Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft – und ihre Kündigung durch den Treuhänder

Die gesetzliche Neuregelung in § 67c GenG rechtfertigt es nicht, auf eine vor ihrem Inkrafttreten vom Insolvenzverwalter ausgesprochene Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft entgegen der bisherigen Rechtsprechung das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum entsprechend anzuwenden1.

Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft – und ihre Kündigung durch den Treuhänder

Das Landgericht Berlin hat eine solche Kündigung in analoger Anwendung von § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO als unwirksam angesehen2: Nach dem Wortlaut dieser Norm sei dem Insolvenzverwalter die Kündigung des Mietvertrags über die Wohnung des Schuldners, nicht aber die Kündigung seines Geschäftsanteils an einer Wohnungsgenossenschaft untersagt. Dabei handle es sich aber um eine unbeabsichtigte Regelungslücke, wie die gesetzliche Neuregelung in dem am 19.07.2013 in Kraft getretenen, auf den Streitfall noch nicht anwendbaren § 67c GenG zeige. Entgegen der vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19.03.20093 vertretenen Ansicht sei das Kündigungsverbot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf den Fall der Kündigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft entsprechend anzuwenden, weil die Sachverhalte wegen der gleichen Interessenlage vergleichbar seien, soweit die Mitgliedschaft in der Genossenschaft Voraussetzung für die Nutzung der Wohnung sei und bei einer Kündigung der Mitgliedschaft der Verlust der Wohnung drohe.

Diese Beurteilung teilt der Bundesgerichtshof – auch unter dem Eindruck der gesetzlichen Neuregelung in § 67c GenG – nicht. Er hat im Urteil vom 19.03.20094 eine entsprechende Anwendung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf die Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft mit eingehender Begründung abgelehnt und damit die bis dahin bestehende Streitfrage entschieden. Die wesentlichen vom Landgericht Berlin angeführten Gesichtspunkte hat er schon damals in seine Würdigung einbezogen. Im Urteil vom 17.09.20095 und im Beschluss vom 02.12 20106 hat er an seiner Auffassung festgehalten. Der Streitfall gibt dem Bundesgerichtshof keine Veranlassung, nunmehr anders zu entscheiden.#

Eine andere rechtliche Beurteilung ist insbesondere nicht wegen des Umstands geboten, dass der Gesetzgeber inzwischen durch Art. 8 des Gesetzes zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte vom 15.07.20137 in das Genossenschaftsgesetz eine neue Norm eingefügt hat (§ 67c), nach der die Kündigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch den Gläubiger oder den Insolvenzverwalter unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen ist. Diese Norm ist auf den hier zu entscheidenden Fall nicht unmittelbar anwendbar, weil sie gemäß Art. 9 des Gesetzes erst am 19.07.2013, mithin mehr als ein Jahr nach der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung, in Kraft getreten ist.

Die Änderung des Genossenschaftsgesetzes rechtfertigt es aber auch nicht, die bisherige Rechtsprechung zur Frage einer analogen Anwendung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO aufzugeben.

Ob eine Norm analog angewandt werden kann, hängt zwar vom mutmaßlichen Regelungswillen des Gesetzgebers ab. Denn eine Analogie ist dann zulässig, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, so ähnlich ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen8. Die spätere Änderung eines Gesetzes erlaubt aber im Allgemeinen nicht ohne weiteres den Schluss, der Gesetzgeber habe schon zu einem früheren Zeitpunkt einen entsprechenden Regelungswillen gehabt.

Auch im vorliegenden Zusammenhang ist ein solcher Rückschluss aus der Gesetzesänderung nicht zu ziehen. Die Begründung des Regierungsentwurfs zur neuen Vorschrift § 67c GenG stellt fest, dass nach bisheriger Rechtslage der Insolvenzverwalter in der Insolvenz des Schuldners dessen Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen könne. Der Bundesgerichtshof habe „klargestellt“, dass das Kündigungsverbot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO in diesen Fällen nicht greife und auch eine analoge Anwendung der Vorschrift nicht in Betracht komme. Diese Rechtslage sei unbefriedigend. Entgegen einem früheren Vorschlag des Bundesrates solle aber nicht das Kündigungsverbot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft erstreckt werden, weil dies die Interessen der Gläubiger nicht hinreichend berücksichtige9. Die weitere Begründung des Gesetzesentwurfs stellt den Unterschied zwischen der Situation eines Wohnraummieters und derjenigen des Nutzers einer Genossenschaftswohnung heraus und betont, dass wegen der Besonderheiten der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft anders als im Falle einer Wohnungsmiete kein generelles Kündigungsverbot gerechtfertigt sei10. Die in das Genossenschaftsgesetz eingefügte gesetzliche Neuregelung knüpft deshalb das Verbot, die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft zu kündigen, an das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen. Zudem erweitert sie den Ausschluss der Kündigung auf Gläubiger, die ansonsten in der Einzelzwangsvollstreckung gegen den Schuldner unter den Voraussetzungen des § 66 GenG das Kündigungsrecht des Mitglieds an dessen Stelle ausüben können. Damit hat der Gesetzgeber einen wesentlichen Unterschied zwischen der Rechtslage des Mitglieds einer Wohnungsgenossenschaft und derjenigen eines Wohnungsmieters, der maßgeblich einer analogen Anwendung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entgegenstand11, mit Wirkung für die Zukunft beseitigt. In Anbetracht dieser Umstände kann aus der gesetzlichen Neuregelung nicht geschlossen werden, dass der Gesetzgeber schon bei Einfügung des § 109 Abs. 2 Satz 1 in die Insolvenzordnung zum 1.12 2001 den Fall der Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft in diese Regelung einbezogen und dem Wohnungsgenossen dadurch den gleichen Schutz wie dem Mieter einer Wohnung gewährt hätte, wenn er die Situation des Wohnungsgenossen bedacht hätte.

Die Treuhänderin hat die Mitgliedschaft des Schuldners bei der Wohnungsbaugenossenschaft mithin wirksam gekündigt (§ 80 Abs. 1 InsO, § 65 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1, § 66 analog GenG).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. September 2014 – IX ZR 276/13

  1. Bestätigung von BGHZ 180, 185[]
  2. LG Berlin, Urteil vom 14.11.2013 – 51 S 31/13[]
  3. BGH, Urteil vom 19.03.2009 – IX ZR 58/08, BGHZ 180, 185[]
  4. BGH, aaO[]
  5. BGH, Urteil vom 17.09.2009 – IX ZR 63/09, ZInsO 2009, 2104 Rn. 5 ff[]
  6. BGH, Beschluss vom 02.12 2010 – IX ZB 120/10, WM 2011, 134 Rn. 6[]
  7. BGBl. I S. 2379[]
  8. BGH, Urteil vom 19.03.2009, aaO Rn. 8 mwN[]
  9. BT-Drs. 17/11268, S. 18 f[]
  10. BT-Drs. 17/11268, S. 38 f[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 19.03.2009, aaO Rn. 12[]
  12. anders noch KG NJW-RR 1987, 1229[]