Miet­rück­stän­de, anfäng­li­che Miet­män­gel – und der Urkund­s­pro­zess

Behält sich der Mie­ter bei der Annah­me der Miet­sa­che sei­ne Rech­te wegen eines Man­gels vor, ist eine spä­te­re Kla­ge auf Zah­lung von rück­stän­di­ger Mie­te im Urkun­den­pro­zess nur dann statt­haft, wenn unstrei­tig ist oder der Ver­mie­ter urkund­lich bewei­sen kann, dass der Mie­ter trotz des erklär­ten Vor­be­halts die Miet­sa­che als Erfül­lung ange­nom­men hat.

Miet­rück­stän­de, anfäng­li­che Miet­män­gel – und der Urkund­s­pro­zess

Ansprü­che auf rück­stän­di­ge Mie­te oder auf Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach § 546 a Abs. 1 BGB kön­nen grund­sätz­lich im Urkun­den­pro­zess gel­tend gemacht wer­den. Dabei steht der Statt­haf­tig­keit des Urkun­den­pro­zes­ses nicht ent­ge­gen, dass der beklag­te Mie­ter wegen behaup­te­ter Män­gel der Miet­sa­che Min­de­rung gel­tend macht oder die Ein­re­de des nicht­er­füll­ten Ver­tra­ges nach § 320 BGB erhebt 1. Denn nach den auch im Urkun­den­pro­zess gel­ten­den all­ge­mei­nen Beweis­last­grund­sät­zen muss der Ver­mie­ter zur Begrün­dung des Anspruchs auf Miet­zah­lung neben der Vor­la­ge eines wirk­sa­men Miet­ver­tra­ges, aus dem sich die Höhe der geschul­de­ten Mie­te ergibt, nur mit den im Urkun­den­pro­zess zuläs­si­gen Beweis­mit­teln (§ 592 Satz 1 ZPO) nach­wei­sen, dass er sei­ne ver­trag­li­che Pflicht, dem Mie­ter die Miet­sa­che in ver­trags­ge­mä­ßem Zustand zu über­las­sen, erfüllt hat 2, sofern dies nicht unstrei­tig ist 3. Nach der Über­las­sung der Miet­sa­che trägt dage­gen der Mie­ter die Beweis­last dafür, dass die Miet­sa­che zum Zeit­punkt der Über­ga­be man­gel­haft war, wenn er die ihm über­las­se­ne Sache als Erfül­lung ange­nom­men hat 4.

Stützt der Mie­ter die Min­de­rung oder die Ein­re­de des nicht­er­füll­ten Ver­tra­ges jedoch auf die Behaup­tung, die Miet­sa­che sei schon bei der Über­ga­be feh­ler­haft gewe­sen, folgt aus die­ser Beweis­last­ver­tei­lung, dass eine Kla­ge auf Zah­lung von Mie­te oder Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach § 546 a Abs. 1 BGB im Urkun­den­pro­zess nur dann statt­haft ist, wenn ent­we­der unstrei­tig ist, dass der Mie­ter die Miet­sa­che als Erfül­lung ange­nom­men hat, ohne die spä­ter behaup­te­ten Män­gel zu rügen, oder wenn der Ver­mie­ter ein sol­ches Ver­hal­ten des Mie­ters durch Urkun­den bewei­sen kann 5.

Eine Annah­me als Erfül­lung liegt vor, wenn der Mie­ter durch sein Ver­hal­ten bei und nach Ent­ge­gen­nah­me der Leis­tung zum Aus­druck bringt, dass er die Miet­sa­che als im Wesent­li­chen ver­trags­ge­mäß ansieht 6. Einer aus­drück­li­chen Erklä­rung des Gläu­bi­gers bedarf es hier­zu nicht. Ob eine Annah­me als Erfül­lung vor­liegt, ist viel­mehr auf­grund der jewei­li­gen Umstän­de des Ein­zel­falls zu beur­tei­len 7. Dabei schließt ein all­ge­mei­ner Vor­be­halt, dass die Ver­trags­mä­ßig­keit der Leis­tung nicht aner­kannt wer­de, die Annah­me als Erfül­lung nicht aus 8. Anders ist es jedoch, wenn der Mie­ter wegen eines kon­kre­ten Man­gels der Miet­sa­che einen Vor­be­halt erklärt. Denn damit bringt er zum Aus­druck, dass er die ihm über­las­se­ne Miet­sa­che nicht als ver­trags­ge­mä­ße Leis­tung ansieht. Auf eine Annah­me der vom Schuld­ner erbrach­ten Leis­tung als Erfül­lung i.S.v. § 363 BGB kann dann aus dem Ver­hal­ten des Gläu­bi­gers nicht geschlos­sen wer­den 9.

Ohne Erfolg bleibt hier­bei für den Bun­des­ge­richts­hof auch der Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung (§ 242 BGB) wegen des ver­hält­nis­mä­ßig gerin­gen Auf­wan­des für die Besei­ti­gung der mög­li­chen Män­gel ver­sagt:

Für die Beur­tei­lung, ob ein Man­gel so unwe­sent­lich ist, dass der Gläu­bi­ger sich treu­wid­rig ver­hält, wenn er die Annah­me der Leis­tung ver­wei­gert, kann jedoch nicht allein auf die vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten der Man­gel­be­sei­ti­gung abge­stellt wer­den. Eben­so wie bei der Prü­fung des § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Bestel­ler die Abnah­me des Werks wegen unwe­sent­li­cher Män­gel nicht ver­wei­gern kann 10, ist viel­mehr ent­schei­dend, ob es dem Gläu­bi­ger zumut­bar ist, trotz des Man­gels die Leis­tung als im Wesent­li­chen ver­trags­ge­mä­ße Erfül­lung anzu­neh­men und sich mit den Män­gel­rech­ten zu begnü­gen 11. Ob ein Man­gel "wesent­lich" ist und des­halb zur Ver­wei­ge­rung der Abnah­me nach § 640 Abs. 1 Satz 2 berech­tigt, bestimmt sich nach der Art des Man­gels, sei­nem Umfang und vor allem sei­nen Aus­wir­kun­gen, wobei dies unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­fal­les zu ent­schei­den ist 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Juni 2013 – XII ZR 50/​12

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 10.03.1999 – XII ZR 321/​97, NJW 1999, 1408[]
  2. vgl. SchmidtFutterer/​Eisenschmid Miet­recht 11. Aufl. § 535 Rdn. 48; Palandt/​Weidenkaff BGB 72. Aufl. § 535 Rn. 33[]
  3. vgl. Thomas/​Putzo/​Reichold ZPO 34. Aufl. § 592 Rn. 6[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 120/​04, NJW 2007, 2394 Rn. 24 mwN und BGH Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 200/​08, NJW 2009, 3099 Rn. 9[]
  5. vgl. BGH Urtei­le vom 20.10.2010 – VIII ZR 111/​09ZMR 2011, 204 Rn. 10 und vom 08.07.2009 – VIII ZR 200/​08, NJW 2009, 3099 Rn. 10[]
  6. vgl. Münch­Komm-BGB/­Fet­zer 6. Aufl. § 363 Rn. 3; Palandt/​Grüneberg BGB 72. Aufl. § 363 Rn. 2[]
  7. Münch­Komm-BGB/­Fet­zer 6. Aufl. § 363 Rn. 3[]
  8. BGH, Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 120/​04, NJW 2007, 2394 Rn. 25[]
  9. vgl. BGH Urteil vom 23.10.2008 – VII ZR 64/​07, NJW 2009, 360 Rn. 15[]
  10. zur Ver­gleich­bar­keit der Annah­me als Erfül­lung i.S.v. § 363 BGB und der Abnah­me nach § 640 BGB vgl. BGHZ 33, 236 = NJW 1961, 115, 116[]
  11. Palandt/​Sprau BGB 72. Aufl. § 640 Rn. 9[]
  12. vgl. BGH Urteil vom 30.04.1992 – VII ZR 185/​90, NJW 1992, 2481 zu § 12 Nr. 3 VOB/​B[]