Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung beim Ver­zug des Bau­trä­gers

Steht dem Erwer­ber wäh­rend des Ver­zugs des Bau­trä­gers mit der Über­ga­be der her­zu­stel­len­den Eigen­tums­woh­nung kein dem erwor­be­nen Wohn­raum in etwa gleich­wer­ti­ger Wohn­raum zur Ver­fü­gung, kann ihm eine Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung zuste­hen.

Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung beim Ver­zug des Bau­trä­gers

Die Erwer­ber haben gegen den Baurä­ger einen Anspruch auf Ersatz des Scha­dens, der ihnen dadurch ent­stan­den ist, dass der Bau­trä­ger mit der Fer­tig­stel­lung in Ver­zug gera­ten ist, § 280 Abs. 1 und 2 BGB. Sie kön­nen eine Ent­schä­di­gung dafür ver­lan­gen, dass ihnen im Ver­zugs­zeit­raum die Nut­zung der erwor­be­nen Woh­nung vor­ent­hal­ten wor­den ist.

Nach der Grund­satz­ent­schei­dung des Gro­ßen Senats für Zivil­sa­chen des Bun­des­ge­richts­hofs vom 09.07.1986 1 kann der delik­tisch beding­te Ent­zug von Sachen, auf deren stän­di­ge Ver­füg­bar­keit die eigen­wirt­schaft­li­che Lebens­hal­tung typi­scher­wei­se ange­wie­sen ist, einen Ver­mö­gens­scha­den bewir­ken. Der Ersatz für den Ver­lust der Mög­lich­keit zum Gebrauch einer Sache muss aller­dings grund­sätz­lich Fäl­len vor­be­hal­ten blei­ben, in denen sich die Funk­ti­ons­stö­rung typi­scher­wei­se auf die mate­ria­le Grund­la­ge der Lebens­hal­tung signi­fi­kant aus­wirkt. Des­halb beschränkt sich der Nut­zungs­aus­fall­ersatz auf Sachen, deren stän­di­ge Ver­füg­bar­keit für die eigen­wirt­schaft­li­che Lebens­hal­tung typi­scher­wei­se von zen­tra­ler Bedeu­tung ist 2.

Die­se für eine delik­ti­sche Haf­tung ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze des Gro­ßen Senats für Zivil­sa­chen hat der Bun­des­ge­richts­hof auf die Ver­trags­haf­tung über­tra­gen 3 und auch für die Beur­tei­lung von ver­zugs­be­dingt ent­gan­ge­nen Gebrauchs­mög­lich­kei­ten her­an­ge­zo­gen 4.

Danach unter­liegt es kei­nem Zwei­fel, dass der län­ge­re Ent­zug der Gebrauchs­mög­lich­keit einer zum Eigen­ge­brauch vom Bau­trä­ger erwor­be­nen Eigen­tums­woh­nung einen Ver­mö­gens­scha­den begrün­den kann. Auch dem Argu­ment, im vor­lie­gen­den Fall gehe es nicht um den Ent­zug einer Woh­nung, viel­mehr hät­ten die Erwer­ber nie­mals Besitz an der Woh­nung gehabt, so dass ihnen auch kein Ver­mö­gens­scha­den ent­stan­den sein kön­ne, folgt der Bun­des­ge­richts­hof nicht.

Dem Umstand, dass der Geschä­dig­te noch nicht im Besitz der erwor­be­nen Woh­nung war, die­se ihm also nicht ent­zo­gen, son­dern nur vor­ent­hal­ten wor­den ist, kommt kei­ne Bedeu­tung zu. Von der Rechts­ord­nung wird im Rah­men des Scha­dens­er­sat­zes nicht nur das Inter­es­se am Bestand geschützt 5, son­dern auch das Inter­es­se, eine geschul­de­te Sache zum ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Zeit­punkt zu erhal­ten und sie ab die­sem Zeit­punkt auch nut­zen zu kön­nen. Es stellt sich des­halb nur die Fra­ge, ob ein Ver­mö­gens­scha­den allein dadurch ent­ste­hen kann, dass der Erwer­ber die erwor­be­ne Woh­nung im Ver­zugs­zeit­raum nicht nut­zen kann. Das ist zu beja­hen. Denn die Mög­lich­keit, eine erwor­be­ne Woh­nung nut­zen zu kön­nen, hat nach der Ver­kehrs­an­schau­ung einen Ver­mö­gens­wert, der sich in objek­tiv mess­ba­ren Kri­te­ri­en aus­drückt. Eine erwor­be­ne Woh­nung hat, nicht anders als eine bereits in Besitz genom­me­ne Woh­nung, die Funk­ti­on, die Wohn­be­dürf­nis­se des Erwer­bers zu befrie­di­gen. Ver­mö­gens­recht­lich macht es kei­nen Unter­schied, ob eine Woh­nung nicht mehr oder noch nicht genutzt wer­den kann. Denn in bei­den Fäl­len wird dem Geschä­dig­ten die Nut­zung einer für sei­ne Lebens­füh­rung zen­tral bedeut­sa­men Sache unmög­lich gemacht.

Viel­mehr ist es in die­sem und ver­gleich­ba­ren Fäl­len gera­de­zu gebo­ten, den Erwer­ber durch Zuer­ken­nung einer Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung vor unge­recht­fer­tig­ten Nach­tei­len zu schüt­zen. Gerät ein Bau­trä­ger in Ver­zug mit der Errich­tung einer Woh­nung, so kann sein Ver­trags­part­ner regel­mä­ßig in erheb­li­che Schwie­rig­kei­ten gera­ten. Er muss näm­lich sein Wohn­be­dürf­nis nun ent­ge­gen der ver­trag­lich abge­si­cher­ten Dis­po­si­ti­on ander­wei­tig sichern. Regel­mä­ßig wird er Schwie­rig­kei­ten haben, eine ande­re, der erwor­be­nen Woh­nung gleich­wer­ti­ge Woh­nung zu fin­den. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Ver­zug been­det sein wird und ob es sich über­haupt lohnt, eine ande­re Woh­nung zu bezie­hen. Ins­be­son­de­re Ver­mie­ter wer­den nicht geneigt sein, unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen Miet­ver­hält­nis­se ein­zu­ge­hen. Zudem ist der vor­über­ge­hen­de Umzug in eine ande­re, ver­gleich­ba­re Woh­nung regel­mä­ßig wegen der damit ver­bun­de­nen Kos­ten und Umstän­de unzu­mut­bar. Der Erwer­ber wird fak­tisch gezwun­gen, ent­we­der – so dies über­haupt mög­lich ist – in sei­ner Woh­nung zu ver­blei­ben oder einen ande­ren Behelf zu akzep­tie­ren. Es wäre ein unbe­frie­di­gen­des Ergeb­nis, wenn dem sich im Ver­zug befind­li­chen Bau­trä­ger die­se Zwangs­si­tua­ti­on des Erwer­bers inso­weit zugu­te käme, als er dem Erwer­ber ledig­lich die Kos­ten für die wei­ter­be­nutz­te Woh­nung erstat­ten müss­te. Die­se Sicht­wei­se wür­de die berech­tig­te Erwar­tung des Erwer­bers, eine ande­re, häu­fig deut­lich bes­se­re Woh­nung nut­zen zu kön­nen, prak­tisch schutz­los stel­len. Ähn­li­che Erwä­gun­gen haben den Gro­ßen Senat für Zivil­sa­chen bewo­gen, eine Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung beim delik­tisch beding­ten Ent­zug einer eigen­wirt­schaft­lich genutz­ten Sache anzu­er­ken­nen 6. Für die ver­trag­li­che Vor­ent­hal­tung einer Sache in den Fäl­len des Ver­zugs mit der Über­ga­be einer noch her­zu­stel­len­den Woh­nung gilt nichts ande­res. Ansons­ten bestün­de ein nicht über­brück­ba­rer Wer­tungs­wi­der­spruch zu den Fäl­len, in denen der Erwer­ber die Woh­nung bereits eine Wei­le genutzt hat, sich der Man­gel sodann zeigt und der Erwer­ber des­halb die Woh­nung nicht mehr nut­zen kann. In die­sen Fäl­len ist eine Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung zu gewäh­ren 7. Es gibt kei­nen Anlass, die­sen Fall anders zu beur­tei­len als den Fall, in dem der Man­gel bereits vor Über­ga­be der Woh­nung zuta­ge tritt und der Erwer­ber des­halb von vorn­her­ein nicht in der Lage ist, die Woh­nung zu nut­zen 8.

Ein Erwer­ber kann daher grund­sätz­lich Scha­dens­er­satz auch dann ver­lan­gen, wenn ihm durch die nicht recht­zei­ti­ge Ver­trags­er­fül­lung die Nut­zung von Wohn­raum vor­ent­hal­ten wird, des­sen stän­di­ge Ver­füg­bar­keit für sei­ne eige­ne wirt­schaft­li­che Lebens­hal­tung von zen­tra­ler Bedeu­tung ist.

Ein Ver­mö­gens­scha­den kann aller­dings nur dann ange­nom­men wer­den, wenn sich der Umstand, dass die Nut­zung einer erwor­be­nen Eigen­tums­woh­nung vor­ent­hal­ten wird, signi­fi­kant auf die eigen­wirt­schaft­li­che Lebens­hal­tung des Erwer­bers aus­wirkt. Inso­weit ist ein stren­ger Maß­stab anzu­le­gen 9. Ein Anspruch auf Nut­zungs­ent­schä­di­gung besteht, wenn der Nut­zungs­aus­fall zu einer "fühl­ba­ren" Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung geführt hat 10. Dar­an fehlt es, wenn der Erwer­ber das erwor­be­ne Objekt ohne­hin nicht eigen­wirt­schaft­lich nut­zen konn­te oder woll­te 11. Des Wei­te­ren ist bei einem ledig­lich kurz­fris­ti­gen Nut­zungs­aus­fall, den der Geschä­dig­te bei wirt­schaft­lich ver­nünf­ti­ger Betrach­tung durch zumut­ba­re Dis­po­si­tio­nen auf­fan­gen kann, ein ersatz­fä­hi­ger Scha­den zu ver­nei­nen 12. An einem Scha­den kann es auch feh­len, wenn dem Erwer­ber wäh­rend des Ver­zugs mit der Fer­tig­stel­lung der Woh­nung ein in etwa ver­gleich­ba­rer ande­rer Wohn­raum zur Ver­fü­gung steht und ihm die Kos­ten der Anmie­tung ersetzt wer­den. Denn dann kann von einer fühl­ba­ren Beein­träch­ti­gung der zen­tra­len Lebens­füh­rung regel­mä­ßig nicht aus­ge­gan­gen wer­den 13.

Eine Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung kann hin­ge­gen nicht ver­sagt wer­den, wenn dem Erwer­ber wäh­rend des Ver­zugs ledig­lich Wohn­raum zur Ver­fü­gung stand, der mit dem erwor­be­nen Wohn­raum nicht ver­gleich­bar ist, son­dern eine deut­lich gerin­ge­re Qua­li­tät besitzt 14. Dabei kann dahin­ste­hen, ob ent­spre­chen­de Über­le­gun­gen für die Nut­zungs­aus­fall­ent­schä­di­gung bei Kraft­fahr­zeu­gen eine Rol­le spie­len könn­ten 15. Der Wohn­wert einer Woh­nung hat eine ande­re Bedeu­tung für die Lebens­füh­rung als die Nut­zungs­wer­te ande­rer Gegen­stän­de. Ins­be­son­de­re ist er mit dem Nut­zungs­wert von Kraft­fahr­zeu­gen nicht ver­gleich­bar. Die Woh­nung ist regel­mä­ßig der zen­tra­le Mit­tel­punkt im Leben. Das gilt nicht nur für die Woh­nung an sich, son­dern auch in der kon­kre­ten Aus­ge­stal­tung. Ihr misst die Ver­kehrs­an­schau­ung eine der­ar­ti­ge Bedeu­tung zu, dass es nicht gerecht­fer­tigt wäre, eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung allein des­halb zu ver­sa­gen, weil dem Geschä­dig­ten wäh­rend der Zeit des Ent­zugs oder der Vor­ent­hal­tung ein ande­rer Wohn­raum zur Ver­fü­gung steht, wenn die­ser nicht in etwa gleich­wer­tig ist. Der Geschä­dig­te ist viel­mehr auch dann in sei­ner zen­tra­len Lebens­füh­rung fühl­bar beein­träch­tigt, wenn er deut­lich min­der­wer­ti­ge­ren Wohn­raum zur Ver­fü­gung hat, z.B. eine deut­lich klei­ne­re Woh­nung. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob die­ser Wohn­raum – gemes­sen an den für die Wohn­raum­för­de­rung oder für die sozi­al­recht­li­che Unter­stüt­zung gel­ten­den Maß­stä­ben – noch aus­rei­chend ist. Eine der­ar­ti­ge Betrach­tung wür­de sich an für die Bewer­tung des kon­kret erlit­te­nen Ver­mö­gens­scha­dens unge­eig­ne­ten Kri­te­ri­en ori­en­tie­ren und vor allem unbe­rück­sich­tigt las­sen, dass sich die Bewer­tung des Scha­dens im Fal­le eines ver­trag­li­chen Anspruchs an dem Ver­trag zu ori­en­tie­ren hat. Es ist nicht Auf­ga­be der Recht­spre­chung, die­se Wer­tung zu kor­ri­gie­ren, zumal nicht erkenn­bar ist, dass der Bau­trä­ger inso­weit schutz­wür­dig wäre. Denn auch inso­weit wür­de er davon pro­fi­tie­ren, dass der Erwer­ber regel­mä­ßig prak­tisch gezwun­gen ist, in der min­der­wer­ti­ge­ren Woh­nung zu ver­blei­ben oder sich aus ver­ständ­li­chen Grün­den für die Über­gangs­zeit mit einer klei­ne­ren Woh­nung zufrie­den zu geben. Dar­an kann dem Erwer­ber schon des­halb gele­gen sein, weil er infol­ge des Erwerbs der neu­en Woh­nung finan­zi­ell beschränkt ist. Er muss aber auch in die Über­le­gung ein­be­zie­hen, dass er even­tu­el­le Kos­ten von dem säu­mi­gen Bau­trä­ger nicht zurück­ho­len kann, weil die­ser mög­li­cher­wei­se nicht in der Lage ist, ihn finan­zi­ell zu befrie­di­gen.

Es kommt des­halb nicht dar­auf an, ob dem Erwer­ber ein noch ange­mes­se­ner Wohn­raum zur Ver­fü­gung stand. Maß­geb­lich ist allein, ob die­ser Wohn­raum dem vor­ent­hal­te­nen Wohn­raum in etwa gleich­wer­tig ist. Allen­falls dann, wenn dem Erwer­ber eine beson­ders luxu­riö­se Woh­nung ent­zo­gen oder vor­ent­hal­ten wird, die nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung nicht mehr allein dazu dient, die jewei­li­gen, indi­vi­du­el­len Wohn­be­dürf­nis­se zu befrie­di­gen, son­dern Aus­druck einer Lieb­ha­be­rei oder eines beson­de­ren Luxus ist, kann eine ande­re Betrach­tungs­wei­se gerecht­fer­tigt sein.

Bei der Beur­tei­lung, ob eine vor­han­de­ne Woh­nung in etwa gleich­wer­tig ist, ist eine objek­ti­vier­te, typi­sie­ren­de Betrach­tungs­wei­se gebo­ten 16. In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall stand den Erwer­bern mit ihrer bis­he­ri­gen und von ihnen wei­ter genutz­ten Woh­nung kein in etwa gleich­wer­ti­ger Wohn­raum zur Ver­fü­gung. Die­se besitzt eine Grund­flä­che von 72, 6 qm, wäh­rend die erwor­be­ne Alt­bau­woh­nung eine sol­che von 136, 3 qm auf­weist und daher fast dop­pelt so groß ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Febru­ar 2014 – VII ZR 172/​13

  1. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/​86, BGHZ 98, 212[]
  2. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/​86, aaO S. 224[]
  3. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/​12, BGHZ 196, 101 Rn. 9; Urteil vom 21.02.1992 – V ZR 268/​90, BGHZ 117, 260, 262; zuvor bereits: BGH, Urteil vom 10.10.1985 – VII ZR 292/​84, BGHZ 96, 124, 127 f.; Urteil vom 28.02.1980 – VII ZR 183/​79, BGHZ 76, 179, 181 ff.; Urteil vom 15.06.1983 – VIII ZR 131/​82, BGHZ 88, 11, 14 f.[]
  4. BGH, Urteil vom 31.10.1986 – V ZR 140/​85, NJW 1987, 771, 772[]
  5. so aber Escher-Wein­gart, Nut­zungs­aus­fall als Scha­den und sein Ersatz, S.19 m.w.N.[]
  6. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/​86, BGHZ 98, 212, 220[]
  7. BGH, Urteil vom 10.10.1985 – VII ZR 292/​84, BGHZ 96, 124[]
  8. so auch Wür­thwein, Scha­dens­er­satz für Ver­lust der Nut­zungs­mög­lich­keit einer Sache oder für ent­gan­ge­ne Gebrauchs­vor­tei­le? S. 460[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/​12, BGHZ 196, 101 Rn. 10; Urteil vom 10.06.2008 – VI ZR 248/​07, NJW-RR 2008, 1198, 1199[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1985 – VII ZR 292/​84, aaO, S. 128[]
  11. BGH, Urteil vom 21.02.1992 – V ZR 268/​90, BGHZ 117, 260, 262; Urteil vom 31.10.1986 – V ZR 140/​85, NJW 1987, 771, 772[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/​86, aaO, S. 224[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/​12, aaO, Rn. 15, 19 m.w.N.[]
  14. anders OLG Stutt­gart, Urteil vom 08.07.2013 – 5 U 7/​13 S. 17 unter Hin­weis auf BGH, Urteil vom 14.05.1976 – V ZR 157/​74, BGHZ 66, 277, 281, 282[]
  15. vgl. BGH, Urtei­le vom 02.12 1966 – VI ZR 72/​65, NJW 1967, 552, 553; und vom 05.02.2013 – VI ZR 290/​11, NJW 2013, 1149 Rn. 25 ff.; ande­rer­seits BGH, Urteil vom 17.03.1970 – VI ZR 108/​68, NJW 1970, 1120, 1121; dazu auch Münch­Komm-BGB/Oet­ker, 6. Aufl., § 249 Rn. 60 ff. und 427 ff., 441 m.w.N. aus der ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/​12, aaO, Rn. 15[]