Nutzungsausfallentschädigung beim Verzug des Bauträgers

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen.

Nutzungsausfallentschädigung beim Verzug des Bauträgers

Die Erwerber haben gegen den Bauräger einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihnen dadurch entstanden ist, dass der Bauträger mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist, § 280 Abs. 1 und 2 BGB. Sie können eine Entschädigung dafür verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist.

Nach der Grundsatzentscheidung des Großen Senats für Zivilsachen des Bundesgerichtshofs vom 09.07.19861 kann der deliktisch bedingte Entzug von Sachen, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist, einen Vermögensschaden bewirken. Der Ersatz für den Verlust der Möglichkeit zum Gebrauch einer Sache muss allerdings grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, in denen sich die Funktionsstörung typischerweise auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt. Deshalb beschränkt sich der Nutzungsausfallersatz auf Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist2.

Diese für eine deliktische Haftung entwickelten Grundsätze des Großen Senats für Zivilsachen hat der Bundesgerichtshof auf die Vertragshaftung übertragen3 und auch für die Beurteilung von verzugsbedingt entgangenen Gebrauchsmöglichkeiten herangezogen4.

Danach unterliegt es keinem Zweifel, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen kann. Auch dem Argument, im vorliegenden Fall gehe es nicht um den Entzug einer Wohnung, vielmehr hätten die Erwerber niemals Besitz an der Wohnung gehabt, so dass ihnen auch kein Vermögensschaden entstanden sein könne, folgt der Bundesgerichtshof nicht.

Dem Umstand, dass der Geschädigte noch nicht im Besitz der erworbenen Wohnung war, diese ihm also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten worden ist, kommt keine Bedeutung zu. Von der Rechtsordnung wird im Rahmen des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschützt5, sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und sie ab diesem Zeitpunkt auch nutzen zu können. Es stellt sich deshalb nur die Frage, ob ein Vermögensschaden allein dadurch entstehen kann, dass der Erwerber die erworbene Wohnung im Verzugszeitraum nicht nutzen kann. Das ist zu bejahen. Denn die Möglichkeit, eine erworbene Wohnung nutzen zu können, hat nach der Verkehrsanschauung einen Vermögenswert, der sich in objektiv messbaren Kriterien ausdrückt. Eine erworbene Wohnung hat, nicht anders als eine bereits in Besitz genommene Wohnung, die Funktion, die Wohnbedürfnisse des Erwerbers zu befriedigen. Vermögensrechtlich macht es keinen Unterschied, ob eine Wohnung nicht mehr oder noch nicht genutzt werden kann. Denn in beiden Fällen wird dem Geschädigten die Nutzung einer für seine Lebensführung zentral bedeutsamen Sache unmöglich gemacht.

Vielmehr ist es in diesem und vergleichbaren Fällen geradezu geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Gerät ein Bauträger in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so kann sein Vertragspartner regelmäßig in erhebliche Schwierigkeiten geraten. Er muss nämlich sein Wohnbedürfnis nun entgegen der vertraglich abgesicherten Disposition anderweitig sichern. Regelmäßig wird er Schwierigkeiten haben, eine andere, der erworbenen Wohnung gleichwertige Wohnung zu finden. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich überhaupt lohnt, eine andere Wohnung zu beziehen. Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, unter diesen Voraussetzungen Mietverhältnisse einzugehen. Zudem ist der vorübergehende Umzug in eine andere, vergleichbare Wohnung regelmäßig wegen der damit verbundenen Kosten und Umstände unzumutbar. Der Erwerber wird faktisch gezwungen, entweder – so dies überhaupt möglich ist – in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren. Es wäre ein unbefriedigendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bauträger diese Zwangssituation des Erwerbers insoweit zugute käme, als er dem Erwerber lediglich die Kosten für die weiterbenutzte Wohnung erstatten müsste. Diese Sichtweise würde die berechtigte Erwartung des Erwerbers, eine andere, häufig deutlich bessere Wohnung nutzen zu können, praktisch schutzlos stellen. Ähnliche Erwägungen haben den Großen Senat für Zivilsachen bewogen, eine Nutzungsausfallentschädigung beim deliktisch bedingten Entzug einer eigenwirtschaftlich genutzten Sache anzuerkennen6. Für die vertragliche Vorenthaltung einer Sache in den Fällen des Verzugs mit der Übergabe einer noch herzustellenden Wohnung gilt nichts anderes. Ansonsten bestünde ein nicht überbrückbarer Wertungswiderspruch zu den Fällen, in denen der Erwerber die Wohnung bereits eine Weile genutzt hat, sich der Mangel sodann zeigt und der Erwerber deshalb die Wohnung nicht mehr nutzen kann. In diesen Fällen ist eine Nutzungsausfallentschädigung zu gewähren7. Es gibt keinen Anlass, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, in dem der Mangel bereits vor Übergabe der Wohnung zutage tritt und der Erwerber deshalb von vornherein nicht in der Lage ist, die Wohnung zu nutzen8.

Ein Erwerber kann daher grundsätzlich Schadensersatz auch dann verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für seine eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist.

Ein Vermögensschaden kann allerdings nur dann angenommen werden, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen9. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, wenn der Nutzungsausfall zu einer “fühlbaren” Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat10. Daran fehlt es, wenn der Erwerber das erworbene Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte11. Des Weiteren ist bei einem lediglich kurzfristigen Nutzungsausfall, den der Geschädigte bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtung durch zumutbare Dispositionen auffangen kann, ein ersatzfähiger Schaden zu verneinen12. An einem Schaden kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann kann von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht ausgegangen werden13.

Eine Nutzungsausfallentschädigung kann hingegen nicht versagt werden, wenn dem Erwerber während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt14. Dabei kann dahinstehen, ob entsprechende Überlegungen für die Nutzungsausfallentschädigung bei Kraftfahrzeugen eine Rolle spielen könnten15. Der Wohnwert einer Wohnung hat eine andere Bedeutung für die Lebensführung als die Nutzungswerte anderer Gegenstände. Insbesondere ist er mit dem Nutzungswert von Kraftfahrzeugen nicht vergleichbar. Die Wohnung ist regelmäßig der zentrale Mittelpunkt im Leben. Das gilt nicht nur für die Wohnung an sich, sondern auch in der konkreten Ausgestaltung. Ihr misst die Verkehrsanschauung eine derartige Bedeutung zu, dass es nicht gerechtfertigt wäre, eine Nutzungsentschädigung allein deshalb zu versagen, weil dem Geschädigten während der Zeit des Entzugs oder der Vorenthaltung ein anderer Wohnraum zur Verfügung steht, wenn dieser nicht in etwa gleichwertig ist. Der Geschädigte ist vielmehr auch dann in seiner zentralen Lebensführung fühlbar beeinträchtigt, wenn er deutlich minderwertigeren Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Wohnraum – gemessen an den für die Wohnraumförderung oder für die sozialrechtliche Unterstützung geltenden Maßstäben – noch ausreichend ist. Eine derartige Betrachtung würde sich an für die Bewertung des konkret erlittenen Vermögensschadens ungeeigneten Kriterien orientieren und vor allem unberücksichtigt lassen, dass sich die Bewertung des Schadens im Falle eines vertraglichen Anspruchs an dem Vertrag zu orientieren hat. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsprechung, diese Wertung zu korrigieren, zumal nicht erkennbar ist, dass der Bauträger insoweit schutzwürdig wäre. Denn auch insoweit würde er davon profitieren, dass der Erwerber regelmäßig praktisch gezwungen ist, in der minderwertigeren Wohnung zu verbleiben oder sich aus verständlichen Gründen für die Übergangszeit mit einer kleineren Wohnung zufrieden zu geben. Daran kann dem Erwerber schon deshalb gelegen sein, weil er infolge des Erwerbs der neuen Wohnung finanziell beschränkt ist. Er muss aber auch in die Überlegung einbeziehen, dass er eventuelle Kosten von dem säumigen Bauträger nicht zurückholen kann, weil dieser möglicherweise nicht in der Lage ist, ihn finanziell zu befriedigen.

Es kommt deshalb nicht darauf an, ob dem Erwerber ein noch angemessener Wohnraum zur Verfügung stand. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Allenfalls dann, wenn dem Erwerber eine besonders luxuriöse Wohnung entzogen oder vorenthalten wird, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedürfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder eines besonderen Luxus ist, kann eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein.

Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung in etwa gleichwertig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise geboten16. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stand den Erwerbern mit ihrer bisherigen und von ihnen weiter genutzten Wohnung kein in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung. Diese besitzt eine Grundfläche von 72, 6 qm, während die erworbene Altbauwohnung eine solche von 136, 3 qm aufweist und daher fast doppelt so groß ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13

  1. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/86, BGHZ 98, 212 []
  2. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/86, aaO S. 224 []
  3. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/12, BGHZ 196, 101 Rn. 9; Urteil vom 21.02.1992 – V ZR 268/90, BGHZ 117, 260, 262; zuvor bereits: BGH, Urteil vom 10.10.1985 – VII ZR 292/84, BGHZ 96, 124, 127 f.; Urteil vom 28.02.1980 – VII ZR 183/79, BGHZ 76, 179, 181 ff.; Urteil vom 15.06.1983 – VIII ZR 131/82, BGHZ 88, 11, 14 f. []
  4. BGH, Urteil vom 31.10.1986 – V ZR 140/85, NJW 1987, 771, 772 []
  5. so aber Escher-Weingart, Nutzungsausfall als Schaden und sein Ersatz, S.19 m.w.N. []
  6. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/86, BGHZ 98, 212, 220 []
  7. BGH, Urteil vom 10.10.1985 – VII ZR 292/84, BGHZ 96, 124 []
  8. so auch Würthwein, Schadensersatz für Verlust der Nutzungsmöglichkeit einer Sache oder für entgangene Gebrauchsvorteile? S. 460 []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/12, BGHZ 196, 101 Rn. 10; Urteil vom 10.06.2008 – VI ZR 248/07, NJW-RR 2008, 1198, 1199 []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1985 – VII ZR 292/84, aaO, S. 128 []
  11. BGH, Urteil vom 21.02.1992 – V ZR 268/90, BGHZ 117, 260, 262; Urteil vom 31.10.1986 – V ZR 140/85, NJW 1987, 771, 772 []
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/86, aaO, S. 224 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/12, aaO, Rn. 15, 19 m.w.N. []
  14. anders OLG Stuttgart, Urteil vom 08.07.2013 – 5 U 7/13 S. 17 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 14.05.1976 – V ZR 157/74, BGHZ 66, 277, 281, 282 []
  15. vgl. BGH, Urteile vom 02.12 1966 – VI ZR 72/65, NJW 1967, 552, 553; und vom 05.02.2013 – VI ZR 290/11, NJW 2013, 1149 Rn. 25 ff.; andererseits BGH, Urteil vom 17.03.1970 – VI ZR 108/68, NJW 1970, 1120, 1121; dazu auch MünchKomm-BGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 60 ff. und 427 ff., 441 m.w.N. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung []
  16. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/12, aaO, Rn. 15 []