Miet­ver­trags­kün­di­gung durch die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer-Gemein­schaft

Bruch­teils­ei­gen­tü­mer kön­nen ein Miet­ver­hält­nis über das gemein­schaft­li­che Grund­stück wirk­sam mit Stim­men­mehr­heit kün­di­gen, wenn sich die Kün­di­gung als Maß­nah­me einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB dar­stellt 1.

Miet­ver­trags­kün­di­gung durch die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer-Gemein­schaft

Nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bei einer Bruch­teils­ge­mein­schaft durch Stim­men­mehr­heit eine der Beschaf­fen­heit des gemein­schaft­li­chen Gegen­stan­des ent­spre­chen­de ord­nungs­mä­ßi­ge Ver­wal­tung und Benut­zung beschlos­sen wer­den. Es ent­spricht höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung und all­ge­mei­ner Ansicht im Schrift­tum, dass als Maß­nah­me einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung und Benut­zung, die unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 745 Abs. 1 BGB mehr­heit­lich getrof­fen wer­den kann, auch die Kün­di­gung eines Pacht- oder Miet­ver­hält­nis­ses des gemein­schaft­li­chen Grund­stücks anzu­se­hen ist 2. Zwar stellt die Kün­di­gung eines Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­ses durch die Bruch­teils­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft eine Ver­fü­gung dar 3. Jedoch kön­nen auch Ver­fü­gun­gen, sofern sie Maß­nah­men einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung dar­stel­len, als Mehr­heits­ent­schei­dun­gen nach § 745 Abs. 1 BGB getrof­fen wer­den (BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = Fam­RZ 2010, 119 Rn. 27; Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/​09, NZG 2010, 938, 939 mwN)). Liegt ein gül­ti­ger Mehr­heits­be­schluss (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor, ver­leiht die­ser den im Außen­ver­hält­nis täti­gen Gemein­schaf­tern die not­wen­di­ge Ver­tre­tungs­macht, um den Beschluss zu voll­zie­hen 4.

Es enst­pricht dabei nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung, wenn die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft durch die Kün­di­gung die Mög­lich­keit erhal­ten hat, das Grund­stück zu den aktu­el­len markt­üb­li­chen Bedin­gun­gen zu ver­mie­ten und damit einen höhe­ren Ertrag zu erzie­len 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Okto­ber 2010 – XII ZR 25/​09

  1. im Anschluss an BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = Fam­RZ 2010, 119 ff.[]
  2. BGH, Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/​09, NZG 2010, 938, 939 mwN; BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = Fam­RZ 2010, 119 Rn. 27 zur Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses durch eine Erben­ge­mein­schaft; Staudinger/​Langhein BGB [Stand 2008] § 745 Rn. 6; MünchKommBGB/​Schmidt 5. Aufl. §§ 744, 745 Rn. 5; Palandt/​Sprau BGB 69. Aufl. § 745 Rn. 2[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le in BGHZ 183, 131 = Fam­RZ 2010, 119 Rn. 13; und vom 28.04.2006 – LwZR 10/​05, Fam­RZ 2006, 1026[]
  4. BGHZ 56, 47, 49 f.; MünchKommBGB/​Schmidt 5. Aufl. § 745 Rn. 31[]
  5. vgl. BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = Fam­RZ 2010, 119 Rn. 38[]