Neu­er­tei­lung von Betriebskostenabrechnungen

Die Mie­te­rin hat gegen die Ver­mie­te­rin kei­nen Anspruch auf Ertei­lung von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen, wenn die bereits vor­ge­leg­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen nicht an for­mel­len Män­geln leiden.

Neu­er­tei­lung von Betriebskostenabrechnungen

Für die ord­nungs­ge­mä­ße for­mel­le Abrech­nung der Betriebs­kos­ten ist es erfor­der­lich, dass die­se den Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht. Sie muss also regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben ent­hal­ten: die Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, die Anga­be und Erläu­te­rung der zu Grun­de geleg­ten Umla­ge­schlüs­sel, die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und der Abzug der Vor­aus­zah­lun­gen des Mie­ters1.

Soweit der Mie­ter rügt, die unter­schied­li­chen Flä­chen­an­sät­ze inner­halb des jewei­li­gen Abrech­nungs­zeit­raums und auch die unter­schied­li­chen Flä­chen­an­sät­ze zwi­schen den ver­schie­de­nen Kos­ten­ar­ten, sei­en nicht in der Abrech­nung erläu­tert wor­den, begrün­det dies kei­nen for­mel­len Man­gel. So wird zwar die Mei­nung ver­tre­ten, der Ver­mie­ter müs­se schon in der Abrech­nung selbst Beson­der­hei­ten erläu­tern, ins­be­son­de­re bei auf­fäl­li­gen Betriebs­kos­ten­stei­ge­run­gen oder Ver­brauchs­schwan­kun­gen2, bei Abwei­chun­gen hin­sicht­lich abrech­nungs­re­le­van­ter Nutz­flä­chen­an­ga­ben in auf­ein­an­der fol­gen­den Jah­ren3 oder bei Ver­wen­dung ver­schie­de­ner Flä­chen­schlüs­sel oder gemisch­ter Umle­gungs­maß­stä­be4. Eine ande­re Ansicht, der sich ins­be­son­de­re auch der BGH ange­schlos­sen hat, ver­neint dage­gen ein sol­ches Erläu­te­rungs­er­for­der­nis, weil es für die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit nur auf eine Nach­voll­zieh­bar­keit der Abrech­nung aus sich her­aus ankom­me5. Inso­fern wird auch ver­tre­ten, dass in Fäl­len, in denen nach Flä­che ver­teilt wird, ledig­lich auf den Umstand hin­ge­wie­sen wer­den müs­se, wel­che Bezugs­grö­ßen in ein Ver­hält­nis zuein­an­der gesetzt wor­den sei­en, wäh­rend dann die rich­ti­ge Bil­dung die­ses Ver­hält­nis­ses und die Rich­tig­keit der Berech­nun­gen nicht eine Fra­ge der for­mel­len Wirk­sam­keit, son­dern der mate­ri­el­len Rich­tig­keit der Abrech­nun­gen ist6.

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Das Land­ge­richt Kiel schließt sich der auch so vom BGH ver­tre­te­nen letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung an. Ent­schei­dend ist damit, ob der Mie­ter imstan­de ist, die getä­tig­te Abrech­nung aus sich her­aus gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen7. Der durch­schnitt­lich gebil­de­te, juris­tisch und betriebs­wirt­schaft­lich nicht geschul­te Mie­ter muss in die Lage ver­setzt wer­den, den Anspruch des Ver­mie­ters nach­zu­prü­fen8. Dies ist hin­sicht­lich der gerüg­ten Flä­chen­an­sät­ze der Fall. Dem Mie­ter ist es mög­lich anhand der dort genann­ten Gesamt­kos­ten, der Gesamt­an­tei­le, des auf den Mie­ter ent­fal­len­den Anteils, des Gesamt­an­teils an Tagen und des Anteils an Tagen für den Mie­ter die Berech­nung nach­zu­voll­zie­hen. Für die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit ist dies – wie dar­ge­stellt – dann aus­rei­chend. Etwai­ge Feh­ler bei der Bil­dung die­ser Posi­tio­nen oder der Berech­nung selbst ist dann im Rah­men der mate­ri­el­len Rich­tig­keit zu über­prü­fen. Die­se mate­ri­el­le Über­prü­fung ist aber nicht Gegen­stand die­ses Rechts­streits. Der Mie­ter begehrt ledig­lich die Neu­er­tei­lung von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen. Bei mate­ri­el­len Män­geln besteht ein sol­cher Anspruch aber schon gar nicht. Soweit der Mie­ter mate­ri­el­le Män­gel rügen möch­te, ist er gehal­ten, auf Rück­erstat­tung von Vor­aus­zah­lun­gen oder Rück­zah­lung von zuviel gezahl­ten Betriebs­kos­ten Kla­ge zu erhe­ben9.

Auch soweit der Mie­ter eine man­geln­de Erläu­te­rung der Umla­ge­schlüs­sel „Anteil“ und „Ant.Müllabfuhr“ rügt, begrün­det dies kei­nen for­mel­len Feh­ler der Abrech­nung. Inso­fern trägt er selbst vor, dass die­se Umla­ge­schlüs­sel im jewei­li­gen Info­blatt zur Neben­kos­ten­ab­rech­nung inso­fern erläu­tert wer­den, dass grund­sätz­lich eine Umla­ge nach Flä­chen­an­tei­len erfolgt und ver­schie­de­ne Flä­chen­ar­ten unter­schied­lich gewich­tet wür­den. Dann gel­ten aber die bereits genann­ten Aus­füh­run­gen ent­spre­chend. Ent­schei­dend ist allein, dass die Abrech­nung aus sich selbst her­aus ver­ständ­lich ist. Die für die Berech­nung ent­schei­den­den Pos­ten sind jeweils in den Abrech­nun­gen ange­ge­ben wor­den. Ins­be­son­de­re wur­den auch die Gesamt­an­tei­le und die auf den Mie­ter ent­fal­len­den Antei­le auf­ge­schlüs­selt. Eine Erläu­te­rung der genann­ten Beson­der­hei­ten, ins­be­son­de­re der vari­ie­ren­den Anga­ben, betrifft nicht mehr die Fra­ge der for­mel­len Ord­nungs­ge­mäß­heit, son­dern wäre im Rah­men einer mate­ri­el­len Prü­fung dahin­ge­hend, ob die Abrech­nung auch rech­ne­risch rich­tig ist, zu berück­sich­ti­gen. Dies ist aber auf­grund der gestell­ten Anträ­ge – wie dar­ge­legt – nicht Bestand­teil die­ses Rechtsstreits.

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Glei­ches gilt für die Aus­füh­run­gen zu dem Umsatz­schlüs­sel „Ant.Beleuchtung“. Auch die­ser Umla­ge­schlüs­sel ist im Sin­ne der vor­ge­nann­ten Recht­spre­chung hin­rei­chend nach­voll­zieh­bar, sodass eine Kon­troll­rech­nung mög­lich ist. Soweit die Ver­mie­te­rin den Ver­brauch hier über eine Flat­rate bzw. pau­scha­liert errech­net, han­delt es sich nicht um eine feh­len­de Nach­voll­zieh­bar­keit, son­dern um einen Ein­wand, der im Rah­men der mate­ri­el­len Prü­fung anzu­brin­gen ist. Eine Berech­nung ist anhand der von der Ver­mie­te­rin genann­ten Anga­ben mög­lich. Die Fra­ge der rich­ti­gen Berech­nung ist dann in einem Rechts­streit gerich­tet auf (Rück)Zah­lung gel­tend zu machen und zu berück­sich­ti­gen10.

Der Mie­ter hat zudem zu all die­sen Posi­tio­nen eige­ne Berech­nun­gen durch­ge­führt und vor­ge­richt­lich an die Ver­mie­te­rin über­mit­telt. Inso­fern ist dann aber erst Recht nicht ersicht­lich, dass der Mie­ter nicht in der Lage war, die Abrech­nun­gen gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen. Soweit er in sei­nen Kon­troll­rech­nun­gen zu abwei­chen­den Rechen­er­geb­nis­sen kommt, betrifft dies wie­der­um eine Fra­ge der mate­ri­el­len Rich­tig­keit der erteil­ten Abrech­nun­gen. Für die streit­ge­gen­ständ­li­che Fra­ge der for­mel­len Ord­nungs­ge­mäß­heit ist dies dann irrelevant.

Da bei mate­ri­el­len Män­geln der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – wie bereits dar­ge­legt – schon kein Anspruch auf eine erneu­te Abrech­nung besteht, son­dern Zah­lungs­an­sprü­che gel­tend gemacht wer­den müss­ten, sind auch die Aus­füh­run­gen des Mie­ters zu einem unzu­läs­si­gen Ansatz von Leer­stands­flä­chen bei den Umla­ge­schlüs­seln „Anteil“, „Ant.Müllabfuhr“ und „Ant.Beleuchtung“ für die­sen Rechts­streit nicht von Bedeu­tung. Es ist auch nicht ersicht­lich, dass aus­nahms­wei­se auf­grund der mate­ri­el­len Ein­wän­de neue Abrech­nun­gen zu ertei­len sind. Dies kann der Fall sein, wenn der Mie­ter die Abrech­nung nicht selbst kor­ri­gie­ren kann, weil ihm die ent­spre­chen­den Bezugs­da­ten unbe­kannt sind11. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen hier nicht vor. Der Mie­ter hat vor­ge­richt­lich bereits eige­ne Kor­rek­tur­rech­nun­gen vor­ge­nom­men, aus denen sich für ihn erge­be, dass die von der Ver­mie­te­rin erstell­ten Abrech­nun­gen inhalt­lich feh­ler­haft sind. Inso­fern ist dann aber nicht ersicht­lich, dass Bezugs­da­ten für den Mie­ter unbe­kannt sind. Deut­lich wird dies auch aus den Hin­wei­sen, die der Mie­ter in sei­ner Kla­ge­schrift selbst zu einer etwai­gen Neu­er­tei­lung von Abrech­nun­gen gibt. Soweit er dort aus­führt, die Ver­mie­te­rin habe den tat­säch­li­chen Zäh­ler­stand der Strom­zäh­ler für das Gesamt­ob­jekt nicht über­mit­telt, so ergibt sich dar­aus aber kein Neu­be­rech­nungs­an­spruch gegen die Ver­mie­te­rin. Der Gesamt­ver­brauch ist grund­sätz­lich vom Mie­ter aus den Bele­gen in Erfah­rung zu brin­gen12.

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Land­ge­richt Kiel, Urteil vom 12. Juli 2019 – 13 O 63/​19

  1. vgl. BGH NZM 2005, 13; 2008, 477; WuM 2012, 405[]
  2. vgl. OLG Düs­sel­dorf NJOZ 2001, 287, 295; Lüt­zen­kir­chen MDR 1998, 134[]
  3. vgl. KG ZMR 2006, 446; LG Ber­lin GE 1998, 1025[]
  4. vgl. OLG Nürn­berg WuM 1995, 308; Lüt­zen­kir­chen WuM 2002, 179[]
  5. vgl. BGH NZM 2008, 567 m.w.N.[]
  6. vgl. BGH a.a.O.[]
  7. vgl. auch BGH NZM 2017, 732[]
  8. vgl. BGH NZM 2009, 78[]
  9. vgl. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 5. Aufl.2017, § 556 BGB Rn. 241 f.[]
  10. vgl. auch Mil­ger NJW 2009, 625[]
  11. vgl. Langenberg/​Zehelein, Betriebs­kos­ten- und Heiz­kos­ten­recht, 9. Aufl.2019, Kapi­tel G, Rn. 4[]
  12. vgl. Langenberg/​Zehelein a.a.O. m.w.N.[]

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