Nota­ri­el­ler Ver­trag – und die Ver­mu­tung sei­ner Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit

Die Ver­mu­tung der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit eines nota­ri­el­len Ver­tra­ges wird nicht durch die Vor­la­ge eines inhalt­lich abwei­chen­den Ver­trags­ent­wurfs wider­legt.

Nota­ri­el­ler Ver­trag – und die Ver­mu­tung sei­ner Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit

Die nota­ri­el­le Kauf­ver­trags­ur­kun­de ist eine öffent­li­che Urkun­de im Sin­ne von § 415 ZPO. Sol­che Urkun­den erbrin­gen vol­len Beweis dar­über, dass die Erklä­rung mit dem nie­der­ge­leg­ten Inhalt so, wie beur­kun­det, abge­ge­ben wur­de 1. Dar­über hin­aus besteht für die über ein Rechts­ge­schäft auf­ge­nom­me­nen Urkun­den nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs die Ver­mu­tung der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit 2; es wird also ver­mu­tet, dass das, was im beur­kun­de­ten Text steht, der Ver­ein­ba­rung ent­spricht und nur das ver­ein­bart ist 3. Die Par­tei, die sich auf außer­halb der Urkun­de lie­gen­de Umstän­de – sei es zum Nach­weis eines vom Urkunds­text abwei­chen­den über­ein­stim­men­den Wil­lens der Betei­lig­ten, sei es zum Zwe­cke der Deu­tung des Inhalts des Beur­kun­de­ten aus der Sicht des Erklä­rungs­emp­fän­gers (§§ 133, 157 BGB) – beruft, trifft die Beweis­last für deren Vor­lie­gen 2. Behaup­tet der Ver­äu­ße­rer, abwei­chend von dem Inhalt der Kauf­ver­trags­ur­kun­de sei­en weder eine bestimm­te Hal­len­grö­ße zuge­sagt noch Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de ver­kauft wor­den, muss er die durch den nota­ri­el­len Kauf­ver­trag begrün­de­te Ver­mu­tung wider­le­gen. Es reicht nicht, dass die Beweis­wir­kung erschüt­tert ist 4.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Kam­mer­ge­richts 5 kann die Ver­mu­tung der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges nicht durch die Vor­la­ge eines Ver­trags­ent­wurfs wider­legt. Mit die­ser Sicht­wei­se ver­kennt das Kam­mer­ge­richt den Zweck der nota­ri­el­len Beur­kun­dung und des Beur­kun­dungs­ver­fah­rens.

Zweck der in § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB vor­ge­schrie­be­nen nota­ri­el­len Beur­kun­dung von Ver­trä­gen über Grund­stü­cke ist es, Ver­äu­ße­rer und Erwer­ber vor über­eil­ten Ver­trä­gen zu bewah­ren, sie auf die Wich­tig­keit des Geschäf­tes hin­zu­wei­sen und ihnen die Mög­lich­keit rechts­kun­di­ger Beleh­rung und Bera­tung zu eröff­nen 6. Mit der Durch­füh­rung eines stren­gen Regeln unter­wor­fe­nen Beur­kun­dungs­ver­fah­rens, ins­be­son­de­re durch die dem Notar in §§ 17 ff. BeurkG auf­er­leg­ten Prü­fungs- und Beleh­rungs­pflich­ten, soll sicher­ge­stellt wer­den, dass der Inhalt der Urkun­de dem Wil­len der mit der recht­li­chen Trag­wei­te ver­traut gemach­ten Betei­lig­ten ent­spricht 7.

Die bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nor­mier­te Amts­pflicht des Notars 8, den beab­sich­tig­ten Text des Rechts­ge­schäfts den Ver­trags­par­tei­en schon vor der Beur­kun­dung zur Ver­fü­gung zu stel­len, dient dazu, ihnen Gele­gen­heit zu geben, sich vor­ab mit dem Gegen­stand der Beur­kun­dung aus­ein­an­der­zu­set­zen, Unklar­hei­ten und Ände­rungs­wün­sche vor­her zu klä­ren und sich auf die Beur­kun­dungs­ver­hand­lung vor­zu­be­rei­ten 9. Der Ent­wurf doku­men­tiert hin­ge­gen nicht den abschlie­ßen­den Par­tei­wil­len. Die Auf­ga­be des Notars, die­sen zu ermit­teln und den Erklä­run­gen eine Fas­sung zu geben, die den Absich­ten und Inter­es­sen der Betei­lig­ten gerecht wird 10, bringt es gera­de mit sich, dass es wäh­rend der Beur­kun­dungs­ver­hand­lung – etwa auf­grund einer Anre­gung durch den Notar oder auf­grund ent­spre­chen­der Par­tei­wün­sche – noch zu Ände­run­gen in dem vor­ab zur Ver­fü­gung gestell­ten Ent­wurfstext kom­men kann 11. Erst mit der in der Beur­kun­dungs­ver­hand­lung gefer­tig­ten Nie­der­schrift (§§ 8, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BeurkG) erhal­ten die Erklä­run­gen der Betei­lig­ten ihre end­gül­ti­ge Form 12. Die nota­ri­el­le Urkun­de doku­men­tiert, zu wel­chem Ergeb­nis die Beur­kun­dungs­ver­hand­lung vor dem Notar geführt hat. Die Erklä­run­gen der Betei­lig­ten gel­ten mit der Beweis­kraft des § 415 ZPO als abge­ge­ben 13.

Die Auf­fas­sung des Kam­mer­ge­richts, dass allein durch die Vor­la­ge des Ver­trags­ent­wur­fes die Ver­mu­tung der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit nota­ri­el­ler Urkun­den wider­legt wer­den kön­ne, führ­te zu dem Ergeb­nis, dass nicht der nota­ri­el­len Urkun­de, son­dern letzt­lich dem vor­läu­fi­gen Ent­wurfstext, der gera­de nicht Bestand­teil der Beur­kun­dungs­ver­hand­lung ist 14 und daher auch nicht die tat­säch­lich abge­ge­be­nen Erklä­run­gen der Par­tei­en doku­men­tiert, die maß­geb­li­che Bedeu­tung zukommt. Dies ist mit dem Sinn und Zweck des stren­gen Anfor­de­run­gen unter­lie­gen­den Beur­kun­dungs­ver­fah­rens und der dar­in begrün­de­ten Beweis­kraft nota­ri­el­ler Urkun­den (§ 415 ZPO) nicht ver­ein­bar.

Anders als das Kam­mer­ge­richt annimmt, führt die in der nota­ri­el­len Nie­der­schrift auf­ge­nom­me­ne Erklä­rung der Par­tei­en, dass sie aus­rei­chend Gele­gen­heit zur Prü­fung des Ent­wur­fes und einer Aus­ein­an­der­set­zung mit des­sen Inhalt hat­ten, nicht dazu, dass die Rege­lun­gen in der nota­ri­el­len Urkun­de, die von dem Ent­wurfstext abwei­chen, wegen Per­ple­xi­tät (Wider­sprüch­lich­keit) nich­tig sind.

Der im Vor­spann der Nie­der­schrift auf­ge­nom­me­nen Bestä­ti­gung der Par­tei­en kommt nicht – wie das Kam­mer­ge­richt meint – der Erklä­rungs­ge­halt zu, dass der Ent­wurfstext rechts­ver­bind­lich gel­ten soll und bei der sich anschlie­ßen­den Beur­kun­dungs­ver­hand­lung kei­ne Ver­än­de­run­gen erfah­ren wird. Mit einem sol­chen Ver­ständ­nis lässt das Kam­mer­ge­richt sowohl den ein­deu­ti­gen Wort­laut der Erklä­rung als auch den Zusam­men­hang, in dem sie abge­ge­ben wur­de, außer Acht. Bereits nach ihrem Wort­laut besagt die Erklä­rung der Par­tei­en nur, dass sie aus­rei­chend Gele­gen­heit zur Prü­fung des Ent­wur­fes hat­ten. Gegen einen dar­über hin­aus­ge­hen­den Erklä­rungs­ge­halt spricht auch der Kon­text der Erklä­run­gen. Die Bestä­ti­gung der Betei­lig­ten wird ein­ge­lei­tet mit den Wor­ten "Vom Notar über die Bestim­mun­gen des Beur­kun­dungs­ge­set­zes in § 17 (2a) belehrt, erklä­ren die Erschie­ne­nen, …". Hier­aus wird deut­lich, dass es nicht um die Nie­der­schrift von Wil­lens­er­klä­run­gen der Betei­lig­ten im Zusam­men­hang mit dem beab­sich­tig­ten Rechts­ge­schäft geht, son­dern allein um die Doku­men­ta­ti­on der Erfül­lung der dem Notar in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG auf­er­leg­ten Amts­pflicht. Nach die­ser Vor­schrift soll der Notar bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen dar­auf hin­wir­ken, dass der Ver­brau­cher aus­rei­chend Gele­gen­heit erhält, sich vor­ab mit dem Gegen­stand der Beur­kun­dung aus­ein­an­der­zu­set­zen; bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen, die der Beur­kun­dungs­pflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unter­lie­gen, soll er dem Ver­brau­cher den beab­sich­tig­ten Text des Rechts­ge­schäfts zur Ver­fü­gung stel­len.

Rechts­feh­ler­haft nimmt das Kam­mer­ge­richt schließ­lich an, es lie­ge, wenn man davon aus­gin­ge, dass die Grund­stücks­er­wer­be­rin die nota­ri­ell beur­kun­de­ten Erklä­run­gen, der Ver­äu­ße­rer hin­ge­gen die Erklä­run­gen des Ent­wur­fes gewollt habe, ein offe­ner Dis­sens gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB vor.

Ein offe­ner Dis­sens im Sin­ne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht, wenn sich bei­de Par­tei­en bewusst sind, dass sie sich noch nicht über alle Ver­trags­punk­te einig gewor­den sind, über die nach der Erklä­rung auch nur einer Par­tei eine Ver­ein­ba­rung getrof­fen wer­den soll 15. Um eine sol­che Fall­kon­stel­la­ti­on geht es hier nicht. In Betracht käme allen­falls ein ver­steck­ter Eini­gungs­man­gel im Sin­ne von § 155 BGB. Dies setzt aller­dings vor­aus, dass die Erklä­run­gen der Par­tei­en in ihrem objek­ti­ven Erklä­rungs­in­halt nicht über­ein­stim­men; es genügt nicht, dass eine Par­tei mit ihrer Erklä­rung einen von deren objek­ti­ven Inhalt abwei­chen­den Sinn ver­bun­den hat 16. Danach liegt hier auch kein ver­steck­ter Eini­gungs­man­gel vor. Maß­geb­lich sind die in dem nota­ri­el­len Kauf­ver­trag beur­kun­de­ten Erklä­run­gen der Par­tei­en. Die­se stim­men in ihrem objek­ti­ven Erklä­rungs­ge­halt, auch soweit es um die strei­ti­gen Rege­lun­gen geht, über­ein.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juni 2016 – V ZR 295/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1965 – V ZR 55/​64, WM 1965, 868, 870[]
  2. BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 143/​01, NJW 2002, 3164, 3165 mwN[][]
  3. Krüger/​Hertel, Der Grund­stücks­kauf, 11. Aufl., Rn. 24[]
  4. BGH, Urteil vom 19.06.1998 – V ZR 133/​97, NJW-RR 1998, 1470[]
  5. KG, Beschluss vom 06.11.2014 – 20 U 63714[]
  6. BGH, Urteil vom 30.04.1982 – V ZR 104/​81, BGHZ 83, 395, 397[]
  7. vgl. Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG und DNo­tO, 7. Aufl., Ein­lei­tung Rn. 11[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 24.11.2014 – NotSt (Brfg) 3/​14, BGHZ 203, 273 Rn. 16[]
  9. vgl. Würz­bur­ger Notarhandbuch/​Limmer, 4. Aufl., Teil 1 Kap. 2 Rn. 153[]
  10. Arm­brüs­ter in Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG und DNo­tO, 7. Aufl., § 17 Rn. 40[]
  11. vgl. BNotK, Rund­schrei­ben Nr.20/2003 vom 28.04.2003, Abschnitt E; Würz­bur­ger Notarhandbuch/​Limmer, 4. Aufl., Teil 1 Kap. 2 Rn. 162[]
  12. Huhn/​von Schuckmann/​Renner, BeurkG, 4. Aufl., § 8 Rn. 1[]
  13. Pieg­sa in Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG und DNo­tO, 7. Aufl., § 8 BeurkG Rn. 3[]
  14. Grziwotz/​Heinemann, BeurkG, 2. Aufl., § 8 Rn. 7[]
  15. Münch­Komm-BGB/Bu­sche, 7. Aufl., § 154 Rn. 4[]
  16. BGH, Urteil vom 31.05.1961 – VIII ZR 28/​60, NJW 1961, 1668, 1669; Urteil vom 05.12 2002 – VII ZR 342/​01, NJW 2003, 743; Palandt/​Ellenberger, BGB, 75. Aufl., § 155 Rn. 2[]