Nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch unter Woh­nungs­ei­gen­tü­mern

Wird die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums durch einen Man­gel am Gemein­schafts­ei­gen­tum beein­träch­tigt, so steht dem Son­der­ei­gen­tü­mer kein nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.

Nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch unter Woh­nungs­ei­gen­tü­mern

Aus­gangs­punkt für den Bun­des­ge­richts­hof ist zunächst, dass das Bestehen eines Anspruchs auf Abwehr einer Beein­träch­ti­gun­gen durch soge­nann­te Gro­bim­mis­sio­nen – in dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall durch das Ein­tre­ten von Was­ser in die Woh­nung der Klä­ger – nach § 1004 Abs. 1 BGB, der aus beson­de­ren (meist tat­säch­li­chen) Grün­den nicht oder nicht recht­zei­tig gel­tend gemacht wer­den kann, um die Beein­träch­ti­gun­gen zu unter­bin­den 1, zwar eine not­wen­di­ge, aber nicht die allein hin­rei­chen­de Vor­aus­set­zung für die Anwen­dung der Grund­sät­ze des ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­gen Aus­gleichs­an­spruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist. Ana­lo­giefä­hig ist das Rechts­in­sti­tut des nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs nur bei struk­tu­rel­ler Ver­gleich­bar­keit und anders nicht zu befrie­di­gen­der Schutz­be­dürf­tig­keit 2. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sieht der Bun­des­ge­richt­hofs jedoch nicht:

Es fehlt bereits an der struk­tu­rel­len Über­ein­stim­mung des in § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gere­gel­ten Sach­ver­halts mit dem hier zu ent­schei­den­den. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Teil des für eine sach­ge­rech­te Nut­zung von Grund­stü­cken im nach­bar­li­chen Raum uner­läss­li­chen Inter­es­sen­aus­gleichs 3. Grund­la­ge des Anspruchs ist ein bil­li­ger Aus­gleich der gegen­läu­fi­gen Inter­es­sen bei der Nut­zung benach­bar­ter Grund­stü­cke auf der Grund­la­ge eines zur gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me ver­pflich­ten­den nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses 4. Dar­an fehlt es im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der, wenn es um die Vor­tei­le und die Risi­ken des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums geht. Die ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung und Erhal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums liegt näm­lich im Inter­es­se aller Mit­ei­gen­tü­mer, die sich inso­weit nicht mit wider­strei­ten­den Inter­es­sen bei der Nut­zung ihres Eigen­tums gegen­über­ste­hen. Die Rege­lung eines Aus­gleichs zwi­schen Mit­ei­gen­tü­mern bei Bau­män­geln und Bau­schä­den an der gemein­schaft­li­chen Sache ist nicht Gegen­stand des Aus­gleichs­an­spruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.

An der struk­tu­rel­len Ver­schie­den­heit des Aus­gleichs­an­spruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB und dem hier gel­tend gemach­ten Anspruch auf Aus­gleich des Scha­dens eines Mit­ei­gen­tü­mers ändert sich auch dann nichts, wenn der Man­gel im Gemein­schafts­ei­gen­tum nicht alle Mit­ei­gen­tü­mer gleich betrifft, son­dern nur zu einem Scha­den an einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit (hier der Klä­ger) führt. Die Beein­träch­ti­gung des Son­der­ei­gen­tums beruht auch dann nicht auf der Nut­zung benach­bar­ter Eigen­tums­rech­te an Grund­stü­cken, son­dern auf dem Man­gel an einem im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Bestand­teil des­sel­ben Gebäu­des, zu des­sen Erhal­tung und Instand­set­zung alle Mit­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet sind.

Eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist auch nicht – unab­hän­gig davon – zum Schutz des Son­der­ei­gen­tums wegen der von Män­geln im Gemein­schafts­ei­gen­tum aus­ge­hen­den Ein­wir­kun­gen gebo­ten. Eine im Wege rich­ter­li­cher Rechts­fort­bil­dung zu schlie­ßen­de Lücke zum Schutz gegen­über sol­chen Ein­wir­kun­gen liegt nicht vor. Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz schützt das Son­der­ei­gen­tum bei erlaub­ter Inan­spruch­nah­me durch einen dem § 904 Satz 2 BGB nach­ge­bil­de­ten Auf­op­fe­rungs­an­spruch 5 und im Übri­gen durch das unter den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bestehen­de gesetz­li­che Schuld­ver­hält­nis 6, das jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Anspruch auf eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gibt, zu der ins­be­son­de­re die Instand­hal­tung und die Instand­set­zung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und der Abschluss von Ver­si­che­rungs­ver­trä­gen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) gehö­ren. Unter Berück­sich­ti­gung des unter den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern – im Unter­schied zu Grund­stücks­nach­barn – bestehen­den Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses mit spe­zi­el­len Schutz- und Treue­pflich­ten in Bezug auf das gemein­schaft­li­che Eigen­tum ist für eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB danach kein Raum, wenn die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums durch Män­gel im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum beein­träch­tigt wird 7.

Auf die Fra­ge, ob ein sol­cher Aus­gleichs­an­spruch bei den von einem ande­ren Son­der­ei­gen­tum aus­ge­hen­den Beein­träch­ti­gun­gen zu beja­hen ist 8, bei der ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer also nach der Quel­le der Stö­rung (gemein­schaft­li­ches Eigen­tum oder – ande­res Son­der­ei­gen­tum) unter­schie­den wer­den muss, kommt es hier nicht an. Jeden­falls für die auf einem Man­gel des Gemein­schafts­ei­gen­tums beru­hen­den Beein­träch­ti­gun­gen der Nut­zung sei­nes Son­der­ei­gen­tums steht dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein Aus­gleichs­an­spruch in ana­lo­ger Anwen­dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB aus den vor­ste­hen­den Grün­den nicht zu.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Mai 2010 – V ZR 10/​10

  1. vgl. BGH, Urtei­le in BGHZ 142, 66, 68; 155, 99, 103; 160, 232, 236; und vom 27.01.2006 – V ZR 26/​05, NJW 2006, 992[]
  2. BGHZ 157, 188, 195[]
  3. BGHZ 38, 61, 63; 157, 188, 193[]
  4. Hagen, Fest­schrift für Her­mann Lan­ge, S. 483 ff., 501[]
  5. BGHZ 153, 182, 187; BayO­bLGZ 1987, 50, 52; 1994, 140, 146[]
  6. vgl. BGHZ 141, 224, 228[]
  7. vgl. auch J.H. Schmidt, ZMR 2005, 669, 677[]
  8. vgl. OLG Stutt­gart NJW 2006, 1744; LG Bochum VersR 2004, 1454[]