Miet­raum­flä­che einer Dach­woh­nung

Nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hof kann der in einem For­mu­lar­miet­ver­trag ("Sigel-Ein­heits­miet­ver­trag") ver­wen­de­te Begriff "Miet­raum­flä­che" nicht dahin aus­ge­legt wer­den, dass dar­un­ter dar­un­ter die rei­ne Grund­flä­che der Woh­nung und nicht die Wohn­flä­che im Sin­ne der §§ 42 bis 44 II. BV ver­stan­den wer­den soll.

Miet­raum­flä­che einer Dach­woh­nung

Mit dem "Sigel-Ein­heits­miet­ver­trag" haben die Ver­mie­ter ein Miet­ver­trags­for­mu­lar ver­wen­det, des­sen Aus­le­gung den recht­li­chen Anfor­de­run­gen unter­liegt, die für All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen gel­ten. All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen sind nach ihrem objek­ti­ven Inhalt und typi­schen Sinn ein­heit­lich so aus­zu­le­gen, wie sie von ver­stän­di­gen und red­li­chen Ver­trags­part­nern unter Abwä­gung der Inter­es­sen der nor­ma­ler­wei­se betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se ver­stan­den wer­den, wobei die Ver­ständ­nis­mög­lich­kei­ten des durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ners des Ver­wen­ders zugrun­de zu legen sind 1.

Für den Begriff "Miet­raum­flä­che" exis­tiert kein all­ge­mei­ner und ein­deu­ti­ger Sprach­ge­brauch 2. Es kann daher nicht ohne wei­te­res ange­nom­men wer­den, ein durch­schnitt­li­cher Mie­ter ver­ste­he unter dem Begriff die Grund­flä­che der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me. Denn wenn Räu­me wie hier als Wohn­räu­me ver­mie­tet wer­den, liegt es nahe oder kommt zumin­dest in Betracht, dass der Mie­ter davon aus­geht, dass die Flä­chen­an­ga­be die­sem Cha­rak­ter Rech­nung trägt und ent­spre­chen­de Maß­an­ga­ben die Wohn­flä­che bezeich­nen. Ob auch ein abwei­chen­des Ver­ständ­nis des Begriffs "Miet­raum­flä­che" – etwa im Sin­ne von Grund­flä­che – in Betracht kommt, kann dahin­ge­stellt blei­ben. Zwin­gend ist ein sol­ches Ver­ständ­nis, wie dar­ge­legt, jeden­falls nicht.

Ist somit ein ein­deu­ti­ges Ver­ständ­nis des Begriffs "Miet­raum­flä­che" nicht fest­zu­stel­len, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zwei­fel die für den Ver­wen­dungs­geg­ner (also den Mie­ter) güns­tigs­te Aus­le­gung vor­zu­zie­hen. Für den Mie­ter (der in dem vor­lie­gen­den Rechts­streit eine Miet­min­de­rung wegen Flä­chen­ab­wei­chung gel­tend macht) ist es güns­ti­ger, unter dem Begriff "Miet­raum­flä­che" die Wohn­flä­che zu ver­ste­hen, da die­se wegen der Dach­schrä­gen klei­ner ist als die Grund­flä­che der Woh­nung.

Es gel­ten daher die glei­chen Grund­sät­ze, wie sie der Bun­des­ge­richts­hof auch sonst auf Fäl­le ange­wandt hat, in denen der Miet­ver­trag eine Flä­chen­an­ga­be ent­hielt. Danach sind bei Miet­ver­trä­gen, die – wie hier – vor dem 1. Janu­ar 2004 abge­schlos­sen wor­den sind, für die Berech­nung der Wohn­flä­che die Vor­schrif­ten der §§ 42 bis 44 II. BV her­an­zu­zie­hen, sofern ein über­ein­stim­men­des abwei­chen­des Ver­ständ­nis nicht fest­ge­stellt wer­den kann und ein ande­rer Berech­nungs­mo­dus weder orts­üb­lich noch nach der Art der Woh­nung nahe lie­gen­der ist ((BGH, Urtei­le vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06; und vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/​03). So liegt der Fall auch hier. Da es an Anhalts­punk­ten für eine ande­re Berech­nungs­me­tho­de fehlt, ist die Wohn­flä­che unter Her­an­zie­hung der Vor­schrif­ten der Zwei­ten Berech­nungs­ver-ord­nung zu bestim­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 21. Okto­ber 2009 – VIII ZR 244/​08

  1. st. Rspr., BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/​05, NJW 2006, 2915, Tz. 16 m.w.N.[]
  2. vgl. auch Lan­gen­berg, NZM 2009, 76, 77; Schlim­me, juris­PR-MietR 3/​2009 Anm. 3, unter C[]