Nach dem Woh­nungs­brand

Ein Mie­ter, der einen Brand in der gemie­te­ten Woh­nung leicht fahr­läs­sig ver­ur­sacht hat, kann die Besei­ti­gung des Scha­dens vom Ver­mie­ter ver­lan­gen, wenn der Scha­den durch eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung abge­deckt ist, deren Kos­ten der Mie­ter (über die Betriebs­kos­ten­um­la­ge) getra­gen hat.

Nach dem Woh­nungs­brand

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall begeh­ren die Klä­ger von der Beklag­ten, ihrer Ver­mie­te­rin, die Besei­ti­gung eines Brand­scha­dens in der von ihnen gemie­te­ten Woh­nung. Dar­über hin­aus begeh­ren sie die Fest­stel­lung, bis zur Besei­ti­gung die­ses Scha­dens zu einer Min­de­rung der Mie­te berech­tigt zu sein. Brand­ur­sa­che war, dass die damals 12jährige Toch­ter der Klä­ger am 7.03.2012 Öl in einem Koch­topf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei ein­ge­schal­te­ter Herd­plat­te zeit­wei­se ver­las­sen und sich das Öl wäh­rend­des­sen ent­zün­det hat­te. Die Haft­pflicht­ver­si­che­rung der Klä­ger ver­wies die Beklag­te an deren Gebäu­de­ver­si­che­rung. Eine Inan­spruch­nah­me ihrer Gebäu­de­ver­si­che­rung – deren Kos­ten nach dem Miet­ver­trag antei­lig auf die Klä­ger umge­legt wer­den – lehn­te die Beklag­te jedoch mit der Begrün­dung ab, dies füh­re zu einem Anstei­gen der Ver­si­che­rungs­kos­ten für den Gesamt­be­stand ihrer Miet­woh­nun­gen. Auch die von den Klä­gern gefor­der­te Besei­ti­gung des Brand­scha­dens lehn­te die Beklag­te ab, da ein Mie­ter, der Miet­män­gel schuld­haft ver­ur­sacht habe, weder einen Man­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch noch eine Min­de­rung der Mie­te gel­tend machen kön­ne.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Eus­kir­chen hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Die Beru­fung der beklag­ten Ver­mie­ter – die zwi­schen­zeit­lich ohne Aner­ken­nung einer Rechts­pflicht die Brand­schä­den besei­tigt hat­te – ist vor dem Land­ge­richt Bonn weit­ge­hend erfolg­los geblie­ben; das Land­ge­richt Bonn hat in sei­nem Beru­fungs­ur­teil ledig­lich die Min­de­rungs­quo­te her­ab­ge­setzt und mit Rück­sicht auf einen für die Scha­dens­re­gu­lie­rung benö­tig­ten Zeit­raum den Beginn der Min­de­rung spä­ter ange­setzt 2. Und auch die vom Land­ge­richt Bonn im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der beklag­ten Ver­mie­ter hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg:

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs darf ein Mie­ter erwar­ten, als Gegen­leis­tung für die (antei­lig) von ihm getra­ge­nen Ver­si­che­rungs­prä­mi­en im Scha­dens­fall einen Nut­zen von der Ver­si­che­rung zu haben. Des­halb ist ein Rück­griff des Ver­si­che­rers auf den Mie­ter nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs durch einen still­schwei­gen­den Regress­ver­zicht aus­ge­schlos­sen, wenn der Ver­mie­ter die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung in Anspruch nimmt, so dass der Mie­ter im Ergeb­nis so steht, als hät­te er die Ver­si­che­rung selbst abge­schlos­sen. Der Ver­mie­ter hat dage­gen im Regel­fall kein ver­nünf­ti­ges Inter­es­se dar­an, anstel­le der Ver­si­che­rung den Mie­ter in Anspruch zu neh­men. Viel­mehr ist der Ver­mie­ter auf­grund die­ser Inter­es­sen­la­ge regel­mä­ßig ver­pflich­tet, auf die Ver­si­che­rung zurück­zu­grei­fen oder gegen­über dem Mie­ter auf Scha­dens­er­satz zu ver­zich­ten.

In Fort­ent­wick­lung die­ser Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun­mehr ent­schie­den, dass der Mie­ter (hier die Klä­ger) in einem der­ar­ti­gen Fall vom Ver­mie­ter auch die Besei­ti­gung der Brand­schä­den ver­lan­gen und gege­be­nen­falls die Mie­te min­dern kann; die Revi­si­on der Beklag­ten ist des­halb zurück­ge­wie­sen wor­den.

Den Ver­mie­ter trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu erhal­ten. Die­se Pflicht ent­fällt zwar grund­sätz­lich, wenn der Mie­ter den Scha­den selbst schuld­haft ver­ur­sacht hat. Dies gilt nach der heu­ti­gen Ent­schei­dung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Scha­den ein­tritts­pflich­ti­ge Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung besteht, deren Kos­ten auf den Mie­ter umge­legt wor­den sind. In die­sem Fall ist der Ver­mie­ter grund­sätz­lich gehal­ten, die Ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men und den Scha­den zu besei­ti­gen. Denn der Mie­ter kann auch in die­ser Kon­stel­la­ti­on erwar­ten, dass ihm sei­ne Auf­wen­dun­gen für die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung im Scha­dens­fall zu Gute kom­men.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat offen gelas­sen, ob der Ver­mie­ter aus­nahms­wei­se nicht auf die Inan­spruch­nah­me der Ver­si­che­rung ver­wei­sen wer­den kann, wenn damit eine erheb­li­che Erhö­hung der Ver­si­che­rungs­prä­mi­en ver­bun­den wäre, denn es fehl­te nach den rechts­feh­ler­frei­en Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts inso­weit an einem kon­kre­ten Vor­trag der Beklag­ten hin­sicht­lich einer zu erwar­ten­den Bei­trags­er­hö­hung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Novem­ber 2014 – – VIII ZR 191/​13

  1. AG Eus­kir­chen, Urteil vom 08.11.2012 – 4 C 188/​12[]
  2. LG Bonn – Urteil vom 13.06.2013 – 6 S 188/​12[]