Mietrückstände und die Verrechnung der Kaution

Während eines laufenden Mietverhältnisses hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, so dass er gegen offenstehende Mietrückstände nicht aufrechnen kann. Ein mögliches Zurückbehaltungsrecht gegen den Vermieter schließt einen Verzug nur aus, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt wird, aber nicht, nachdem der Mieter bereits in Verzug geraten ist.

Mietrückstände und die Verrechnung der Kaution

So hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall eines Mieters entschieden, dem wegen Mietrückständen gekündigt worden war. Der Münchener geriet im Jahre 2010 in Zahlungsschwierigkeiten und blieb seiner Vermieterin die Mietzinszahlungen für zwei Monate schuldig. Darauf hin wurde ihm fristlos gekündigt. Damals übernahm die Landeshauptstadt München die ausstehenden Mieten, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.

Im Oktober und November 2011 zahlte der Mieter aber erneut die Miete nicht. Darauf kündigte die Vermieterin abermals. Nachdem der Mieter nicht auszog und auch die Mieten für Dezember 2011 und Januar 2012 nicht bezahlte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht München. Der Mieter hatte im Vorfeld die Vermieterin gebeten, seine rückständigen Mieten mit der Kaution zu verrechnen und war auch vor Gericht der Ansicht, dass dies zumindest hinsichtlich der Zinsen hätte geschehen müssen. Außerdem habe er ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Vermieterin ihm nicht mitgeteilt habe, wie die Kaution angelegt sei und wie viele Zinsen inzwischen angefallen seien.

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Nach Auffassung des Amtsgerichts München sei die fristlose Kündigung wirksam, da sich der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe. Während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, so dass er gegen die Mietzinsforderungen nicht hatte aufrechnen können.

Ein mögliches Zurückbehaltungsrecht wegen eines Auskunftsanspruches gegen die Vermieterin bezüglich der Höhe der Kautionszinsen würde einen Verzug nur ausschließen, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt werde. Hier habe der Mieter das Zurückbehaltungsrecht aber erstmals im Februar vorgetragen. Zu diesem Zeitpunkt sei er aber bereits in Verzug gewesen und die Kündigung damit wirksam.

Amtsgericht München, Urteil vom 14. Februar 2012 – 415 C 31694/11