Minderflächen bei der Geschäftsraummiete

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen1.

Minderflächen bei der Geschäftsraummiete

Minderfläche als Mietmangel

Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche stellt einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden2. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht3. Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen4.

Die Flächenangaben dienen nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts. Die Fläche ist von den Vertragsparteien auch vertraglich vereinbart worden. Das ergibt sich aufgrund der revisionsrechtlich einwandfreien Feststellungen der Vorinstanzen aus der Mietvertragsurkunde. Darin heißt es ausdrücklich, dass die vermietete Fläche als mit ca.197 m2 vereinbart gilt. Um die Kellerfläche unter diesen Umständen dennoch von der vertraglichen Vereinbarung auszunehmen, hätte es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedurft5.

Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt6. Die vorgenannte Rechtsprechung bezieht sich zwar auf die Wohnraummiete, bei welcher Kellerflächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung7). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten. Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist8. Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung.

Berechnung der Minderungsbeträge

Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden9. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache10.

Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Allerdings legt der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht in ständiger Rechtsprechung die prozentualen Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde11. Diese Berechnungsmethode wird in der Regel die einzig mögliche sein12 und verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspricht der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung13). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung. Sie kommt in der Mietzinsermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970) auch bei der Ermittlung des Mietpreises zum Ausdruck.

Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hiervon dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt. Eine Mietzinsminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume – wie ausgeführt – nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung13.

Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären14. Das ist hier jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die Kellerräume ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09

  1. Abgrenzung zu BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; und vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745[]
  2. BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 Rn. 11 f.; zuletzt BGH, Urteile vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. und vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14[]
  3. BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947[]
  4. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220; Kraemer NZM 1999, 156, 160[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 12 mwN[]
  7. vom 25.11.2003, BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31.12.2003[]
  8. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN; Kraemer NZM 1999, 156, 161[]
  9. BGH, Urteil BGHZ 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714[]
  10. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 57 mwN[]
  11. BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, 1949 unter Bezugnahme auf Kraemer NZM 1999, 156, 161; und Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 12[]
  12. Kraemer NZM 1999, 156, 161[]
  13. vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31.12.2003[][]
  14. vgl. – zur Wohnraummiete – BGH Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29.09.2009 – VIII ZR 242/08 – WuM 2009, 662[]