Neu­er Wirt­schafts­plan – neue WEG-Son­der­um­la­ge

Der Wirt­schafts­plan kann nach der Beschluss­fas­sung über die Jah­res­ab­rech­nung durch einen Zweit­be­schluss ersetzt wer­den, wenn Zwei­fel an sei­ner Wirk­sam­keit bestehen; nichts ande­res gilt für den Beschluss über die Erhe­bung einer Son­der­um­la­ge als Ergän­zung des Wirt­schafts­plans.

Neu­er Wirt­schafts­plan – neue WEG-Son­der­um­la­ge

Rich­tig ist zwar, dass eine Son­der­um­la­ge eine Ergän­zung des Wirt­schafts­plans für das lau­fen­de Wirt­schafts­jahr dar­stellt, die der Deckung beson­de­rer oder unvor­her­ge­se­he­ner Aus­ga­ben dient 1. Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall soll­te aber jeweils eine wirk­sa­me Rechts­grund­la­ge für die von den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bereits ent­rich­te­ten Bei­trä­ge und die noch aus­ste­hen­den Bei­trä­ge des Klä­gers geschaf­fen wer­den. Die Jah­res­ab­rech­nung ent­hält regel­mä­ßig nicht die­se Rechts­grund­la­ge.

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs wirkt der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung anspruchs­be­grün­dend nur hin­sicht­lich des auf den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­fal­len­den Betra­ges, wel­cher die in dem Wirt­schafts­plan für das abge­lau­fe­ne Jahr beschlos­se­nen Vor­schüs­se über­steigt (sog. Abrech­nungs­spit­ze); im Hin­blick auf Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen, die durch frü­he­re Beschlüs­se ent­stan­den sind, hat er dage­gen nur bestä­ti­gen­de und rechts­ver­stär­ken­de Wir­kung. Ins­be­son­de­re führt der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung nicht zu einer Ver­dop­pe­lung des Rechts­grunds für rück­stän­di­ge Vor­schüs­se in dem Sin­ne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlus­ses über den Wirt­schafts­plan als auch auf Grund des Beschlus­ses über die Jah­res­ab­rech­nung geschul­det wären. Bei den in § 28 Abs. 2 WEG gere­gel­ten Vor­schüs­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­delt es sich nicht um gewöhn­li­che Abschlags­zah­lun­gen, für die cha­rak­te­ris­tisch ist, dass sie von dem Gläu­bi­ger nicht mehr ver­langt wer­den kön­nen, sobald eine Berech­nung der eigent­li­chen For­de­rung vor­liegt. Die Jah­res­ab­rech­nung dient nicht der Ermitt­lung des "eigent­li­chen" Bei­trags­an­spruchs, son­dern nur der Anpas­sung der lau­fend zu erbrin­gen­den Vor­schüs­se an die tat­säch­li­chen Kos­ten 2.

Weil die Jah­res­ab­rech­nung danach nicht an die Stel­le des Wirt­schafts­plans tritt, kann die­ser nach der Beschluss­fas­sung über die Jah­res­ab­rech­nung in einem fol­gen­den Wirt­schafts­jahr durch einen Zweit­be­schluss ersetzt wer­den, wenn Zwei­fel an sei­ner Wirk­sam­keit bestehen 3. Nichts ande­res gilt für den Beschluss über eine Son­der­um­la­ge als Ergän­zung des Wirt­schafts­plans. Nach­dem das Land­ge­richt die Beschlüs­se über die Son­der­um­la­gen bei der Ent­schei­dung über die Zah­lungs­kla­ge des Ver­bands inzi­dent als nich­tig ange­se­hen hat­te, muss­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer davon aus­ge­hen, dass ihre Zah­lun­gen auf die Son­der­um­la­gen ohne Rechts­grund­la­ge erfolgt waren und es an einem ver­pflich­ten­den Schuld­grund fehl­te. Dies durf­ten sie behe­ben, indem sie – wie gesche­hen – der Sache nach inhalts­glei­che Beschlüs­se fass­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 168/​13

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/​11, NJW-RR 2012, 343 Rn. 12, 15[]
  2. aus­führ­lich BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/​11, NJW 2012, 2797 Rn.20 ff. mwN[]
  3. vgl. Jaco­by, ZWE 2011, 61, 64; all­ge­mein Bun­des­ge­richts­hof, Beschlüs­se vom 20.12 1990 – V ZB 8/​90, BGHZ 113, 197, 200; und vom 23.08.2001 – V ZB 10/​01, BGHZ 148, 335, 350[]