Nutzungsgestattung – und der Verkauf des Grundstücks

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.

Nutzungsgestattung – und der Verkauf des Grundstücks

Wird ein vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 24 von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach ihrem klaren Wortlaut knüpft die Vorschrift, die gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf gewerblich genutzte Mieträume entsprechend anwendbar ist, tatbestandlich an die Veräußerung des Mietgegenstands an. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Vorschrift ist damit, dass es zu einem Wechsel des Eigentums an den Mieträumen kommt. Die Vorschrift will den Mieter davor schützen, aufgrund einer Änderung der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein aus dem Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter abgeleitetes Besitzrecht zu verlieren. Die ihm durch den Mietvertrag von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung der berechtigte Besitz soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Um diesen Zweck zu erreichen, sieht die Vorschrift als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vor, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter ein neues Mietverhältnis entsteht, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat1.

Grundsätzlich ergibt sich der Vertragsgegenstand, gegebenenfalls im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB), aus dem Mietvertrag oder aus sonstigen Vereinbarungen der Parteien2. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich zwar das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume grundsätzlich auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses3. Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung sind jedoch Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nur mitbenutzen darf, nicht mitvermietet4.

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Allein die Möglichkeit des Mieters, eine später veräußerte Grundstücksfläche im Rahmen des vertragsgemäßen Mietgebrauchs mitbenutzen zu dürfen, genügt für die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedoch nicht. Neben der Veräußerung der Mietsache setzt die Vorschrift voraus, dass diese dem Mieter zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits zum Gebrauch überlassen war. Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ist es, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet deshalb den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mieterschutz5. Eine Gebrauchsüberlassung wiederum ist mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit)Gebrauch. Sie erfordert, wenn wie hier bei der Raummiete der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, die vom Vermieter vorzunehmende Verschaffung des ungestörten (Mit)Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache, insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann6.

Die Mieterin erhält durch die Gestattung einer Nutzung des benachbarten Grundstücks zur Anlieferung (hier: für den gemieteten Getränkemarkt) keinen (Mit)Besitz an dieser Fläche. Ihr war diese Fläche daher weder ganz noch teilweise überlassen iSv § 566 Abs. 1 BGB.

Das vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main gegen den Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB gefundene Ergebnis, wonach die Erwerberin des für die Anlieferung mitgenutzten Nachbargrundstücks durch den Erwerb dieses Grundstücks neben der Erwerberin des Mietgrundstücks in den bestehenden Mietvertrag über die auf dem Mietgrundstück befindlichen Räume eingetreten ist, weil die Gestattung der Anlieferung auf dem von ihr erworbenen Grundstück zu den Hauptleistungspflichten der Vermieterin nach § 535 Abs. 1 BGB gehöre7, lässt sich auch nicht durch den Schutzzweck des § 566 Abs. 1 BGB begründen.

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Der in § 566 Abs. 1 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grundstück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung der berechtigte Besitz soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Hierfür enthält § 566 Abs. 1 BGB eine ausdrücklich auf die Veräußerung des vermieteten Grundstücks oder Grundstücksteil beschränkte Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen. Sie legt dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und pflichten auf diesen übergehen lässt. Als Ausnahmevorschrift ist sie daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert8.

Abgesehen davon, dass das Oberlandesgericht mit der von ihm vertretenen Auslegung der Vorschrift in unzulässiger Weise von den Rechtsfolgen des § 566 Abs. 1 BGB auf ein Bedürfnis zur Erweiterung der Tatbestandsvoraussetzungen schließen will, gebietet der Mieterschutz im vorliegenden Fall auch keine erweiternde Auslegung der Vorschrift. Mit dem Erwerb des zur Anlieferung mitgenutzten Grundstücks durch die Erwerberin wurde das Besitzrecht der Mieterin an den von ihr gemieteten Geschäftsund Lagerflächen, die sich ausschließlich auf dem benachbarten Grundstück befinden, nicht beeinträchtigt. Insoweit waren die Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Mietvertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf die Erwerberin des Nachbargrundstücks, auf dem sich der Getränkemarkt befand, übergegangen. Ein Besitzverlust durch den Eigentumswechsel an den Mieträumen, vor dem § 566 Abs. 1 BGB den Mieter schützen will, drohte der Mieterin demnach nicht.

Durch den Verkauf des zur Anlieferung mitgenutzten Grundstücks verschlechterte sich die Rechtsstellung der Mieterin auch nicht, soweit es die Nutzung des Anlieferungsbereichs betrifft. Nimmt man mit dem Oberlandesgericht an, der Mieterin habe gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gegenüber der ursprünglichen Vermieterin ein Anspruch auf Mitbenutzung der Anlieferfläche zugestanden, ohne dass dadurch die Anlieferungsfläche Mietgegenstand geworden wäre, wäre ihr dieser Anspruch nach der Veräußerung der Grundstücke gemäß § 566 Abs. 1 BGB auch gegenüber der Erwerberin des Getränkemarkt-Grundstücks erhalten geblieben. Denn die Verpflichtung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zählt zu den Pflichten, die nach § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber übergehen9. Der Erwerb des zur Anlieferung mitgenutzten Grundstücks erhöhte lediglich die Gefahr, dass die Mieterin den auf diesem Grundstück gelegenen Anlieferungsbereich möglicherweise nicht mehr hätte nutzen können, weil dieser nicht mehr im Eigentum ihrer neuen Vermieterin stand. Ob die Vermieterin die vom Oberlandesgericht angenommene Verpflichtung zur Gewährung des Mitgebrauchs an der Anlieferungsfläche als Eigentümerin dieses Grundstücks selbst erfüllen konnte oder ob sie nach der Veräußerung des Grundstücks hierfür auf eine Vereinbarung mit dem anderen Erwerber angewiesen war, ist jedoch für die Rechtsstellung der Mieterin unerheblich. Hätte die ursprüngliche Vermieterin etwa durch bauliche Veränderungen auf dem zur Anlieferung mitgenutzten Grundstück den vom Oberlandesgericht angenommenen Anspruch der Mieterin auf eine Mitbenutzung des Anlieferungsbereichs beeinträchtigt, wäre die Mieterin auf ihre mietrechtlichen Gewährleistungsrechte angewiesen gewesen. Diese Rechte hätten der Mieterin aber auch zugestanden, wenn die Erwerberin des Getränkemarkt-Grundstücks nach der Veräußerung des zur Anlieferung mitgenutzten Grundstücks an die Erwerberin nicht mehr in der Lage gewesen wäre, der Mieterin die Mitbenutzung des Anlieferungsbereichs zu ermöglichen. § 566 BGB bezweckt zwar grundsätzlich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch einen Verkauf des Mietobjekts vorbeugen. Auch aus den Ausführungen des Oberlandesgerichts zur Entstehungsgeschichte der Vorschrift lässt sich aber nicht auf den Willen des historischen Gesetzgebers schließen, den Mieter schlechthin vor jedem erdenklichen Nachteil zu schützen, der sich für ihn durch die Veräußerung des Mietobjekts ergibt10.

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Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main11 dürfen bei der Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB nicht nur ausschließlich die Interessen des Mieters in den Blick genommen werden12. Die Vorschrift dient insbesondere auch dem Interessenausgleich zwischen dem Mieter, dem sein vertragliches Besitzrecht auch nach der Veräußerung des Mietgegenstands erhalten bleiben soll, und den Belangen des Erwerbers, der aufgrund der Regelung des § 566 Abs. 1 BGB mit dem Eigentumserwerb die Pflichten aus einem Mietvertrag übernehmen muss, an dessen Abschluss er nicht beteiligt war und auf dessen inhaltliche Ausgestaltung er keinen Einfluss nehmen konnte. Die verfassungsrechtlich geschützte Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum nach seiner freien Entscheidung zu nutzen, darf daher bei der Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB nur soweit eingeschränkt werden, wie der Schutz des Mieters dies tatsächlich erfordert13.

Diesen Gesichtspunkt hat das Oberlandesgericht bei seinen Auslegungserwägungen ebenfalls nicht berücksichtigt. Nach der in der angegriffenen Entscheidung vertretenen Rechtsauffassung wäre die Erwerberin durch den Erwerb des zur Anlieferung mitgenutzten Grundstücks gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben der Erwerberin des Getränkemarkt-Grundstücks in den bestehenden Mietvertrag über die auf den Flurstücken 9/18 und 9/19 gelegenen Räume eingetreten. Die beiden Beklagten wären damit als Vermietergemeinschaft Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB hinsichtlich der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Vermieterpflichten. Die Kläger als Mieterin hätte somit sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag, so auch die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche, allein gegen die Erwerberin geltend machen können, obwohl diese weder Eigentümerin der Grundstücke geworden ist, auf denen sich die vermieteten Räumlichkeiten befanden, noch am Abschluss des Mietvertrags beteiligt war. Zwar hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach die Möglichkeit bejaht, dass die Veräußerung eines vermieteten Grundstücks an verschiedene Erwerber zum Eintritt eines weiteren Vermieters in ein bestehendes Mietverhältnis führen kann14. Die diesen Entscheidungen zugrundeliegenden Sachverhalte unterscheiden sich jedoch in einem entscheidenden Punkt von dem vorliegenden Fall. Der Beschluss vom 26.04.2012 betraf einen Sachverhalt, in dem ein vermietetes Grundstück geteilt und die Grundstücksteile danach vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter war, an verschiedene Erwerber veräußert wurde. Dem Urteil vom 28.09.2005 lag ein Fall zugrunde, in dem bei einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Garage der Eigentümer, der zugleich Vermieter war, die Wohnung und die Garage an verschiedene Erwerber veräußerte. In beiden Entscheidungen sah der Bundesgerichtshof den ausschlaggebenden Gesichtspunkt für die Annahme einer gemeinsamen Vermieterstellung der Erwerber der Grundstücksteilflächen darin, dass der Grundsatz der Unteilbarkeit des Mietverhältnisses es verbiete, den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen Mietvertrag in mehrere Mietverhältnisse aufzuspalten. Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Die erworbene zur Anlieferung genutzte Grundstücksfläche war nicht Mietgegenstand, so dass es durch die Veräußerung der Grundstücke nicht zur Aufspaltung eines einheitlichen Mietverhältnisses kam. Die genannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann daher auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden.

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Die vom Oberlandesgericht vertretene Rechtsauffassung hätte darüber hinaus zur Folge, dass die Mieterin ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch die Mietzahlungen nicht mehr mit schuldbefreiender Wirkung an Erwerberin des Getränkemarkt-Grundstücks hätte leisten können. Als gemeinsame Vermieter wären die beiden Grundstückseigentümer hinsichtlich des Anspruchs auf Mietzahlung Mitgläubiger gemäß § 432 BGB15.

Mietzahlungen, die die Mieterin nach dem Grundstückserwerb allein an die Eigentümerin des Getränkemarkt-Grundstücks erbracht hat, hätten für die Mieterin nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB keine schuldbefreiende Wirkung gehabt16.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18

  1. BGH, Urteile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10; und vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN[]
  2. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 14. Aufl. § 535 BGB Rn. 21[]
  3. vgl. BGH Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/06 NJW 2007, 146, 147 mwN[]
  4. KG NZM 2013, 579; Guhling/Günter/Menn Gewerberaummiete 2. Aufl. § 535 BGB Rn. 57[]
  5. vgl. BGH Urteil vom 05.04.2016 – VIII ZR 31/15 NJW-RR 2016, 982 Rn. 6 mwN[]
  6. vgl. BGH Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 NJW-RR 2016, 784 Rn. 22 mwN[]
  7. OLG Frankfurt, Urteil vom 11.05.2018 – 2 U 25/16[]
  8. BGH, Urteil vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15, NJW 2017, 254 Rn. 24; vgl. auch BGH Urteil vom 22.05.1989 – VIII ZR 192/88, NJW 1989, 2053 und BGHZ 141, 239, 247 = NJW 1999, 2177, 2178 mwN[]
  9. Guhling/Günter/Burbulla Gewerberaummiete 2. Aufl. § 566 BGB Rn. 66[]
  10. vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 6 ff.; vgl. auch BGH Urteile vom 19.06.2006 – VIII ZR 284/05 NZM 2006, 696, 697 zum Wegfall eines dem Mieter gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zustehenden Leistungsverweigerungsrechts; und vom 03.12 2003 – VIII ZR 168/03 NZM 2004, 188, 189 zum Verlust einer Aufrechnungsmöglichkeit[]
  11. OLG Frankfurt, a.a.O.[]
  12. vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 8[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2016 XII ZR 9/15 NJW 2017, 254 Rn. 25[]
  14. BGH Beschluss vom 26.04.2012 – V ZR 276/11 WuM 2012, 314; und Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 NJW 2005, 3781[]
  15. vgl. Bub/Treier/Emmerich Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 5. Aufl. Kap. II Rn. 526 f.; vgl. auch BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781, 3782[]
  16. vgl. Palandt/Grüneberg BGB 78. Aufl. § 432 Rn. 8[]
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