Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen

Die Mieterin hat gegen die Vermieterin keinen Anspruch auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen, wenn die bereits vorgelegten Betriebskostenabrechnungen nicht an formellen Mängeln leiden.

Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen

Für die ordnungsgemäße formelle Abrechnung der Betriebskosten ist es erforderlich, dass diese den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Sie muss also regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters1.

Soweit der Mieter rügt, die unterschiedlichen Flächenansätze innerhalb des jeweiligen Abrechnungszeitraums und auch die unterschiedlichen Flächenansätze zwischen den verschiedenen Kostenarten, seien nicht in der Abrechnung erläutert worden, begründet dies keinen formellen Mangel. So wird zwar die Meinung vertreten, der Vermieter müsse schon in der Abrechnung selbst Besonderheiten erläutern, insbesondere bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen2, bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren3 oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe4. Eine andere Ansicht, der sich insbesondere auch der BGH angeschlossen hat, verneint dagegen ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsgemäßheit nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme5. Insofern wird auch vertreten, dass in Fällen, in denen nach Fläche verteilt wird, lediglich auf den Umstand hingewiesen werden müsse, welche Bezugsgrößen in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während dann die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen ist6.

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Das Landgericht Kiel schließt sich der auch so vom BGH vertretenen letztgenannten Auffassung an. Entscheidend ist damit, ob der Mieter imstande ist, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen7. Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen8. Dies ist hinsichtlich der gerügten Flächenansätze der Fall. Dem Mieter ist es möglich anhand der dort genannten Gesamtkosten, der Gesamtanteile, des auf den Mieter entfallenden Anteils, des Gesamtanteils an Tagen und des Anteils an Tagen für den Mieter die Berechnung nachzuvollziehen. Für die formelle Ordnungsgemäßheit ist dies – wie dargestellt – dann ausreichend. Etwaige Fehler bei der Bildung dieser Positionen oder der Berechnung selbst ist dann im Rahmen der materiellen Richtigkeit zu überprüfen. Diese materielle Überprüfung ist aber nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Der Mieter begehrt lediglich die Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen. Bei materiellen Mängeln besteht ein solcher Anspruch aber schon gar nicht. Soweit der Mieter materielle Mängel rügen möchte, ist er gehalten, auf Rückerstattung von Vorauszahlungen oder Rückzahlung von zuviel gezahlten Betriebskosten Klage zu erheben9.

Auch soweit der Mieter eine mangelnde Erläuterung der Umlageschlüssel „Anteil“ und „Ant.Müllabfuhr“ rügt, begründet dies keinen formellen Fehler der Abrechnung. Insofern trägt er selbst vor, dass diese Umlageschlüssel im jeweiligen Infoblatt zur Nebenkostenabrechnung insofern erläutert werden, dass grundsätzlich eine Umlage nach Flächenanteilen erfolgt und verschiedene Flächenarten unterschiedlich gewichtet würden. Dann gelten aber die bereits genannten Ausführungen entsprechend. Entscheidend ist allein, dass die Abrechnung aus sich selbst heraus verständlich ist. Die für die Berechnung entscheidenden Posten sind jeweils in den Abrechnungen angegeben worden. Insbesondere wurden auch die Gesamtanteile und die auf den Mieter entfallenden Anteile aufgeschlüsselt. Eine Erläuterung der genannten Besonderheiten, insbesondere der variierenden Angaben, betrifft nicht mehr die Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, sondern wäre im Rahmen einer materiellen Prüfung dahingehend, ob die Abrechnung auch rechnerisch richtig ist, zu berücksichtigen. Dies ist aber aufgrund der gestellten Anträge – wie dargelegt – nicht Bestandteil dieses Rechtsstreits.

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Gleiches gilt für die Ausführungen zu dem Umsatzschlüssel „Ant.Beleuchtung“. Auch dieser Umlageschlüssel ist im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung hinreichend nachvollziehbar, sodass eine Kontrollrechnung möglich ist. Soweit die Vermieterin den Verbrauch hier über eine Flatrate bzw. pauschaliert errechnet, handelt es sich nicht um eine fehlende Nachvollziehbarkeit, sondern um einen Einwand, der im Rahmen der materiellen Prüfung anzubringen ist. Eine Berechnung ist anhand der von der Vermieterin genannten Angaben möglich. Die Frage der richtigen Berechnung ist dann in einem Rechtsstreit gerichtet auf (Rück)Zahlung geltend zu machen und zu berücksichtigen10.

Der Mieter hat zudem zu all diesen Positionen eigene Berechnungen durchgeführt und vorgerichtlich an die Vermieterin übermittelt. Insofern ist dann aber erst Recht nicht ersichtlich, dass der Mieter nicht in der Lage war, die Abrechnungen gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Soweit er in seinen Kontrollrechnungen zu abweichenden Rechenergebnissen kommt, betrifft dies wiederum eine Frage der materiellen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen. Für die streitgegenständliche Frage der formellen Ordnungsgemäßheit ist dies dann irrelevant.

Da bei materiellen Mängeln der Betriebskostenabrechnung – wie bereits dargelegt – schon kein Anspruch auf eine erneute Abrechnung besteht, sondern Zahlungsansprüche geltend gemacht werden müssten, sind auch die Ausführungen des Mieters zu einem unzulässigen Ansatz von Leerstandsflächen bei den Umlageschlüsseln „Anteil“, „Ant.Müllabfuhr“ und „Ant.Beleuchtung“ für diesen Rechtsstreit nicht von Bedeutung. Es ist auch nicht ersichtlich, dass ausnahmsweise aufgrund der materiellen Einwände neue Abrechnungen zu erteilen sind. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter die Abrechnung nicht selbst korrigieren kann, weil ihm die entsprechenden Bezugsdaten unbekannt sind11. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der Mieter hat vorgerichtlich bereits eigene Korrekturrechnungen vorgenommen, aus denen sich für ihn ergebe, dass die von der Vermieterin erstellten Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft sind. Insofern ist dann aber nicht ersichtlich, dass Bezugsdaten für den Mieter unbekannt sind. Deutlich wird dies auch aus den Hinweisen, die der Mieter in seiner Klageschrift selbst zu einer etwaigen Neuerteilung von Abrechnungen gibt. Soweit er dort ausführt, die Vermieterin habe den tatsächlichen Zählerstand der Stromzähler für das Gesamtobjekt nicht übermittelt, so ergibt sich daraus aber kein Neuberechnungsanspruch gegen die Vermieterin. Der Gesamtverbrauch ist grundsätzlich vom Mieter aus den Belegen in Erfahrung zu bringen12.

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Landgericht Kiel, Urteil vom 12. Juli 2019 – 13 O 63/19

  1. vgl. BGH NZM 2005, 13; 2008, 477; WuM 2012, 405[]
  2. vgl. OLG Düsseldorf NJOZ 2001, 287, 295; Lützenkirchen MDR 1998, 134[]
  3. vgl. KG ZMR 2006, 446; LG Berlin GE 1998, 1025[]
  4. vgl. OLG Nürnberg WuM 1995, 308; Lützenkirchen WuM 2002, 179[]
  5. vgl. BGH NZM 2008, 567 m.w.N.[]
  6. vgl. BGH a.a.O.[]
  7. vgl. auch BGH NZM 2017, 732[]
  8. vgl. BGH NZM 2009, 78[]
  9. vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl.2017, § 556 BGB Rn. 241 f.[]
  10. vgl. auch Milger NJW 2009, 625[]
  11. vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl.2019, Kapitel G, Rn. 4[]
  12. vgl. Langenberg/Zehelein a.a.O. m.w.N.[]

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