Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei der Gewer­be­mie­te – Anpas­sung und Schrift­form­erfor­der­nis

Für den Bun­des­ge­richts­hof begeg­net es kei­nen recht­li­chen Beden­ken, wenn die Ver­trags­par­tei­en bei der Gewer­be­raum­mie­te in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ver­ein­ba­ren, dass der Ver­mie­ter im Anschluss an Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen die Höhe der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung anpas­sen darf 1. Die Aus­übung die­ses Anpas­sungs­rechts unter­liegt nicht dem Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu füh­ren kann, dass ein wirk­sam auf län­ge­re Zeit als ein Jahr geschlos­se­ner Miet­ver­trag über Gewer­be­raum ab der Anpas­sung der Vor­aus­zah­lungs­hö­he wegen Ver­sto­ßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbe­stimm­te Zeit gilt.

Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei der Gewer­be­mie­te – Anpas­sung und Schrift­form­erfor­der­nis

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs müs­sen sich gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB bei einem für eine län­ge­re Zeit als ein Jahr geschlos­se­nen Miet- oder Pacht­ver­trag die wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen ins­be­son­de­re Miet­ge­gen­stand, Mie­te sowie Dau­er und Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben. Rege­lun­gen zur Dau­er der Miet­zeit wah­ren dann die Schrift­form, wenn sich Beginn und Ende der Miet­zeit im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses hin­rei­chend bestimm­bar aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben. Aus­rei­chend ist daher, dass die Par­tei­en die Lauf­zeit des Ver­trags fest­le­gen und den Ver­trags­be­ginn an den Zeit­punkt der Über­ga­be des Miet­ob­jekts knüp­fen. Hier­für besteht gera­de bei der hier vor­lie­gen­den Ver­mie­tung von im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses noch nicht fer­tig gestell­ten Räu­men (Ver­mie­tung vom Reiß­brett) ein erheb­li­ches prak­ti­sches Bedürf­nis 2. Im vor­lie­gen­den Fall haben die Par­tei­en nicht nur die ver­trag­li­che Lauf­zeit fest­ge­legt und als Ver­trags­be­ginn den Über­ga­be­zeit­punkt bestimmt, son­dern dar­über hin­aus mit dem 31.08.2010 im Ver­trag ein kon­kre­tes Datum ver­ein­bart, zu dem der Ver­trag enden soll­te.

Die Erhö­hung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen hat im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht dazu geführt, dass das Ver­trags­ver­hält­nis wegen Ver­sto­ßes gegen das Schrift­form­erfor­der­nis als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen anzu­se­hen ist.

Der Ver­mie­te­rin war im Miet­ver­trag das Recht ein­ge­räumt, die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen unter ande­rem dann neu fest­zu­set­zen, wenn sich aus der Neben­kos­ten­ab­rech­nung eine ent­spre­chen­de Nach­for­de­rung ergab. Die­se Klau­sel ent­spricht sinn­ge­mäß dem nur auf Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se anwend­ba­ren § 560 Abs. 4 BGB. Die­ser gewährt den Ver­trags­par­tei­en das Recht, durch ein­sei­ti­ge, in Text­form gemäß § 126 b BGB abzu­ge­ben­de Wil­lens­er­klä­rung eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lungs­hö­he zu bewir­ken, ohne dass es der Zustim­mung der Gegen­sei­te bedarf 3.

Damit kor­re­spon­die­rend besteht der Rege­lungs­ge­halt der vor­lie­gen­den Ver­trags­klau­sel dar­in, dass die Ver­mie­te­rin eine Anpas­sung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung gegen­über der Mie­te­rin her­bei­füh­ren konn­te und nicht ledig­lich berech­tigt war, eine Zustim­mung der Mie­te­rin zur Ver­trags­än­de­rung zu ver­lan­gen.

Es begeg­net kei­nen recht­li­chen Beden­ken, wenn die Ver­trags­par­tei­en bei der Gewer­be­raum­mie­te in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ver­ein­ba­ren, dass der Ver­mie­ter im Anschluss an Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen die Höhe der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung anpas­sen darf 4.

Die mit der ein­sei­ti­gen, auf Erhö­hung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung gerich­te­ten Wil­lens­er­klä­rung der Ver­mie­te­rin ver­bun­de­ne Ände­rung der von der Beklag­ten geschul­de­ten Gesamt­mie­te unter­lag nicht dem Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits mehr­fach dar­auf hin­ge­wie­sen, dass es eine Rei­he von Fall­ge­stal­tun­gen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­ber Klar­heit über die Bedin­gun­gen eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­trags zu ver­schaf­fen, in den er kraft Geset­zes ein­tritt, nicht umfas­send gewähr­leis­ten kann. Dies gilt unter ande­rem für die einem Grund­stücks­er­wer­ber wich­ti­ge Kennt­nis, bis zu wel­chem Zeit­punkt ein lang­fris­ti­ges Miet­ver­hält­nis besteht. Ent­hält die Miet­ver­trags­ur­kun­de eine Ver­län­ge­rungs­op­ti­on zu Guns­ten des Mie­ters, kann der Grund­stücks­er­wer­ber der Urkun­de nicht ent­neh­men, ob der Mie­ter die­se Opti­on vor dem Eigen­tums­über­gang aus­ge­übt hat oder nicht, so dass Unge­wiss­heit dar­über bestehen kann, ob das Miet­ver­hält­nis bald enden oder gege­be­nen­falls noch jah­re­lang fort­be­stehen wird. Der Erwer­ber des Grund­stücks ist aber durch die aus der Urkun­de ersicht­li­che Ver­län­ge­rungs­op­ti­on hin­rei­chend gewarnt, so dass es ihm zuzu­mu­ten ist, sich gege­be­nen­falls bei dem Ver­käu­fer oder bei dem Mie­ter zu erkun­di­gen 5.

Nicht anders liegt es bei der streit­ge­gen­ständ­li­chen Klau­sel zur Anpas­sung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Auch sie eröff­net einer Ver­trags­par­tei – dem Ver­mie­ter – in zuläs­si­ger Wei­se das Recht, durch eine ein­sei­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung eine Ver­trags­än­de­rung her­bei­zu­füh­ren. Sie soll eine fle­xi­ble Anpas­sung der Vor­aus­zah­lungs­hö­he ermög­li­chen und ist daher gera­de auch bei einem auf meh­re­re Jah­re befris­te­ten Miet­ver­trag sinn­voll. Die ent­spre­chen­de Erklä­rung kann aber, eben­so wie die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on, nicht Bestand­teil der von § 550 BGB gefor­der­ten Ver­trags­ur­kun­de sein. Dem Schutz­be­dürf­nis eines spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­bers ist dadurch aus­rei­chend Rech­nung getra­gen, dass ihn die ent­spre­chen­de Ver­trags­be­stim­mung deut­lich dar­auf hin­weist, dass eine die Vor­aus­zah­lungs­hö­he gegen­über der Ver­trags­ur­kun­de ändern­de Fest­set­zung erfolgt sein kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Febru­ar 2014 – XII ZR 65/​13

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41[]
  2. BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/​12 , NJW 2013, 3361 Rn. 21 ff. mwN[]
  3. vgl. Münch­Komm-BGB/M. Schmid 6. Aufl. § 560 Rn. 35; Palandt/​Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 560 Rn. 17; Beck­OK BGB/​Schüller [Stand: 1.11.2013] § 560 Rn. 22[]
  4. BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/​10 , NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl. auch BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/​10 , NJW 2012, 2187 zur Klau­sel­kon­trol­le eines Leis­tungs­be­stim­mungs­rechts des Ver­mie­ters die Ände­rung der Mie­te betref­fend[]
  5. BGH, Urtei­le vom 24.07.2013 – XII ZR 104/​12 , NJW 2013, 3361 Rn. 25; und vom 02.05.2007 XII ZR 178/​04 , NJW 2007, 3273 Rn. 27[]
  6. BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12 , NJW 2013, 1083 Rn. 22 f. mwN[]