Novel­le des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes

Der Bun­des­rat hat die Novel­le des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes ver­ab­schie­det. Das Gesetz ver­ein­facht die Ver­wal­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen und ver­ein­heit­licht das Gerichts­ver­fah­ren in Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen mit dem in ande­ren pri­vat­recht­li­chen Strei­tig­kei­ten. Ins­be­son­de­re ent­hält die Novel­le fol­gen­de neu­en Rege­lun­gen:

Novel­le des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes
  • Das Gesetz lässt ver­stärkt Mehr­heits­ent­schei­dun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu. Künf­tig kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei­spiels­wei­se mit Mehr­heit auch über die Ver­tei­lung von Betriebs- und Ver­wal­tungs­kos­ten ent­schei­den. Sie kön­nen dabei etwa einen Maß­stab zugrun­de legen, der sich am indi­vi­du­el­len Ver­brauch ori­en­tiert. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen fer­ner bei der Umla­ge von Kos­ten für eine Instand­hal­tungs- oder Bau­maß­nah­me von der gesetz­li­chen Ver­tei­lung nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len abwei­chen. Dies führt zu gerech­te­ren Ergeb­nis­sen, da es künf­tig auf den Nut­zen für die ein­zel­nen Mit­ei­gen­tü­mer ankommt. Qua­li­fi­zier­te Mehr­heits­ent­schei­dun­gen sind auch mög­lich, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihr gemein­schaft­li­ches Eigen­tum an den Stand der Tech­nik anpas­sen wol­len, etwa durch den Ein­bau eines Fahr­stuhls oder durch Maß­nah­men zur Ener­gie­ein­spa­rung und Schad­stoff­re­du­zie­rung. Für alle die­se Maß­nah­men ist nach gel­ten­dem Recht grund­sätz­lich Ein­stim­mig­keit erfor­der­lich.
  • Die recht­li­chen Ver­hält­nis­se zwi­schen Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft, Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und Gläu­bi­gern der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wer­den kla­rer gere­gelt. Nach der neu­es­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer rechts­fä­hig. Die­se Recht­spre­chung hat in man­chem Punkt Klar­heit geschaf­fen und eini­ges ver­ein­facht, aber auch eine Viel­zahl von Fol­ge­pro­ble­men ent­ste­hen las­sen. Das Gesetz trägt der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs Rech­nung und gibt der Pra­xis gleich­zei­tig die nöti­ge Klar­heit. Das betrifft vor allem die Fra­ge der Haf­tung der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für For­de­run­gen gegen die Gemein­schaft. Die Außen­haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bleibt erhal­ten, wird aber auf ihren Mit­ei­gen­tums­an­teil begrenzt. Damit zahlt jeder Mit­ei­gen­tü­mer im Außen­ver­hält­nis das, was er im Innen­ver­hält­nis auch den ande­ren Mit­ei­gen­tü­mern schul­det. So bleibt die Höhe der Außen­haf­tung für ihn bere­chen­bar. Beträgt zum Bei­spiel der Mit­ei­gen­tums­an­teil 1/​10, so haf­tet die­ser Eigen­tü­mer dem Hand­wer­ker bei einer Rech­nung von 1.000 ? auf 100 ?.
  • Künf­tig soll sich das Ver­fah­ren in Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen nach der Zivil­pro­zess­ord­nung (ZPO) und nicht mehr wie bis­her nach dem Gesetz über die frei­wil­li­ge Gerichts­bar­keit (FGG) rich­ten. Das FGG-Ver­fah­ren ist häu­fig auf­wän­di­ger als das der ZPO. Das ist für Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen nicht län­ger gerecht­fer­tigt, da sich ihr Gegen­stand von dem eines nor­ma­len Zivil­pro­zes­ses nicht unter­schei­det.
  • Das Gesetz ver­bes­sert die Mög­lich­kei­ten, sich über den Inhalt der aktu­el­len Beschlüs­se der Gemein­schaft näher zu infor­mie­ren. Dazu wird eine Beschluss-Samm­lung beim Ver­wal­ter ein­ge­führt. Das kommt ins­be­son­de­re Erwer­bern von Woh­nungs­ei­gen­tum zu Gute, die sich bes­ser Klar­heit dar­über ver­schaf­fen kön­nen, wel­che Rech­te und Pflich­ten auf sie zukom­men.
  • Schließ­lich führt das Gesetz für ein begrenz­tes Vor­recht sog. Haus­geld­for­de­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor Grund­pfand­rech­ten in der Zwangs­ver­stei­ge­rung ein. Dadurch wird die Stel­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gestärkt, wenn sie For­de­run­gen gegen­über einem zah­lungs­un­fä­hi­gen oder ?unwil­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gel­tend machen.