Modernisierung statt Instandsetzung – und das Mieterhöhungsverlangen

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden1.

Modernisierung statt Instandsetzung – und das Mieterhöhungsverlangen

Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden.

Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof in einem Fall, auf den gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB die §§ 554, 559 bis 559b BGB noch in der bis zum 1.05.2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung fanden, weil der Mieterin die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1.05.2013 zugegangen sind.

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Modernisierung der Elektroinstallation[↑]

Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt2. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht3. Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat4. Entsprechende Feststellungen wurden vorliegend jedoch nicht getroffen.

Modernisierung des Müllplatzes[↑]

Die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes kann als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen werden, da mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird.

Die darin liegende Verbesserung entfällt nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus – notwendigerweise – auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von der Wohnung der Mieterin befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.

Dämmungsmaßnahmen[↑]

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren liegen vor, wenn die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen zur Einsparung von Energie führen.

Mieterhöhungserklärung[↑]

Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken5. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann6.

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann7.

Modernisierung statt fälliger Instandsetzung[↑]

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden8. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden9.

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung10. Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen11.

Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin in ihrer ersten Mieterhöhungserklärung zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Mieterin) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt – entgegen der Auffassung der Revision – den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Mieterin auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte.

Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden12. Die Modernisierungsankündigungen enthalten vorliegend allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.

In der zweiten Mieterhöhungserklärung hat die Vermieterin die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.

Diese Mieterhöhungserklärung ist auch nicht deswegen unwirksam, weil die Vermieterin die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung – wie jede Gestaltungserklärung13 – bedingungsfeindlich.

Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste14.

Im vorliegend entschiedenen Fall stand bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung – also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht15entgegen.Denn die Vermieterin hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere „Mieterhöhungen soweit möglich“ durch eine „gesonderte, unabhängige Erklärung“ nachzuholen.

Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser – und in den beiden nachfolgenden – Mieterhöhungserklärungen jeweils als „vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)“ bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Vermieterin in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.

Die Vermieterin hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1.07.2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer – durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten – Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.

Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Vermieterin sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber – wie vorliegend – tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen16. Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

Substantiierungsanforderungen[↑]

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten17.

Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Vermieterin im vorliegenden Fall gerecht: Die Vermieterin hat substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.

Es ist außerdem davon auszugehen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen, da ansonsten die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt werden. Steht – wie hier – dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus18.

Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre19.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter – II 2 d[]
  2. BGH, Urteile vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter – II A 2 b; vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33[]
  3. BGH, Urteile vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, aaO; vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08, aaO[]
  4. BGH, Urteile vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, aaO; vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.[]
  5. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9[]
  6. BT-Drs. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB][]
  7. BGH, Beschluss vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a[]
  8. KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter – II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum][]
  9. Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18[]
  10. so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1.05.2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN[]
  11. KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO[]
  12. BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter – II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb.2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38[]
  14. BGH, Urteil vom 21.05.2008 – IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, aaO[]
  15. MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4[]
  16. Erman/Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43[]
  17. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; BGH, Beschlüsse vom 16.07.2013 – VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter – II 2 a; vom 28.02.2012 – VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN[]
  18. BGH, Urteile vom 29.05.2013 – VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn.20; vom 09.04.1992 – IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter – II 1[]
  19. st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29.05.2013 – VIII ZR 174/12, aaO; vom 06.12 2012 – VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn.19; vom 24.06.2009 – VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23.10.1991 – XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a[]

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