Nach­mie­ter – und die vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis

Begehrt der Mie­ter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Ver­wen­dungs­ri­si­ko der Miet­sa­che zuge­wie­sen ist, wegen beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­falls mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben die vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus einem län­ger­fris­ti­gen Miet­ver­hält­nis gegen Stel­lung eines Nach­mie­ters, obliegt es allein ihm, einen geeig­ne­ten Nach­mie­ter zu suchen, den Ver­mie­ter über des­sen Per­son auf­zu­klä­ren und ihm sämt­li­che Infor­ma­tio­nen zu geben, die die­ser benö­tigt, um sich ein hin­rei­chen­des Bild über die per­sön­li­che Zuver­läs­sig­keit und wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit des Nach­mie­ters machen zu kön­nen.

Nach­mie­ter – und die vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof war eine Woh­nung in Mül­heim an der Ruhr für zunächst 4 Jah­re fest ver­mie­tet wor­den, danach soll­te sich der Miet­ver­trag auf unbe­stimm­te Zeit ver­län­gern. Nach knapp 2 Jah­ren, im März 2013, wech­sel­te der Mie­ter den Arbeit­ge­ber und nahm eine neue Stel­le in Nord­deutsch­land an. Mit Schrei­ben vom 27.03.2013 erklär­ten die Mie­ter mit Blick auf die geän­der­ten Lebens­um­stän­de die "frist­ge­rech­te Kün­di­gung" des Miet­ver­tra­ges zum 30.06.2013. Zu die­sem Zeit­punkt stell­ten sie die Miet­zah­lun­gen ein, räum­ten das Anwe­sen und gaben der Ver­mie­te­rin die Schlüs­sel zurück. Die Ver­mie­te­rin akzep­tier­te die vor­zei­ti­ge Kün­di­gung der Mie­ter nicht, erklär­te sich aber bereit, sie bei Stel­lung eines geeig­ne­ten Nach­mie­ters aus dem Miet­ver­trag zu ent­las­sen. Der Nach­mie­ter müs­se aller­dings – eben­so wie die Mie­ter vor Ver­trags­schluss – eine kur­ze schrift­li­che Erklä­rung zu den Fami­li­en­ver­hält­nis­sen, eine Selbst­aus­kunft nebst Ver­dienst­be­schei­ni­gung, den bis­he­ri­gen Miet­ver­trag, Per­so­nal­aus­weis­ko­pi­en, eine Boni­täts­aus­kunft sowie eine Beschei­ni­gung vor­le­gen, dass er den Miet­ver­trag vor­be­halt­los unter­schrei­ben wer­de. Mit der Ein­schal­tung eines Mak­lers durch die Mie­ter sei sie grund­sätz­lich ein­ver­stan­den, sie sei aber nicht bereit, die ihr über­sand­te Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung mit dem von den Mie­ter ein­ge­schal­te­ten Mak­ler­bü­ro zu unter­zeich­nen. Im Janu­ar 2014 baten die Mie­ter um Mit­tei­lung eines Besich­ti­gungs­ter­mins für einen zwi­schen­zeit­lich gefun­de­nen Miet­in­ter­es­sen­ten. Die Ver­mie­te­rin, die in 120 Kilo­me­tern Ent­fer­nung vom Miet­ob­jekt lebt, ver­wies dar­auf, dass sie erst nach Ein­gang und Prü­fung der von den Miet­in­ter­es­sen­ten vor­zu­le­gen­den Unter­la­gen zur Ver­ein­ba­rung eines Besich­ti­gungs­ter­mins bereit sei. Der Inter­es­sent lehn­te die Ertei­lung der gefor­der­ten Aus­künf­te ab.

Auf die Zah­lungs­kla­ge der Ver­mie­te­rin hat das Amts­ge­richt Mühl­heim an der Ruhr die Mie­ter antrags­ge­mäß zur Zah­lung ver­ur­teilt und unter Abwei­sung des wei­ter­ge­hen­den Fest­stel­lungs­an­trags fest­ge­stellt, dass das zwi­schen den Par­tei­en bestehen­de Miet­ver­hält­nis bis 30.04.2014 fort­be­steht und inso­weit nicht durch die Kün­di­gung vom 27.03.2013 been­det wor­den ist 1. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Ver­mie­te­rin hat das Land­ge­richt Duis­burg zurück­ge­wie­sen 2. Mit ihrer vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Ver­mie­te­rin den nicht zuer­kann­ten Teil des Fest­stel­lungs­be­geh­rens (Fort­be­stehen des Miet­ver­hält­nis­ses bis min­des­tens zum Ablauf der miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten 4‑Jah­res-Frist am 30.04.2015) wei­ter und hat­te nun Erfolg:

Aller­dings wäre der im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Kün­di­gungs­aus­schluss bereits wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung der Mie­ter ins­ge­samt unwirk­sam (§ 307 Abs. 1 BGB), wenn es sich dabei um eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung han­del­te. Hier­zu hat das Beru­fungs­ge­richt kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen, so dass für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zuguns­ten der Ver­mie­te­rin zu unter­stel­len ist, dass der Kün­di­gungs­aus­schluss indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bart oder jeden­falls im Sin­ne von § 305 Abs. 1 BGB aus­ge­han­delt wur­de.

Im Übri­gen hat da Beru­fungs­ge­richt bei sei­ner Wür­di­gung, die Ver­mie­te­rin habe die Suche eines Nach­mie­ters treu­wid­rig ver­ei­telt, wesent­li­che Umstän­de außer Acht gelas­sen und ver­kannt, dass die Suche nach einem geeig­ne­ten Nach­mie­ter allein dem Mie­ter obliegt, wenn er – wie hier die Mie­ter – wegen nicht vor­her­ge­se­he­ner beson­de­rer Umstän­de eine vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus einem län­ger­fris­ti­gen Miet­ver­hält­nis begehrt.

Im Ansatz­punkt zutref­fend ist das Beru­fungs­ge­richt davon aus­ge­gan­gen, dass ein Kün­di­gungs­aus­schluss für die Dau­er von längs­tens vier Jah­ren auch in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen wirk­sam ver­ein­bart wer­den kann. Nach der vom Beru­fungs­ge­richt inso­weit nicht aus­rei­chend berück­sich­tig­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs muss die Kün­di­gung aber jeden­falls zum Ablauf von vier Jah­ren seit Abschluss des Miet­ver­tra­ges mög­lich sein. Eine For­mu­lar­klau­sel, die das nicht gewähr­leis­tet, ist wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 BGB ins­ge­samt unwirk­sam 3.

Die Rege­lung in § 2 des Miet­ver­tra­ges geht zum Nach­teil der Mie­ter über die­se Gren­ze hin­aus, indem sie eine Kün­di­gung erst­mals nach dem 30.04.2015 ermög­licht. Die Kün­di­gung kann nach die­ser Rege­lung frü­hes­tens zum Ablauf des 31.07.2015 erklärt wer­den, so dass die Bin­dung des Mie­ters mehr als vier Jah­re seit Ver­trags­ab­schluss betra­gen wür­de. Sofern es sich bei § 2 des Miet­ver­trags um eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung han­del­te, wäre der Kün­di­gungs­aus­schluss des­halb – ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts – ins­ge­samt unwirk­sam und hät­te die ordent­li­che Kün­di­gung vom 27.03.2013 mit­hin das Miet­ver­hält­nis bereits zum Ablauf des 30.06.2013 been­det.

Soll­te es sich bei § 2 des Miet­ver­tra­ges hin­ge­gen um eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung han­deln, wäre zwar die ange­sichts der gleich­zei­ti­gen Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung höchs­tens zuläs­si­ge Dau­er des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses gleich­falls über­schrit­ten. Denn gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staf­fel­mie­te ein Kün­di­gungs­aus­schluss längs­tens in der Wei­se ver­ein­bart wer­den, dass die Kün­di­gung erst­mals auf den Zeit­punkt erfolgt, zu dem seit Ver­trags­schluss vier Jah­re abge­lau­fen sind. Hier­von zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Ver­ein­ba­run­gen sind unwirk­sam (§ 557a Abs. 4 BGB). Dies wür­de bei einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung aber ledig­lich zur Teil­un­wirk­sam­keit des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses inso­weit füh­ren, als die Höchst­frist des § 557a Abs. 3 BGB über­schrit­ten ist 4. Die Mie­ter hät­ten in die­sem Fall das Miet­ver­hält­nis erst­mals zum Ablauf des 30.04.2015 kün­di­gen kön­nen.

Die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts stellt sich auch im Fal­le eines indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Kün­di­gungs­aus­schlus­ses nicht aus ande­ren Grün­den als rich­tig dar (§ 561 ZPO). Denn die Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts, die Ver­mie­te­rin habe die Stel­lung eines Nach­mie­ters ver­ei­telt und müs­se sich des­halb so behan­deln las­sen, als sei zum 30.04.2014 ein zumut­ba­rer Nach­mie­ter gefun­den wor­den, ist eben­falls von Rechts­feh­lern beein­flusst.

Im Aus­gangs­punkt zutref­fend hat das Beru­fungs­ge­richt aller­dings ange­nom­men, dass die Mie­ter bei Stel­lung eines geeig­ne­ten und zumut­ba­ren Nach­mie­ters die vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis ver­lan­gen konn­ten. Dies ergibt sich schon dar­aus, dass die Ver­mie­te­rin sich im Anschluss an die Kün­di­gung der Mie­ter hier­mit aus­drück­lich ein­ver­stan­den erklärt hat. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on bedarf es des­halb kei­ner Ent­schei­dung dazu, wel­che Anfor­de­run­gen an das berech­tig­te Inter­es­se des Mie­ters an einer vor­zei­ti­gen Ent­las­sung aus einem län­ger­fris­ti­gen Miet­ver­hält­nis zu stel­len sind, wenn der Mie­ter einen Arbeits­platz­wech­sel, der einen Umzug erfor­der­lich macht, selbst her­bei­ge­führt hat.

Einen geeig­ne­ten Nach­mie­ter haben die Mie­ter aber nicht gestellt. Anders als das Beru­fungs­ge­richt meint, fällt der Ver­mie­te­rin inso­weit auch kein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten zur Last.

Zwar ist die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung, ob ein Ver­hal­ten als rechts­miss­bräuch­lich zu bewer­ten ist, revi­si­ons­recht­lich nur ein­ge­schränkt dar­auf­hin über­prüf­bar, ob der Tatrich­ter den Sach­ver­halt zutref­fend fest­ge­stellt hat, ob er den unbe­stimm­ten Rechts­be­griff des Rechts­miss­brauchs rich­tig erfasst hat und ob sei­ne Wer­tung gegen Denk- oder Erfah­rungs­sät­ze ver­stößt 5. Einer Prü­fung an die­sem Maß­stab hält das Beru­fungs­ur­teil jedoch nicht stand.

Das Beru­fungs­ge­richt hat ver­kannt, dass es allein dem Mie­ter obliegt, einen geeig­ne­ten Nach­fol­ger zu benen­nen, wenn er vom Ver­mie­ter mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) eine vor­zei­ti­ge Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis begehrt. Denn der Mie­ter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Ver­wen­dungs­ri­si­ko der Miet­sa­che. Es ist des­halb allein sei­ne Sache, einen geeig­ne­ten Nach­fol­ger zu suchen, den Ver­mie­ter über die Per­son des Nach­fol­gers auf­zu­klä­ren und ihm sämt­li­che Infor­ma­tio­nen zu geben, die die­ser benö­tigt, um sich ein hin­rei­chen­des Bild über die per­sön­li­che Zuver­läs­sig­keit und wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit des Nach­mie­ters machen zu kön­nen. Der Ver­mie­ter ist dem­ge­gen­über nicht gehal­ten, aktiv an der Suche eines Nach­mie­ters mit­zu­wir­ken.

Anders als das Beru­fungs­ge­richt offen­bar meint, hat­ten sich des­halb allein die Mie­ter – gege­be­nen­falls unter Ein­schal­tung eines Mak­lers oder eines ande­ren Drit­ten – um Miet­in­ter­es­sen­ten zu bemü­hen, erfor­der­li­che Besich­ti­gungs­ter­mi­ne durch­zu­füh­ren sowie – in glei­cher Wei­se wie von den Mie­ter bei ihrer Anmie­tung ver­langt – Unter­la­gen über die Boni­tät und Zuver­läs­sig­keit vor­zu­schla­gen­der Nach­mie­ter anzu­for­dern und der Ver­mie­te­rin zu über­mit­teln. Der Hin­weis der Revi­si­ons­er­wi­de­rung, dass der Ver­mie­ter einen Unter­mie­ter nicht wegen feh­len­der Boni­tät ableh­nen dür­fe, weil der Haupt­mie­ter wei­ter für die Zah­lungs­pflich­ten aus dem Miet­ver­trag haf­te, ist unbe­hel­flich, denn die Mie­ter haben von der Ver­mie­te­rin nicht die Erlaub­nis zu einer Unter­ver­mie­tung erbe­ten, son­dern die Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis begehrt, so dass es wegen des damit ver­bun­de­nen Weg­falls der Mit­haf­tung der Mie­ter ent­schei­dend auf die Boni­tät des neu­en Mie­ters ankam.

Vor dem Hin­ter­grund der vor­ge­nann­ten Auf­ga­ben- und Risi­ko­ver­tei­lung kann es der Ver­mie­te­rin nicht als wider­sprüch­li­ches oder sonst rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten ange­las­tet wer­den, dass sie die Durch­füh­rung von Besich­ti­gungs­ter­mi­nen, die für sie mit einer Anrei­se von 120 Kilo­me­tern ver­bun­den gewe­sen wäre, von der Durch­füh­rung einer Vor­auswahl mög­li­cher Nach­mie­ter abhän­gig gemacht hat. Das Beru­fungs­ge­richt hat inso­weit außer Acht gelas­sen, dass es den Mie­ter frei gestan­den hat, vor der Räu­mung des Miet­ob­jekts auch ohne Vor­auswahl selbst Besich­ti­gungs­ter­mi­ne durch­zu­füh­ren oder zu die­sem Zweck die Schlüs­sel für das Anwe­sen zurück­zu­ver­lan­gen. Dass die Ver­mie­te­rin ent­spre­chen­de Bemü­hun­gen der Mie­ter behin­dert hät­te, ist weder fest­ge­stellt noch sonst ersicht­lich.

Ent­ge­gen der Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts hat die Ver­mie­te­rin die Suche der Mie­ter nach einem Nach­mie­ter auch nicht dadurch ver­ei­telt, dass sie ihnen unter­sagt hat, im Gar­ten ein Hin­weis­schild eines Mak­lers auf­zu­stel­len und im Rah­men der Suche nach einem Nach­mie­ter die von ihr gefer­tig­ten Fotos, Tex­te und Grund­riss­zeich­nun­gen zu ver­wen­den. Denn die Ver­mie­te­rin war auch mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben weder gehal­ten, den Mie­ter die Ver­wen­dung des vor­han­de­nen Daten­ma­te­ri­als zu gestat­ten noch Wer­be­maß­nah­men eines Mak­lers auf ihrem Grund­stück zu dul­den oder hin­zu­neh­men, dass auf die­se Wei­se die Auf­merk­sam­keit Drit­ter auf den Leer­stand des Anwe­sens gelenkt wür­de. Im Übri­gen ist bereits nicht ersicht­lich, dass das Ver­hal­ten der Ver­mie­te­rin die Nach­mie­ter­su­che der Mie­ter nen­nens­wert beein­träch­tigt hät­te. Die­se hät­ten die Woh­nung etwai­gen Inter­es­sen­ten schon im Vor­feld selbst zei­gen kön­nen. Die in der münd­li­chen Ver­hand­lung von den Mie­ter – pau­schal erho­be­ne und nicht unter Beweis gestell­te – Behaup­tung, die Ver­mie­te­rin habe ver­bo­ten, Miet­in­ter­es­sen­ten auch nur die Adres­se des Anwe­sens zu nen­nen oder ihnen Fotos vor­zu­le­gen, ist schon nicht unstrei­tig gewe­sen. Denn die Ver­mie­te­rin hat die­se Behaup­tung viel­mehr in der­sel­ben Ver­hand­lung mit dem (zuvor erho­be­nen) Hin­weis, sie habe ledig­lich vor der Anrei­se zum Miet­ob­jekt wis­sen wol­len, mit wem sie es zu tun habe, zumin­dest kon­klu­dent bestrit­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Okto­ber 2015 – VIII ZR 247/​14

  1. AG Mül­heim an der Ruhr, Urteil vom 12.03.2014 – 13 C 797/​13[]
  2. LG Duis­burg, Beschluss vom 25.07.2014 – 13 S 94/​14[]
  3. BGH, Urteil vom 08.12 2010 – VIII ZR 86/​10, NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/​04; NJW 2006, 2696 unter – II 1 b bb[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/​14, NJW 2015, 1087 Rn. 16 mwN, BGHZ 204, 145[]