Miet­ver­hält­nis­se in der Insol­venz des Ver­mie­ters

In der Insol­venz des Ver­mie­ters besteht das Miet­ver­hält­nis nicht gemäß § 108 InsO mit Wir­kung für die Insol­venz­mas­se fort, wenn es in Voll­zug gesetzt war, der Mie­ter aber den Besitz an der Woh­nung bei Insol­venz­eröff­nung wie­der auf­ge­ge­ben hat­te [1].

Miet­ver­hält­nis­se in der Insol­venz des Ver­mie­ters

Zwi­schen der Insol­venz­schuld­ne­rin und dem Mie­ter bestand ein Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum, des­sen Abwick­lung sich nach den §§ 103 ff InsO rich­tet.

Der Mie­ter und sein dama­li­ger Ver­mie­ter haben einen Wohn­raum­miet­ver­trag über die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung geschlos­sen. In die sich aus die­sem Ver­trag erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ist die Schuld­ne­rin mit dem Erwerb der Woh­nung anstel­le des ursprüng­li­chen Ver­mie­ters nach § 566 Abs. 1 BGB ein­ge­tre­ten. Das zwi­schen der Schuld­ne­rin und dem Mie­ter bestehen­de Miet­ver­hält­nis ist nicht durch den vor der Insol­venz­eröff­nung geschlos­se­nen Sanie­rungs­ver­trag been­det wor­den. Mit die­ser Ver­ein­ba­rung haben die Schuld­ne­rin und der Mie­ter das bestehen­de Miet­ver­hält­nis nur geän­dert. Der Mie­ter war danach ver­pflich­tet, für die Dau­er der Sanie­rungs­maß­nah­men aus der Woh­nung aus­zu­zie­hen; erst nach Abschluss der Sanie­rungs­maß­nah­men soll­te er wie­der in die Woh­nung ein­zie­hen dür­fen und hät­te die Schuld­ne­rin ihm die Woh­nung wie­der zum Gebrauch über­las­sen müs­sen. Die Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens hat das Miet­ver­hält­nis unbe­rührt gelas­sen; sei­ne Abwick­lung rich­tet sich aber nach den Regeln des Insol­venz­rechts [2].

Für Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se des Schuld­ners über unbe­weg­li­che Gegen­stän­de oder Räu­me (fort­an nur: Miet­ver­hält­nis­se) gilt in der Insol­venz einer Ver­trags­par­tei grund­sätz­lich § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO, der § 103 Abs. 1 InsO ver­drängt, soweit er anwend­bar ist [3]. Ansprü­che aus einem nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO fort­be­stehen­den Miet­ver­hält­nis sind Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten, wenn ihre Erfül­lung für die Zeit nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens erfol­gen muss (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO). Ansprü­che für die Zeit vor der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens kann der Mie­ter dage­gen nur als Insol­venz­gläu­bi­ger gel­tend machen (§ 108 Abs. 3 InsO; vgl. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/​02, NZI 2003, 373).

Ins­be­son­de­re kann der Mie­ter auch nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens Her­stel­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustan­des der Miet­sa­che ver­lan­gen. Denn der Anspruch des Mie­ters auf Her­stel­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustan­des der Miet­sa­che (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) begrün­det unab­hän­gig davon, ob der man­gel­haf­te Zustand vor oder nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens ent­stan­den ist, kei­ne Insol­venz­for­de­rung (§ 108 Abs. 3 InsO), son­dern eine Mas­se­ver­bind­lich­keit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Mit der Fort­dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses besteht näm­lich die Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters nach Ver­fah­rens­er­öff­nung wei­ter und ist ver­trag­li­che Gegen­leis­tung des vom Mie­ter an die Mas­se wei­ter gezahl­ten Miet­zin­ses [4].

Doch fin­det vor­lie­gend § 108 Abs. 1 InsO kei­ne Anwen­dung, so dass § 103 InsO nicht ver­drängt ist und der Insol­venz­ver­wal­ter die Erfül­lung des Miet­ver­tra­ges wirk­sam ableh­nen konn­te.

Der Mie­ter war nach Aus­zug aus der zu sanie­ren­den Woh­nung nicht deren unmit­tel­ba­rer oder mit­tel­ba­rer Besit­zer. Durch das Ver­las­sen der Woh­nung hat der Mie­ter frei­wil­lig und wil­lent­lich die tat­säch­li­che Sach­herr­schaft über die Woh­nung auf­ge­ge­ben, die Woh­nung zur Sanie­rung an die Schuld­ne­rin über­ge­ben und so den unmit­tel­ba­ren Besitz an ihr nach § 856 Abs. 1 BGB ver­lo­ren [5]. An der Frei­wil­lig­keit ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Schuld­ne­rin von ihm mög­li­cher­wei­se nach § 554 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB in der zur Zeit der Sanie­rungs­ver­ein­ba­rung gel­ten­den Fas­sung vom 02.01.2002 die vor­über­ge­hen­de Räu­mung der Miet­woh­nung im Rah­men der Pflicht, Bau­maß­nah­men zur Erhal­tung oder Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che zu dul­den, hät­te ver­lan­gen kön­nen. Eine sol­che Ver­pflich­tung wird in Aus­nah­me­fäl­len ange­nom­men, etwa wenn Erhal­tungs­maß­nah­men bei einem bau­fäl­li­gen Haus nicht anders erle­digt wer­den kön­nen und sicher­ge­stellt ist, dass die Bau­maß­nah­me tat­säch­lich durch­ge­führt wird und die Finan­zie­rung gere­gelt ist [6]. Abge­lehnt wur­de sie etwa bei einer Sanie­rungs­maß­nah­me zur Moder­ni­sie­rung eines Gebäu­des, die sich über 14 Mona­te hin­zie­hen soll­te [7]. Ob der Mie­ter nach die­ser Recht­spre­chung tat­säch­lich aus sei­ner Woh­nung hät­te aus­zie­hen müs­sen, ist nicht fest­ge­stellt, Vor­trag hier­zu fehlt. Dar­auf kommt es auch nicht an. Mit der Sanie­rungs­ver­ein­ba­rung, in der die Schuld­ne­rin dem Mie­ter weit­ge­hen­de finan­zi­el­le und sons­ti­ge Zuge­ständ­nis­se gemacht hat, damit die­ser durch sei­nen Aus­zug die beab­sich­tig­te Kom­plett­sa­nie­rung ermög­lich­te, woll­ten die Ver­trags­par­tei­en ohne Hin­zu­zie­hung von Gerich­ten das Pro­blem unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen gegen­sei­ti­gen Inter­es­sen ein­ver­nehm­lich, damit aber auch frei­wil­lig, lösen.

Ein Fall der vor­über­ge­hen­den Ver­hin­de­rung in der Aus­übung der Gewalt nach § 856 Abs. 2 BGB ist nicht gege­ben, weil der Mie­ter nach den Ver­ein­ba­run­gen des Sanie­rungs­ver­tra­ges wäh­rend der Dau­er der Sanie­rung kei­ne Mög­lich­keit der Gewalt­aus­übung mehr hat­te [8]. Unmit­tel­ba­re Besit­ze­rin der Woh­nung war viel­mehr mit der Woh­nungs­über­ga­be die Schuld­ne­rin und nach der Insol­venz­eröff­nung der Insol­venz­ver­wal­ter (§ 148 Abs. 1 InsO).

Der Mie­ter ist nach sei­nem Aus­zug auch nicht nach § 868 BGB mit­tel­ba­rer Besit­zer der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung gewor­den. Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts ver­mit­tel­te der Sanie­rungs­ver­trag dem Mie­ter nicht den mit­tel­ba­ren Besitz. Denn die Schuld­ne­rin hat als unmit­tel­ba­re Besit­ze­rin gegen­über dem Mie­ter den Besitz nicht in Aner­ken­nung eines Besitz­ver­mitt­lungs­ver­hält­nis­ses aus­ge­übt [9]. Aus dem Sanie­rungs­ver­trag ergibt sich an kei­ner Stel­le, dass sie die Woh­nung für die Dau­er der Sanie­rung für den Mie­ter besit­zen soll­te. Sie war auch nicht die­sem gegen­über auf­grund des Sanie­rungs­ver­tra­ges zeit­wei­se zum Besitz berech­tigt. Viel­mehr ergab sich ihr Recht zum Besitz allein aus ihrer Stel­lung als Eigen­tü­me­rin (§ 872 BGB). Mit­hin war dem Mie­ter die Woh­nung im Zeit­punkt der Insol­venz­eröff­nung nicht – wie nach dem Miet­ver­hält­nis im Grund­satz geschul­det über­las­sen [10].

Da der Mie­ter zum Zeit­punkt der Insol­venz­eröff­nung mit­hin nicht Besit­zer der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung war, greift § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO nicht ein. Denn die­se Rege­lung ist ein­schrän­kend dahin aus­zu­le­gen, dass sie grund­sätz­lich nur zur Anwen­dung kommt, wenn das Miet­ver­hält­nis im Zeit­punkt der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens ent­spre­chend den miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen in Voll­zug gesetzt wor­den war und wei­ter­hin voll­zo­gen wur­de.

Die Vor­schrift des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auf Fäl­le nicht anwend­bar, in denen die Miet­sa­che im Zeit­punkt der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens über das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters dem Mie­ter noch nicht über­las­sen war [11]. Denn eine wort­ge­treue Anwen­dung die­ser Rege­lung wür­de den Mie­ter eines in Insol­venz gera­te­nen Ver­mie­ters in unan­ge­mes­se­ner Wei­se vor ande­ren Gläu­bi­gern bevor­zu­gen. Sinn und Zweck der Rege­lun­gen der §§ 103 ff, 108 ff InsO gebie­ten eine Ein­schrän­kung des Anwen­dungs­be­reichs des § 108 Abs. 1 InsO in der Insol­venz des Ver­mie­ters auf Miet­ver­hält­nis­se, die im Zeit­punkt der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens bereits durch die Über­las­sung der Miet­sa­che an den Mie­ter voll­zo­gen sind [12].

Die­se Ein­schrän­kung hat schon der Gesetz­ge­ber der Kon­kurs­ord­nung vor­ge­nom­men, indem er nicht in Voll­zug gesetz­te Miet­ver­trä­ge aus­drück­lich aus dem Anwen­dungs­be­reich des § 21 KO aus­ge­nom­men hat, weil man nicht von einem kon­kurs­fes­ten „ver­ding­lich­ten“ Rechts­ver­hält­nis spre­chen kön­ne, bevor die Miet­sa­che über­ge­ben sei. Der Anspruch auf Über­las­sung der Miet­sa­che sei viel­mehr rein obli­ga­to­risch. Die Nicht­er­fül­lung eines noch nicht begon­ne­nen Miet­ver­tra­ges benach­tei­li­ge den Mie­ter auch nicht in dem Maße wie die frist­lo­se Been­di­gung eines in Voll­zug gesetz­ten Miet­ver­hält­nis­ses. Es blei­be bei dem all­ge­mei­nen Wahl­recht des Kon­kurs­ver­wal­ters, so dass der Kon­kurs­ver­wal­ter prü­fen kön­ne, ob die Durch­füh­rung des Ver­tra­ges im Inter­es­se der Mas­se lie­ge; wäh­le er Erfül­lung, müss­ten bei­de Par­tei­en den Ver­trag voll­stän­dig und bis zum Ende erfül­len [13].

Ins­be­son­de­re dann, wenn die Mas­se aus § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ver­pflich­tet wäre, eigens für einen bestimm­ten Mie­ter einen Miet­ge­gen­stand her­zu­stel­len, trä­fen sie beson­de­re Belas­tun­gen. Die Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten wür­den in einem sol­chen Fall weder vor­ab noch bei Über­ga­be des Gebäu­des an den Mie­ter aus­ge­gli­chen. Außer­halb eines Insol­venz­ver­fah­rens erfolgt der Aus­gleich durch Miet­zah­lun­gen über einen län­ge­ren Zeit­raum hin­weg. Dem­ge­gen­über müss­te der Ver­wal­ter bei Anwen­dung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zunächst die Her­stel­lungs­kos­ten aus der Mas­se vor­fi­nan­zie­ren und dann abwar­ten, ob sich sei­ne Inves­ti­tio­nen wäh­rend der vor­ge­se­he­nen Min­dest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges aus­zahl­ten. Das Insol­venz­ver­fah­ren ist jedoch auf eine zügi­ge Abwick­lung ange­legt. Kann das schuld­ne­ri­sche Unter­neh­men nicht saniert wer­den, ist das Schuld­ner­ver­mö­gen zu ver­wer­ten und der Erlös nach Abzug der Kos­ten unter die Insol­venz­gläu­bi­ger zu ver­tei­len (§ 1 Satz 1 InsO). Dem wider­spricht es, die Mas­se zu Vor­leis­tun­gen zu ver­pflich­ten, die sich erst nach zehn oder mehr Jah­ren aus­zah­len [14].

In vie­len Fäl­len wür­de die Durch­füh­rung des Miet­ver­tra­ges schlicht dar­an schei­tern, dass der Ver­wal­ter die zur Anschaf­fung oder Errich­tung der Miet­sa­che erfor­der­li­chen Kos­ten weder aus der Mas­se auf­brin­gen noch ander­wei­tig finan­zie­ren kann. Ansprü­che des Mie­ters auf Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung wären eben­falls Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten. Das Insol­venz­ver­fah­ren müss­te folg­lich gemäß §§ 208 ff, 211 InsO nach (antei­li­ger) Befrie­di­gung der Mas­segläu­bi­ger zum Nach­teil der Insol­venz­gläu­bi­ger wegen Mas­seun­zu­läng­lich­keit ein­ge­stellt wer­den. Mit der vom Gesetz­ge­ber der Insol­venz­ord­nung ange­streb­ten höhe­ren Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit wäre die­se unver­hält­nis­mä­ßi­ge Bevor­zu­gung eines ein­zel­nen Gläu­bi­gers nicht zu ver­ein­ba­ren [15].

Die­se Erwä­gun­gen tref­fen auch auf vor­lie­gen­den Fall zu [16]. Er ist einer­seits dadurch gekenn­zeich­net, dass der Miet­ver­trag zwar jah­re­lang vor Stel­lung des Insol­venz­an­trags in Voll­zug gesetzt war, ande­rer­seits aber auch dadurch, dass der Mie­ter den Besitz an der Woh­nung – und damit auch sei­ne insol­venz­fes­te, „ver­ding­lich­te“ Rechts­po­si­ti­on – vor Stel­lung des Insol­venz­an­trags auf­ge­ge­ben hat, um dem Ver­mie­ter die umfas­sen­de Sanie­rung zu ermög­li­chen, die­se Sanie­rung vor Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens über das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters jedoch zum Erlie­gen gekom­men ist. Denn die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung befand sich bei Insol­venz­eröff­nung in einem Roh­bau­zu­stand. Der Insol­venz­ver­wal­ter müss­te also zunächst die über die miet­ver­trags­ty­pi­schen Instand­hal­tungs­kos­ten [17] hin­aus­ge­hen­den Sanie­rungs­kos­ten [18] aus der Mas­se vor­fi­nan­zie­ren und dann abwar­ten, ob sich sei­ne Inves­ti­ti­on wäh­rend der vor­ge­se­he­nen Min­dest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges aus­zahlt. Dies aber wider­spricht, wie bereits aus­ge­führt wur­de, dem Sinn des Insol­venz­ver­fah­rens.

Der Insol­venz­ver­wal­ter hat in Abre­de gestellt, die zur Her­stel­lung der Miet­sa­che erfor­der­li­chen Kos­ten aus der Mas­se auf­brin­gen oder ander­wei­tig finan­zie­ren zu kön­nen. Die Ansprü­che des Mie­ters auf Scha­dens­er­satz wegen Nicht­über­las­sung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung und auf Zah­lung der im Sanie­rungs­ver­trag ver­ein­bar­ten Ver­trags­stra­fe wären bei Anwen­dung von § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten, die zur Unzu­läng­lich­keit der Mas­se füh­ren könn­ten. Über­mä­ßi­ge Belas­tun­gen zu Guns­ten eines ein­zel­nen Gläu­bi­gers von der Mas­se fern­zu­hal­ten, war gera­de der Grund für die vom Bun­des­ge­richts­hof vor­ge­nom­me­ne teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on [19].

Das Inter­es­se des Mie­ters an der Miet­sa­che beschränkt sich dar­auf, dass sein mit der Schuld­ne­rin geschlos­se­ner Sanie­rungs­ver­trag durch­ge­führt wird. Bei wer­ten­der Betrach­tung besteht kein Unter­schied zu ande­ren gegen­sei­ti­gen Ver­trä­gen, die dem Wahl­recht des Ver­wal­ters nach § 103 Abs. 1 InsO unter­fal­len. Erst dann, wenn der Mie­ter die Miet­sa­che in Gebrauch hat, ist ein berech­tig­tes Ver­trau­en auf den Fort­be­stand des Ver­trags­ver­hält­nis­ses bis zum Ende der ver­ein­bar­ten Miet­zeit oder auf die Ein­hal­tung ver­trag­li­cher Kün­di­gungs­fris­ten anzu­er­ken­nen [20].

Nach die­sen Erwä­gun­gen ist der nicht besit­zen­de Mie­ter in der Insol­venz des Ver­mie­ters weni­ger geschützt als der besit­zen­de Mie­ter. Dies ist auch bei der Wohn­raum­mie­te nicht unbil­lig; denn nur für den besit­zen­den Mie­ter bil­det die Woh­nung den Mit­tel­punkt sei­ner pri­va­ten Exis­tenz [21]. Die­se Wer­tung liegt auch den Rege­lun­gen über den Schutz der Mie­ter einer Woh­nung in §§ 549 ff BGB zugrun­de.

Nach dem Wort­laut des § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber anstel­le des Ver­mie­ters nur dann in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein, wenn der ver­mie­te­te Wohn­raum nach der Über­las­sung an den Mie­ter von dem Ver­mie­ter an einen Drit­ten ver­äu­ßert wird, also das Eigen­tum auf den Erwer­ber über­geht [22]. Der Erwer­ber tritt danach nicht in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein, wenn die Woh­nung zwar bereits ver­mie­tet, aber zum Zeit­punkt des Eigen­tums­über­gangs noch nicht an den Mie­ter über­las­sen wor­den ist, wor­un­ter regel­mä­ßig die Besitz­über­ga­be an den Mie­ter zu ver­ste­hen ist [23]. Ent­spre­chen­des hat die Recht­spre­chung über den Wort­laut der Rege­lung hin­aus nach dem Zweck der Vor­schrift des § 566 BGB ange­nom­men, wenn der Mie­ter trotz Fort­be­stehens des Miet­ver­hält­nis­ses schon vor dem Eigen­tums­über­gang auf den Erwer­ber aus der Miet­woh­nung aus­ge­zo­gen ist. Der in § 566 BGB gere­gel­te Ein­tritt des Erwer­bers in ein bestehen­des Miet­ver­hält­nis dient dem Schutz des Mie­ters, dem die Woh­nung auf­grund wirk­sa­men Miet­ver­tra­ges über­las­sen wor­den ist. Die ihm dadurch von sei­nem Ver­trags­part­ner ein­ge­räum­te Rechts­stel­lung als berech­tig­ter Besit­zer soll ihm auch gegen­über einem spä­te­ren Erwer­ber des Grund­stücks erhal­ten blei­ben. Das Erfor­der­nis der Über­las­sung der Woh­nung an den Mie­ter erfüllt fer­ner eine Publi­zi­täts­funk­ti­on, denn der Erwer­ber kann in der Regel bereits aus der Besitz­la­ge able­sen, in wel­che Miet­ver­hält­nis­se er ein­tre­ten muss. Nach sei­nem Wort­laut und Zweck setzt § 566 BGB des­halb grund­sätz­lich vor­aus, dass im Zeit­punkt des Eigen­tums­wech­sels ein wirk­sa­mes Miet­ver­hält­nis besteht und sich der Mie­ter noch im Besitz der Woh­nung befin­det [24]. Die aus dem Norm­zweck des § 566 BGB abge­lei­te­te Begren­zung sei­nes Schutz­be­reichs wirkt nicht nur, wenn ein Mie­ter im Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung bei bestehen­dem Miet­ver­hält­nis aus dem Miet­ob­jekt vor­zei­tig aus­ge­zo­gen war [25], son­dern auch dann, wenn der Mie­ter infol­ge vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs aus­ge­zo­gen war und der Miet­ver­trag wegen der Täu­schung nicht rechts­wirk­sam been­det wur­de [26].

Die nach dem aus­ge­üb­ten Besitz vor­ge­nom­me­ne Unter­schei­dung fin­det ihre inne­re Berech­ti­gung in der Ver­fas­sung. Das Besitz­recht des Mie­ters an der gemie­te­ten Woh­nung ist als Eigen­tum im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG anzu­se­hen und des­halb eben­so grund­ge­setz­lich geschützt wie die Eigen­tums­po­si­ti­on des Ver­mie­ters. Die­ser grund­recht­li­che Schutz setzt aber vor­aus, dass der Mie­ter Besit­zer der gemie­te­ten Woh­nung ist, dass das Miet­ver­hält­nis mit­hin in Voll­zug gesetzt ist [27].

Der Mie­ter kann die Über­las­sung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung nicht errei­chen. Denn der Insol­venz­ver­wal­ter hat die Woh­nung zwi­schen­zeit­lich ver­äu­ßert. Da § 566 Abs. 1 BGB zu sei­nen Guns­ten nicht zur Anwen­dung kommt, weil er zum Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung nicht Besit­zer der Woh­nung war, kann er sei­nen Anspruch auf Über­ga­be der Miet­woh­nung gegen­über dem Erwer­ber nicht durch­set­zen. Aber auch wenn der Insol­venz­ver­wal­ter die sich im Roh­bau­zu­stand befind­li­che Woh­nung nicht ver­äu­ßert hat, kann der Mie­ter sie nicht bezie­hen, weil sie nicht bewohn­bar ist. In bei­den Fäl­len blie­ben dem Mie­ter – soll­te § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zur Anwen­dung kom­men – gegen die Mas­se nur Scha­dens­er­satz- und Ver­trags­stra­fen­an­sprü­che. Eine Bevor­zu­gung des Mie­ters gegen­über den Insol­venz­gläu­bi­gern wegen sol­cher Ansprü­che wider­spricht aber den sich aus §§ 103 ff InsO erge­ben­den Wer­tun­gen des Gesetz­ge­bers.

Auch ein etwai­ger Rechts­miss­brauch durch einen Ver­mie­ter, der unter Ein­satz einer finan­zi­ell nicht aus­rei­chend aus­ge­stat­te­ten juris­ti­schen Per­son die „Ent­mie­tung“ eines Hau­ses betreibt, zwingt nicht zu einer ande­ren Aus­le­gung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO. Ein Mie­ter muss nur in Aus­nah­me­fäl­len sei­ne Woh­nung vor­über­ge­hend ver­las­sen, um die Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten zu dul­den, und das auch nur, wenn der Ver­mie­ter sei­ne ernst­haf­ten Sanie­rungs­ab­sich­ten und die Finan­zier­bar­keit der Bau­maß­nah­me beweist. Soweit es den­noch in Ein­zel­fäl­len zu einem Rechts­miss­brauch kom­men soll­te, haf­ten die han­deln­den Per­so­nen dem Mie­ter delik­tisch, etwa nach § 826 BGB.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Dezem­ber 2014 – IX ZR 87/​14

  1. Ergän­zung zu BGHZ 173, 116[]
  2. vgl. Münch­Komm-InsO/K­reft, 3. Aufl., § 103 Rn. 13 mit Nach­wei­sen aus der Recht­spre­chung[]
  3. BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/​06, BGHZ 173, 116 Rn. 9[]
  4. BGH, Urteil vom 03.04.2003, aaO mwN[]
  5. vgl. Münch­Komm-BGB/­Joost, 6. Aufl., § 856 Rn. 2, 7[]
  6. LG Braun­schweig, DWW 1965, 85 f; vgl. Staudinger/​Emmerich, BGB, 2014, § 555a Rn. 9; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht 11. Aufl., § 555a Rn. 34[]
  7. LG Ber­lin, WuM 2014, 96[]
  8. vgl. Münch­Komm-BGB/­Joost, aaO § 856 Rn. 14[]
  9. Münch­Komm-BGB/­Joost, 6. Aufl., § 868 Rn. 8[]
  10. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 22.10.1975 – VIII ZR 122/​74, BGHZ 65, 137, 139; vom 01.02.1989 – VIII ZR 126/​88, ZIP 1989, 375, 376; Eckert, EWIR 1989, 665 f[]
  11. BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/​06, BGHZ 173, 116 Rn. 13 ff[]
  12. BGH, aaO Rn. 18[]
  13. vgl. Hahn, Die gesam­ten Mate­ria­li­en zu den Reichs­jus­tiz­ge­set­zen, Band 4, S. 98 f; BGH, Urteil vom 05.07.2007, aaO Rn.19 f[]
  14. BGH, Urteil vom 05.07.2007, aaO Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 20.10.2011 – IX ZR 10/​11, ZIP 2011, 2262 Rn. 6[]
  15. BGH, Urteil vom 05.07.2007, aaO Rn. 23[]
  16. aA Münch-Komm-InsO/E­ckert, 3. Aufl., § 108 Rn. 12b; vgl. auch Jaeger/​Henckel, KO, 9. Aufl., § 19 Rn. 43; Jaeger/​Jacoby, InsO, § 108 Rn. 110 f[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/​02, NZI 2003, 373[]
  18. vgl. Jaeger/​Jacoby, InsO, § 108 Rn. 110; Tin­tel­not, ZfIR 2008, 155, 156[]
  19. vgl. Loh­mann in Fest­schrift Gero Fischer, 2008, S. 333, 344 f[]
  20. vgl. Loh­mann, aaO S. 345[]
  21. BVerfGE 134, 242 Rn. 270; vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/​08, BGHZ 179, 289 Rn. 14[]
  22. vgl. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 566 Rn. 12[]
  23. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO Rn. 14; vgl. aber auch BGH, Urteil vom 01.02.1989 – VIII ZR 126/​88, ZIP 1989, 375, 376; Eckert, EWIR 1989, 665[]
  24. BGH, Urteil vom 16.12 2009 – VIII ZR 313/​08, NJW 2010, 1068 Rn. 21[]
  25. BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/​06, NJW 2007, 1818 Rn. 8, 10[]
  26. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2009, aaO[]
  27. vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2011, 355, 356 f; BVerfGE 134, 242 Rn. 270; BGH, Urteil vom 28.01.2009, aaO; vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/​09, WM 2011, 2144 Rn. 11; vgl. Maunz/​Dürig/​Papier, GG, 2014, Art. 14 Rn.202; Loh­mann, aaO[]