Notarielle Belehrungspflichten – und ihr Schutzbereich

Die notariellen Belehrungspflichten gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG beschränken sich grundsätzlich auf das konkret zu beurkundende Geschäft. Ein für die Schadenszurechnung erforderlicher innerer Zusammenhang einer durch die Verletzung dieser Pflichten geschaffenen Gefahrenlage kann daher nur mit einem Schaden bestehen, der im Bereich des beurkundeten Geschäfts entstanden ist. Die notariellen Belehrungspflichten beziehen sich dagegen nicht auf ein verdecktes Geschäft, das nicht Gegenstand der Beurkundung ist, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkennbar ist. Ein Schaden, der in dem Bereich eines solchen Geschäfts entsteht, fällt daher nicht in den Schutzbereich der verletzten Belehrungspflichten1.

Notarielle Belehrungspflichten - und ihr Schutzbereich

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Notar für eine Bauträger den Entwurf eines notariellen Angebots zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrags entwickelt. Darin bot der Käufer dem Bauträger an, mit ihm einen in dem Entwurf wiedergegebenen Kaufvertrag abzuschließen. Der Käufer sollte für eine jeweils zu bestimmende Frist an sein Angebot gebunden sein. Danach sollte das Angebot unbefristet weitergelten, bis es vom Käufer widerrufen werden würde. Die Annahme für den Verkäufer sollte erfolgen, sobald der Käufer zur Finanzierung des Erwerbs einen Darlehensvertrag geschlossen hatte und dies dem Notar mitgeteilt worden war.

Der Bundesgerichtshof hat eine fahrlässige Amtspflichtverletzung des Notars darin gesehen, dass er die Verkäuferin vor Beurkundung ihrer Annahmeerklärung nicht darauf hingewiesen hat, dass das Angebot des Käufers infolge der Unwirksamkeit der unbefristeten Fortgeltungsklausel bereits erloschen gewesen sein könnte.

Nach dem von ihm entwickelten Entwurf des Kaufangebots sollte dieses auch nach Ablauf der bis zum 4.07.2006 währenden Bindungsfrist unbegrenzt fortgelten. Diese Fortgeltungsklausel war indes wegen des nicht begrenzten Zeitraums, in dem die Verkäufer das Angebot noch annehmen konnten, ungeachtet der Widerrufsmöglichkeit für den Käufer, nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam2. Infolgedessen war das Angebot des Käufers nach Ablauf der Bindungsfrist erloschen und stellte die am 10.08.2006 beurkundete Annahmeerklärung der Verkäufer nach § 150 Abs. 1 BGB ein neues Angebot dar3. Im vorliegenden Fall wurde das Angebot nach Ablauf der Bindungsfrist angenommen. Tatsächlich umfasste das Angebot jedoch nur einen Teilbetrag des tatsächlich (schwarz) vereinbarten Kaufpreises.

Dem Notar oblag es gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG, die Verkäuferin über diese veränderte Sachlage zu informieren, um die weitere Vorgehensweise etwa die Beurkundung eines erneuten Angebots des Käufers oder eine Abstandnahme vom Vertragsschluss zu klären4. Die Unterlassung einer solchen Belehrung war sorgfaltswidrig.

Eine Amtspflichtverletzung des Notars kann auch nicht mit dem Argument verneint werden, ein Notar dürfe nicht sehenden Auges ein nichtiges Scheingeschäft beurkunden5, weshalb dem Notar nicht angelastet werden könne, nicht darauf hingewiesen zu haben, dass das (ohnehin gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtige) Angebot möglicherweise (auch) infolge Unwirksamkeit der Fortgeltungsklausel erloschen sei. Leidet ein zu beurkundendes Rechtsgeschäft an zwei Wirksamkeitsmängeln (Scheingeschäft, unbefristete Fortgeltungsklausel), so hat der Notar gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG auf beide Mängel hinzuweisen, um den Vertragsparteien die Gelegenheit zu geben, einen anderen, rechtlich in jeder Hinsicht wirksamen Kaufvertrag beurkunden zu lassen.

Dieser in dem Nichtzustandekommen eines wirksamen Kaufvertrages liegende Schaden der Bauträgerin (Verkäuferin) fällt jedoch nicht in den Schutzbereich der verletzten Amtspflichten.

Eine Haftung des Notars für kausal verursachte Schäden kommt wie allgemein im Schadensersatzrecht nur in Betracht, wenn ihm die Schäden bei wertender Betrachtung auch zugerechnet werden können. Die Kriterien der äquivalenten und adäquaten Schadensverursachung alleine führen nicht immer zu sachgerechten Ergebnissen bei der Zuordnung der verursachten Schäden zu den Amtspflichtverletzungen6. Auch im Notarhaftungsrecht kann daher nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Deswegen muss zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen. Eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt nicht7.

Das in der Vorinstanz tätige Oberlandesgericht Naumburg8 begründet seine Auffassung, der Schaden der Verkäuferin falle in den Schutzbereich der vom Notar verletzten Amtspflicht, damit, dass aufgrund der fehlenden Belehrung des Notars über das Erlöschen des Angebots des Käufers kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen sei. Dass die zu beurkundenden Erklärungen nur Scheingeschäfte gewesen seien, lasse den inneren Zusammenhang mit der durch die fehlende Aufklärung geschaffenen Gefahrenlage nicht entfallen. Die verdeckten Erklärungen seien zeitgleich und bis auf den Kaufpreis und die Eigenprovisionsabrede mit gleichem Inhalt wie die beurkundeten Erklärungen abgegeben worden. Der Formmangel habe durch Auflassung und Eintragung (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) geheilt werden können.

Indes begründen diese Ausführungen lediglich die Kausalität der Amtspflichtverletzung für den Schaden der Verkäuferin im Sinne eines adäquaten Ursachenzusammenhangs. Der haftungsrechtlich erforderliche innere Zusammenhang zwischen einer vom Notar (pflichtwidrig) geschaffenen Gefahrenlage und einem Schaden wird jedoch nicht schon dadurch hergestellt, dass die Gefahrenlage im Allgemeinen geeignet ist, den eingetretenen Schaden herbeizuführen9. Erforderlich ist vielmehr stets, dass der Schaden in den Bereich der Gefahren fällt, um derentwillen die verletzte Rechtsnorm erlassen wurde.

Die notarielle Belehrungspflicht gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG beschränkt sich grundsätzlich auf das konkret zu beurkundende Geschäft10. Die vorgenannten Normen wurden um der Gefahren willen erlassen, die den Beteiligten ohne entsprechende Hinweise und Belehrungen des Notars im Hinblick auf das zu beurkundende Geschäft drohen. Ein innerer Zusammenhang einer durch die Verletzung dieser Pflichten geschaffenen Gefahrenlage kann daher nur mit einem Schaden bestehen, der im Bereich des beurkundeten Geschäfts entstanden ist.

Die notarielle Belehrungspflicht bezieht sich dagegen nicht auf ein verdecktes Geschäft, das nicht Gegenstand der Beurkundung ist, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkennbar ist. Ein Schaden, der in dem Bereich eines solchen verdeckten Geschäfts entsteht, weist daher keinen inneren Zusammenhang mit der Verletzung der Belehrungspflicht gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG auf, die dem Notar im Zusammenhang mit einem beurkundeten Geschäft unterlaufen ist. Er fällt nicht in den Schutzbereich dieser Pflicht.

Dementsprechend fällt vorliegend der von der Verkäuferin geltend gemachte Schaden nicht in den Schutzbereich der vom Notar verletzten Belehrungspflicht. Er ist nicht im Bereich des von ihm beurkundeten Kaufvertrages, sondern im Bereich eines verdeckten Kaufvertrages entstanden, den der Notar weder kannte noch kennen musste. Die das verdeckte Geschäft betreffende (nicht heilbare) Unwirksamkeit ist keine Folge, die in den Bereich der Gefahren fällt, um derentwillen der Notar zur Belehrung gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG hinsichtlich des beurkundeten Geschäfts verpflichtet war. Zwischen dem durch sie entstandenen Schaden und der Pflichtverletzung des Notars besteht daher kein innerer Zusammenhang.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der gesetzlichen Wertung, einen formnichtigen Immobilienkaufvertrag durch Auflassung und Eintragung zu heilen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Belehrungspflicht des Notars dient nicht dem Zweck, allen Geschäften der an einem Beurkundungsvorgang Beteiligten zu ihrer rechtlichen Wirksamkeit zu verhelfen, insbesondere, wenn sie außerhalb des Urkundsvorgangs geschlossen werden. Sie bezieht sich wie ausgeführt grundsätzlich nur auf das zu beurkundende Geschäft und jedenfalls nicht auf ein verdecktes Geschäft, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkennbar ist.

Der von der Verkäuferin geltend gemachte Schaden fällt nach alledem nicht in den Schutzbereich der Hinweisund Belehrungspflichten gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG, die der Notar im Hinblick auf den von ihm beurkundeten Kaufvertrag verletzt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. April 2019 – III ZR 338/17

  1. Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2011 – III ZR 34/11, NJW-RR 2012, 300 Rn. 17 []
  2. vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/12, NJW 2013, 3434 Rn. 21 ff []
  3. vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 07.06.2013 aaO Rn. 27 []
  4. zur notariellen Belehrungspflicht betreffend die Unwirksamkeit einer unbefristeten Fortgeltungsklausel grundlegend BGH, Urteil vom 21.01.2016 – III ZR 159/15, BGHZ 208, 302 Rn. 12 ff []
  5. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 20.06.2000 – IX ZR 434/98, WM 2000, 1600, 1602; und vom 09.12 1991 NotSt (Brfg) 2/91 34 []
  6. Haug/Zimmermann, Die Amtshaftung des Notars, 4. Aufl., Rn. 977, 979 []
  7. BGH, Urteile vom 22.07.2010 – III ZR 293/09, WM 2010, 2281 Rn. 12; und vom 10.07.2008 – III ZR 255/07, WM 2008, 1662 Rn. 15 []
  8. OLG Naumburg, Urteil vom 08.11.2017 5 U 83/17 []
  9. zum adäquaten Kausalzusammenhang im Bereich des Amtshaftungsrechts vgl. BeckOGK/Dörr, BGB, § 839 Rn. 479 [Stand: 01.03.2019] []
  10. BGH, Urteil vom 06.10.2011 – III ZR 34/11, NJW-RR 2012, 300 Rn. 17; BeckOGK/Regler, BeurkG, § 17 Rn. 33 [Stand: 13.05.2016] []