Notarielle Belehrungspflichten beim Bauträgervertrag

Zum Umfang und Schutzzweck der notariellen Belehrungspflicht bei Beurkundung eines Bauträgervertrags, wenn zum Zeitpunkt der Niederschrift ein Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten des Verkäufers/Bauträgers im Grundbuch eingetragen ist, musste jetzt der Bundesgerichtshof Stellung nehmen.

Notarielle Belehrungspflichten beim Bauträgervertrag

Ausgangspunkt hierbei war, dass der Notar seine Amtspflichten verletzt hat, weil er die Kläger im Beurkundungstermin nicht auf den zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk, der neben einer anderen Wohnungseigentumseinheit auch das von den Klägern erworbene Objekt betraf, und die damit verbundenen Folgen hingewiesen hat. Damit hat der Notar gegen seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Amtspflicht verstoßen, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Kaufvertrags, zu der auch der Hinweis auf die bestehenden Belastungen und deren Bedeutung gehört, sowie über die unmittelbaren rechtlichen Bedingungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolgs zu belehren1.

Der zum Zeitpunkt der Beurkundung des vorliegenden Kaufvertrags noch im Grundbuch eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk war in rechtlicher Hinsicht deshalb von maßgeblicher Bedeutung, weil die Anordnung der Zwangsversteigerung die Beschlagnahme des Grundstücks und damit ein Veräußerungsverbot zur Folge hatte (vgl. § 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Damit bestand bis auf weiteres ein Hindernis für den beabsichtigten Erwerb lastenfreien Eigentums. Darüber und über mögliche Sicherungsmaßnahmen hätte der Notar deshalb belehren müssen. Die Aufnahme eines Hinweises im Kaufvertrag lediglich auf einen in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen „Vermerk“ wurde demgegenüber seinen Verpflichtungen zur Belehrung über die rechtliche Tragweite der noch bestehenden Belastung in keiner Weise gerecht, zumal der Inhalt dieses „Vermerks“ weder besprochen noch erläutert wurde.

Strittig war jedoch, ob ein auf diese Pflichtverletzung des Notars gestützter Schadensersatzanspruch aus § 19 Abs. 1 BNotO deshalb nicht begründet sei, weil der von den Klägern geltend gemachte Schaden nicht in den Schutzbereich dieser verletzten notariellen Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG falle und deshalb dem Notar nicht zugerechnet werden könne. Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof jedoch nicht gefolgt:

Zwar ist es richtig, dass auch im Notarhaftungsrecht – wie allgemein im Schadensersatzrecht – nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden kann, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Deswegen muss zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen. Eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt dabei nicht2.

Diese Maßgaben sind jedoch, so der Bundesgerichtshof, im Streitfall erfüllt. Die rechtliche Wertung, dass sich ein von dem zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags im Grundbuch noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk ausgehendes Risiko nicht verwirklicht habe und die Vertragsdurchführung nicht an dieser Grundbucheintragung gescheitert sei, greift zu kurz und zieht die Grenzen des Schutzzwecks der zutreffend angenommenen Belehrungspflicht über den Zwangsversteigerungsvermerk zu eng.

Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks zulasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners „hinterfragt“ wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein – für die Haftungszurechnung ausreichender – Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.

Darüber hinaus darf nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber auch der Umfang der einem Notar obliegenden Belehrungspflichten nicht zu gering bestimmt werden: Jedenfalls bei der hier vorliegenden Fallkonstellation hätte es der Notar nicht mit einem Hinweis auf den eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und dessen rechtliche Auswirkungen bewenden lassen dürfen. Vielmehr hätte er angesichts der mit dem Abschluss eines Bauträgervertrags im Vergleich zu allgemeinen Grundstücksgeschäften verbundenen erhöhten wirtschaftlichen Risiken für die Käufer die Kläger darüber belehren müssen, dass ein derartiger Vermerk als ein Warnsignal für bestehende finanzielle Schwierigkeiten des Grundstückseigentümers zu verstehen ist.

Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht zur Rechtsbelehrung soll zwar in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten; diesem Zweck entsprechend reicht diese Pflicht grundsätzlich nur soweit, als eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die diesen Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft zutreffenden Form rechtswirksam enthält3. Dagegen bezieht sich die Belehrungspflicht nach dieser Vorschrift grundsätzlich nicht auf die wirtschaftliche Tragweite des Rechtsgeschäfts, um dessen wirtschaftliche Zweckmäßigkeit sich der Notar nicht zu kümmern braucht. Da er nicht Wirtschaftsberater der Beteiligten ist, besteht in der Regel keine Verpflichtung, über die wirtschaftlichen Folgen, die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts oder mögliche finanzielle Schwierigkeiten eines Vertragspartners zu belehren, weil es sich insoweit nicht um Rechtsfolgen handelt. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Auswirkungen eines Geschäfts ist in erster Linie Sache der Parteien, wie ihnen auch die Beurteilung der Zuverlässigkeit des Vertragspartners überlassen bleibt4.

Auch wenn an diesen Grundsätzen festzuhalten ist, hat der Notar bei Wahrnehmung seiner Hinweis- und Belehrungspflichten den bei einem im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk (typischerweise) bestehenden Zusammenhang zwischen der rechtlichen und wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass der Notar jedenfalls bei Beurkundung eines Bauträgervertrags, der – wovon hier auszugehen ist – zwischen einem Unternehmer und Verbrauchern abgeschlossen wird (Verbrauchervertrag im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB), wegen der mit dem Abschluss eines solchen Vertrags verbundenen wirtschaftlichen Risiken und der gegenüber Verbrauchern bestehenden besonderen Schutz- und Belehrungsfunktion der Beurkundung (vgl. § 17 Abs. 2a BeurkG)5 verpflichtet ist, nicht nur auf die durch einen solchen Vermerk für die rechtliche, sondern auch auf die für die wirtschaftliche Durchführbarkeit des Vertrags entstehenden Gefahren hinzuweisen. Diese Pflicht ist Ausfluss der sich aus § 14 BNotO ergebenden so genannten erweiterten Belehrungspflicht, die sich in Ausnahmefällen auch auf die wirtschaftlichen Folgen eines Rechts-geschäfts erstrecken kann6.

Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zugrundeliegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten. Der Erwerber erbringt folglich finanzielle Vorleistungen gegenüber dem Bauträger, Besitz und Eigentum an dem Kaufobjekt erhält er erst, nachdem das vertraglich Geschuldete fertiggestellt und die geschuldete Vergütung vollständig gezahlt wurde. Dabei sieht die typische, auch hier gewählte, Gestaltung eines Bauträgervertrags die Einbeziehung der gewerberechtlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung vor, wonach bereits die erste Zahlung bis zu 30 % der Vertragssumme betragen kann (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV). Die Absicherung des insoweit vorleistenden Erwerbers richtet sich im Wesentlichen nach den Bestimmungen der §§ 3 und 7 MaBV; diese bezwecken allerdings nur einen Mindestschutz des Käufers7. Dadurch wird sein primäres Interesse an der vollständigen und mangelfreien Fertigstellung des Kaufobjekts jedoch nicht abgesichert. Zwar ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MaBV für die geleistete Vorauszahlung eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Diese schützt aber nur vor einer Fremdverfügung und sichert den Anspruch des Erwerbers auf Übereignung, nicht aber die Rückzahlung der bereits erbrachten Beträge im Leistungsstörungsfall und die Fertigstellung des Kaufobjekts. Umso mehr bestehen für den Erwerber erhebliche wirtschaftliche Risiken, weil er für den Fall der Zahlungsunfähigkeit oder der Insolvenz des Bauträgers und damit eintretendem Baustillstand keine Gewähr dafür hat, dass das Kaufobjekt überhaupt, rechtzeitig und mangelfrei fertiggestellt wird8.

Da der Notar nicht ohne weiteres davon ausgehen kann, dass dem (privaten) Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die wirtschaftliche Dimension der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks bewusst ist, ist der Notar regelmäßig gehalten, ihn vor Abschluss finanziell riskanter Verträge auf die „faktische Warnfunktion“ eines Zwangsversteigerungsvermerks hinzuweisen. Auf diese Weise wird der Kaufinteressent in die Lage versetzt, die für ihn bestehenden wirtschaftlichen Risiken (besser) abzuschätzen und gegebenenfalls weitere Erkundigungen anzustellen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Juli 2010 – III ZR 293/09

  1. vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2004 – III ZR 72/03, NJW 2004, 1865, 1866; BGH, Urteile vom 02.11.1995 – IX ZR 15/95, NJW 1996, 522, 523; und vom 19.12.1991 – IX ZR 8/91, NJW-RR 1992, 393, 394; Frenz in Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 2. Aufl. 2004, § 17 BeurkG Rn. 8 ff; Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl. 2008, § 14 Rn. 130, 145; Winkler, BeurkG, 16. Aufl. 2008, § 17 Rn. 219, 224 f; Ganter in Ganter/Hertel/ Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl. 2009, Rn. 1075, 1077[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2008 – III ZR 255/07, NJW-RR 2008, 1644, 1645 Rn. 15[]
  3. BGH, Urteil vom 03.07.1986 – IX ZR 51/85, NJW-RR 1987, 84, 85; Sandkühler aaO Rn. 134; Ganter aaO Rn. 992[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 02.06.2005 – III ZR 306/04, NJW 2005, 3495; BGH, Urteil vom 22.11.1966 – VI ZR 39/65, NJW 1967, 931, 932; Ganter aaO Rn. 1103, 1104, 1106; Winkler aaO § 17 Rn. 237, 238; Armbrüster in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG und DONot, 5. Aufl. 2009, § 17 BeurkG Rn. 38, 66[]
  5. siehe dazu Winkler aaO § 17 Rn. 76[]
  6. vgl. nur BGH, Urteil vom 26.02.2009 – III ZR 135/08, BeckRS 2009, 08360 Rn. 6 m.w.N.[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07, NJW 2008, 1321, 1322[]
  8. vgl. zu den Risiken beim Bauträgervertrag bei Insolvenz des Bauträgers, auch hinsichtlich der Geltendmachung von Gestaltungsrechten, z.B. Blank, BauR 2010, 4 ff; Basty, Der Bauträgervertrag, 6. Aufl. 2009, Rn. 88, 295 ff; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl. 2008, 11. Teil, Rn. 22, 68 ff[]