Min­der­flä­chen bei der Geschäfts­raum­mie­te

Lässt sich im Fall einer Unter­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Flä­che bei der Geschäfts­raum­mie­te die Min­der­flä­che ein­deu­tig Neben­räu­men (hier: Kel­ler­räu­me) zuord­nen, so darf die Min­de­rung nicht pau­schal nach dem pro­zen­tua­len Anteil der feh­len­den Flä­che an der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Gesamt­flä­che berech­net wer­den. Viel­mehr muss eine ange­mes­se­ne Her­ab­set­zung des Miet­zin­ses den gerin­ge­ren Gebrauchs­wert die­ser Räu­me in Rech­nung stel­len 1.

Min­der­flä­chen bei der Geschäfts­raum­mie­te

Min­der­flä­che als Miet­man­gel

Die Unter­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Flä­che stellt einen Man­gel im Sin­ne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs stellt bei der Mie­te von Räu­men die Unter­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten durch die dem Mie­ter vom Ver­mie­ter tat­säch­lich über­las­se­ne Flä­che einen Man­gel der Miet­sa­che dar. In die­sem Sin­ne hat der Bun­des­ge­richts­hof zunächst zur Wohn­raum­mie­te ent­schie­den 2. Einer zusätz­li­chen Dar­le­gung des Mie­ters, dass infol­ge der Flä­chen­dif­fe­renz die Taug­lich­keit der Woh­nung zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch gemin­dert ist, bedarf es hier­für nicht 3. Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich die­ser Recht­spre­chung für die Mie­te von Geschäfts­räu­men ange­schlos­sen 4.

Die Flä­chen­an­ga­ben die­nen nicht ledig­lich der Beschrei­bung des Miet­ob­jekts. Die Flä­che ist von den Ver­trags­par­tei­en auch ver­trag­lich ver­ein­bart wor­den. Das ergibt sich auf­grund der revi­si­ons­recht­lich ein­wand­frei­en Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen aus der Miet­ver­trags­ur­kun­de. Dar­in heißt es aus­drück­lich, dass die ver­mie­te­te Flä­che als mit ca.197 m² ver­ein­bart gilt. Um die Kel­ler­flä­che unter die­sen Umstän­den den­noch von der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung aus­zu­neh­men, hät­te es einer beson­de­ren Ver­ein­ba­rung der Miet­ver­trags­par­tei­en bedurft 5.

Dass die in Bezug auf die Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che ver­ein­bar­te Nutz­flä­che schließ­lich mit einem Cir­ca-Maß ange­ge­ben ist, steht einem zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Sach­man­gel nicht im Wege, wenn die tat­säch­li­che Flä­che mehr als 10 % unter der ver­ein­bar­ten Qua­drat­me­ter­zahl liegt 6. Die vor­ge­nann­te Recht­spre­chung bezieht sich zwar auf die Wohn­raum­mie­te, bei wel­cher Kel­ler­flä­chen grund­sätz­lich nicht in die Wohn­flä­chen­be­rech­nung ein­flie­ßen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung 7). Jeden­falls bei einer gra­vie­ren­den Abwei­chung wie im vor­lie­gen­den Fall kann im Rah­men der Geschäfts­raum­mie­te auch für Neben­räu­me aber nichts ande­res gel­ten. Es kommt des Wei­te­ren nicht dar­auf an, in wel­cher Wei­se der Mie­ter die betref­fen­de Flä­che im kon­kre­ten Fall hät­te nut­zen wol­len und in wel­chem Umfang er kon­kret beein­träch­tigt ist 8. Dass die feh­len­de Flä­che nur Neben­räu­me betrifft, fin­det sodann im Rah­men der Ermitt­lung des her­ab­ge­setz­ten Miet­be­tra­ges nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berück­sich­ti­gung.

Berech­nung der Min­de­rungs­be­trä­ge

Auf­grund des Man­gels hat der Mie­ter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine ange­mes­sen her­ab­ge­setz­te Mie­te zu ent­rich­ten. Durch die Min­de­rung soll die von den Ver­trags­par­tei­en fest­ge­leg­te Gleich­wer­tig­keit zwi­schen den bei­der­sei­ti­gen Leis­tun­gen bei einer Stö­rung auf der Ver­mie­ter­sei­te wie­der her­ge­stellt wer­den 9. Wel­che Her­ab­set­zung der Mie­te ange­mes­sen ist, rich­tet sich nach der Schwe­re des Man­gels und der dadurch bewirk­ten Beein­träch­ti­gung der Gebrauchs­taug­lich­keit der ver­mie­te­ten Sache 10.

Die allein vom Anteil an der Gesamt­flä­che aus­ge­hen­de Berech­nung des Beru­fungs­ge­richts wird einer an dem Aus­maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung ori­en­tier­ten Miet­zins­min­de­rung nicht gerecht. Sie lässt den gene­rell gerin­ge­ren Nut­zungs­wert der Kel­ler­räu­me außer Betracht und ist daher nicht ange­mes­sen im Sin­ne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Aller­dings legt der Bun­des­ge­richts­hof zum Wohn­raum­miet­recht in stän­di­ger Recht­spre­chung die pro­zen­tua­len Flä­chen­un­ter­schrei­tung als Maß­stab der Min­de­rung zugrun­de 11. Die­se Berech­nungs­me­tho­de wird in der Regel die ein­zig mög­li­che sein 12 und ver­langt kei­ne Auf­tei­lung nach der Art der von der Flä­chen­un­ter­schrei­tung betrof­fe­nen Räu­me. Dies ent­spricht der Ermitt­lung der Wohn­flä­che nach den beson­de­ren Vor­schrif­ten des Wohn­raum­miet­rechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung 13). Die Gleich­wer­tig­keit der Flä­chen ergibt sich hier­bei schon aus der unter­schieds­lo­sen Ein­be­zie­hung der Räu­me in die Wohn­flä­chen­be­rech­nung. Sie kommt in der Miet­zins­er­mitt­lung bei preis­ge­bun­de­nen Woh­nun­gen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970) auch bei der Ermitt­lung des Miet­prei­ses zum Aus­druck.

Die vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung unter­schei­det sich hier­von dadurch, dass sich die Flä­chen­ab­wei­chung ganz über­wie­gend auf die Kel­ler­räu­me bezieht und sich die­sen auch kon­kret zuord­nen lässt. Eine Miet­zins­min­de­rung wäre bei der Wohn­raum­mie­te schon des­we­gen grund­sätz­lich nicht mög­lich, weil Kel­ler­räu­me – wie aus­ge­führt – nach den ein­schlä­gi­gen Berech­nungs­vor­schrif­ten nicht zur Wohn­flä­che zäh­len (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung 13.

Eine Gleich­set­zung der Kel­ler­flä­che mit der Flä­che des Laden­lo­kals und Neben­räu­men wäre allen­falls gerecht­fer­tigt, wenn die Kel­ler­räu­me hin­sicht­lich ihrer Nut­zung mit dem haupt­säch­li­chen ver­trag­li­chen Nut­zungs­zweck gleich­wer­tig wären 14. Das ist hier jeden­falls nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen aber nicht der Fall. Daher ver­bie­tet sich eine Gleich­set­zung, weil die Kel­ler­räu­me aus­weis­lich der Miet­ver­trags­ur­kun­de als Lager gemie­tet wur­den und gegen­über dem Gast­raum und Neben­räu­men des Laden­lo­kals einen deut­lich nied­ri­ge­ren Gebrauchs­wert auf­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/​09

  1. Abgren­zung zu BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947; und vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745[]
  2. BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947 Rn. 11 f.; zuletzt BGH, Urtei­le vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. und vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/​09, NJW 2011, 220 Rn. 14[]
  3. BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947[]
  4. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/​01, NJW 2005, 2152[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/​09, NJW 2011, 220; Krae­mer NZM 1999, 156, 160[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 12 mwN[]
  7. vom 25.11.2003, BGBl. I S. 2346; ähn­lich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gül­tig bis 31.12.2003[]
  8. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN; Krae­mer NZM 1999, 156, 161[]
  9. BGH, Urteil BGHZ 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714[]
  10. Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 57 mwN[]
  11. BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947, 1949 unter Bezug­nah­me auf Krae­mer NZM 1999, 156, 161; und Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 12[]
  12. Krae­mer NZM 1999, 156, 161[]
  13. vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346; ähn­lich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gül­tig bis 31.12.2003[][]
  14. vgl. – zur Wohn­raum­mie­te – BGH Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/​08, NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29.09.2009 – VIII ZR 242/​08WuM 2009, 662[]