Miet­wu­cher – der Rechts­an­walt als Mie­ter

Zum Tat­be­stand des Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) gehört das Aus­beu­ten der Zwangs­la­ge, der Uner­fah­ren­heit, des Man­gels an Urteils­ver­mö­gen oder der erheb­li­chen Wil­lens­schwä­che des ande­ren Teils.

Miet­wu­cher – der Rechts­an­walt als Mie­ter

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat der Rechts­an­walt den Ver­trag als Mie­ter geschlos­sen, kurz nach­dem er das zwei­te juris­ti­sche Staats­ex­amen abge­legt hat­te. In die­ser Lebens­pha­se mag er Berufs­an­fän­ger und als Anwalt „uner­fah­ren” gewe­sen sein. Nichts deu­tet jedoch dar­auf hin, dass er den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des Geschäfts­ver­kehrs nicht gewach­sen gewe­sen wäre. Auch die Vor­aus­set­zun­gen einer Zwangs­la­ge sind nicht erfüllt. Der Rechts­an­walt war arbeit­su­chend; das allein reicht für § 138 Abs. 2 BGB jedoch nicht aus.

Ein gegen­sei­ti­ger Ver­trag (hier: ein Miet­ver­trag mit umsatz­ab­hän­gi­ger Miet­hö­he) ist als wucher­ähn­li­ches Rechts­ge­schäft nach § 138 Abs. 1 BGB sit­ten­wid­rig, wenn zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis besteht und außer­dem min­des­tens ein wei­te­rer Umstand hin­zu­kommt, der den Ver­trag bei Zusam­men­fas­sung der sub­jek­ti­ven und der objek­ti­ven Merk­ma­le als sit­ten­wid­rig erschei­nen lässt. Dies ist ins­be­son­de­re der Fall, wenn eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten her­vor­ge­tre­ten ist. Ist das Miss­ver­hält­nis zwi­schen den Leis­tun­gen beson­ders grob, lässt dies den Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten zu 1. Ob zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung ein Miss­ver­hält­nis herrscht, lässt sich erst dann beur­tei­len, wenn der Wert der bei­der­sei­ti­gen Leis­tun­gen fest­steht, hier also die orts­üb­li­che Mie­te für die Kanz­lei­räu­me einer­seits, der im Zeit­punkt des Abschlus­ses des Miet­ver­tra­ges und im Zeit­punkt der Nach­trä­ge, die beson­ders zu beur­tei­len sein könn­ten, von den Par­tei­en geschätz­te oder vom Rechts­an­walt bereits erziel­te Umsatz ande­rer­seits. Dabei ist auch das bei­der­seits über­nom­me­ne Risi­ko – das­je­ni­ge des Klä­gers, wegen gerin­ger Umsät­ze des Beklag­ten eine gerin­ge­re als die orts­üb­li­che Mie­te zu erhal­ten, das­je­ni­ge des Beklag­ten, bei hohen Umsät­zen eine höhe­re als die orts­üb­li­che Mie­te bezah­len zu müs­sen – zu berück­sich­ti­gen. Hier­zu hat der für die tat­säch­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 138 BGB dar­le­gungs- und beweis­pflich­ti­ge Beklag­te 2 bis­her nicht oder nicht aus­rei­chend vor­ge­tra­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 13. Novem­ber 2014 – IX ZR 267/​13

  1. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, WM 2014, 1440 Rn. 5
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 31.03.1970 – III ZB 23/​68, BGHZ 53, 369, 379; Urteil vom 23.02.1995 – IX ZR 29/​94, NJW 1995, 1425, 1429; vom 24.01.2014, aaO Rn. 10