Miet­rück­stän­de und die Ver­rech­nung der Kau­ti­on

Wäh­rend eines lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses hat der Mie­ter kei­nen Anspruch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on, so dass er gegen offen­ste­hen­de Miet­rück­stän­de nicht auf­rech­nen kann. Ein mög­li­ches Zurück­be­hal­tungs­recht gegen den Ver­mie­ter schließt einen Ver­zug nur aus, wenn es vor oder bei Ein­tritt der Ver­zugs­vor­aus­set­zun­gen aus­ge­übt wird, aber nicht, nach­dem der Mie­ter bereits in Ver­zug gera­ten ist.

Miet­rück­stän­de und die Ver­rech­nung der Kau­ti­on

So hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Mie­ters ent­schie­den, dem wegen Miet­rück­stän­den gekün­digt wor­den war. Der Mün­che­ner geriet im Jah­re 2010 in Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten und blieb sei­ner Ver­mie­te­rin die Miet­zins­zah­lun­gen für zwei Mona­te schul­dig. Dar­auf hin wur­de ihm frist­los gekün­digt. Damals über­nahm die Lan­des­haupt­stadt Mün­chen die aus­ste­hen­den Mie­ten, wodurch die Kün­di­gung unwirk­sam wur­de.

Im Okto­ber und Novem­ber 2011 zahl­te der Mie­ter aber erneut die Mie­te nicht. Dar­auf kün­dig­te die Ver­mie­te­rin aber­mals. Nach­dem der Mie­ter nicht aus­zog und auch die Mie­ten für Dezem­ber 2011 und Janu­ar 2012 nicht bezahl­te, erhob die Ver­mie­te­rin Räu­mungs­kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen. Der Mie­ter hat­te im Vor­feld die Ver­mie­te­rin gebe­ten, sei­ne rück­stän­di­gen Mie­ten mit der Kau­ti­on zu ver­rech­nen und war auch vor Gericht der Ansicht, dass dies zumin­dest hin­sicht­lich der Zin­sen hät­te gesche­hen müs­sen. Außer­dem habe er ein Zurück­be­hal­tungs­recht, weil die Ver­mie­te­rin ihm nicht mit­ge­teilt habe, wie die Kau­ti­on ange­legt sei und wie vie­le Zin­sen inzwi­schen ange­fal­len sei­en.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen sei die frist­lo­se Kün­di­gung wirk­sam, da sich der Mie­ter mit zwei Monats­mie­ten in Ver­zug befun­den habe. Wäh­rend eines lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses habe der Mie­ter kei­nen Anspruch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on, so dass er gegen die Miet­zins­for­de­run­gen nicht hat­te auf­rech­nen kön­nen.

Ein mög­li­ches Zurück­be­hal­tungs­recht wegen eines Aus­kunfts­an­spru­ches gegen die Ver­mie­te­rin bezüg­lich der Höhe der Kau­ti­ons­zin­sen wür­de einen Ver­zug nur aus­schlie­ßen, wenn es vor oder bei Ein­tritt der Ver­zugs­vor­aus­set­zun­gen aus­ge­übt wer­de. Hier habe der Mie­ter das Zurück­be­hal­tungs­recht aber erst­mals im Febru­ar vor­ge­tra­gen. Zu die­sem Zeit­punkt sei er aber bereits in Ver­zug gewe­sen und die Kün­di­gung damit wirk­sam.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 14. Febru­ar 2012 – 415 C 31694/​11