Mit­be­hei­zen der benach­bar­ten Dop­pel­haus­hälf­te

Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ist nach den Grund­sät­zen über das nach­bar­li­che Gemein­schafts­ver­hält­nis auch zu einem posi­ti­ven Tun – hier: Mit­be­hei­zen der benach­bar­ten Dop­pel­haus­hälf­te – nur ver­pflich­tet, wenn dies für einen bil­li­gen Inter­es­sen­aus­gleich zwin­gend gebo­ten ist 1.

Mit­be­hei­zen der benach­bar­ten Dop­pel­haus­hälf­te

Ver­sor­gungs­ver­pflich­tung aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs begrün­det der Gedan­ke von Treu und Glau­ben im Rah­men eines nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses in der Regel kei­ne selb­stän­di­gen Ansprü­che, son­dern wirkt sich haupt­säch­lich als blo­ße Schran­ke der Rechts­aus­übung aus 2. Die­se Schran­ke kann den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zwin­gen, eine bestimm­te eige­ne Nut­zung sei­nes Grund­stücks zu unter­las­sen oder eine bestimm­te Nut­zung sei­nes Grund­stücks durch den Nach­barn zu dul­den.

Die Pflicht zur Rück­sicht­nah­me muss sich zwar dar­auf nicht beschrän­ken; sie kann den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im Ein­zel­fall auch zu posi­ti­vem Han­deln ver­pflich­ten 3. Sol­che Ansprü­che gegen den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erge­ben sich aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis aber in jedem Fall nur, wenn dies – über die gesetz­li­chen Rege­lun­gen hin­aus­ge­hend – für einen bil­li­gen Aus­gleich der wider­strei­ten­den Inter­es­sen zwin­gend gebo­ten erscheint 4.

Der­art zwin­gen­den Grün­den, die es gebö­ten, den Beklag­ten auf unbe­stimm­te Dau­er zu ver­pflich­ten, die Dop­pel­haus­hälf­te des Klä­gers mit­zube­hei­zen, sieht der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall jedoch nicht:

Es fehlt schon an einem schüt­zens­wer­ten Ver­trau­en des Klä­gers auf den unbe­fris­te­ten Fort­be­stand der Ver­sor­gung. Sei­ne Dop­pel­haus­hälf­te ist zwar ohne eige­ne Hei­zungs­an­la­ge errich­tet wor­den. Die Rechts­vor­gän­ger des Klä­gers und die­ser selbst haben die Dop­pel­haus­hälf­te aber in Kennt­nis die­ses Umstands erwor­ben. Bei­de haben es auch nicht für erfor­der­lich gehal­ten, den Anschluss der Hei­zung und Warm­was­ser­ver­sor­gung ihrer Dop­pel­haus­hälf­te an die Hei­zungs­an­la­ge des Beklag­ten ding­lich zu sichern. Die Rechts­vor­gän­ger des Klä­gers haben sich mit einer schuld­recht­li­chen Rege­lung begnügt, die nur eine Rechts­nach­fol­ge auf Sei­ten des Beklag­ten, nicht aber eine Rechts­nach­fol­ge auf ihrer Sei­te regelt und kei­ner­lei Bestim­mun­gen über eine mög­li­che Kün­di­gung ent­hält. Sie haben damit in Kauf genom­men, dass die­se Form der Ver­sor­gung enden könn­te und sie gezwun­gen sein könn­ten, ihre Dop­pel­haus­hälf­te mit einer eige­nen Hei­zungs­an­la­ge zu ver­se­hen. Das gilt umso mehr für den Klä­ger selbst, der sich mit der still­schwei­gen­den Fort­set­zung der Ver­sor­gung durch den Beklag­ten begnügt hat.

Der Klä­ger ist fer­ner nicht dar­auf ange­wie­sen, dass sei­ne Dop­pel­haus­hälf­te an die Hei­zungs­an­la­ge des Beklag­ten ange­schlos­sen bleibt und so mit­ver­sorgt wird. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts kann der Klä­ger sei­ne Dop­pel­haus­hälf­te mit einer eige­nen Hei­zungs­an­la­ge ver­se­hen. Es mag zwar sein, dass der Ein­bau einer sol­chen Hei­zung, wie der Klä­ger behaup­tet, unver­hält­nis­mä­ßi­gen Auf­wand ver­ur­sacht, wenn er dazu ein neu­es Rohr­lei­tungs­sys­tem ein­bau­en las­sen müss­te und die vor­han­de­nen Lei­tun­gen zur Ver­sor­gung sei­ner Dop­pel­haus­hälf­te auf dem Grund­stück des Beklag­ten nicht benut­zen dürf­te. Die­ser Umstand könn­te aber allen­falls dazu füh­ren, dass der Beklag­te dem Klä­ger die Nut­zung die­ser Lei­tun­gen für den Ein­bau einer neu­en Hei­zung in sei­ner Dop­pel­haus­hälf­te gestat­ten müss­te. Eine Recht­fer­ti­gung dafür, es dem Beklag­ten zuzu­mu­ten, auf unbe­stimm­te Zeit und ohne Ent­gelt eine Hei­zungs­an­la­ge mit ent­spre­chen­den Vor­rä­ten vor­zu­hal­ten und zu betrei­ben, die zur Ver­sor­gung bei­der Dop­pel­haus­hälf­ten aus­reicht, ergibt sich hier­aus nicht.

Aus den vor­ge­nann­ten Grün­den ist der Beklag­te aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis auch nicht ver­pflich­tet, wie mit dem Hilfs­an­trag gel­tend gemacht, die Selbst­be­hei­zung von des­sen Dop­pel­haus­hälf­te durch den Klä­ger unter Benut­zung sei­ner Hei­zungs­an­la­ge und sei­ner Vor­rä­te zu dul­den.

Ver­sor­gungs­ver­pflich­tung aus § 1004 Abs. 1 BGB

Die Vor­schrift des § 1004 Abs. 1 BGB kommt weder als Grund­la­ge einer Ver­sor­gungs­ver­pflich­tung noch einer Dul­dungs­pflicht des Nach­barn in Betracht. Die Norm setzt eine Beein­träch­ti­gung des Eigen­tums des Klä­gers in ande­rer Wei­se als durch Ent­zie­hung oder Vor­ent­hal­tung des Besit­zes vor­aus. Hier­un­ter ist jeder dem Inhalt des Eigen­tums (§ 903 BGB) wider­spre­chen­de Zustand zu ver­ste­hen 5.

Um die Abwehr eines sol­chen Zustands geht es hier aber nicht. Der Klä­ger wen­det sich mit sei­nen Anträ­gen nicht gegen eine Beein­träch­ti­gung in sei­nen Rech­ten als Eigen­tü­mer durch den Beklag­ten. Die­ser soll ihm durch die wei­te­re Ver­sor­gung mit Heiz­wär­me und Warm­was­ser oder die Dul­dung einer ent­spre­chen­den Selbst­ver­sor­gung unter Benut­zung der Hei­zungs­an­la­ge viel­mehr Nut­zungs­mög­lich­kei­ten erhal­ten, die sein Grund­stück ohne die­se Leis­tun­gen des Beklag­ten man­gels einer eige­nen Hei­zungs­an­la­ge nicht hät­te. Das ist kei­ne Abwehr einer Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung.

Bei­des – Mit­be­hei­zung wie Dul­dung der Hei­zungs­nut­zung – kann der Klä­ger von dem Beklag­ten auch nicht unter dem Gesichts­punkt einer gemein­schaft­li­chen Berech­ti­gung an der Hei­zung auf Grund von § 743 Abs. 2 und § 745 Abs. 2 BGB ver­lan­gen. Anders als der Klä­ger meint, steht die Hei­zungs­an­la­ge in der Dop­pel­haus­hälf­te des Beklag­ten nicht im Mit­ei­gen­tum der Par­tei­en, mit der Fol­ge, dass die­se sie bis zu einer Auf­lö­sung der Gemein­schaft nach § 749 BGB gemein­schaft­lich nut­zen dürf­ten, son­dern im Allein­ei­gen­tum des Beklag­ten. Dafür muss nicht ent­schie­den wer­den, ob eine Hei­zungs­an­la­ge über­haupt wesent­li­cher Bestand­teil zwei­er ver­schie­de­ner Gebäu­de sein kann. Eine Hei­zungs­an­la­ge ist zwar auch dann Bestand­teil des Gebäu­des, des­sen Behei­zung sie dient, wenn sie sich auf einem ande­ren Grund­stück befin­det als dem­je­ni­gen, dem das Gebäu­de zuge­ord­net ist 6. Vor­aus­set­zung hier­für ist aber, dass die Hei­zungs­an­la­ge zur Errich­tung des Gebäu­des oder bei der Erneue­rung oder dem Aus­tausch der Hei­zungs­an­la­ge in das Gebäu­de ein­ge­fügt wor­den ist 7. Dar­an fehlt es hier. Die Dop­pel­haus­hälf­te des Klä­gers soll­te nach dem Kauf- und Bau­ver­trag des Beklag­ten mit den Rechts­vor­gän­gern des Klä­gers abwei­chend von dem übli­chen Stan­dard ohne eine eige­ne Hei­zungs­an­la­ge errich­tet und an ihrer Stel­le ein Anschluss an die Hei­zungs­an­la­ge in der Dop­pel­haus­hälf­te des Beklag­ten vor­ge­se­hen wer­den. Das hat zur Fol­ge, dass die Hei­zungs­an­la­ge nur zur Errich­tung der Dop­pel­haus­hälf­te des Beklag­ten ein­ge­fügt wor­den ist und allein deren Bestand­teil gewor­den ist.

Still­schwei­gen­de Ver­sor­gungs­ver­trag mit dem Nach­barn

Der ansons­ten noch in Betracht kom­men­de Anspruch aus einem Ver­sor­gungs­ver­trag gemäß § 311 Abs. 1 BGB schei­tert, wie das Land­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat, an der wirk­sa­men Kün­di­gung durch den Beklag­ten.

Die Par­tei­en haben aller­dings still­schwei­gend eine Ver­sor­gungs­ver­ein­ba­rung geschlos­sen, indem sie die bis­he­ri­ge Form der Ver­sor­gung des Grund­stücks des Klä­gers mit Hei­zung und Warm­was­ser tat­säch­lich fort­setz­ten. Die­se Ver­sor­gungs­ver­ein­ba­rung war in Rechts­ana­lo­gie zu § 604 Abs. 3 und § 671 Abs. 1 BGB jeder­zeit künd­bar. Der Beklag­te soll­te für die Mit­ver­sor­gung der Dop­pel­haus­hälf­te des Klä­gers kein Ent­gelt erhal­ten. Nach der aus den genann­ten Vor­schrif­ten zu ent­neh­men­den Wer­tung des Gesetz­ge­bers ent­spricht dem Feh­len eines Ent­gelts das Recht, das Ver­trags­ver­hält­nis jeder­zeit zu been­den.

Anhalts­punk­te dafür, dass die­ses Recht still­schwei­gend ein­ge­schränkt oder aus­ge­schlos­sen wor­den ist, sind nicht ersicht­lich. Schon die aus­drück­li­che Ver­ein­ba­rung des Beklag­ten mit den Rechts­vor­gän­gern des Klä­gers ent­hielt kei­ne ent­spre­chen­de aus­drück­li­che Rege­lung. Ob sich die­ser Ver­ein­ba­rung eine still­schwei­gen­de Ein­schrän­kung des Kün­di­gungs­rechts mit Rück­sicht dar­auf ent­neh­men lässt, dass der Ver­trag mit Rechts­nach­fol­gern des Beklag­ten fort­ge­setzt wer­den und damit auf Dau­er ange­legt sein soll­te, muss hier nicht ent­schie­den wer­den. Ver­an­las­sung, sich auf eine Ein­schrän­kung des Kün­di­gungs­rechts ein­zu­las­sen, hat­te der Beklag­te allen­falls gegen­über den Rechts­vor­gän­gern des Klä­gers. Die­sen hat­te er die Dop­pel­haus­hälf­te ohne eine eige­ne Hei­zung ver­kauft, was ihn bewo­gen haben mag, sich stär­ker zu bin­den. Ein ver­gleich­ba­res Motiv hat der Beklag­te gegen­über dem Klä­ger jeden­falls nicht. Das Vor­han­den­sein der Anla­ge leg­te es zwar nahe, es vor­läu­fig bei der bis­he­ri­gen Pra­xis zu belas­sen. Eben­so nahe lag es aber, sich die Mög­lich­keit zu erhal­ten, sich jeder­zeit von der Ver­ein­ba­rung zu lösen. Die unent­gelt­li­che Mit­ver­sor­gung der ande­ren Dop­pel­haus­hälf­te ließ sich auf Dau­er sinn­voll nur fort­füh­ren, wenn der Klä­ger und der Beklag­te ähn­lich gut mit­ein­an­der aus­ka­men wie der Beklag­te mit den Rechts­vor­gän­gern des Klä­gers. Das konn­ten weder der Beklag­te noch der Klä­ger über­bli­cken. Sie durf­ten die Ver­ein­ba­rung des­halb bei­de jeder­zeit kün­di­gen.

Kün­di­gen durf­te der Beklag­te in ana­lo­ger Anwen­dung von § 671 Abs. 2 Satz 1 BGB jedoch nur in der Art, dass der Klä­ger für eine alter­na­ti­ve Art der Ver­sor­gung sei­ner Dop­pel­haus­hälf­te mit Heiz­wär­me und Warm­was­ser Sor­ge tra­gen konn­te. Die­sen Anfor­de­run­gen genüg­te die Kün­di­gung, weil der Beklag­te dar­in das Kap­pen der Lei­tun­gen für den Fall der Ver­än­de­rung der Hei­zung ange­kün­digt und eine recht­zei­ti­ge Unter­rich­tung des Klä­gers in Aus­sicht gestellt hat. Der Klä­ger wird des­halb – und muss aber auch – bei dem anste­hen­den Voll­zug der Kün­di­gung der Mit­ver­sor­gung sei­ner Dop­pel­haus­hälf­te aus­rei­chend Zeit erhal­ten, die­se mit einer eige­nen Hei­zungs­an­la­ge aus­zu­stat­ten, bevor die Ver­sor­gung durch den Beklag­ten tat­säch­lich been­det wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Febru­ar 2013 – V ZR 56/​12

  1. Bestä­ti­gung der stän­di­gen Recht­spre­chung, vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 97/​11, NJW-RR 2012, 1160[]
  2. etwa BGH, Urtei­le vom 21.10.1983 – V ZR 166/​82, BGHZ 88, 344, 351; und vom 07.07.1995 – V ZR 213/​94, NJW 1995, 2633, 2634 f.[]
  3. BGH, Urtei­le vom 29.04.1977 – V ZR 71/​75, BGHZ 68, 350, 354 und vom 22.02.1991 – V ZR 308/​89, BGHZ 113, 384, 389[]
  4. etwa BGH, Urtei­le vom 16.02.2001 – V ZR 422/​99, NJW-RR 2001, 1208, 1209; vom 31.01.2003 – V ZR 143/​02, NJW 2003, 1392; und vom 29.06.2012 – V ZR 97/​11, NJW-RR 2012, 1160, 1162 Rn.20; vgl. auch BVerfG, BVerfGK 11, 420, 433[]
  5. BGH, Urtei­le vom 19.12.1975 – V ZR 38/​74, BGHZ 66, 37, 39; vom 19.09.2003 – V ZR 319/​01, BGHZ 156, 172, 175; und vom 01.07.2011 – V ZR 154/​10, NJW-RR 2011, 1476, 1477 Rn. 14[]
  6. BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 263/​11, juris Rn. 11 bis 13[]
  7. BGH, Urtei­le vom 13.03.1970 – V ZR 71/​67, BGHZ 53, 324, 326 und vom 19.10.2012 – V ZR 263/​11 aaO Rn. 11[]