rechtsverordnung gegen höherrangige – auch einfachgesetzliche – formelle Anforderungen an den Erlass der Verordnung15. Zwar mag man die Nichtigkeitsfolge bei einem Verfahrensfehler davon abhängig machen, ob die Evidenz des Verstoßes oder der Zweck der formellen Vorgabe die Nichtigkeit erfordern16. Aus der besonderen Bedeutung, die der Gesetzgeber in § 556d Abs. 2 BGB dem Begründungserfordernis mit Blick auf den Eigentumsschutz beigemessen hat, ergibt sich aber auch bei Anwendung dieses Maßstabs die Nichtigkeitsfolge.

LandgerichtStuttgart, Urteil vom 13. März 2019 – 13 S 181/18

  1. AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018 – 35 C 2110/18 []
  2. BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 – 1 BvR 243/16; und BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, jeweils zur Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus § 556d Rn 41; Lehmann-Richter WuM 2015, 204, 211 []
  3. vgl. Börstinghaus in Blank/Börstinghaus § 556d Rn 41; LehmannRichter WuM 2015, 204, 211 []
  4. GBl. 2015, 852 []
  5. vgl. LG München, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus § 556d BGB Rn 22; Emmerich in Staudinger § 556d BGB Rn 40; Schuldt, NZM 2018, 257, 262 []
  6. LG Hamburg, Urteil vom 14.06.2018 – 333 S 28/17; LG Frankfurt, Urteil vom 27.03.2018 – 211 S 183/17; LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 64 S 199/17; LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17; AG Potsdam, Urteil vom 27.09.2018 – 23 C 93/17; Fleindl in BeckOGK § 556d BGB Rn 42; Theesfeld in BeckOK MietR § 556d BGB Rn 34d; Schuldt, NZM 2018, 257, 262; Abramenko ZRP 2018, 34, 36; Zuck NJW 2016, 3573, 3577 []
  7. BT-Drs. 18/3121, S. 28, 29 []
  8. LG Hamburg, Urteil vom 14.06.2018 – 333 S 28/17 []
  9. Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 556d BGB Rn 39; Emmerich in Staudinger § 556d BGB Rn 28a []
  10. wie hier die Äußerung der Bundesregierung in BT-Drs. 19/5415 S. 7 []
  11. Börstinghaus in Schmidt/Futterer § 556d BGB Rn 39; Abramenko ZRP 2018, 34, 35; Schuldt NZM 2018, 257, 262 []
  12. LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17; Schuldt NZM 2018, 257, 262 []
  13. LTDrs. 15/7071 [] []
  14. LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17; LG Hamburg, Urteil vom 14.06.2017 – 333 S 28/17; Schuldt NZM 2018, 257, 264 []
  15. Remmert in Maunz/Dürig GG Art. 80 Rn 137 ff. m.w.N. []
  16. so LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17; Fleindl in BeckOGK § 556d BGB Rn 93; Emmerich in Staudinger § 556d BGB Rn 44 []