Mietverhältnisse in der Insolvenz des Vermieters

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht gemäß § 108 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte1.

Mietverhältnisse in der Insolvenz des Vermieters

Zwischen der Insolvenzschuldnerin und dem Mieter bestand ein Mietverhältnis über Wohnraum, dessen Abwicklung sich nach den §§ 103 ff InsO richtet.

Der Mieter und sein damaliger Vermieter haben einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. In die sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ist die Schuldnerin mit dem Erwerb der Wohnung anstelle des ursprünglichen Vermieters nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten. Das zwischen der Schuldnerin und dem Mieter bestehende Mietverhältnis ist nicht durch den vor der Insolvenzeröffnung geschlossenen Sanierungsvertrag beendet worden. Mit dieser Vereinbarung haben die Schuldnerin und der Mieter das bestehende Mietverhältnis nur geändert. Der Mieter war danach verpflichtet, für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen aus der Wohnung auszuziehen; erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen sollte er wieder in die Wohnung einziehen dürfen und hätte die Schuldnerin ihm die Wohnung wieder zum Gebrauch überlassen müssen. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat das Mietverhältnis unberührt gelassen; seine Abwicklung richtet sich aber nach den Regeln des Insolvenzrechts2.

Für Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume (fortan nur: Mietverhältnisse) gilt in der Insolvenz einer Vertragspartei grundsätzlich § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO, der § 103 Abs. 1 InsO verdrängt, soweit er anwendbar ist3. Ansprüche aus einem nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO fortbestehenden Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO). Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Mieter dagegen nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (§ 108 Abs. 3 InsO; vgl. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02, NZI 2003, 373).

Insbesondere kann der Mieter auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache verlangen. Denn der Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) begründet unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist, keine Insolvenzforderung (§ 108 Abs. 3 InsO), sondern eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Mit der Fortdauer des Mietverhältnisses besteht nämlich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach Verfahrenseröffnung weiter und ist vertragliche Gegenleistung des vom Mieter an die Masse weiter gezahlten Mietzinses4.

Doch findet vorliegend § 108 Abs. 1 InsO keine Anwendung, so dass § 103 InsO nicht verdrängt ist und der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Mietvertrages wirksam ablehnen konnte.

Der Mieter war nach Auszug aus der zu sanierenden Wohnung nicht deren unmittelbarer oder mittelbarer Besitzer. Durch das Verlassen der Wohnung hat der Mieter freiwillig und willentlich die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung aufgegeben, die Wohnung zur Sanierung an die Schuldnerin übergeben und so den unmittelbaren Besitz an ihr nach § 856 Abs. 1 BGB verloren5. An der Freiwilligkeit ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Schuldnerin von ihm möglicherweise nach § 554 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB in der zur Zeit der Sanierungsvereinbarung geltenden Fassung vom 02.01.2002 die vorübergehende Räumung der Mietwohnung im Rahmen der Pflicht, Baumaßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache zu dulden, hätte verlangen können. Eine solche Verpflichtung wird in Ausnahmefällen angenommen, etwa wenn Erhaltungsmaßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können und sichergestellt ist, dass die Baumaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und die Finanzierung geregelt ist6. Abgelehnt wurde sie etwa bei einer Sanierungsmaßnahme zur Modernisierung eines Gebäudes, die sich über 14 Monate hinziehen sollte7. Ob der Mieter nach dieser Rechtsprechung tatsächlich aus seiner Wohnung hätte ausziehen müssen, ist nicht festgestellt, Vortrag hierzu fehlt. Darauf kommt es auch nicht an. Mit der Sanierungsvereinbarung, in der die Schuldnerin dem Mieter weitgehende finanzielle und sonstige Zugeständnisse gemacht hat, damit dieser durch seinen Auszug die beabsichtigte Komplettsanierung ermöglichte, wollten die Vertragsparteien ohne Hinzuziehung von Gerichten das Problem unter Abwägung der beiderseitigen gegenseitigen Interessen einvernehmlich, damit aber auch freiwillig, lösen.

Ein Fall der vorübergehenden Verhinderung in der Ausübung der Gewalt nach § 856 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben, weil der Mieter nach den Vereinbarungen des Sanierungsvertrages während der Dauer der Sanierung keine Möglichkeit der Gewaltausübung mehr hatte8. Unmittelbare Besitzerin der Wohnung war vielmehr mit der Wohnungsübergabe die Schuldnerin und nach der Insolvenzeröffnung der Insolvenzverwalter (§ 148 Abs. 1 InsO).

Der Mieter ist nach seinem Auszug auch nicht nach § 868 BGB mittelbarer Besitzer der streitgegenständlichen Wohnung geworden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts vermittelte der Sanierungsvertrag dem Mieter nicht den mittelbaren Besitz. Denn die Schuldnerin hat als unmittelbare Besitzerin gegenüber dem Mieter den Besitz nicht in Anerkennung eines Besitzvermittlungsverhältnisses ausgeübt9. Aus dem Sanierungsvertrag ergibt sich an keiner Stelle, dass sie die Wohnung für die Dauer der Sanierung für den Mieter besitzen sollte. Sie war auch nicht diesem gegenüber aufgrund des Sanierungsvertrages zeitweise zum Besitz berechtigt. Vielmehr ergab sich ihr Recht zum Besitz allein aus ihrer Stellung als Eigentümerin (§ 872 BGB). Mithin war dem Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung nicht – wie nach dem Mietverhältnis im Grundsatz geschuldet überlassen10.

Da der Mieter zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung mithin nicht Besitzer der streitgegenständlichen Wohnung war, greift § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO nicht ein. Denn diese Regelung ist einschränkend dahin auszulegen, dass sie grundsätzlich nur zur Anwendung kommt, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen in Vollzug gesetzt worden war und weiterhin vollzogen wurde.

Die Vorschrift des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf Fälle nicht anwendbar, in denen die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters dem Mieter noch nicht überlassen war11. Denn eine wortgetreue Anwendung dieser Regelung würde den Mieter eines in Insolvenz geratenen Vermieters in unangemessener Weise vor anderen Gläubigern bevorzugen. Sinn und Zweck der Regelungen der §§ 103 ff, 108 ff InsO gebieten eine Einschränkung des Anwendungsbereichs des § 108 Abs. 1 InsO in der Insolvenz des Vermieters auf Mietverhältnisse, die im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits durch die Überlassung der Mietsache an den Mieter vollzogen sind12.

Diese Einschränkung hat schon der Gesetzgeber der Konkursordnung vorgenommen, indem er nicht in Vollzug gesetzte Mietverträge ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich des § 21 KO ausgenommen hat, weil man nicht von einem konkursfesten „verdinglichten“ Rechtsverhältnis sprechen könne, bevor die Mietsache übergeben sei. Der Anspruch auf Überlassung der Mietsache sei vielmehr rein obligatorisch. Die Nichterfüllung eines noch nicht begonnenen Mietvertrages benachteilige den Mieter auch nicht in dem Maße wie die fristlose Beendigung eines in Vollzug gesetzten Mietverhältnisses. Es bleibe bei dem allgemeinen Wahlrecht des Konkursverwalters, so dass der Konkursverwalter prüfen könne, ob die Durchführung des Vertrages im Interesse der Masse liege; wähle er Erfüllung, müssten beide Parteien den Vertrag vollständig und bis zum Ende erfüllen13.

Insbesondere dann, wenn die Masse aus § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO verpflichtet wäre, eigens für einen bestimmten Mieter einen Mietgegenstand herzustellen, träfen sie besondere Belastungen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten würden in einem solchen Fall weder vorab noch bei Übergabe des Gebäudes an den Mieter ausgeglichen. Außerhalb eines Insolvenzverfahrens erfolgt der Ausgleich durch Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinweg. Demgegenüber müsste der Verwalter bei Anwendung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zunächst die Herstellungskosten aus der Masse vorfinanzieren und dann abwarten, ob sich seine Investitionen während der vorgesehenen Mindestlaufzeit des Mietvertrages auszahlten. Das Insolvenzverfahren ist jedoch auf eine zügige Abwicklung angelegt. Kann das schuldnerische Unternehmen nicht saniert werden, ist das Schuldnervermögen zu verwerten und der Erlös nach Abzug der Kosten unter die Insolvenzgläubiger zu verteilen (§ 1 Satz 1 InsO). Dem widerspricht es, die Masse zu Vorleistungen zu verpflichten, die sich erst nach zehn oder mehr Jahren auszahlen14.

In vielen Fällen würde die Durchführung des Mietvertrages schlicht daran scheitern, dass der Verwalter die zur Anschaffung oder Errichtung der Mietsache erforderlichen Kosten weder aus der Masse aufbringen noch anderweitig finanzieren kann. Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung wären ebenfalls Masseverbindlichkeiten. Das Insolvenzverfahren müsste folglich gemäß §§ 208 ff, 211 InsO nach (anteiliger) Befriedigung der Massegläubiger zum Nachteil der Insolvenzgläubiger wegen Masseunzulänglichkeit eingestellt werden. Mit der vom Gesetzgeber der Insolvenzordnung angestrebten höheren Verteilungsgerechtigkeit wäre diese unverhältnismäßige Bevorzugung eines einzelnen Gläubigers nicht zu vereinbaren15.

Diese Erwägungen treffen auch auf vorliegenden Fall zu16. Er ist einerseits dadurch gekennzeichnet, dass der Mietvertrag zwar jahrelang vor Stellung des Insolvenzantrags in Vollzug gesetzt war, andererseits aber auch dadurch, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung – und damit auch seine insolvenzfeste, „verdinglichte“ Rechtsposition – vor Stellung des Insolvenzantrags aufgegeben hat, um dem Vermieter die umfassende Sanierung zu ermöglichen, diese Sanierung vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters jedoch zum Erliegen gekommen ist. Denn die streitgegenständliche Wohnung befand sich bei Insolvenzeröffnung in einem Rohbauzustand. Der Insolvenzverwalter müsste also zunächst die über die mietvertragstypischen Instandhaltungskosten17 hinausgehenden Sanierungskosten18 aus der Masse vorfinanzieren und dann abwarten, ob sich seine Investition während der vorgesehenen Mindestlaufzeit des Mietvertrages auszahlt. Dies aber widerspricht, wie bereits ausgeführt wurde, dem Sinn des Insolvenzverfahrens.

Der Insolvenzverwalter hat in Abrede gestellt, die zur Herstellung der Mietsache erforderlichen Kosten aus der Masse aufbringen oder anderweitig finanzieren zu können. Die Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz wegen Nichtüberlassung der streitgegenständlichen Wohnung und auf Zahlung der im Sanierungsvertrag vereinbarten Vertragsstrafe wären bei Anwendung von § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO Masseverbindlichkeiten, die zur Unzulänglichkeit der Masse führen könnten. Übermäßige Belastungen zu Gunsten eines einzelnen Gläubigers von der Masse fernzuhalten, war gerade der Grund für die vom Bundesgerichtshof vorgenommene teleologische Reduktion19.

Das Interesse des Mieters an der Mietsache beschränkt sich darauf, dass sein mit der Schuldnerin geschlossener Sanierungsvertrag durchgeführt wird. Bei wertender Betrachtung besteht kein Unterschied zu anderen gegenseitigen Verträgen, die dem Wahlrecht des Verwalters nach § 103 Abs. 1 InsO unterfallen. Erst dann, wenn der Mieter die Mietsache in Gebrauch hat, ist ein berechtigtes Vertrauen auf den Fortbestand des Vertragsverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit oder auf die Einhaltung vertraglicher Kündigungsfristen anzuerkennen20.

Nach diesen Erwägungen ist der nicht besitzende Mieter in der Insolvenz des Vermieters weniger geschützt als der besitzende Mieter. Dies ist auch bei der Wohnraummiete nicht unbillig; denn nur für den besitzenden Mieter bildet die Wohnung den Mittelpunkt seiner privaten Existenz21. Diese Wertung liegt auch den Regelungen über den Schutz der Mieter einer Wohnung in §§ 549 ff BGB zugrunde.

Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht22. Der Erwerber tritt danach nicht in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Wohnung zwar bereits vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen worden ist, worunter regelmäßig die Besitzübergabe an den Mieter zu verstehen ist23. Entsprechendes hat die Rechtsprechung über den Wortlaut der Regelung hinaus nach dem Zweck der Vorschrift des § 566 BGB angenommen, wenn der Mieter trotz Fortbestehens des Mietverhältnisses schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber aus der Mietwohnung ausgezogen ist. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung als berechtigter Besitzer soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet24. Die aus dem Normzweck des § 566 BGB abgeleitete Begrenzung seines Schutzbereichs wirkt nicht nur, wenn ein Mieter im Zeitpunkt der Veräußerung bei bestehendem Mietverhältnis aus dem Mietobjekt vorzeitig ausgezogen war25, sondern auch dann, wenn der Mieter infolge vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgezogen war und der Mietvertrag wegen der Täuschung nicht rechtswirksam beendet wurde26.

Die nach dem ausgeübten Besitz vorgenommene Unterscheidung findet ihre innere Berechtigung in der Verfassung. Das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist als Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG anzusehen und deshalb ebenso grundgesetzlich geschützt wie die Eigentumsposition des Vermieters. Dieser grundrechtliche Schutz setzt aber voraus, dass der Mieter Besitzer der gemieteten Wohnung ist, dass das Mietverhältnis mithin in Vollzug gesetzt ist27.

Der Mieter kann die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung nicht erreichen. Denn der Insolvenzverwalter hat die Wohnung zwischenzeitlich veräußert. Da § 566 Abs. 1 BGB zu seinen Gunsten nicht zur Anwendung kommt, weil er zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht Besitzer der Wohnung war, kann er seinen Anspruch auf Übergabe der Mietwohnung gegenüber dem Erwerber nicht durchsetzen. Aber auch wenn der Insolvenzverwalter die sich im Rohbauzustand befindliche Wohnung nicht veräußert hat, kann der Mieter sie nicht beziehen, weil sie nicht bewohnbar ist. In beiden Fällen blieben dem Mieter – sollte § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zur Anwendung kommen – gegen die Masse nur Schadensersatz- und Vertragsstrafenansprüche. Eine Bevorzugung des Mieters gegenüber den Insolvenzgläubigern wegen solcher Ansprüche widerspricht aber den sich aus §§ 103 ff InsO ergebenden Wertungen des Gesetzgebers.

Auch ein etwaiger Rechtsmissbrauch durch einen Vermieter, der unter Einsatz einer finanziell nicht ausreichend ausgestatteten juristischen Person die „Entmietung“ eines Hauses betreibt, zwingt nicht zu einer anderen Auslegung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO. Ein Mieter muss nur in Ausnahmefällen seine Wohnung vorübergehend verlassen, um die Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zu dulden, und das auch nur, wenn der Vermieter seine ernsthaften Sanierungsabsichten und die Finanzierbarkeit der Baumaßnahme beweist. Soweit es dennoch in Einzelfällen zu einem Rechtsmissbrauch kommen sollte, haften die handelnden Personen dem Mieter deliktisch, etwa nach § 826 BGB.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Dezember 2014 – IX ZR 87/14

  1. Ergänzung zu BGHZ 173, 116[↩]
  2. vgl. MünchKomm-InsO/Kreft, 3. Aufl., § 103 Rn. 13 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung[↩]
  3. BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/06, BGHZ 173, 116 Rn. 9[↩]
  4. BGH, Urteil vom 03.04.2003, aaO mwN[↩]
  5. vgl. MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 856 Rn. 2, 7[↩]
  6. LG Braunschweig, DWW 1965, 85 f; vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 555a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 11. Aufl., § 555a Rn. 34[↩]
  7. LG Berlin, WuM 2014, 96[↩]
  8. vgl. MünchKomm-BGB/Joost, aaO § 856 Rn. 14[↩]
  9. MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 868 Rn. 8[↩]
  10. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22.10.1975 – VIII ZR 122/74, BGHZ 65, 137, 139; vom 01.02.1989 – VIII ZR 126/88, ZIP 1989, 375, 376; Eckert, EWIR 1989, 665 f[↩]
  11. BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/06, BGHZ 173, 116 Rn. 13 ff[↩]
  12. BGH, aaO Rn. 18[↩]
  13. vgl. Hahn, Die gesamten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Band 4, S. 98 f; BGH, Urteil vom 05.07.2007, aaO Rn.19 f[↩]
  14. BGH, Urteil vom 05.07.2007, aaO Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 20.10.2011 – IX ZR 10/11, ZIP 2011, 2262 Rn. 6[↩]
  15. BGH, Urteil vom 05.07.2007, aaO Rn. 23[↩]
  16. aA Münch-Komm-InsO/Eckert, 3. Aufl., § 108 Rn. 12b; vgl. auch Jaeger/Henckel, KO, 9. Aufl., § 19 Rn. 43; Jaeger/Jacoby, InsO, § 108 Rn. 110 f[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02, NZI 2003, 373[↩]
  18. vgl. Jaeger/Jacoby, InsO, § 108 Rn. 110; Tintelnot, ZfIR 2008, 155, 156[↩]
  19. vgl. Lohmann in Festschrift Gero Fischer, 2008, S. 333, 344 f[↩]
  20. vgl. Lohmann, aaO S. 345[↩]
  21. BVerfGE 134, 242 Rn. 270; vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 14[↩]
  22. vgl. MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 12[↩]
  23. MünchKomm-BGB/Häublein, aaO Rn. 14; vgl. aber auch BGH, Urteil vom 01.02.1989 – VIII ZR 126/88, ZIP 1989, 375, 376; Eckert, EWIR 1989, 665[↩]
  24. BGH, Urteil vom 16.12 2009 – VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 21[↩]
  25. BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06, NJW 2007, 1818 Rn. 8, 10[↩]
  26. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2009, aaO[↩]
  27. vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2011, 355, 356 f; BVerfGE 134, 242 Rn. 270; BGH, Urteil vom 28.01.2009, aaO; vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09, WM 2011, 2144 Rn. 11; vgl. Maunz/Dürig/Papier, GG, 2014, Art. 14 Rn.202; Lohmann, aaO[↩]

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