Mietvertragskündigung durch die Grundstückseigentümer-Gemeinschaft

Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt1.

Mietvertragskündigung durch die Grundstückseigentümer-Gemeinschaft

Nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum, dass als Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann, auch die Kündigung eines Pacht- oder Mietverhältnisses des gemeinschaftlichen Grundstücks anzusehen ist2. Zwar stellt die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch die Bruchteilseigentümergemeinschaft eine Verfügung dar3. Jedoch können auch Verfügungen, sofern sie Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, als Mehrheitsentscheidungen nach § 745 Abs. 1 BGB getroffen werden (BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27; Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, NZG 2010, 938, 939 mwN)). Liegt ein gültiger Mehrheitsbeschluss (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor, verleiht dieser den im Außenverhältnis tätigen Gemeinschaftern die notwendige Vertretungsmacht, um den Beschluss zu vollziehen4.

Es enstpricht dabei nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft durch die Kündigung die Möglichkeit erhalten hat, das Grundstück zu den aktuellen marktüblichen Bedingungen zu vermieten und damit einen höheren Ertrag zu erzielen5.

Weiterlesen:
Vorausverfügung über die Miete - und die Zwangsverwaltung

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Oktober 2010 – XII ZR 25/09

  1. im Anschluss an BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.[]
  2. BGH, Beschluss vom 26.04.2010 – II ZR 159/09, NZG 2010, 938, 939 mwN; BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27 zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine Erbengemeinschaft; Staudinger/Langhein BGB [Stand 2008] § 745 Rn. 6; MünchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. §§ 744, 745 Rn. 5; Palandt/Sprau BGB 69. Aufl. § 745 Rn. 2[]
  3. vgl. BGH, Urteile in BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 13; und vom 28.04.2006 – LwZR 10/05, FamRZ 2006, 1026[]
  4. BGHZ 56, 47, 49 f.; MünchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. § 745 Rn. 31[]
  5. vgl. BGH, Urteil in BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 38[]