Mietwucher – der Rechtsanwalt als Mieter

Zum Tatbestand des Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) gehört das Ausbeuten der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche des anderen Teils.

Mietwucher – der Rechtsanwalt als Mieter

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Rechtsanwalt den Vertrag als Mieter geschlossen, kurz nachdem er das zweite juristische Staatsexamen abgelegt hatte. In dieser Lebensphase mag er Berufsanfänger und als Anwalt „unerfahren“ gewesen sein. Nichts deutet jedoch darauf hin, dass er den allgemeinen Anforderungen des Geschäftsverkehrs nicht gewachsen gewesen wäre. Auch die Voraussetzungen einer Zwangslage sind nicht erfüllt. Der Rechtsanwalt war arbeitsuchend; das allein reicht für § 138 Abs. 2 BGB jedoch nicht aus.

Ein gegenseitiger Vertrag (hier: ein Mietvertrag mit umsatzabhängiger Miethöhe) ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen den Leistungen besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu1. Ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein Missverhältnis herrscht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn der Wert der beiderseitigen Leistungen feststeht, hier also die ortsübliche Miete für die Kanzleiräume einerseits, der im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und im Zeitpunkt der Nachträge, die besonders zu beurteilen sein könnten, von den Parteien geschätzte oder vom Rechtsanwalt bereits erzielte Umsatz andererseits. Dabei ist auch das beiderseits übernommene Risiko – dasjenige des Klägers, wegen geringer Umsätze des Beklagten eine geringere als die ortsübliche Miete zu erhalten, dasjenige des Beklagten, bei hohen Umsätzen eine höhere als die ortsübliche Miete bezahlen zu müssen – zu berücksichtigen. Hierzu hat der für die tatsächlichen Voraussetzungen des § 138 BGB darlegungs- und beweispflichtige Beklagte2 bisher nicht oder nicht ausreichend vorgetragen.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 13. November 2014 – IX ZR 267/13

  1. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12, WM 2014, 1440 Rn. 5[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 31.03.1970 – III ZB 23/68, BGHZ 53, 369, 379; Urteil vom 23.02.1995 – IX ZR 29/94, NJW 1995, 1425, 1429; vom 24.01.2014, aaO Rn. 10[]