Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.
Ausgangspunkt für den Bundesgerichtshof ist zunächst, dass das Bestehen eines Anspruchs auf Abwehr einer Beeinträchtigungen durch sogenannte Grobimmissionen – in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall durch das Eintreten von Wasser in die Wohnung der Kläger – nach § 1004 Abs. 1 BGB, der aus besonderen (meist tatsächlichen) Gründen nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht werden kann, um die Beeinträchtigungen zu unterbinden1, zwar eine notwendige, aber nicht die allein hinreichende Voraussetzung für die Anwendung der Grundsätze des verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist. Analogiefähig ist das Rechtsinstitut des nachbarrechtlichen Ausgleichs nur bei struktureller Vergleichbarkeit und anders nicht zu befriedigender Schutzbedürftigkeit2. Diese Voraussetzungen sieht der Bundesgerichthofs jedoch nicht:
Es fehlt bereits an der strukturellen Übereinstimmung des in § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB geregelten Sachverhalts mit dem hier zu entscheidenden. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Teil des für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlichen Interessenausgleichs3. Grundlage des Anspruchs ist ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses4. Daran fehlt es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, wenn es um die Vorteile und die Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Die ordnungsgemäße Nutzung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nämlich im Interesse aller Miteigentümer, die sich insoweit nicht mit widerstreitenden Interessen bei der Nutzung ihres Eigentums gegenüberstehen. Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und Bauschäden an der gemeinschaftlichen Sache ist nicht Gegenstand des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.
An der strukturellen Verschiedenheit des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB und dem hier geltend gemachten Anspruch auf Ausgleich des Schadens eines Miteigentümers ändert sich auch dann nichts, wenn der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich betrifft, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit (hier der Kläger) führt. Die Beeinträchtigung des Sondereigentums beruht auch dann nicht auf der Nutzung benachbarter Eigentumsrechte an Grundstücken, sondern auf dem Mangel an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteil desselben Gebäudes, zu dessen Erhaltung und Instandsetzung alle Miteigentümer verpflichtet sind.
Eine entsprechende Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist auch nicht – unabhängig davon – zum Schutz des Sondereigentums wegen der von Mängeln im Gemeinschaftseigentum ausgehenden Einwirkungen geboten. Eine im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu schließende Lücke zum Schutz gegenüber solchen Einwirkungen liegt nicht vor. Das Wohnungseigentumsgesetz schützt das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 Satz 2 BGB nachgebildeten Aufopferungsanspruch5 und im Übrigen durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis6, das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gibt, zu der insbesondere die Instandhaltung und die Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und der Abschluss von Versicherungsverträgen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) gehören. Unter Berücksichtigung des unter den Wohnungseigentümern – im Unterschied zu Grundstücksnachbarn – bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses mit speziellen Schutz- und Treuepflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist für eine entsprechende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB danach kein Raum, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch Mängel im gemeinschaftlichen Eigentum beeinträchtigt wird7.
Auf die Frage, ob ein solcher Ausgleichsanspruch bei den von einem anderen Sondereigentum ausgehenden Beeinträchtigungen zu bejahen ist8, bei der entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Verhältnis der Wohnungseigentümer also nach der Quelle der Störung (gemeinschaftliches Eigentum oder – anderes Sondereigentum) unterschieden werden muss, kommt es hier nicht an. Jedenfalls für die auf einem Mangel des Gemeinschaftseigentums beruhenden Beeinträchtigungen der Nutzung seines Sondereigentums steht dem Wohnungseigentümer ein Ausgleichsanspruch in analoger Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB aus den vorstehenden Gründen nicht zu.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 2010 – V ZR 10/10
- vgl. BGH, Urteile in BGHZ 142, 66, 68; 155, 99, 103; 160, 232, 236; und vom 27.01.2006 – V ZR 26/05, NJW 2006, 992[↩]
- BGHZ 157, 188, 195[↩]
- BGHZ 38, 61, 63; 157, 188, 193[↩]
- Hagen, Festschrift für Hermann Lange, S. 483 ff., 501[↩]
- BGHZ 153, 182, 187; BayObLGZ 1987, 50, 52; 1994, 140, 146[↩]
- vgl. BGHZ 141, 224, 228[↩]
- vgl. auch J.H. Schmidt, ZMR 2005, 669, 677[↩]
- vgl. OLG Stuttgart NJW 2006, 1744; LG Bochum VersR 2004, 1454[↩]
