Notarieller Vertrag – und die Vermutung seiner Vollständigkeit und Richtigkeit

Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages wird nicht durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt.

Notarieller Vertrag – und die Vermutung seiner Vollständigkeit und Richtigkeit

Die notarielle Kaufvertragsurkunde ist eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO. Solche Urkunden erbringen vollen Beweis darüber, dass die Erklärung mit dem niedergelegten Inhalt so, wie beurkundet, abgegeben wurde1. Darüber hinaus besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit2; es wird also vermutet, dass das, was im beurkundeten Text steht, der Vereinbarung entspricht und nur das vereinbart ist3. Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände – sei es zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) – beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen2. Behauptet der Veräußerer, abweichend von dem Inhalt der Kaufvertragsurkunde seien weder eine bestimmte Hallengröße zugesagt noch Einrichtungsgegenstände verkauft worden, muss er die durch den notariellen Kaufvertrag begründete Vermutung widerlegen. Es reicht nicht, dass die Beweiswirkung erschüttert ist4.

Entgegen der Auffassung des Kammergerichts5 kann die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des notariellen Kaufvertrages nicht durch die Vorlage eines Vertragsentwurfs widerlegt. Mit dieser Sichtweise verkennt das Kammergericht den Zweck der notariellen Beurkundung und des Beurkundungsverfahrens.

Weiterlesen:
Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht?

Zweck der in § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB vorgeschriebenen notariellen Beurkundung von Verträgen über Grundstücke ist es, Veräußerer und Erwerber vor übereilten Verträgen zu bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäftes hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen6. Mit der Durchführung eines strengen Regeln unterworfenen Beurkundungsverfahrens, insbesondere durch die dem Notar in §§ 17 ff. BeurkG auferlegten Prüfungs- und Belehrungspflichten, soll sichergestellt werden, dass der Inhalt der Urkunde dem Willen der mit der rechtlichen Tragweite vertraut gemachten Beteiligten entspricht7.

Die bei Verbraucherverträgen in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG normierte Amtspflicht des Notars8, den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts den Vertragsparteien schon vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen, dient dazu, ihnen Gelegenheit zu geben, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen, Unklarheiten und Änderungswünsche vorher zu klären und sich auf die Beurkundungsverhandlung vorzubereiten9. Der Entwurf dokumentiert hingegen nicht den abschließenden Parteiwillen. Die Aufgabe des Notars, diesen zu ermitteln und den Erklärungen eine Fassung zu geben, die den Absichten und Interessen der Beteiligten gerecht wird10, bringt es gerade mit sich, dass es während der Beurkundungsverhandlung – etwa aufgrund einer Anregung durch den Notar oder aufgrund entsprechender Parteiwünsche – noch zu Änderungen in dem vorab zur Verfügung gestellten Entwurfstext kommen kann11. Erst mit der in der Beurkundungsverhandlung gefertigten Niederschrift (§§ 8, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BeurkG) erhalten die Erklärungen der Beteiligten ihre endgültige Form12. Die notarielle Urkunde dokumentiert, zu welchem Ergebnis die Beurkundungsverhandlung vor dem Notar geführt hat. Die Erklärungen der Beteiligten gelten mit der Beweiskraft des § 415 ZPO als abgegeben13.

Weiterlesen:
Preisfehler bei Produkten – Preis bindend?

Die Auffassung des Kammergerichts, dass allein durch die Vorlage des Vertragsentwurfes die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit notarieller Urkunden widerlegt werden könne, führte zu dem Ergebnis, dass nicht der notariellen Urkunde, sondern letztlich dem vorläufigen Entwurfstext, der gerade nicht Bestandteil der Beurkundungsverhandlung ist14 und daher auch nicht die tatsächlich abgegebenen Erklärungen der Parteien dokumentiert, die maßgebliche Bedeutung zukommt. Dies ist mit dem Sinn und Zweck des strengen Anforderungen unterliegenden Beurkundungsverfahrens und der darin begründeten Beweiskraft notarieller Urkunden (§ 415 ZPO) nicht vereinbar.

Anders als das Kammergericht annimmt, führt die in der notariellen Niederschrift aufgenommene Erklärung der Parteien, dass sie ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfes und einer Auseinandersetzung mit dessen Inhalt hatten, nicht dazu, dass die Regelungen in der notariellen Urkunde, die von dem Entwurfstext abweichen, wegen Perplexität (Widersprüchlichkeit) nichtig sind.

Der im Vorspann der Niederschrift aufgenommenen Bestätigung der Parteien kommt nicht – wie das Kammergericht meint – der Erklärungsgehalt zu, dass der Entwurfstext rechtsverbindlich gelten soll und bei der sich anschließenden Beurkundungsverhandlung keine Veränderungen erfahren wird. Mit einem solchen Verständnis lässt das Kammergericht sowohl den eindeutigen Wortlaut der Erklärung als auch den Zusammenhang, in dem sie abgegeben wurde, außer Acht. Bereits nach ihrem Wortlaut besagt die Erklärung der Parteien nur, dass sie ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfes hatten. Gegen einen darüber hinausgehenden Erklärungsgehalt spricht auch der Kontext der Erklärungen. Die Bestätigung der Beteiligten wird eingeleitet mit den Worten „Vom Notar über die Bestimmungen des Beurkundungsgesetzes in § 17 (2a) belehrt, erklären die Erschienenen, …“. Hieraus wird deutlich, dass es nicht um die Niederschrift von Willenserklärungen der Beteiligten im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Rechtsgeschäft geht, sondern allein um die Dokumentation der Erfüllung der dem Notar in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG auferlegten Amtspflicht. Nach dieser Vorschrift soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterliegen, soll er dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung stellen.

Weiterlesen:
Nacherfüllung - und die Transportkosten

Rechtsfehlerhaft nimmt das Kammergericht schließlich an, es liege, wenn man davon ausginge, dass die Grundstückserwerberin die notariell beurkundeten Erklärungen, der Veräußerer hingegen die Erklärungen des Entwurfes gewollt habe, ein offener Dissens gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB vor.

Ein offener Dissens im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht, wenn sich beide Parteien bewusst sind, dass sie sich noch nicht über alle Vertragspunkte einig geworden sind, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll15. Um eine solche Fallkonstellation geht es hier nicht. In Betracht käme allenfalls ein versteckter Einigungsmangel im Sinne von § 155 BGB. Dies setzt allerdings voraus, dass die Erklärungen der Parteien in ihrem objektiven Erklärungsinhalt nicht übereinstimmen; es genügt nicht, dass eine Partei mit ihrer Erklärung einen von deren objektiven Inhalt abweichenden Sinn verbunden hat16. Danach liegt hier auch kein versteckter Einigungsmangel vor. Maßgeblich sind die in dem notariellen Kaufvertrag beurkundeten Erklärungen der Parteien. Diese stimmen in ihrem objektiven Erklärungsgehalt, auch soweit es um die streitigen Regelungen geht, überein.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juni 2016 – V ZR 295/14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1965 – V ZR 55/64, WM 1965, 868, 870[]
  2. BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165 mwN[][]
  3. Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 24[]
  4. BGH, Urteil vom 19.06.1998 – V ZR 133/97, NJW-RR 1998, 1470[]
  5. KG, Beschluss vom 06.11.2014 – 20 U 63714[]
  6. BGH, Urteil vom 30.04.1982 – V ZR 104/81, BGHZ 83, 395, 397[]
  7. vgl. Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG und DNotO, 7. Aufl., Einleitung Rn. 11[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 24.11.2014 – NotSt (Brfg) 3/14, BGHZ 203, 273 Rn. 16[]
  9. vgl. Würzburger Notarhandbuch/Limmer, 4. Aufl., Teil 1 Kap. 2 Rn. 153[]
  10. Armbrüster in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG und DNotO, 7. Aufl., § 17 Rn. 40[]
  11. vgl. BNotK, Rundschreiben Nr.20/2003 vom 28.04.2003, Abschnitt E; Würzburger Notarhandbuch/Limmer, 4. Aufl., Teil 1 Kap. 2 Rn. 162[]
  12. Huhn/von Schuckmann/Renner, BeurkG, 4. Aufl., § 8 Rn. 1[]
  13. Piegsa in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG und DNotO, 7. Aufl., § 8 BeurkG Rn. 3[]
  14. Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 2. Aufl., § 8 Rn. 7[]
  15. MünchKomm-BGB/Busche, 7. Aufl., § 154 Rn. 4[]
  16. BGH, Urteil vom 31.05.1961 – VIII ZR 28/60, NJW 1961, 1668, 1669; Urteil vom 05.12 2002 – VII ZR 342/01, NJW 2003, 743; Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Aufl., § 155 Rn. 2[]
Weiterlesen:
Die Scheune und das Feuerzeug - oder: Anscheinsbeweis bei Brandursachen