Nachberechnung von Betriebskosten – und ihre Verjährung

Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung bei dem Mieter folgt.

Nachberechnung von Betriebskosten – und ihre Verjährung

Der Anspruch aus einer Nachberechnung von Betriebskosten verjährt also eigenständig.

Nach der Regelung des § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Es ist damit regelmäßig auf die Möglichkeit des Gläubigers, den Anspruch durch Rechtsverfolgung verjährungshemmend geltend machen zu können, als maßgeblichen Anknüpfungspunkt des Verjährungsbeginns abzustellen. Solange dem Gläubiger diese Möglichkeit rechtlich noch nicht eröffnet ist, ist sein Anspruch auch noch nicht „entstanden“ im Sinne des Verjährungsrechts1.

Die erforderliche Kenntnis von den die Ansprüchen begründenden Umständen hatte der Kläger vorliegend aber erst mit Zugang der neuen Abrechnung der Stadtwerke H. am 28.05.2013, so dass die dreijährige Verjährungsfrist nicht vor dem Schluss des Jahres 2013 zu laufen begann. Vor Zugang der Abrechnung vom 28.05.2013 konnte der Kläger keine Nachberechnung des Gasverbrauchs in den Betriebskostenabrechnungen der Beklagten vornehmen, weil der von den Stadtwerken H. dem in Vorleistung tretenden Kläger in Rechnung gestellte Gasverbrauch Gegenstand der von der Beklagten zu leistenden Betriebskosten(nach-)zahlung war.

Die Beklagte kann insoweit nicht mit Erfolg geltend machen, dass die Verjährungsfrist für Nebenkostennachforderungen des Vermieters stets durch die erstmalige Erteilung einer Betriebskostenabrechnung in Gang gesetzt werde. Der Vermieter ist nicht etwa gehalten, die Betriebskostenabrechnung zur Vermeidung der Verjährung insgesamt zurückzustellen, wenn er – wie hier der Kläger – eine einzelne Betriebskostenposition ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen konnte, weil die endgültige, korrigierte Abrechnung des Versorgungsunternehmens noch nicht vorlag. Eine abweichende Beurteilung widerspräche selbst den Regelungen im Wohnraummietrecht, die zwar eine Ausschlussfrist für Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB vorsehen, allerdings selbst hier nur mit der Einschränkung, dass der Vermieter nicht ohne sein Verschulden rechtzeitig abrechnen konnte2.

Die Nachberechnung hat der Kläger, wie nach der Rechtsprechung bei nachträglicher Korrektur geboten3, alsbald nach Wegfall des Hindernisses vorgenommen, nämlich innerhalb von zwei Wochen ab Erhalt der Neuabrechnung des Gasverbrauchs durch die Stadtwerke H.

Der Verjährungsbeginn trat sodann, wie regelmäßig, erst mit dem Schluss des Jahres ein, der auf die Erstellung der korrigierten Nebenkostenabrechnung am 13.06.2013 und dem Zugang dieser Abrechnung bei der Beklagten folgt4

Kein Ausschluss einer Nachberechnung

Der Kläger ist weiterhin trotz des von der Beklagten behaupteten vorbehaltlosen Ausgleichs der ursprünglichen Nebenkostenabrechnungen nicht daran gehindert, nach der Neuabrechnung des Gasverbrauchs durch die Stadtwerke H. noch einen Anspruch auf Nachzahlung rückständiger Gaskosten für die betroffenen Abrechnungsjahre geltend zu machen.

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt regelmäßig allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und deren vorbehaltloser Ausgleich durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses zwischen den Mietvertragsparteien, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht5.

Die Wertung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung als Angebot zum Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses setzt vielmehr regelmäßig voraus, dass die Vertragsparteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit der Parteien entziehen und sich dahingehend einigen wollen. Allein mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung gibt der Vermieter aus der maßgeblichen Sicht des Mieters (§§ 133, 157 BGB) keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Die Betriebskostenabrechnung ist vielmehr eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen6. Auch der Mieter, der eine Betriebskostennachforderung vorbehaltlos erfüllt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig für verbindlich an.

Gegen die Annahme eines Rechtsbindungswillens spricht zudem, dass der Vermieter selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung noch zu Lasten des Mieters abändern kann. Würde er mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der sofortigen Auszahlung eines Guthabens an den Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist ein Angebot auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgeben, wäre er gemäß § 145 BGB daran gebunden, bis der Mieter das Angebot ablehnt oder die Frist zur Annahme (§ 147 Abs. 2 BGB) verstrichen ist. Eine Korrektur der Abrechnung wäre für den Vermieter in dieser Zeit nicht möglich. Verstünde man den Ausgleich einer sich aus der Abrechnung ergebenden Nachforderung durch den Mieter als dessen Annahme des Vertragsangebots, hätte der Vermieter sich allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung der Möglichkeit begeben, innerhalb der Jahresfrist die Abrechnung korrigieren zu können. Ein entsprechender Wille des Vermieters kann jedoch ohne weitere Umstände nicht angenommen werden.7. Diese Überlegungen gelten erst recht für die Gewerberaummiete, in der der Vermieter nicht an die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gebunden ist.

Schließlich kann das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses bei einem vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos auch nicht mit der Erwägung begründet werden, auch bei der Gewerberaummiete bestehe ein Bedürfnis der Parteien, innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos zu erlangen, das nur durch die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses befriedigt werden könne. Das Fehlen des Verweises in § 578 Abs. 2 BGB auf § 556 Abs. 3 BGB zeigt, dass der Gesetzgeber nur im Bereich der Wohnraummiete ein Bedürfnis dafür gesehen hat, durch die Schaffung von kurzen Fristen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und für hiergegen gerichtete Einwendungen des Mieters alsbald eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos herbeizuführen. Diese Wertung ist auch bei Prüfung, ob der vorbehaltlose Ausgleich des Betriebskostensaldos zu einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis führt, zu berücksichtigen5.

Etwas anderes würde nur gelten, wenn – neben der bloßen Übersendung der Betriebskostenabrechnungen und dem Ausgleich des Saldos – aus weiteren Umständen auf einen Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien im Sinne eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses geschlossen werden könnte. Dies träfe etwa zu, wenn die Parteien zunächst über einzelne Positionen gestritten hätten und dann der Saldo von einer der Vertragsparteien ausgeglichen worden wäre. Vorliegend war dies jedoch gerade nicht der Fall. Denn erst mit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2007 im Juni 2008 entstand zwischen den Parteien Streit über die abgerechneten Jahresverbrauchswerte. Die sodann von der Beklagten selbst eingeforderte Ermittlung der zutreffenden Verbrauchswerte erfasste mit der Neuabrechnung des Verbrauchs durch die Stadtwerke sodann auch die Verbrauchsjahre 2005 und 2006.

Insoweit war für die Beklagte durchaus auch die Vorläufigkeit der bisherigen Abrechnungen erkennbar. So hatte der Kläger den der Beklagten für die Jahre 2005 bis 2007 erteilten Nebenkostenabrechnungen jeweils die Verbrauchsabrechnungen der Stadtwerke H. als Anlage beigefügt, um die in der Abrechnung enthaltenen Verbrauchskosten zu belegen. Aus den Abrechnungen der Stadtwerke war aber zu entnehmen, dass die dort berechneten Arbeitspreise für den Gasverbrauch lediglich auf Schätzungen basierten. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Beklagte bei der Erteilung der Abrechnungen nicht von einer vorbehaltslosen und endgültigen Abrechnung des Klägers ausgehen, weil eine Abrechnung auf Schätzbasis regelmäßig die Möglichkeit späterer Nachforderungen nicht ausschloss und keinen Vertrauenstatbestand schuf, dass die Abrechnung endgültig war.

Keine Verwirkung der Nachberechnung

Aus diesen Gründen steht den Ansprüchen des Klägers – trotz der Beendigung des Mietvertrages zum März 2008 – gleichfalls nicht der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB entgegen.

Ein Recht ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde8.

Die Beklagte konnte bei Zugrundelegung dieses Maßstabs nicht darauf vertrauen, dass der Kläger auf Nachforderungen zur Gasabrechnung verzichten würde. Vielmehr war für die Beklagte offensichtlich, dass der von den Stadtwerken H. abgerechnete Gasverbrauch für die streitbefangenen Jahre noch geklärt und gegebenenfalls neu abgerechnet werden musste. So bestand zwischen den Parteien nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung 2007 Streit über den für die Vergangenheit abgerechneten Gasverbrauch. Eine Klärung des Gasverbrauchs hatte die Beklagte sogar selbst gegenüber dem Kläger geltend gemacht. Mit Schreiben der vom 20.08.2008 hatte die Beklagte gegenüber dem Kläger den Jahresgasverbrauch aus den Abrechnungen der Stadtwerke H. als zu hoch beanstandet, Zahlung verweigert und die Hinzuziehung eines Gutachters zur Klärung der abrechnungsfähigen Verbrauchswerte angeregt. Auch im Folgenden war die Beklagte als Streitverkündete in den Rechtsstreit des Klägers mit den Stadtwerken beteiligt. Damit ist es aber der Beklagten nach Treu und Glauben verwehrt, sich mit dem Verwirkungseinwand auf den Zeitablauf bis zu der der von ihr selbst eingeforderten Klärung der zutreffenden Verbrauchswerte zu berufen. Im Gegenteil hat das Landgericht zu Recht angenommen, dass das eigene Verhalten der Beklagten widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich ist, eine Überprüfung des Gasverbrauchs durch einen Sachverständigen anzuregen und sich nach Abschluss der Prüfung die Zahlung der neu berechneten Verbrauchskosten zu verweigern.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 17. November 2014 – 2 U 133/14

  1. vgl. BGHZ 79, 176[]
  2. vgl. BGH, NJW 2013, 456[]
  3. vgl. BGH, NJW 2006, 3350[]
  4. vgl. BGH, NJW 1991, 836; OLG Celle, OLGR Celle 2007, 11[]
  5. vgl. BGH, NJW 2014, 2780; NJW 2013, 2885[][]
  6. vgl. BGH, NJW 2010, 1965 m. w. N.[]
  7. Vgl. BHJ, NJW 2014, 278; BGH, NJW 2013, 2885[]
  8. BGH, NJW 2014, 1230 Rz. 13 m. w. N.[]

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