Nach­träg­li­cher Eigen­grenz­über­bau auf­grund Grund­stücks­tei­lung

Wird ein Grund­stück in der Wei­se auf­ge­teilt, dass ein auf­ste­hen­des Gebäu­de von der Gren­ze der bei­den neu gebil­de­ten Grund­stü­cke durch­schnit­ten wird, kommt es für die Höhe der Über­bau­ren­te auf die Grund­stücks­wert­ver­hält­nis­se im Zeit­punkt der Grund­stücks­tei­lung an. Aller­dings ruhen die Dul­dungs­pflicht nach § 912 Abs. 1 BGB und das Ren­ten­recht solan­ge, bis die Grund­stü­cke in das Eigen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen gelan­gen.

Nach­träg­li­cher Eigen­grenz­über­bau auf­grund Grund­stücks­tei­lung

Auf den Fall einer sol­chen Grund­stücks­tei­lung sind die Vor­schrif­ten über den Über­bau (§§ 912 ff. BGB) ent­spre­chend anwend­bar. Denn die­ser Fall steht der auf einem Eigen­grenz­über­bau beru­hen­den Fall­ge­stal­tung nahe, also dem Fall, dass ein Eigen­tü­mer zwei­er benach­bar­ter Grund­stü­cke mit dem Bau auf einem die­ser Grund­stü­cke die Gren­ze des ande­ren über­schrei­tet und die bebau­ten Grund­stü­cke spä­ter in das Eigen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen gelan­gen. Inso­weit ist aner­kannt, dass die zu den §§ 912 ff. BGB ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze ent­spre­chen­de Anwen­dung fin­den. Aus­ge­hend von dem Zweck der Über­bau­vor­schrif­ten, wirt­schaft­li­che Wer­te mög­lichst zu erhal­ten, besteht daher beim Eigen­grenz­über­bau eine Dul­dungs­pflicht, was zur Fol­ge hat, dass der hin­über­ge­bau­te Gebäu­de­teil nach den §§ 93, 94 Abs. 1, 95 Abs. 1 Satz 2, § 946 BGB nicht Bestand­teil des über­bau­ten Grund­stücks, son­dern wesent­li­cher Bestand­teil des Gesamt­ge­bäu­des und damit des ande­ren Grund­stücks des Bau­en­den wird 1. Ange­sichts der Ähn­lich­keit der Sach­la­ge kom­men die glei­chen Grund­sät­ze auch dann zur Anwen­dung, wenn wie hier ein Grund­stück in der Wei­se auf­ge­teilt wird, dass ein auf­ste­hen­des Gebäu­de von der Gren­ze der bei­den neu gebil­de­ten Grund­stü­cke durch­schnit­ten wird 2.

Steht der weit­aus grö­ße­re Teil des Gebäu­des auf einem der bei­den Teil­grund­stü­cke und kommt die­sem Teil­grund­stück auch die über­wie­gen­de wirt­schaft­li­che Bedeu­tung zu, so steht es ins­ge­samt im Eigen­tum des Eigen­tü­mers die­ses (Teil-)Grundstücks 3 und ist vom Eigen­tü­mer des ande­ren (Teil-)Grundstücks ent­spre­chend § 912 Abs. 1 BGB zu dul­den. Des­sen Eigen­tüm­ber wie­der­um steht gemäß § 912 Abs. 2 Satz 1 BGB ana­log als Aus­gleich eine Ent­schä­di­gung durch eine Geld­ren­te zu.

Im Fall des "nach­träg­li­chen Eigen­grenz­über­baus" 4 kommt es für die Berech­nung der Über­bau­ren­te nicht auf die Grund­stücks­wert­ver­hält­nis­se im Zeit­punkt der Gebäu­de­er­rich­tung, son­dern auf die­je­ni­gen im Zeit­punkt der Grund­stücks­tei­lung an.

Nach § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für die Höhe der Ren­te die Zeit der Grenz­über­schrei­tung maß­ge­bend. Dem ent­spricht § 915 BGB, der für die Bemes­sung des Wert­er­sat­zes der über­bau­ten Grund­stücks­flä­che bei einem ver­lang­ten Ankauf eben­falls auf den Zeit­punkt der Grenz­über­schrei­tung abstellt 5. Im unmit­tel­ba­ren Anwen­dungs­be­reich der Über­bau­vor­schrif­ten, wenn also der Eigen­tü­mer bei der Errich­tung des Gebäu­des über die Gren­ze hin­weg auf das ihm nicht gehö­ren­de Nach­bar­grund­stück baut, fal­len der Zeit­punkt der Grenz­über­schrei­tung und der der Errich­tung des Baus zusam­men. Das­sel­be gilt im Fall des Eigen­grenz­über­baus. Baut der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks auf ein benach­bar­tes, eben­falls in sei­nem Eigen­tum ste­hen­des Grund­stück hin­über, wird die Gren­ze mit der Errich­tung des Über­baus über­schrit­ten. Das Ren­ten­zah­lungs­recht ent­steht schon in die­sem Zeit­punkt, ruht aller­dings bis zum Über­gang der bei­den Grund­stü­cke in ver­schie­de­ne Hän­de 6. Dem­ge­mäß sind auch in einem sol­chen Fall für die Bemes­sung der Ren­ten­hö­he die Wert­ver­hält­nis­se im Zeit­punkt der Errich­tung des Baus zugrun­de zu legen.

Anders ver­hält es sich hin­ge­gen, wenn ein bereits bebau­tes ein­heit­li­ches Grund­stück nach­träg­lich geteilt wird und sich die neu­ge­bil­de­te Grund­stücks­gren­ze durch das bestehen­de Gebäu­de zieht. Hier wird die dem Über­bau oder Eigen­grenz­über­bau ent­spre­chen­de tat­säch­li­che Situa­ti­on erst durch die Auf­tei­lung des Grund­stücks geschaf­fen 7. Bei Errich­tung des Gebäu­des ist anders als beim Über­bau oder Eigen­grenz­über­bau eine Gren­ze, die über­schrit­ten wer­den könn­te (vgl. § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB), noch nicht vor­han­den. Dem­ge­mäß kann zu die­sem Zeit­punkt weder ein Dul­dungs­an­spruch noch dem kor­re­spon­die­rend ein Ren­ten­zah­lungs­recht ent­ste­hen. Das hat zur Fol­ge, dass für die Bemes­sung der Über­bau­ren­te nicht auf die Wert­ver­hält­nis­se bei der Gebäu­de­er­rich­tung abge­stellt wer­den kann. Aus­ge­hend von der gesetz­ge­be­ri­schen Grund­ent­schei­dung, dass für die Höhe der Ren­te die Zeit der Grenz­über­schrei­tung maß­ge­bend ist 8, kommt es viel­mehr auf den Zeit­punkt der Tei­lung des Grund­stücks an, da erst dann eine Über­bau­si­tua­ti­on ent­steht, die die ent­spre­chen­de Anwen­dung der §§ 912 ff. BGB recht­fer­tigt. Dies ent­spricht auch dem Zweck der Über­bau­ren­te, einen Aus­gleich für den durch die Grenz­über­schrei­tung her­vor­ge­ru­fe­nen Ver­lust der Boden­nut­zung zu gewäh­ren 9. Aller­dings ruhen wie im Fal­le des Eigen­grenz­über­baus die Dul­dungs­pflicht und das Ren­ten­recht solan­ge, bis die Grund­stü­cke in das Eigen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen gelan­gen 10.

Danach ist hier die Grenz­über­schrei­tung nicht schon bei Errich­tung des Gebäu­des erfolgt 11, son­dern erst zu dem in § 34 VermG bestimm­ten Zeit­punkt; denn das Grund­stück wird erst durch die Resti­tu­ti­on geteilt und die Tei­lung zu die­sem Zeit­punkt wirk­sam.

Die Beson­der­heit des vor­lie­gen­den Fal­les, dass die Grund­stücks­re­sti­tu­ti­on Fol­ge der Wie­der­gut­ma­chung ver­fol­gungs­be­ding­ten Unrechts war, recht­fer­tigt kei­ne abwei­chen­de Beur­tei­lung. Die Wie­der­gut­ma­chung sol­chen Unrechts erfolgt in den neu­en Bun­des­län­dern und im frü­he­ren Ost­teil von Ber­lin nach Maß­ga­be des Geset­zes zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen (§ 1 Abs. 6 VermG). Einer Resti­tu­ti­on nach dem Ver­mö­gens­ge­setz steht zwar nicht in jedem Fall ent­ge­gen, dass das zu resti­tu­ie­ren­de Grund­stück von einem Stamm­grund­stück aus mit einem Gebäu­de über­baut wor­den ist 12. Aus § 5 VermG ergibt sich aber, dass die Schaf­fung sol­cher Über­bau­si­tua­tio­nen in Berei­chen, die die All­ge­mein­heit oder die Fort­füh­rung von Unter­neh­men betref­fen, mög­lichst ver­mie­den wer­den soll. So ist die Resti­tu­ti­on aus­ge­schlos­sen, wenn ein Grund­stück mit erheb­li­chem bau­li­chen Auf­wand in der Nut­zungs­art oder Zweck­be­stim­mung ver­än­dert wor­den ist und an die­ser Nut­zung ein öffent­li­ches Inter­es­se besteht (§ 5 Abs. 1 Buchst. a VermG) oder wenn das Grund­stück der gewerb­li­chen Nut­zung zuge­führt oder in eine Unter­neh­mens­ein­heit ein­be­zo­gen wur­de und nicht ohne erheb­li­che Beein­träch­ti­gung des Unter­neh­mens zurück­ge­ge­ben wer­den könn­te (§ 5 Abs. 1 Buchst. d VermG). Zu berück­sich­ti­gen ist auch, dass eine bau­li­che Nut­zung spä­ter resti­tu­ier­ter Grund­stü­cke je nach der Per­son und Auf­ga­ben­stel­lung des Nut­zers Ankaufs­an­sprü­che nach dem Sachen­rechts oder dem Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz aus­lö­sen konn­te 13. Da der Gesetz­ge­ber damit Instru­men­te zur Ver­mei­dung einer Über­bau­si­tua­ti­on im Zusam­men­hang mit einer Resti­tu­ti­on von Grund­stü­cken zur Ver­fü­gung gestellt hat, besteht kein Grund, in den ver­blei­ben­den Fäl­len von den all­ge­mei­nen Grund­sät­zen abzu­wei­chen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Novem­ber 2013 – V ZR 199/​12

  1. BGH, Urteil vom 20.06.1975 – V ZR 206/​74, BGHZ 64, 333, 336 f.; Urteil vom 26.04.1961 – V ZR 203/​59, LM § 912 Nr. 9 Bl. 2[]
  2. BGH, Urteil vom 20.06.1975 – V ZR 206/​74, BGHZ 64, 333, 336 f.; Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 263/​11, MDR 2013, 329, 330 Rn. 16 mwN[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 20.06.1975 – V ZR 206/​74, BGHZ 64, 333, 338; BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/​88, BGHZ 110, 298, 302; Urteil vom 15.02.2008 – V ZR 222/​06, BGHZ 175, 253, 259 Rn. 14[]
  4. Staudinger/​Roth, BGB, [2009], § 912 Rn. 58[]
  5. BGH, Urteil vom 04.04.1986 – V ZR 17/​85, BGHZ 97, 292, 297[]
  6. RGZ 160, 166, 181; 169, 172, 175; Staudinger/​Roth, BGB, [2009], § 912 Rn. 56[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 04.12 1987 – V ZR 274/​86, BGHZ 102, 311, 315[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.1986 – V ZR 17/​85, BGHZ 97, 292, 297[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.1986 – V ZR 17/​85, BGHZ 97, 292, 295[]
  10. vgl. Ruh­win­kel, Rechts­ver­hält­nis­se beim Grenz­über­bau, S. 88[]
  11. zu einem sol­chen Fall vgl. BVerwG, VIZ 2000, 88, 90[]
  12. BVerwG, VIZ 2000, 88, 90[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2009 – V ZR 15/​09, NJW-RR 2010, 588, 589 Rn. 11[]