Notarhaftung bei der Beurkundung des Verkaufs von Grundstücksteilflächen – und der Verjährungsbegin

29. Oktober 2014 | Kanzlei und Beruf, Zivilrecht
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Im Bereich der notariellen Amtshaftung (§ 19 Abs. 1 BNotO) kann die Übermittlung einer Eintragungsnachricht des Grundbuchamts im Einzelfall – insbesondere in sehr einfach gelagerten Sachen – für die Erfüllung der subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars) ausreichen. Geht es jedoch um komplexe, für den Geschädigten schwer überschaubare Grundbuchvorgänge, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass dieser mit der Übersendung einer Veränderungsmitteilung zugleich Kenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars erlangt oder diesbezüglich fortan grob fahrlässig keine Kenntnis hat.

Die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) wird in Lauf gesetzt worden, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt oder sich insoweit grob fahrlässig in Unkenntnis befunden haben (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Ersatzpflichtigen liegt im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form einer Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können. Auch kommt es, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht auf die zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt im Grundsatz die Kenntnis der den Einzelanspruch begründenden tatsächlichen Umstände. Hierzu gehört in Fällen unzureichender Beratung oder Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt. Die dem Geschädigten bekannten Tatsachen müssen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als nahe liegend erscheinen zu lassen. Es muss dem Geschädigten zumutbar sein, auf Grund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nachweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen1.

Grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn dem Gläubiger die erforderliche Kenntnis deshalb fehlt, weil er ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt hat. Dem Gläubiger muss persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in seiner eigenen Angelegenheit der Anspruchsverfolgung, eine schwere Form von “Verschulden gegen sich selbst”, vorgeworfen werden können2.

Die Feststellung, ob die Unkenntnis des Gläubigers von verjährungsauslösenden Umständen auf grober Fahrlässigkeit beruht hat, unterliegt als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht darauf, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften gewürdigt worden ist, und ob der Tatrichter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurteilung des Grads des Verschuldens wesentliche Umstände außer Betracht gelassen hat3. Die Frage, wann eine für den Beginn der Verjährung hinreichende Kenntnis vorhanden ist, ist allerdings nicht ausschließlich Tatfrage, sondern wird maßgeblich durch den der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegenden Begriff der Zumutbarkeit der Klageerhebung geprägt4.

Im Bereich der Notarhaftung (§ 19 BNotO) kann die Übermittlung einer Eintragungsnachricht des Grundbuchamts (§ 55 GBO) im Einzelfall – insbesondere in sehr einfach gelagerten Sachen – für die Erfüllung der subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars) ausreichen5. Den Grundbuchbeteiligten trifft allgemein die Obliegenheit, ihm übersandte Eintragungsnachrichten zu prüfen6. Ist eine aus der Sicht des geschädigten Beteiligten “unrichtige” (etwa: abredewidrige) Eintragung erfolgt, so muss er neben einer Amtspflichtverletzung des Grundbuchamts auch eine Amtspflichtverletzung des Notars in Erwägung ziehen. Denn auch dann, wenn der Fehler primär dem Grundbuchamt unterlaufen sein sollte, hätte der Notar diesen Fehler bemerken und entsprechende Schritte zu seiner Behebung unternehmen müssen.

Bei der Verjährung von Amtshaftungsansprüchen gegen einen Notar ist jedoch zu beachten, dass sich der Geschädigte in aller Regel darauf verlässt und auch verlassen darf, dass der Notar amtspflichtgemäß handelt und Grundbucheintragungen selbst fachkundig kontrolliert. Es ist dementsprechend grundsätzlich nicht Aufgabe des Geschädigten, die Amtsführung des Notars zu überwachen. Geht es um komplexe, für den Geschädigten schwer überschaubare Grundbuchvorgänge, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass er mit der Übersendung einer Veränderungsmitteilung zugleich auch Kenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars erlangt oder diesbezüglich fortan grob fahrlässig keine Kenntnis hat. Die Überprüfung solch komplexer Grundbuchvorgänge kann einem juristischen Laien nicht abverlangt und zugemutet werden.

So liegt es auch hier: Die immerhin elf Seiten umfassende und auch für einen Juristen nicht eben leicht zu überschauende Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts weist eine Vielzahl von Veränderungen aus lässt und für sich allein genommen nicht laienverständlich erkennen, dass das Grundpfandrecht III/12 – im Gegensatz zu den Grundpfandrechten III/5 und III/8 – für die nicht veräußerten Teile des Grundbesitzes fortbesteht und nur für die verkauften Teilflächen zur Löschung gebracht worden ist. Ein Grundbuchauszug mit vollständigem Bestandsverzeichnis hat der Eintragungsmitteilung nicht beigelegen, so dass für den Laien nicht hinreichend deutlich zu ersehen war, welche (Teil)Flächen von der Löschung betroffen gewesen sind und welche nicht. Hinzu kommt, dass der genaue Unterschied zwischen der vollständigen Löschung eines Grundpfandrechts und seiner “Teillöschung” im Wege der Entlassung einiger Grundstücke (oder Teilflächen) aus der Mithaft dem juristischen Laien in aller Regel nicht bekannt ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. September 2014 – III ZR 217/13

  1. s. zu alldem etwa BGH, Urteil vom 07.07.2011 – III ZR 90/10, NJOZ 2011, 2087, 2089 Rn. 16; BGH, Urteile vom 03.06.2008 – XI ZR 319/06, NJW 2008, 2576, 2578 f Rn. 27 f mwN; vom 23.09.2008 – XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544, 546 Rn. 32 f; vom 10.11.2009 – VI ZR 247/08, NJW-RR 2010, 681, 683 Rn. 14; und vom 15.06.2010 – XI ZR 309/09, WM 2010, 1399, 1400 Rn. 12; s. zu § 852 Abs. 1 BGB aF auch BGH, Urteile vom 24.02.1994 – III ZR 76/92, NJW 1994, 3162, 3164; und vom 11.01.2007 – III ZR 302/05, BGHZ 170, 260, 271 Rn. 28; s. zur Notarhaftung auch Wöstmann in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 3. Aufl., Rn. 2332 ff
  2. s. etwa BGH, Urteile vom 08.07.2010 – III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 161 Rn. 28 mwN; vom 22.07.2010 – III ZR 99/09, NZG 2011, 68 Rn. 16; vom 22.07.2010 – III ZR 203/09, NJW-RR 2010, 1623, 1624 Rn. 12; vom 07.07.2011 aaO Rn. 17; und vom 22.09.2011 – III ZR 186/10, NJW-RR 2012, 111, 112 Rn. 8; s. zur Notarhaftung auch Wöstmann aaO Rn. 2344
  3. s. etwa BGH, Urteile vom 08.07.2010 aaO Rn. 27 mwN; vom 22.07.2010 – III ZR 99/09 aaO Rn. 14; vom 22.07.2010 – III ZR 203/09 aaO; und vom 22.09.2011 aaO
  4. s. etwa BGH, Urteile vom 23.09.2008 – XI ZR 262/07, NJW-RR 2009, 547 f Rn. 17 mwN; und vom 15.06.2010 aaO S. 1400 f Rn. 13
  5. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 11.01.2007 aaO und BGH, Urteil vom 15.04.1999 – IX ZR 328/97, NJW 1999, 2183, 2186
  6. vgl. BGH, Urteil vom 13.01.1984 – V ZR 205/82, NJW 1984, 1748 mwN

 
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