Nota­rhaf­tung bei der Beur­kun­dung des Ver­kaufs von Grund­stücks­teil­flä­chen – und der Ver­jäh­rungs­be­gin

Im Bereich der nota­ri­el­len Amts­haf­tung (§ 19 Abs. 1 BNo­tO) kann die Über­mitt­lung einer Ein­tra­gungs­nach­richt des Grund­buch­amts im Ein­zel­fall – ins­be­son­de­re in sehr ein­fach gela­ger­ten Sachen – für die Erfül­lung der sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des Ver­jäh­rungs­be­ginns nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis von einer Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars) aus­rei­chen. Geht es jedoch um kom­ple­xe, für den Geschä­dig­ten schwer über­schau­ba­re Grund­buch­vor­gän­ge, so kann nicht ohne wei­te­res davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die­ser mit der Über­sen­dung einer Ver­än­de­rungs­mit­tei­lung zugleich Kennt­nis von einer Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars erlangt oder dies­be­züg­lich fort­an grob fahr­läs­sig kei­ne Kennt­nis hat.

Nota­rhaf­tung bei der Beur­kun­dung des Ver­kaufs von Grund­stücks­teil­flä­chen – und der Ver­jäh­rungs­be­gin

Die drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist (§ 195 BGB) wird in Lauf gesetzt wor­den, wenn der Gläu­bi­ger Kennt­nis von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den erlangt oder sich inso­weit grob fahr­läs­sig in Unkennt­nis befun­den haben (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Kennt­nis von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den und der Per­son des Ersatz­pflich­ti­gen liegt im All­ge­mei­nen vor, wenn dem Geschä­dig­ten die Erhe­bung einer Scha­dens­er­satz­kla­ge, sei es auch nur in Form einer Fest­stel­lungs­kla­ge, Erfolg ver­spre­chend, wenn auch nicht risi­ko­los, mög­lich ist. Weder ist not­wen­dig, dass der Geschä­dig­te alle Ein­zel­um­stän­de kennt, die für die Beur­tei­lung mög­li­cher­wei­se Bedeu­tung haben, noch muss er bereits hin­rei­chend siche­re Beweis­mit­tel in der Hand haben, um einen Rechts­streit im Wesent­li­chen risi­ko­los füh­ren zu kön­nen. Auch kommt es, von Aus­nah­me­fäl­len abge­se­hen, nicht auf die zutref­fen­de recht­li­che Wür­di­gung an. Viel­mehr genügt im Grund­satz die Kennt­nis der den Ein­zel­an­spruch begrün­den­den tat­säch­li­chen Umstän­de. Hier­zu gehört in Fäl­len unzu­rei­chen­der Bera­tung oder Auf­klä­rung auch die Kennt­nis der Umstän­de ein­schließ­lich der wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hän­ge, aus denen sich die Rechts­pflicht zur Auf­klä­rung ergibt. Die dem Geschä­dig­ten bekann­ten Tat­sa­chen müs­sen aus­rei­chen, um den Schluss auf ein schuld­haf­tes Fehl­ver­hal­ten des Anspruchs­geg­ners als nahe lie­gend erschei­nen zu las­sen. Es muss dem Geschä­dig­ten zumut­bar sein, auf Grund des­sen, was ihm hin­sicht­lich des tat­säch­li­chen Gesche­hens­ab­laufs bekannt ist, Kla­ge zu erhe­ben, wenn auch mit dem ver­blei­ben­den Pro­zess­ri­si­ko, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der Nach­weis­bar­keit von Scha­dens­er­satz aus­lö­sen­den Umstän­den 1.

Grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis im Sin­ne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn dem Gläu­bi­ger die erfor­der­li­che Kennt­nis des­halb fehlt, weil er ganz nahe lie­gen­de Über­le­gun­gen nicht ange­stellt oder das nicht beach­tet hat, was im gege­be­nen Fall jedem hät­te ein­leuch­ten müs­sen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläu­bi­ger die den Anspruch begrün­den­den Umstän­de förm­lich auf­ge­drängt haben und er leicht zugäng­li­che Infor­ma­ti­ons­quel­len nicht genutzt hat. Dem Gläu­bi­ger muss per­sön­lich ein schwe­rer Oblie­gen­heits­ver­stoß in sei­ner eige­nen Ange­le­gen­heit der Anspruchs­ver­fol­gung, eine schwe­re Form von "Ver­schul­den gegen sich selbst", vor­ge­wor­fen wer­den kön­nen 2.

Die Fest­stel­lung, ob die Unkennt­nis des Gläu­bi­gers von ver­jäh­rungs­aus­lö­sen­den Umstän­den auf gro­ber Fahr­läs­sig­keit beruht hat, unter­liegt als Ergeb­nis tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung nur einer ein­ge­schränk­ten Über­prü­fung durch das Revi­si­ons­ge­richt dar­auf, ob der Streit­stoff umfas­send, wider­spruchs­frei und ohne Ver­stoß gegen Denk­ge­set­ze, all­ge­mei­ne Erfah­rungs­sät­ze oder Ver­fah­rens­vor­schrif­ten gewür­digt wor­den ist, und ob der Tatrich­ter den Begriff der gro­ben Fahr­läs­sig­keit ver­kannt oder bei der Beur­tei­lung des Grads des Ver­schul­dens wesent­li­che Umstän­de außer Betracht gelas­sen hat 3. Die Fra­ge, wann eine für den Beginn der Ver­jäh­rung hin­rei­chen­de Kennt­nis vor­han­den ist, ist aller­dings nicht aus­schließ­lich Tat­fra­ge, son­dern wird maß­geb­lich durch den der Beur­tei­lung des Revi­si­ons­ge­richts unter­lie­gen­den Begriff der Zumut­bar­keit der Kla­ge­er­he­bung geprägt 4.

Im Bereich der Nota­rhaf­tung (§ 19 BNo­tO) kann die Über­mitt­lung einer Ein­tra­gungs­nach­richt des Grund­buch­amts (§ 55 GBO) im Ein­zel­fall – ins­be­son­de­re in sehr ein­fach gela­ger­ten Sachen – für die Erfül­lung der sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des Ver­jäh­rungs­be­ginns nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis von einer Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars) aus­rei­chen 5. Den Grund­buch­be­tei­lig­ten trifft all­ge­mein die Oblie­gen­heit, ihm über­sand­te Ein­tra­gungs­nach­rich­ten zu prü­fen 6. Ist eine aus der Sicht des geschä­dig­ten Betei­lig­ten "unrich­ti­ge" (etwa: abre­de­wid­ri­ge) Ein­tra­gung erfolgt, so muss er neben einer Amts­pflicht­ver­let­zung des Grund­buch­amts auch eine Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars in Erwä­gung zie­hen. Denn auch dann, wenn der Feh­ler pri­mär dem Grund­buch­amt unter­lau­fen sein soll­te, hät­te der Notar die­sen Feh­ler bemer­ken und ent­spre­chen­de Schrit­te zu sei­ner Behe­bung unter­neh­men müs­sen.

Bei der Ver­jäh­rung von Amts­haf­tungs­an­sprü­chen gegen einen Notar ist jedoch zu beach­ten, dass sich der Geschä­dig­te in aller Regel dar­auf ver­lässt und auch ver­las­sen darf, dass der Notar amts­pflicht­ge­mäß han­delt und Grund­buch­ein­tra­gun­gen selbst fach­kun­dig kon­trol­liert. Es ist dem­entspre­chend grund­sätz­lich nicht Auf­ga­be des Geschä­dig­ten, die Amts­füh­rung des Notars zu über­wa­chen. Geht es um kom­ple­xe, für den Geschä­dig­ten schwer über­schau­ba­re Grund­buch­vor­gän­ge, so kann nicht ohne wei­te­res davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass er mit der Über­sen­dung einer Ver­än­de­rungs­mit­tei­lung zugleich auch Kennt­nis von einer Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars erlangt oder dies­be­züg­lich fort­an grob fahr­läs­sig kei­ne Kennt­nis hat. Die Über­prü­fung solch kom­ple­xer Grund­buch­vor­gän­ge kann einem juris­ti­schen Lai­en nicht abver­langt und zuge­mu­tet wer­den.

So liegt es auch hier: Die immer­hin elf Sei­ten umfas­sen­de und auch für einen Juris­ten nicht eben leicht zu über­schau­en­de Ein­tra­gungs­mit­tei­lung des Grund­buch­amts weist eine Viel­zahl von Ver­än­de­run­gen aus lässt und für sich allein genom­men nicht lai­en­ver­ständ­lich erken­nen, dass das Grund­pfand­recht III/​12 – im Gegen­satz zu den Grund­pfand­rech­ten III/​5 und III/​8 – für die nicht ver­äu­ßer­ten Tei­le des Grund­be­sit­zes fort­be­steht und nur für die ver­kauf­ten Teil­flä­chen zur Löschung gebracht wor­den ist. Ein Grund­buch­aus­zug mit voll­stän­di­gem Bestands­ver­zeich­nis hat der Ein­tra­gungs­mit­tei­lung nicht bei­gele­gen, so dass für den Lai­en nicht hin­rei­chend deut­lich zu erse­hen war, wel­che (Teil)Flächen von der Löschung betrof­fen gewe­sen sind und wel­che nicht. Hin­zu kommt, dass der genaue Unter­schied zwi­schen der voll­stän­di­gen Löschung eines Grund­pfand­rechts und sei­ner "Teil­lö­schung" im Wege der Ent­las­sung eini­ger Grund­stü­cke (oder Teil­flä­chen) aus der Mit­haft dem juris­ti­schen Lai­en in aller Regel nicht bekannt ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Sep­tem­ber 2014 – III ZR 217/​13

  1. s. zu all­dem etwa BGH, Urteil vom 07.07.2011 – III ZR 90/​10, NJOZ 2011, 2087, 2089 Rn. 16; BGH, Urtei­le vom 03.06.2008 – XI ZR 319/​06, NJW 2008, 2576, 2578 f Rn. 27 f mwN; vom 23.09.2008 – XI ZR 253/​07, NJW-RR 2009, 544, 546 Rn. 32 f; vom 10.11.2009 – VI ZR 247/​08, NJW-RR 2010, 681, 683 Rn. 14; und vom 15.06.2010 – XI ZR 309/​09, WM 2010, 1399, 1400 Rn. 12; s. zu § 852 Abs. 1 BGB aF auch BGH, Urtei­le vom 24.02.1994 – III ZR 76/​92, NJW 1994, 3162, 3164; und vom 11.01.2007 – III ZR 302/​05, BGHZ 170, 260, 271 Rn. 28; s. zur Nota­rhaf­tung auch Wöst­mann in Ganter/​Hertel/​Wöstmann, Hand­buch der Nota­rhaf­tung, 3. Aufl., Rn. 2332 ff[]
  2. s. etwa BGH, Urtei­le vom 08.07.2010 – III ZR 249/​09, BGHZ 186, 152, 161 Rn. 28 mwN; vom 22.07.2010 – III ZR 99/​09, NZG 2011, 68 Rn. 16; vom 22.07.2010 – III ZR 203/​09, NJW-RR 2010, 1623, 1624 Rn. 12; vom 07.07.2011 aaO Rn. 17; und vom 22.09.2011 – III ZR 186/​10, NJW-RR 2012, 111, 112 Rn. 8; s. zur Nota­rhaf­tung auch Wöst­mann aaO Rn. 2344[]
  3. s. etwa BGH, Urtei­le vom 08.07.2010 aaO Rn. 27 mwN; vom 22.07.2010 – III ZR 99/​09 aaO Rn. 14; vom 22.07.2010 – III ZR 203/​09 aaO; und vom 22.09.2011 aaO[]
  4. s. etwa BGH, Urtei­le vom 23.09.2008 – XI ZR 262/​07, NJW-RR 2009, 547 f Rn. 17 mwN; und vom 15.06.2010 aaO S. 1400 f Rn. 13[]
  5. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 11.01.2007 aaO und BGH, Urteil vom 15.04.1999 – IX ZR 328/​97, NJW 1999, 2183, 2186[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 13.01.1984 – V ZR 205/​82, NJW 1984, 1748 mwN[]