Not­we­ge­recht – und die ord­nungs­ge­mä­ße Grund­stücks­nut­zung

Für die Bestim­mung, ob ein Grund­stück ord­nungs­mä­ßig im Sin­ne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB genutzt wird, ist es ohne Belang, aus wel­chen Grün­den ihm die Ver­bin­dung zu einem öffent­li­chen Weg fehlt. Hat der Eigen­tü­mer die Ursa­che gesetzt, kann dies nur im Rah­men von § 918 BGB Bedeu­tung erlan­gen.

Not­we­ge­recht – und die ord­nungs­ge­mä­ße Grund­stücks­nut­zung

Ein Not­weg­recht kommt nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, wenn einem Grund­stück die zu sei­ner ord­nungs­mä­ßi­gen Benut­zung not­wen­di­ge Ver­bin­dung mit einem öffent­li­chen Weg fehlt. Han­delt es sich um ein Wohn­grund­stück, setzt eine ord­nungs­mä­ßi­ge Grund­stücks­be­nut­zung in der Regel die Erreich­bar­keit des Grund­stücks mit einem Kraft­fahr­zeug vor­aus. Aus­rei­chend, aber auch erfor­der­lich ist, dass mit einem Kraft­fahr­zeug unmit­tel­bar an das Grund­stück her­an­ge­fah­ren und der Ein­gangs­be­reich von die­ser Stel­le aus in zumut­ba­rer Wei­se – auch mit sper­ri­gen Gegen­stän­den – erreicht wer­den kann [1]. Hier­an fehlt es, wenn das Grund­stück – außer über den Not­weg – nicht mit einem Pkw ange­fah­ren wer­den.

Die an eine ord­nungs­mä­ßi­ge Nut­zung zu stel­len­den Anfor­de­run­gen sind auch nicht des­halb her­ab­zu­set­zen, weil bei Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung eine Erschlie­ßung über die Ver­län­ge­rung des öffent­li­chen Weges vor­ge­se­hen war.

Da eine bestands­kräf­ti­ge Bau­ge­neh­mi­gung für das Wohn­haus 1 vor­liegt, ist die Nut­zung des Grund­stücks zu Wohn­zwe­cken eine ord­nungs­mä­ßi­ge Nut­zung im Sin­ne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ob die Geneh­mi­gung wegen feh­len­der tech­ni­scher Rea­li­sier­bar­keit der vor­ge­se­he­nen Zuwe­gung nicht hät­te erteilt wer­den dür­fen, ist uner­heb­lich. Eine bestands­kräf­ti­ge Bau­ge­neh­mi­gung wirkt der­ge­stalt auf das Zivil­recht ein, dass sie die Ord­nungs­mä­ßig­keit der Nut­zung eines Grund­stücks bestimmt [2].

Aus wel­chen Grün­den dem Grund­stück die Ver­bin­dung zu einem öffent­li­chen Weg fehlt, ist in die­sem Zusam­men­hang ohne Bedeu­tung. Die ord­nungs­mä­ßi­ge Nut­zung rich­tet sich nach objek­ti­ven Gesichts­punk­ten. Maß­ge­bend ist die ange­mes­se­ne, den wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­sen des Grund­stücks ent­spre­chen­de Nut­zung. Daher kann ein Not­weg­recht auch gege­ben sein, wenn sich die Benut­zungs­art des Grund­stücks ändert und erst dadurch die Inan­spruch­nah­me eines Not­wegs erfor­der­lich wird. Die geän­der­te Nut­zungs­art muss aller­dings objek­tiv und nach ver­nünf­ti­gem Ermes­sen den natur­ge­ge­be­nen Ver­hält­nis­sen des Grund­stücks ent­spre­chen sowie recht­lich zuläs­sig sein [3].

Dass der nun­mehr das Not­we­ge­recht begeh­ren­de Nach­bar durch die Bebau­ung sei­nes Grund­stücks in Kennt­nis des geschei­ter­ten Ver­suchs einer ding­li­chen Siche­rung der Nut­zung des Pri­vat­wegs und der tech­ni­schen Schwie­rig­kei­ten der Errich­tung einer alter­na­ti­ven Zufahrt die Not­la­ge her­bei­ge­führt hat, ist für die Bestim­mung der ord­nungs­mä­ßi­gen Nut­zung daher ohne Belang. Die­ser Gesichts­punkt kann allein für die Fra­ge, ob das Not­weg­recht nach § 918 Abs. 1 BGB aus­ge­schlos­sen ist, Bedeu­tung erlan­gen [4].

Ange­sichts der Schwe­re des Ein­griffs, den ein Not­weg für das Eigen­tum des Nach­barn bedeu­tet, kommt ein Not­weg­recht aller­dings nur in Betracht, wenn die Zugangs­lo­sig­keit des Grund­stücks nicht ander­wei­tig beho­ben wer­den kann. Dies ist etwa der Fall, wenn dem Eigen­tü­mer des not­lei­den­den Grund­stücks an ande­ren Grund­stü­cken ein recht­lich gesi­cher­tes Nut­zungs­recht zusteht, das ihm die Her­stel­lung einer zur ord­nungs­mä­ßi­gen Nut­zung aus­rei­chen­den Ver­bin­dung zu sei­nem Grund­stück ermög­licht. Von einer sol­chen Ver­bin­dungs­mög­lich­keit muss er auch dann Gebrauch machen, wenn sie umständ­li­cher, weni­ger bequem oder kost­spie­li­ger ist als ein Not­weg über Nach­bar­grund­stü­cke [5]. Erst wenn die mit der Schaf­fung eines Zugangs ver­bun­de­nen Erschwer­nis­se so groß sind, dass die Wirt­schaft­lich­keit der Grund­stücks­be­nut­zung auf­ge­ho­ben oder in unzu­mut­ba­rer Wei­se geschmä­lert wird, ist der Nach­bar zur Dul­dung der Benut­zung sei­nes Grund­stücks als Zugang ver­pflich­tet [6].

Die Ein­räu­mung eines Not­wegs schei­tert im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall auch nicht dar­an, dass der das Not­we­ge­recht bean­spru­chen­de Nach­bar die Not­la­ge sei­nes Grund­stücks will­kür­lich her­bei­ge­führt hat:

Die Vor­aus­set­zun­gen des § 918 Abs. 1 BGB lie­gen nicht vor. Nach die­ser Vor­schrift tritt die Ver­pflich­tung zur Dul­dung des Not­wegs nicht ein, wenn die bis­he­ri­ge Ver­bin­dung des Grund­stücks mit dem öffent­li­chen Weg durch eine will­kür­li­che Hand­lung des Eigen­tü­mers auf­ge­ho­ben wird. An der Auf­he­bung einer bis­he­ri­gen Ver­bin­dung fehlt es; das Grund­stück des Nach­barn besaß auch vor sei­ner Bebau­ung kei­ne Ver­bin­dung zu dem öffent­li­chen Stra­ßen­netz. Im Übri­gen ist eine Ände­rung der Nut­zungs­art des Grund­stücks, die eine Not­la­ge ver­ur­sacht, grund­sätz­lich nicht als will­kür­lich anzu­se­hen, wenn die­se selbst wie­der­um als ord­nungs­mä­ßi­ge Nut­zung im Sin­ne von § 917 Abs. 1 BGB anzu­se­hen ist [7].

Ein all­ge­mein­gül­ti­ger Rechts­ge­dan­ke des Inhalts, dass die Ver­pflich­tung zur Dul­dung eines Zugangs nicht mit einem Zustand begrün­det wer­den kön­ne, den der Eigen­tü­mer durch Maß­nah­men auf sei­nem Grund­stück her­bei­führt, lässt sich aus der Vor­schrift des § 918 Abs. 1 BGB nicht ablei­ten. Ein sol­cher Rechts­satz ist von dem Reichs­ge­richt nicht auf­ge­stellt wor­den und war für das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 05.05.2006 [8], in dem er unter Hin­weis auf das Reichs­ge­richt [9] for­mu­liert wor­den ist, nicht tra­gend. In dem dort ent­schie­de­nen Fall war der Zugang zu dem See­grund­stück und damit des­sen Nut­zung als Frei­zeit­ein­rich­tung mög­lich. Das Bedürf­nis nach einem (wei­te­ren) Zugang ent­stand nur dadurch, dass der Eigen­tü­mer in einer Bucht gele­ge­ne Flä­chen des See­grund­stücks durch die Ver­mie­tung von Boots­lie­ge­plät­zen nut­zen woll­te und hier­zu einen land­sei­ti­gen Zugang am Ufer der Bucht benö­tig­te. Die­ses Bedürf­nis ent­sprang nicht einer feh­len­den Anbin­dung des Grund­stücks an einen öffent­li­chen Weg, son­dern dem Wunsch, einen zusätz­li­chen Zugang in einem bestimm­ten Bereich des Grund­stücks zu schaf­fen, um die­sen durch Ver­mie­tung zu nut­zen. Dass zu einem sol­chen Zweck kein Not­weg ver­langt wer­den kann, folgt bereits aus der Vor­schrift des § 917 Abs. 1 BGB. Eines Rück­griffs auf § 918 Abs. 1 BGB oder eines etwai­gen aus der Vor­schrift abzu­lei­ten­den Rechts­ge­dan­kens bedurf­te es in die­sem Zusam­men­hang nicht. Soweit sich aus der genann­ten Ent­schei­dung etwas ande­res ergibt, hält der Bun­des­ge­richts­hof dar­an nicht fest.

Aus dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 18.10.2013 [10] folgt nicht, dass die für eine ord­nungs­mä­ßi­ge Nut­zung eines Wohn­grund­stücks not­wen­di­ge Ver­bin­dung zu einem öffent­li­chen Weg gege­ben ist, wenn ein Fuß­weg von nicht mehr als 50 Metern zu dem Grund­stück führt. Viel­mehr ist zu dif­fe­ren­zie­ren: Ist das Grund­stück – wie in der genann­ten Ent­schei­dung – mit dem Pkw erreich­bar, ver­bleibt dann aber ein Fuß­weg von 50 Meter, weil der Ein­gang zu dem Wohn­haus in ent­spre­chen­der Ent­fer­nung liegt, kann eine aus­rei­chen­de Ver­bin­dung des Grund­stücks gege­ben sein. Ist das Grund­stück dage­gen – wie hier – nicht mit dem Pkw erreich­bar, fehlt es grund­sätz­lich auch dann an einer zur ord­nungs­mä­ßi­gen Nut­zung not­wen­di­gen Anbin­dung, wenn zwi­schen der Stel­le, an die ein Pkw noch gelan­gen kann, und der Grund­stücks­gren­ze ein Fuß­weg von nicht mehr als 50 Metern liegt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. April 2015 – V ZR 138/​14

  1. BGH, Urteil vom 18.10.2013 – V ZR 278/​12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 12[]
  2. BGH, Urteil vom 07.07.2006 – V ZR 159/​05, NJW 2006, 3426 Rn. 10; Bamberger/​Roth/​Fritzsche, BGB, 3. Aufl., § 917 Rn. 10 jeweils mwN[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2013 – V ZR 278/​12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 11; Urteil vom 21.12 1965 – V ZR 35/​63, WM 1966, 346, 347; Urteil vom 04.11.1959 – V ZR 49/​54, WM 1959, 1461; Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 917 Rn. 9; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 917 Rn. 8[]
  4. vgl. Bamberger/​Roth/​Fritzsche, BGB, 3. Aufl., § 917 Rn. 5; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 917 Rn. 3; Sal­ler in Grziwotz/​Lüke/​Saller, Pra­xis­hand­buch Nach­bar­recht, 2. Aufl., 4. Teil Rn. 13[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2006 – V ZR 159/​05, NJW 2006, 3426 Rn. 12; Urteil vom 09.11.1979 – V ZR 85/​78, BGHZ 75, 315, 319; Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 917 Rn. 8; Sal­ler in Grziwotz/​Lüke/​Saller, Pra­xis­hand­buch Nach­bar­recht, 2. Aufl., 4. Teil Rn. 11[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2006 – V ZR 159/​05, NJW 2006, 3426 Rn. 12 mwN[]
  7. NK-Ring, BGB, 2. Aufl., § 918 Rn. 5; Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 918 Rn. 3; Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 917 Rn. 4[]
  8. BGH, Urteil vom 05.05.2006 – V ZR 139/​05, NJW-RR 2006, 1160 Rn. 13[]
  9. RGZ 79, 116, 119[]
  10. BGH, Urteil vom 18.10.2013 – V ZR 278/​12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 18[]