Nota­ri­el­le Beleh­rungs­pflich­ten – und ihr Schutz­be­reich

Die nota­ri­el­len Beleh­rungs­pflich­ten gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG beschrän­ken sich grund­sätz­lich auf das kon­kret zu beur­kun­den­de Geschäft. Ein für die Scha­dens­zu­rech­nung erfor­der­li­cher inne­rer Zusam­men­hang einer durch die Ver­let­zung die­ser Pflich­ten geschaf­fe­nen Gefah­ren­la­ge kann daher nur mit einem Scha­den bestehen, der im Bereich des beur­kun­de­ten Geschäfts ent­stan­den ist. Die nota­ri­el­len Beleh­rungs­pflich­ten bezie­hen sich dage­gen nicht auf ein ver­deck­tes Geschäft, das nicht Gegen­stand der Beur­kun­dung ist, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkenn­bar ist. Ein Scha­den, der in dem Bereich eines sol­chen Geschäfts ent­steht, fällt daher nicht in den Schutz­be­reich der ver­letz­ten Beleh­rungs­pflich­ten1.

Nota­ri­el­le Beleh­rungs­pflich­ten – und ihr Schutz­be­reich

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te der Notar für eine Bau­trä­ger den Ent­wurf eines nota­ri­el­len Ange­bots zum Abschluss eines Woh­nungs­kauf­ver­trags ent­wi­ckelt. Dar­in bot der Käu­fer dem Bau­trä­ger an, mit ihm einen in dem Ent­wurf wie­der­ge­ge­be­nen Kauf­ver­trag abzu­schlie­ßen. Der Käu­fer soll­te für eine jeweils zu bestim­men­de Frist an sein Ange­bot gebun­den sein. Danach soll­te das Ange­bot unbe­fris­tet wei­ter­gel­ten, bis es vom Käu­fer wider­ru­fen wer­den wür­de. Die Annah­me für den Ver­käu­fer soll­te erfol­gen, sobald der Käu­fer zur Finan­zie­rung des Erwerbs einen Dar­le­hens­ver­trag geschlos­sen hat­te und dies dem Notar mit­ge­teilt wor­den war.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat eine fahr­läs­si­ge Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars dar­in gese­hen, dass er die Ver­käu­fe­rin vor Beur­kun­dung ihrer Annah­me­er­klä­rung nicht dar­auf hin­ge­wie­sen hat, dass das Ange­bot des Käu­fers infol­ge der Unwirk­sam­keit der unbe­fris­te­ten Fort­gel­tungs­klau­sel bereits erlo­schen gewe­sen sein könn­te.

Nach dem von ihm ent­wi­ckel­ten Ent­wurf des Kauf­an­ge­bots soll­te die­ses auch nach Ablauf der bis zum 4.07.2006 wäh­ren­den Bin­dungs­frist unbe­grenzt fort­gel­ten. Die­se Fort­gel­tungs­klau­sel war indes wegen des nicht begrenz­ten Zeit­raums, in dem die Ver­käu­fer das Ange­bot noch anneh­men konn­ten, unge­ach­tet der Wider­rufs­mög­lich­keit für den Käu­fer, nach § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam2. Infol­ge­des­sen war das Ange­bot des Käu­fers nach Ablauf der Bin­dungs­frist erlo­schen und stell­te die am 10.08.2006 beur­kun­de­te Annah­me­er­klä­rung der Ver­käu­fer nach § 150 Abs. 1 BGB ein neu­es Ange­bot dar3. Im vor­lie­gen­den Fall wur­de das Ange­bot nach Ablauf der Bin­dungs­frist ange­nom­men. Tat­säch­lich umfass­te das Ange­bot jedoch nur einen Teil­be­trag des tat­säch­lich (schwarz) ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses.

Dem Notar oblag es gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG, die Ver­käu­fe­rin über die­se ver­än­der­te Sach­la­ge zu infor­mie­ren, um die wei­te­re Vor­ge­hens­wei­se etwa die Beur­kun­dung eines erneu­ten Ange­bots des Käu­fers oder eine Abstand­nah­me vom Ver­trags­schluss zu klä­ren4. Die Unter­las­sung einer sol­chen Beleh­rung war sorg­falts­wid­rig.

Eine Amts­pflicht­ver­let­zung des Notars kann auch nicht mit dem Argu­ment ver­neint wer­den, ein Notar dür­fe nicht sehen­den Auges ein nich­ti­ges Schein­ge­schäft beur­kun­den5, wes­halb dem Notar nicht ange­las­tet wer­den kön­ne, nicht dar­auf hin­ge­wie­sen zu haben, dass das (ohne­hin gemäß § 117 Abs. 1 BGB nich­ti­ge) Ange­bot mög­li­cher­wei­se (auch) infol­ge Unwirk­sam­keit der Fort­gel­tungs­klau­sel erlo­schen sei. Lei­det ein zu beur­kun­den­des Rechts­ge­schäft an zwei Wirk­sam­keits­män­geln (Schein­ge­schäft, unbe­fris­te­te Fort­gel­tungs­klau­sel), so hat der Notar gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG auf bei­de Män­gel hin­zu­wei­sen, um den Ver­trags­par­tei­en die Gele­gen­heit zu geben, einen ande­ren, recht­lich in jeder Hin­sicht wirk­sa­men Kauf­ver­trag beur­kun­den zu las­sen.

Die­ser in dem Nicht­zu­stan­de­kom­men eines wirk­sa­men Kauf­ver­tra­ges lie­gen­de Scha­den der Bau­trä­ge­rin (Ver­käu­fe­rin) fällt jedoch nicht in den Schutz­be­reich der ver­letz­ten Amts­pflich­ten.

Eine Haf­tung des Notars für kau­sal ver­ur­sach­te Schä­den kommt wie all­ge­mein im Scha­dens­er­satz­recht nur in Betracht, wenn ihm die Schä­den bei wer­ten­der Betrach­tung auch zuge­rech­net wer­den kön­nen. Die Kri­te­ri­en der äqui­va­len­ten und adäqua­ten Scha­dens­ver­ur­sa­chung allei­ne füh­ren nicht immer zu sach­ge­rech­ten Ergeb­nis­sen bei der Zuord­nung der ver­ur­sach­ten Schä­den zu den Amts­pflicht­ver­let­zun­gen6. Auch im Nota­rhaf­tungs­recht kann daher nur für sol­che Scha­dens­fol­gen Ersatz ver­langt wer­den, die inner­halb des Schutz­be­reichs der ver­letz­ten Norm lie­gen. Es muss sich um Fol­gen han­deln, die in den Bereich der Gefah­ren fal­len, um derent­wil­len die Rechts­norm erlas­sen wur­de. Des­we­gen muss zwi­schen der durch den Schä­di­ger geschaf­fe­nen Gefah­ren­la­ge und dem Scha­den ein inne­rer Zusam­men­hang bestehen. Eine bloß zufäl­li­ge äuße­re Ver­bin­dung genügt nicht7.

Das in der Vor­in­stanz täti­ge Ober­lan­des­ge­richt Naum­burg8 begrün­det sei­ne Auf­fas­sung, der Scha­den der Ver­käu­fe­rin fal­le in den Schutz­be­reich der vom Notar ver­letz­ten Amts­pflicht, damit, dass auf­grund der feh­len­den Beleh­rung des Notars über das Erlö­schen des Ange­bots des Käu­fers kein wirk­sa­mer Kauf­ver­trag zustan­de gekom­men sei. Dass die zu beur­kun­den­den Erklä­run­gen nur Schein­ge­schäf­te gewe­sen sei­en, las­se den inne­ren Zusam­men­hang mit der durch die feh­len­de Auf­klä­rung geschaf­fe­nen Gefah­ren­la­ge nicht ent­fal­len. Die ver­deck­ten Erklä­run­gen sei­en zeit­gleich und bis auf den Kauf­preis und die Eigen­pro­vi­si­ons­ab­re­de mit glei­chem Inhalt wie die beur­kun­de­ten Erklä­run­gen abge­ge­ben wor­den. Der Form­man­gel habe durch Auf­las­sung und Ein­tra­gung (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) geheilt wer­den kön­nen.

Indes begrün­den die­se Aus­füh­run­gen ledig­lich die Kau­sa­li­tät der Amts­pflicht­ver­let­zung für den Scha­den der Ver­käu­fe­rin im Sin­ne eines adäqua­ten Ursa­chen­zu­sam­men­hangs. Der haf­tungs­recht­lich erfor­der­li­che inne­re Zusam­men­hang zwi­schen einer vom Notar (pflicht­wid­rig) geschaf­fe­nen Gefah­ren­la­ge und einem Scha­den wird jedoch nicht schon dadurch her­ge­stellt, dass die Gefah­ren­la­ge im All­ge­mei­nen geeig­net ist, den ein­ge­tre­te­nen Scha­den her­bei­zu­füh­ren9. Erfor­der­lich ist viel­mehr stets, dass der Scha­den in den Bereich der Gefah­ren fällt, um derent­wil­len die ver­letz­te Rechts­norm erlas­sen wur­de.

Die nota­ri­el­le Beleh­rungs­pflicht gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG beschränkt sich grund­sätz­lich auf das kon­kret zu beur­kun­den­de Geschäft10. Die vor­ge­nann­ten Nor­men wur­den um der Gefah­ren wil­len erlas­sen, die den Betei­lig­ten ohne ent­spre­chen­de Hin­wei­se und Beleh­run­gen des Notars im Hin­blick auf das zu beur­kun­den­de Geschäft dro­hen. Ein inne­rer Zusam­men­hang einer durch die Ver­let­zung die­ser Pflich­ten geschaf­fe­nen Gefah­ren­la­ge kann daher nur mit einem Scha­den bestehen, der im Bereich des beur­kun­de­ten Geschäfts ent­stan­den ist.

Die nota­ri­el­le Beleh­rungs­pflicht bezieht sich dage­gen nicht auf ein ver­deck­tes Geschäft, das nicht Gegen­stand der Beur­kun­dung ist, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkenn­bar ist. Ein Scha­den, der in dem Bereich eines sol­chen ver­deck­ten Geschäfts ent­steht, weist daher kei­nen inne­ren Zusam­men­hang mit der Ver­let­zung der Beleh­rungs­pflicht gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG auf, die dem Notar im Zusam­men­hang mit einem beur­kun­de­ten Geschäft unter­lau­fen ist. Er fällt nicht in den Schutz­be­reich die­ser Pflicht.

Dem­entspre­chend fällt vor­lie­gend der von der Ver­käu­fe­rin gel­tend gemach­te Scha­den nicht in den Schutz­be­reich der vom Notar ver­letz­ten Beleh­rungs­pflicht. Er ist nicht im Bereich des von ihm beur­kun­de­ten Kauf­ver­tra­ges, son­dern im Bereich eines ver­deck­ten Kauf­ver­tra­ges ent­stan­den, den der Notar weder kann­te noch ken­nen muss­te. Die das ver­deck­te Geschäft betref­fen­de (nicht heil­ba­re) Unwirk­sam­keit ist kei­ne Fol­ge, die in den Bereich der Gefah­ren fällt, um derent­wil­len der Notar zur Beleh­rung gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG hin­sicht­lich des beur­kun­de­ten Geschäfts ver­pflich­tet war. Zwi­schen dem durch sie ent­stan­de­nen Scha­den und der Pflicht­ver­let­zung des Notars besteht daher kein inne­rer Zusam­men­hang.

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus der gesetz­li­chen Wer­tung, einen form­nich­ti­gen Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag durch Auf­las­sung und Ein­tra­gung zu hei­len (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beleh­rungs­pflicht des Notars dient nicht dem Zweck, allen Geschäf­ten der an einem Beur­kun­dungs­vor­gang Betei­lig­ten zu ihrer recht­li­chen Wirk­sam­keit zu ver­hel­fen, ins­be­son­de­re, wenn sie außer­halb des Urkunds­vor­gangs geschlos­sen wer­den. Sie bezieht sich wie aus­ge­führt grund­sätz­lich nur auf das zu beur­kun­den­de Geschäft und jeden­falls nicht auf ein ver­deck­tes Geschäft, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkenn­bar ist.

Der von der Ver­käu­fe­rin gel­tend gemach­te Scha­den fällt nach alle­dem nicht in den Schutz­be­reich der Hin­wei­sund Beleh­rungs­pflich­ten gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG, die der Notar im Hin­blick auf den von ihm beur­kun­de­ten Kauf­ver­trag ver­letzt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. April 2019 – III ZR 338/​17

  1. Anschluss und Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 06.10.2011 – III ZR 34/​11, NJW-RR 2012, 300 Rn. 17 []
  2. vgl. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 07.06.2013 – V ZR 10/​12, NJW 2013, 3434 Rn. 21 ff []
  3. vgl. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 07.06.2013 aaO Rn. 27 []
  4. zur nota­ri­el­len Beleh­rungs­pflicht betref­fend die Unwirk­sam­keit einer unbe­fris­te­ten Fort­gel­tungs­klau­sel grund­le­gend BGH, Urteil vom 21.01.2016 – III ZR 159/​15, BGHZ 208, 302 Rn. 12 ff []
  5. vgl. hier­zu BGH, Urtei­le vom 20.06.2000 – IX ZR 434/​98, WM 2000, 1600, 1602; und vom 09.12 1991 NotSt (Brfg) 2/​91 34 []
  6. Haug/​Zimmermann, Die Amts­haf­tung des Notars, 4. Aufl., Rn. 977, 979 []
  7. BGH, Urtei­le vom 22.07.2010 – III ZR 293/​09, WM 2010, 2281 Rn. 12; und vom 10.07.2008 – III ZR 255/​07, WM 2008, 1662 Rn. 15 []
  8. OLG Naum­burg, Urteil vom 08.11.2017 5 U 83/​17 []
  9. zum adäqua­ten Kau­sal­zu­sam­men­hang im Bereich des Amts­haf­tungs­rechts vgl. BeckOGK/​Dörr, BGB, § 839 Rn. 479 [Stand: 01.03.2019] []
  10. BGH, Urteil vom 06.10.2011 – III ZR 34/​11, NJW-RR 2012, 300 Rn. 17; BeckOGK/​Regler, BeurkG, § 17 Rn. 33 [Stand: 13.05.2016] []