Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft – und ihre Kün­di­gung durch den Treu­hän­der

Die gesetz­li­che Neu­re­ge­lung in § 67c GenG recht­fer­tigt es nicht, auf eine vor ihrem Inkraft­tre­ten vom Insol­venz­ver­wal­ter aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung das insol­venz­recht­li­che Kün­di­gungs­ver­bot für gemie­te­ten Wohn­raum ent­spre­chend anzu­wen­den 1.

Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft – und ihre Kün­di­gung durch den Treu­hän­der

Das Land­ge­richt Ber­lin hat eine sol­che Kün­di­gung in ana­lo­ger Anwen­dung von § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO als unwirk­sam ange­se­hen 2: Nach dem Wort­laut die­ser Norm sei dem Insol­venz­ver­wal­ter die Kün­di­gung des Miet­ver­trags über die Woh­nung des Schuld­ners, nicht aber die Kün­di­gung sei­nes Geschäfts­an­teils an einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft unter­sagt. Dabei hand­le es sich aber um eine unbe­ab­sich­tig­te Rege­lungs­lü­cke, wie die gesetz­li­che Neu­re­ge­lung in dem am 19.07.2013 in Kraft getre­te­nen, auf den Streit­fall noch nicht anwend­ba­ren § 67c GenG zei­ge. Ent­ge­gen der vom Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 19.03.2009 3 ver­tre­te­nen Ansicht sei das Kün­di­gungs­ver­bot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf den Fall der Kün­di­gung der Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft ent­spre­chend anzu­wen­den, weil die Sach­ver­hal­te wegen der glei­chen Inter­es­sen­la­ge ver­gleich­bar sei­en, soweit die Mit­glied­schaft in der Genos­sen­schaft Vor­aus­set­zung für die Nut­zung der Woh­nung sei und bei einer Kün­di­gung der Mit­glied­schaft der Ver­lust der Woh­nung dro­he.

Die­se Beur­tei­lung teilt der Bun­des­ge­richts­hof – auch unter dem Ein­druck der gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung in § 67c GenG – nicht. Er hat im Urteil vom 19.03.2009 4 eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf die Kün­di­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft mit ein­ge­hen­der Begrün­dung abge­lehnt und damit die bis dahin bestehen­de Streit­fra­ge ent­schie­den. Die wesent­li­chen vom Land­ge­richt Ber­lin ange­führ­ten Gesichts­punk­te hat er schon damals in sei­ne Wür­di­gung ein­be­zo­gen. Im Urteil vom 17.09.2009 5 und im Beschluss vom 02.12 2010 6 hat er an sei­ner Auf­fas­sung fest­ge­hal­ten. Der Streit­fall gibt dem Bun­des­ge­richts­hof kei­ne Ver­an­las­sung, nun­mehr anders zu ent­schei­den.#

Eine ande­re recht­li­che Beur­tei­lung ist ins­be­son­de­re nicht wegen des Umstands gebo­ten, dass der Gesetz­ge­ber inzwi­schen durch Art. 8 des Geset­zes zur Ver­kür­zung des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens und zur Stär­kung der Gläu­bi­ger­rech­te vom 15.07.2013 7 in das Genos­sen­schafts­ge­setz eine neue Norm ein­ge­fügt hat (§ 67c), nach der die Kün­di­gung der Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft durch den Gläu­bi­ger oder den Insol­venz­ver­wal­ter unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen aus­ge­schlos­sen ist. Die­se Norm ist auf den hier zu ent­schei­den­den Fall nicht unmit­tel­bar anwend­bar, weil sie gemäß Art. 9 des Geset­zes erst am 19.07.2013, mit­hin mehr als ein Jahr nach der von der Klä­ge­rin aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gung, in Kraft getre­ten ist.

Die Ände­rung des Genos­sen­schafts­ge­set­zes recht­fer­tigt es aber auch nicht, die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung zur Fra­ge einer ana­lo­gen Anwen­dung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf­zu­ge­ben.

Ob eine Norm ana­log ange­wandt wer­den kann, hängt zwar vom mut­maß­li­chen Rege­lungs­wil­len des Gesetz­ge­bers ab. Denn eine Ana­lo­gie ist dann zuläs­sig, wenn der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht dem Tat­be­stand, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, so ähn­lich ist, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men 8. Die spä­te­re Ände­rung eines Geset­zes erlaubt aber im All­ge­mei­nen nicht ohne wei­te­res den Schluss, der Gesetz­ge­ber habe schon zu einem frü­he­ren Zeit­punkt einen ent­spre­chen­den Rege­lungs­wil­len gehabt.

Auch im vor­lie­gen­den Zusam­men­hang ist ein sol­cher Rück­schluss aus der Geset­zes­än­de­rung nicht zu zie­hen. Die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zur neu­en Vor­schrift § 67c GenG stellt fest, dass nach bis­he­ri­ger Rechts­la­ge der Insol­venz­ver­wal­ter in der Insol­venz des Schuld­ners des­sen Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft kün­di­gen kön­ne. Der Bun­des­ge­richts­hof habe "klar­ge­stellt", dass das Kün­di­gungs­ver­bot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO in die­sen Fäl­len nicht grei­fe und auch eine ana­lo­ge Anwen­dung der Vor­schrift nicht in Betracht kom­me. Die­se Rechts­la­ge sei unbe­frie­di­gend. Ent­ge­gen einem frü­he­ren Vor­schlag des Bun­des­ra­tes sol­le aber nicht das Kün­di­gungs­ver­bot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf die Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft erstreckt wer­den, weil dies die Inter­es­sen der Gläu­bi­ger nicht hin­rei­chend berück­sich­ti­ge 9. Die wei­te­re Begrün­dung des Geset­zes­ent­wurfs stellt den Unter­schied zwi­schen der Situa­ti­on eines Wohn­raum­mie­ters und der­je­ni­gen des Nut­zers einer Genos­sen­schafts­woh­nung her­aus und betont, dass wegen der Beson­der­hei­ten der Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft anders als im Fal­le einer Woh­nungs­mie­te kein gene­rel­les Kün­di­gungs­ver­bot gerecht­fer­tigt sei 10. Die in das Genos­sen­schafts­ge­setz ein­ge­füg­te gesetz­li­che Neu­re­ge­lung knüpft des­halb das Ver­bot, die Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft zu kün­di­gen, an das Vor­lie­gen bestimm­ter Vor­aus­set­zun­gen. Zudem erwei­tert sie den Aus­schluss der Kün­di­gung auf Gläu­bi­ger, die ansons­ten in der Ein­zelzwangs­voll­stre­ckung gegen den Schuld­ner unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 66 GenG das Kün­di­gungs­recht des Mit­glieds an des­sen Stel­le aus­üben kön­nen. Damit hat der Gesetz­ge­ber einen wesent­li­chen Unter­schied zwi­schen der Rechts­la­ge des Mit­glieds einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft und der­je­ni­gen eines Woh­nungs­mie­ters, der maß­geb­lich einer ana­lo­gen Anwen­dung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ent­ge­gen­stand 11, mit Wir­kung für die Zukunft besei­tigt. In Anbe­tracht die­ser Umstän­de kann aus der gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung nicht geschlos­sen wer­den, dass der Gesetz­ge­ber schon bei Ein­fü­gung des § 109 Abs. 2 Satz 1 in die Insol­venz­ord­nung zum 1.12 2001 den Fall der Kün­di­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft in die­se Rege­lung ein­be­zo­gen und dem Woh­nungs­ge­nos­sen dadurch den glei­chen Schutz wie dem Mie­ter einer Woh­nung gewährt hät­te, wenn er die Situa­ti­on des Woh­nungs­ge­nos­sen bedacht hät­te.

Die Treu­hän­de­rin hat die Mit­glied­schaft des Schuld­ners bei der Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft mit­hin wirk­sam gekün­digt (§ 80 Abs. 1 InsO, § 65 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1, § 66 ana­log GenG).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Sep­tem­ber 2014 – IX ZR 276/​13

  1. Bestä­ti­gung von BGHZ 180, 185[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 14.11.2013 – 51 S 31/​13[]
  3. BGH, Urteil vom 19.03.2009 – IX ZR 58/​08, BGHZ 180, 185[]
  4. BGH, aaO[]
  5. BGH, Urteil vom 17.09.2009 – IX ZR 63/​09, ZIn­sO 2009, 2104 Rn. 5 ff[]
  6. BGH, Beschluss vom 02.12 2010 – IX ZB 120/​10, WM 2011, 134 Rn. 6[]
  7. BGBl. I S. 2379[]
  8. BGH, Urteil vom 19.03.2009, aaO Rn. 8 mwN[]
  9. BT-Drs. 17/​11268, S. 18 f[]
  10. BT-Drs. 17/​11268, S. 38 f[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 19.03.2009, aaO Rn. 12[]