Miet­ver­trags­schluss durch Nach­trags­ver­ein­ba­rung

Ist ein form­ge­rech­ter Miet­ver­trag man­gels recht­zei­ti­ger Annah­me zunächst nicht abge­schlos­sen wor­den, so kommt durch eine inso­weit form­ge­rech­te Nach­trags­ver­ein­ba­rung, die auf die ursprüng­li­che Urkun­de Bezug nimmt, ein ins­ge­samt form­wirk­sa­mer Miet­ver­trag zustan­de.

Miet­ver­trags­schluss durch Nach­trags­ver­ein­ba­rung

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die für Wohn­raum­miet­ver­trä­ge erfor­der­li­che Schrift­form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­tra­ges not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen – ins­be­son­de­re den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses – aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt. Da auch form­be­dürf­ti­ge Ver­trags­klau­seln grund­sätz­lich der Aus­le­gung zugäng­lich sind, reicht es aus, wenn der Inhalt der Ver­trags­be­din­gun­gen im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bestimm­bar ist [1]. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, so dass sich der Gesamt­in­halt der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erst aus dem Zusam­men­spiel die­ser „ver­streu­ten“ Bedin­gun­gen ergibt, müs­sen die Par­tei­en zur Wah­rung der Urkun­den­ein­heit die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Wei­se zwei­fels­frei kennt­lich machen [2]. Dazu bedarf es kei­ner kör­per­li­chen Ver­bin­dung die­ser Schrift­stü­cke. Viel­mehr genügt für die Ein­heit der Urkun­de die blo­ße gedank­li­che Ver­bin­dung, die in einer zwei­fels­frei­en Bezug­nah­me zum Aus­druck kom­men muss [3].

Aus der Gesamt­heit der durch Bezug­nah­me zu einer gedank­li­chen Ein­heit ver­bun­de­nen Ver­trags­ur­kun­den ergibt sich der Inhalt des Ver­tra­ges. Für die Ein­hal­tung der Schrift­form ist es nicht erfor­der­lich, dass schon die ers­te Ver­trags­ur­kun­de selbst alle Schrift­form­vor­aus­set­zun­gen erfüllt [4]. Viel­mehr genügt es, wenn die­se Vor­aus­set­zun­gen in der Ände­rungs­ver­ein­ba­rung gemein­sam mit der in Bezug genom­me­nen ers­ten Ver­trags­ur­kun­de erfüllt wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/​07

  1. BGH, Urteil vom 2. Novem­ber 2005 – XII ZR 212/​03NJW 2006, 139, 140[]
  2. BGHZ 142, 158, 161[]
  3. (BGHZ 176, 301, 306 f.; BGH, Urtei­le vom 9. April 2008 – XII ZR 89/​06NJW 2008, 2181, 2182 und vom 18. Dezem­ber 2002 – XII ZR 253/​01NJW 2003, 1248[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 9. April 2008 – XII ZR 89/​06NJW 2008, 2181, 2183 und vom 7. Juli 1999 – XII ZR 15/​97NJW 1999, 3257, 3258; Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann 2. Aufl. Kap. 6 Rdn. 75; miss­ver­ständ­lich Palandt/​Weidenkaff 68. Aufl. § 550 BGB Rdn. 17[]