Miet­rück­stän­de – frist­lo­se und frist­ge­rech­te Kün­di­gung

Die frist­lo­se Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses kann mit einer hilfs­wei­se erklär­ten ordent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­bun­den wer­den.

Miet­rück­stän­de – frist­lo­se und frist­ge­rech­te Kün­di­gung

In bei­den jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Ver­fah­ren aus Ber­lin hat­ten die jewei­li­gen Woh­nungs­mie­ter die von ihnen geschul­de­ten Mie­ten in zwei auf­ein­an­der fol­gen­den Mona­ten nicht ent­rich­tet. Hier­auf haben die jewei­li­gen Ver­mie­ter die frist­lo­se und zugleich hilfs­wei­se die frist­ge­rech­te Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs erklärt. In bei­den Fäl­len begli­chen die Mie­ter nach Zugang der Kün­di­gung die auf­ge­lau­fe­nen Zah­lungs­rück­stän­de.

In der Beru­fungs­in­stanz hat das Land­ge­richt Ber­lin die jeweils von den Ver­mie­tern erho­be­nen Räu­mungs­kla­gen abge­wie­sen 1. Zwar sei­en die Ver­mie­ter auf­grund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirk­sa­men außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gun­gen zunächst berech­tigt gewe­sen, die Räu­mung und Her­aus­ga­be der betref­fen­den Miet­woh­nun­gen zu ver­lan­gen. Die­se Ansprü­che sei­en jedoch wegen des jeweils noch vor Kla­ge­er­he­bung erfolg­ten voll­stän­di­gen Aus­gleichs der Zah­lungs­rück­stän­de nach Maß­ga­be der Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach­träg­lich erlo­schen (sog. Schon­fris­t­zah­lung). Die dane­ben – von den erst­in­stanz­lich hier­mit befass­ten Amts­ge­rich­ten Pan­kow-Wei­ßen­see 2 und Tem­pel­hof-Kreuz­berg 3 in bei­den Ver­fah­ren noch als wirk­sam erach­te­ten – hilfs­wei­se erklär­ten ordent­li­chen Kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) gin­gen dem­ge­gen­über "ins Lee­re", weil das jewei­li­ge Miet­ver­hält­nis bereits durch den Zugang der wirk­sam aus­ge­spro­che­nen außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung ein sofor­ti­ges Ende gefun­den habe. Die recht­zei­tig erfolg­te Schon­fris­t­zah­lung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die frist­lo­se Kün­di­gung aus­ge­lös­ten Her­aus­ga­be- und Räu­mungs­an­sprü­che erlo­schen sei­en. Es blei­be aber gleich­wohl dabei, dass im Zeit­raum zwi­schen Zugang der Kün­di­gungs­er­klä­rung und Ein­gang der Schon­fris­t­zah­lung ein Miet­ver­hält­nis, wel­ches noch ordent­lich unter Ein­hal­tung einer Kün­di­gungs­frist hät­te gekün­digt wer­den kön­nen, auf­grund der Gestal­tungs­wir­kung der frist­lo­sen Kün­di­gung nicht mehr bestan­den habe.

Mit den – vom Land­ge­richt Ber­lin in den Beru­fungs­ur­tei­len zuge­las­se­nen – Revi­sio­nen ver­folg­ten die Ver­mie­ter ihre Räu­mungs­kla­gen jeweils wei­ter und erhiel­ten nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Recht:

Der Bun­des­ge­richts­hof hat klar­ge­stellt, dass auch eine hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne ordent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs zur Been­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses nach Ablauf der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist füh­ren kann, wenn die durch den Ver­mie­ter unter Beru­fung auf den­sel­ben Sach­ver­halt vor­ran­gig erklär­te und zunächst auch wirk­sa­me frist­lo­se Kün­di­gung durch eine vom Mie­ter nach Zugang der Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­ge­nom­me­ne Schon­fris­t­zah­lung nach­träg­lich unwirk­sam wird. Von die­sem Ver­ständ­nis ist der Senat – eben­so wie die Instanz­recht­spre­chung – stets aus­ge­gan­gen.

Ein vom Mie­ter her­bei­ge­führ­ter Aus­gleich der Rück­stän­de gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB) mit ihrem Zugang her­bei­ge­führ­te sofor­ti­ge Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nach­träg­lich rück­wir­kend ent­fal­len. Die Rege­lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beschränkt sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts nicht dar­auf, ledig­lich Ansprü­che auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Miet­sa­che nach­träg­lich zum Erlö­schen zu brin­gen. Viel­mehr hat der Gesetz­ge­ber gewähr­leis­ten wol­len, dass die wirk­sam aus­ge­üb­te frist­lo­se Kün­di­gung unter den dort genann­ten Vor­aus­set­zun­gen trotz ihrer Gestal­tungs­wir­kung rück­wir­kend als unwirk­sam gilt und der Miet­ver­trag fort­ge­setzt wird. In einer sol­chen Situa­ti­on kommt eine gleich­zei­tig mit einer frist­lo­sen Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne ordent­li­che Kün­di­gung zur Gel­tung. Denn ein Ver­mie­ter, der neben einer frist­lo­sen Kün­di­gung hilfs­wei­se oder vor­sorg­lich eine ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen eines auf­ge­lau­fe­nen Zah­lungs­rück­stands aus­spricht, erklärt die­se nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens gege­be­nen Unwirk­sam­keit der vor­ran­gig erfolg­ten frist­lo­sen Kün­di­gung. Viel­mehr bringt er damit aus objek­ti­ver Mie­ter­sicht regel­mä­ßig wei­ter­hin zum Aus­druck, dass die ordent­li­che Kün­di­gung auch dann zum Zuge kom­men soll, wenn die zunächst wirk­sam erklär­te frist­lo­se Kün­di­gung auf­grund eines gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Umstands wie einer unver­züg­li­chen Auf­rech­nung durch den Mie­ter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schon­fris­t­zah­lung oder einer Ver­pflich­tungs­er­klä­rung einer öffent­li­chen Stel­le (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nach­träg­lich unwirk­sam wird.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin hat eine Schon­fris­t­zah­lung oder Ver­pflich­tungs­er­klä­rung einer öffent­li­chen Stel­le also nicht zur Fol­ge, dass eine mit der frist­lo­sen Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs gleich­zei­tig hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne ordent­li­che Kün­di­gung "ins Lee­re" gin­ge. Indem das Beru­fungs­ge­richt allein dar­auf abge­stellt hat, dass eine in mate­ri­el­ler und for­mel­ler Hin­sicht wirk­sam erklär­te frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs das Miet­ver­hält­nis (zunächst) auf­löst, hat es die bei der Aus­le­gung einer Kün­di­gungs­er­klä­rung zu beach­ten­den recht­li­chen Zusam­men­hän­ge (ins­be­son­de­re Wir­kung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelas­sen und einen ein­heit­li­chen natür­li­chen Lebens­sach­ver­halt (Zah­lungs­ver­zug, Kün­di­gung, nach­träg­li­che Befrie­di­gung des Ver­mie­ters), auf den sich die hilfs­wei­se erklär­te ordent­li­che Kün­di­gung bei ver­nünf­ti­ger lebens­na­her und objek­ti­ver Betrach­tung stützt, künst­lich in ein­zel­ne Bestand­tei­le auf­ge­spal­ten.

Aus die­sen Grün­den hat der Bun­des­ge­richts­hof die Beru­fungs­ur­tei­le in bei­den Ver­fah­ren auf­ge­ho­ben und die Sachen jeweils zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen, damit die­ses nun­mehr Fest­stel­lun­gen dazu tref­fen kann, ob die jeweils hilfs­wei­se erklär­ten ordent­li­chen Kün­di­gun­gen die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen für das Vor­lie­gen eines Kün­di­gungs­grunds erfül­len und ob gege­be­nen­falls der kur­ze Zeit nach Zugang der Kün­di­gung erfolg­te Aus­gleich der Rück­stän­de bei tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung der kon­kre­ten Ein­zel­fall­um­stän­de die Beru­fung auf die ordent­li­chen Kün­di­gun­gen als treu­wid­rig erschei­nen lässt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 19. Sep­tem­ber 2018 – VIII ZR 231/​17 und VIII ZR 261/​17

  1. LG Ber­lin, Urtei­le vom 13.10.2017 – 66 S 90/​17; und vom 15.11.2017 – 66 S 192/​17[]
  2. AG Pan­kow-Wei­ßen­see, Urteil vom 30.03.2017 – 102 C 333/​16[]
  3. AG Tem­pel­hof-Kreuz­berg, Urteil vom 12.06.2017 – 7 C 9/​17[]