Mietvertragsübergang auf den Erwerber – und das Vermieterpfandrecht

Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.

Mietvertragsübergang auf den Erwerber – und das Vermieterpfandrecht

Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst1.

Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

Gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks anstelle des Veräußerers als Vermieter in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis hier mit der Mieterin ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat2.

Danach ist mit dem Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis zwischen der Erwerberin und der Mieterin entstanden.

Hieraus kann jedoch nicht der Schluss gezogen werden, dem der Erwerberin zustehenden Vermieterpfandrecht gemäß §§ 578 Abs. 1, 562 Abs. 1 Satz 1 BGB unterfalen nur die im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch im Eigentum der Mieterin stehenden Sachen.

Richtig ist zwar, dass hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche durch den Eigentumsübergang und das Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB eine Zäsur eintritt. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu3, weshalb die Wirkung der Zäsur auch mit dem Begriff „Fälligkeitsprinzip“ umschrieben wird4.

Diese Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt, dass der vor ihr liegende Zeitraum bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB unberücksichtigt bliebe.

Mit Hilfe des Fälligkeitsprinzips wird die Frage beantwortet, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs dem Erwerber und welche dem Veräußerer zuzurechnen sind5. Für den Inhalt der so als dem Erwerber zuzurechnend ermittelten Rechte und Pflichten bleibt die Zäsur hingegen ohne Auswirkung. Insoweit ordnet § 566 Abs. 1 BGB an, dass der Erwerber an die Stelle des Veräußerers tritt, so dass seine Rechte und Pflichten inhaltlich mit denen übereinstimmen, die dem Veräußerer bei Hinwegdenken des Eigentumsübergangs zustünden bzw. ihn träfen.

Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist deshalb auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. Dies hat beispielsweise zur Folge, dass für das neue Mietverhältnis, sofern es Wohnraum betrifft, gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB ggf. längere Kündigungsfristen gelten6. Auch die 30-Jahresfrist des § 544 Satz 1 BGB wird vom ursprünglichen Überlassungszeitpunkt ab berechnet und beginnt nicht etwa mit dem Eigentumswechsel neu zu laufen7.

Aus dem gleichen Grund laufen sonstige vertragliche Fristen wie die für Mieterhöhungen und Schönheitsreparaturen ebenso unbeschadet der Zäsur weiter8 wie der im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestehende Verzug des Veräußerers in der Person des Erwerbers fortwirkt9.

Maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, ist nicht der Eigentumsübergang. Vielmehr kommt es gemäß § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB auch insoweit auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum zwischen ihrer Einbringung in die Mieträume und dem Eigentumswechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst.

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht entsteht gemäß § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sache in die Mieträume. Dies gilt auch, soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert. Der Zeitpunkt der Einbringung bestimmt daher entsprechend §§ 1257, 1209 BGB den Rang des Vermieterpfandrechts im Verhältnis zu anderen Pfandrechten10. Dabei gelten auch solche Sachen des Mieters als eingebracht, die sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befunden haben und die der Mieter dann in den Mieträumen belässt11. Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts ist hingegen nicht möglich12.

Eine erst nach der Einbringung auch durch Raumsicherungsübereignungsvertrag erfolgende Sicherungsübereignung der Sache des Mieters lässt das bereits entstandene Pfandrecht des Vermieters unberührt. Dieses genießt insoweit Vorrang13.

Das Vermieterpfandrecht des Veräußerers geht nicht auf den Erwerber über14. Denn der Erwerber ist nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt15. Daher entsteht neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers16.

Dieses Vermieterpfandrecht bleibt seinem Umfang nach nicht hinter demjenigen des Veräußerers zurück und wird insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt. Vielmehr ist für die Frage, ob dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers die bei Eigentumsübergang in den Mieträumen befindlichen Sachen unterfallen, ebenfalls der Zeitpunkt von deren Einbringung maßgeblich, so dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassen17.

Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB an die Stelle des Veräußerers tritt. Die Vorschrift weist ihm die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte um ein solches handelt es sich bei dem Vermieterpfandrecht und Pflichten mithin in dem Umfang zu, den sie ohne den Eigentumsübergang beim Veräußerer hätten. Das im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes entstehende neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter hat uneingeschränkt denselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat18, und übernimmt dabei wie dargelegt auch Überlassungszeitpunkt, Vertragsbeginn und vertragliche Fristläufe. Daher ist es folgerichtig, als Zeitpunkt der Entstehung auch des Vermieterpfandrechts des Erwerbers den des ursprünglichen Einbringens i.S.d. § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen.

Dass das Vermieterpfandrecht nicht vor Beginn des Mietverhältnisses entstehen kann19, steht dem somit nicht entgegen. Denn wegen § 566 Abs. 1 BGB ist der ursprüngliche Vertragsbeginn auch für das neue Vertragsverhältnis maßgeblich.

Dieses Ergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des § 566 Abs. 1 BGB. Bei dieser Norm handelt es sich um eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre20. Dagegen soll sie keine Besserstellung des Mieters, dessen Vermieter veräußerungsbedingt gewechselt hat, gegenüber dem Mieter ohne Vermieterwechsel bewirken.

Eine derartige Besserstellung wäre aber die Folge der vom Oberlandesgericht Hamm21 vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung. Denn diese würde dazu führen, dass die sicherungsübereigneten Sachen für die ab dem Eigentumsübergang entstehenden Neuverbindlichkeiten nicht mehr dem Vermieterpfandrecht unterfielen. Demgegenüber hat eine nachträgliche Sicherungsübereignung der eingebrachten Sachen bei unverändertem Vermieter keinen Einfluss auf den Umfang des Vermieterpfandrechts22, das auch erst zukünftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert10.

Die gegenteilige Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Hamm ist darüber hinaus unvereinbar damit, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber gleichrangig nebeneinander stehen23. Denn ein solcher Gleichrang kann nur bestehen, wenn beide Pfandrechte den gleichen Entstehungszeitpunkt haben24. Andernfalls müsste das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nach dem gemäß §§ 1257, 1209 BGB geltenden Prioritätsprinzip Vorrang genießen.

Für einen solchen Vorrang ist auch kein durchgreifender Grund ersichtlich. Das Vermieterpfandrecht trägt dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung. Dieses ist für Veräußerer und Erwerber nicht unterschiedlich, nachdem sich die vor und nach dem Eigentumsübergang bestehenden Mietverhältnisse inhaltlich entsprechen.

Daraus, dass in § 566 a BGB eine ausdrückliche Regelung für vom Mieter geleistete vertragliche Sicherheiten getroffen ist, folgt nichts zugunsten der vom Oberlandesgericht Hamm vertretenen Auffassung. Mit dieser hinsichtlich des Eintritts des Erwerbers im Wesentlichen § 572 BGB a.F. entsprechenden Bestimmung wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Sicherheit nicht zu den von § 571 BGB a.F. (als der Vorgängervorschrift des § 566 BGB) erfassten Rechten und Pflichten gehörte25. Für das Vermieterpfandrecht als gesetzliche Sicherheit bedurfte es keiner gesonderten Regelung, weil es zu den sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten gehört, die schon von der Bestimmung des § 566 Abs. 1 BGB erfasst sind. Mithin verbleibt es mangels Sonderregelung insoweit bei den allgemeinen Grundsätzen zum Eintritt des Erwerbers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten.

Schließlich gebietet auch der Grundsatz, dass das Vermieterpfandrecht nicht zu einer übermäßigen Benachteiligung der übrigen Gläubiger des Mieters führen und deshalb der Begriff der durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen nicht ausdehnend ausgelegt werden darf26, kein anderes rechtliches Ergebnis. Denn die übrigen Gläubiger werden dadurch, dass auch für das Vermieterpfandrecht des Erwerbers auf den Zeitpunkt des Einbringens der Sachen abgestellt wird, nicht schlechter gestellt als ohne Vermieterwechsel. Im Gegenteil würde die Auffassung des Berufungsgerichts zu einer nicht gerechtfertigten Besserstellung der übrigen Gläubiger führen, weil deren Mobiliarvollstreckung kein Vermieterpfandrecht wegen nach dem Eigentumswechsel fällig gewordener Vermieterforderungen entgegenstünde.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war das der Mieterin gehörende Inventar bei der Einbringung in die Mieträume nicht sicherungsübereignet, so dass es vom Vermieterpfandrecht der Veräußerin erfasst war. Eine erst anschließend erfolgte Sicherungsübereignung des Inventars konnte diese Sachen nicht dem Vermieterpfandrecht der Erwerberin entziehen, das diese gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 562 Abs. 1 Satz 1 BGB kraft Gesetzes erworben hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Oktober 2014 – XII ZR 163/12

  1. Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426[]
  2. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 25.07.2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN[]
  3. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 25.07.2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 32 mwN; zur Ausnahme bei Nebenkosten vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 XII ZR 148/02 NZM 2005, 17[]
  4. vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 86 mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 XII ZR 148/02 NZM 2005, 17[]
  6. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 69 und § 573 c BGB Rn. 10; MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 573 c Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. § 573 c BGB Rn. 12; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 584 zu § 565 Abs. 2 BGB a.F.[]
  7. OLG Karlsruhe OLGR 2008, 367, 368; vgl. auch OLG Düsseldorf NJWE-MietR 1997, 155, 157 zu § 567 BGB a.F.[]
  8. MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 565 Rn. 16; NK-BGB/Hinz 2. Aufl. § 565 Rn. 17[]
  9. BGH Urteil vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04 NJW 2005, 1187, 1188[]
  10. BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 Rn. 11 mwN und BGH Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426, 2427[][]
  11. BeckOK BGB/Ehlert [Stand 1.08.2012] § 562 Rn. 11; von der Osten in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. – III A Rn. 2190; MünchKomm-BGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 33[]
  12. BGHZ 34, 153 = NJW 1961, 502, 503; allgemein zum gesetzlichen Pfandrecht: BGHZ 119, 75 = NJW 1992, 2570, 2574 und BGHZ 87, 274 = NJW 1983, 2140, 2141[]
  13. BGH, Urteil BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156, 1157 und BGH Urteil vom 04.12 2003 – IX ZR 222/02 NJW-RR 2004, 772, 773[]
  14. daher missverständlich: jurisPK-BGB/Mössner 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: November 2011] § 562 BGB Rn. 28; Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke BGB 8. Aufl. § 562 Rn. 35; Schmid/Harz/Riecke Fachanwaltskommentar Mietrecht § 562 BGB Rn. 56; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 35[]
  15. BGH, Urteil vom 03.05.2000 XII ZR 42/98 NJW 2000, 2346; BGH Urteile vom 23.02.2012 – IX ZR 29/11 NJW 2012, 1881 Rn. 17; und vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 NJW 2008, 2256 Rn. 17[]
  16. vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1.08.2012] § 562 Rn. 7; Erman/Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 15; MünchKomm-BGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55[]
  17. vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1.08.2012] § 562 Rn. 7; Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28[]
  18. BGH, Urteil vom 03.05.2000 XII ZR 42/98 NJW 2000, 2346[]
  19. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1.08.2012] § 562 Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 11; von der Osten in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. – III A Rn. 2190; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 6; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 25; zum „vorzeitigen Einzug“ vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 11[]
  20. BGH Urteil vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187, 1188[]
  21. OLG Hamm, Urteil vom 04.12.2012 – I27 U 195/11[]
  22. BGH, Urteil BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156, 1157; BGH Urteile vom 20.06.2005 – II ZR 189/03 NJW-RR 2005, 1328, 1329; und vom 04.12 2003 – IX ZR 222/02 NJW-RR 2004, 772, 773[]
  23. so die nahezu einhellige Literaturauffassung, vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1.08.2012] § 562 Rn. 7; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 92; Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. – II A Rn. 2682; Erman/Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 15; Herrlein in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. § 562 BGB Rn.19; Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; jurisPK-BGB/Mössner 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 562 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/Dickersbach Mietrecht § 562 BGB Rn. 36; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: Novem- ber 2011] § 562 BGB Rn. 28; MünchKomm-BGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 24; MünchKomm-InsO/Ganter 3. Aufl. § 50 Rn. 91a; Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 566 Rn. 17; Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke BGB 9. Aufl. § 562 Rn. 35; RGRK/Gelhaar 12. Aufl. § 571 Rn. 22; Schmid/Harz/Riecke Fach- anwaltskommentar Mietrecht 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 56; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 142; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 566 Rn. 21 a.E.; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 35; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches 4. Aufl. S. 557; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1404; a.A. soweit ersichtlich lediglich von der Osten in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. – III A Rn. 2224: Vorrang des Alt-Eigentümers[]
  24. dies ausdrücklich bejahend Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; MünchKomm-InsO/Ganter 3. Aufl. § 50 Rn. 91 a; RGRK/Gelhaar 12. Aufl. § 571 Rn. 22; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches 4. Aufl. S. 557[]
  25. vgl. BGH, Urteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; hiervon für den Kautionszahlungsanspruch abgrenzend BGH, Urteil vom 25.07.2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 28[]
  26. BGHZ 60, 22 = WM 1973, 148, 149[]

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