Nut­zungs­ge­stat­tung – und der Ver­kauf des Grund­stücks

Ist dem Mie­ter gestat­tet, ein im Eigen­tum des Ver­mie­ters ste­hen­des wei­te­res Grund­stück zu benut­zen, das nicht Gegen­stand des Miet­ver­trags ist, tritt bei einer spä­te­ren Ver­äu­ße­rung die­ses Grund­stücks der Erwer­ber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Miet­ver­trag ein.

Nut­zungs­ge­stat­tung – und der Ver­kauf des Grund­stücks

Wird ein ver­mie­te­ter Wohn­raum nach der Über­las­sung an den Mie­ter 24 von dem Ver­mie­ter an einen Drit­ten ver­äu­ßert, tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwer­ber anstel­le des Ver­mie­ters in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein. Nach ihrem kla­ren Wort­laut knüpft die Vor­schrift, die gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf gewerb­lich genutz­te Mieträu­me ent­spre­chend anwend­bar ist, tat­be­stand­lich an die Ver­äu­ße­rung des Miet­ge­gen­stands an. Vor­aus­set­zung für die Anwend­bar­keit der Vor­schrift ist damit, dass es zu einem Wech­sel des Eigen­tums an den Mieträu­men kommt. Die Vor­schrift will den Mie­ter davor schüt­zen, auf­grund einer Ände­rung der ding­li­chen Berech­ti­gung an dem Miet­ge­gen­stand sein aus dem Miet­ver­trag gegen­über dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter abge­lei­te­tes Besitz­recht zu ver­lie­ren. Die ihm durch den Miet­ver­trag von sei­nem Ver­trags­part­ner ein­ge­räum­te Rechts­stel­lung der berech­tig­te Besitz soll ihm auch gegen­über einem spä­te­ren Erwer­ber des Grund­stücks erhal­ten blei­ben. Um die­sen Zweck zu errei­chen, sieht die Vor­schrift als Rechts­fol­ge des Eigen­tums­über­gangs vor, dass zwi­schen dem Erwer­ber des Grund­stücks und dem Mie­ter ein neu­es Miet­ver­hält­nis ent­steht, aller­dings mit dem glei­chen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Ver­äu­ße­rer bestan­den hat 1.

Grund­sätz­lich ergibt sich der Ver­trags­ge­gen­stand, gege­be­nen­falls im Wege der Aus­le­gung (§§ 133, 157 BGB), aus dem Miet­ver­trag oder aus sons­ti­gen Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en 2. Ver­mie­tet der Eigen­tü­mer Woh­nun­gen oder Geschäfts­räu­me in sei­nem Haus, erstreckt sich zwar das Recht des Mie­ters zur Benut­zung der gemie­te­ten Räu­me grund­sätz­lich auch auf das Recht zur Mit­be­nut­zung der Gemein­schafts­flä­chen des Hau­ses 3. Ohne eine ent­spre­chen­de ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung sind jedoch Gemein­schafts­flä­chen, die der Mie­ter nur mit­be­nut­zen darf, nicht mit­ver­mie­tet 4.

Allein die Mög­lich­keit des Mie­ters, eine spä­ter ver­äu­ßer­te Grund­stücks­flä­che im Rah­men des ver­trags­ge­mä­ßen Miet­ge­brauchs mit­be­nut­zen zu dür­fen, genügt für die Anwen­dung des § 566 Abs. 1 BGB jedoch nicht. Neben der Ver­äu­ße­rung der Miet­sa­che setzt die Vor­schrift vor­aus, dass die­se dem Mie­ter zum Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung bereits zum Gebrauch über­las­sen war. Erst die zum Erwerbs­zeit­punkt vom Besitz eines Mie­ters aus­ge­hen­de Publi­zi­täts­wir­kung ist es, die einem Erwer­ber ermög­licht, bereits aus der Besitz­la­ge abzu­le­sen, in wel­che Miet­ver­hält­nis­se er ein­tre­ten muss. Die tat­säch­lich aus­ge­üb­te Sach­herr­schaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB gere­gel­ten Besitz­über­las­sungs­er­for­der­nis ihren Aus­druck gefun­den hat, bil­det des­halb den Anknüp­fungs­punkt für den mit die­ser Vor­schrift bezweck­ten Mie­ter­schutz 5. Eine Gebrauchs­über­las­sung wie­der­um ist mehr als die Gestat­tung oder Dul­dung eines (Mit)Gebrauchs oder die blo­ße Ein­räu­mung der Mög­lich­keit zum (Mit)Gebrauch. Sie erfor­dert, wenn wie hier bei der Raum­mie­te der Gebrauch der Miet­sa­che not­wen­dig deren Besitz vor­aus­setzt, die vom Ver­mie­ter vor­zu­neh­men­de Ver­schaf­fung des unge­stör­ten (Mit)Besitzes an den Mie­ter, damit die­ser die Miet­sa­che, ins­be­son­de­re auch unter Aus­schluss des Ver­mie­ters, benut­zen kann 6.

Die Mie­te­rin erhält durch die Gestat­tung einer Nut­zung des benach­bar­ten Grund­stücks zur Anlie­fe­rung (hier: für den gemie­te­ten Geträn­ke­markt) kei­nen (Mit)Besitz an die­ser Flä­che. Ihr war die­se Flä­che daher weder ganz noch teil­wei­se über­las­sen iSv § 566 Abs. 1 BGB.

Das vom Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main gegen den Wort­laut des § 566 Abs. 1 BGB gefun­de­ne Ergeb­nis, wonach die Erwer­be­rin des für die Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Nach­bar­grund­stücks durch den Erwerb die­ses Grund­stücks neben der Erwer­be­rin des Miet­grund­stücks in den bestehen­den Miet­ver­trag über die auf dem Miet­grund­stück befind­li­chen Räu­me ein­ge­tre­ten ist, weil die Gestat­tung der Anlie­fe­rung auf dem von ihr erwor­be­nen Grund­stück zu den Haupt­leis­tungs­pflich­ten der Ver­mie­te­rin nach § 535 Abs. 1 BGB gehö­re 7, lässt sich auch nicht durch den Schutz­zweck des § 566 Abs. 1 BGB begrün­den.

Der in § 566 Abs. 1 BGB gere­gel­te Ein­tritt des Erwer­bers in ein bestehen­des Miet­ver­hält­nis dient dem Schutz des Mie­ters, dem eine Woh­nung, ein Grund­stück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerb­lich genutz­te Räu­me (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf­grund eines wirk­sa­men Miet­ver­trags über­las­sen wor­den sind. Die ihm dadurch von sei­nem Ver­trags­part­ner ein­ge­räum­te Rechts­stel­lung der berech­tig­te Besitz soll ihm auch gegen­über einem spä­te­ren Erwer­ber des Grund­stücks erhal­ten blei­ben. Hier­für ent­hält § 566 Abs. 1 BGB eine aus­drück­lich auf die Ver­äu­ße­rung des ver­mie­te­ten Grund­stücks oder Grund­stücks­teil beschränk­te Durch­bre­chung des schuld­recht­li­chen Grund­sat­zes, wonach Rech­te und Pflich­ten nur zwi­schen den am Schuld­ver­hält­nis betei­lig­ten Per­so­nen ent­ste­hen. Sie legt dem Miet­ver­hält­nis für den Fall der Ver­äu­ße­rung des Miet­grund­stücks eine gleich­sam ding­li­che Wir­kung bei, indem sie mit dem Über­gang des Eigen­tums am ver­mie­te­ten Grund­stück auf den Erwer­ber auch die Ver­mie­ter­rech­te und pflich­ten auf die­sen über­ge­hen lässt. Als Aus­nah­me­vor­schrift ist sie daher eng aus­zu­le­gen und nur anzu­wen­den, soweit der mit ihr bezweck­te Mie­ter­schutz dies erfor­dert 8.

Abge­se­hen davon, dass das Ober­lan­des­ge­richt mit der von ihm ver­tre­te­nen Aus­le­gung der Vor­schrift in unzu­läs­si­ger Wei­se von den Rechts­fol­gen des § 566 Abs. 1 BGB auf ein Bedürf­nis zur Erwei­te­rung der Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen schlie­ßen will, gebie­tet der Mie­ter­schutz im vor­lie­gen­den Fall auch kei­ne erwei­tern­de Aus­le­gung der Vor­schrift. Mit dem Erwerb des zur Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Grund­stücks durch die Erwer­be­rin wur­de das Besitz­recht der Mie­te­rin an den von ihr gemie­te­ten Geschäfts­und Lager­flä­chen, die sich aus­schließ­lich auf dem benach­bar­ten Grund­stück befin­den, nicht beein­träch­tigt. Inso­weit waren die Rech­te und Pflich­ten aus dem ursprüng­li­chen Miet­ver­trag gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf die Erwer­be­rin des Nach­bar­grund­stücks, auf dem sich der Geträn­ke­markt befand, über­ge­gan­gen. Ein Besitz­ver­lust durch den Eigen­tums­wech­sel an den Mieträu­men, vor dem § 566 Abs. 1 BGB den Mie­ter schüt­zen will, droh­te der Mie­te­rin dem­nach nicht.

Durch den Ver­kauf des zur Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Grund­stücks ver­schlech­ter­te sich die Rechts­stel­lung der Mie­te­rin auch nicht, soweit es die Nut­zung des Anlie­fe­rungs­be­reichs betrifft. Nimmt man mit dem Ober­lan­des­ge­richt an, der Mie­te­rin habe gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen­über der ursprüng­li­chen Ver­mie­te­rin ein Anspruch auf Mit­be­nut­zung der Anlie­fer­flä­che zuge­stan­den, ohne dass dadurch die Anlie­fe­rungs­flä­che Miet­ge­gen­stand gewor­den wäre, wäre ihr die­ser Anspruch nach der Ver­äu­ße­rung der Grund­stü­cke gemäß § 566 Abs. 1 BGB auch gegen­über der Erwer­be­rin des Geträn­ke­markt-Grund­stücks erhal­ten geblie­ben. Denn die Ver­pflich­tung zur Gewäh­rung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zählt zu den Pflich­ten, die nach § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwer­ber über­ge­hen 9. Der Erwerb des zur Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Grund­stücks erhöh­te ledig­lich die Gefahr, dass die Mie­te­rin den auf die­sem Grund­stück gele­ge­nen Anlie­fe­rungs­be­reich mög­li­cher­wei­se nicht mehr hät­te nut­zen kön­nen, weil die­ser nicht mehr im Eigen­tum ihrer neu­en Ver­mie­te­rin stand. Ob die Ver­mie­te­rin die vom Ober­lan­des­ge­richt ange­nom­me­ne Ver­pflich­tung zur Gewäh­rung des Mit­ge­brauchs an der Anlie­fe­rungs­flä­che als Eigen­tü­me­rin die­ses Grund­stücks selbst erfül­len konn­te oder ob sie nach der Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks hier­für auf eine Ver­ein­ba­rung mit dem ande­ren Erwer­ber ange­wie­sen war, ist jedoch für die Rechts­stel­lung der Mie­te­rin uner­heb­lich. Hät­te die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin etwa durch bau­li­che Ver­än­de­run­gen auf dem zur Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Grund­stück den vom Ober­lan­des­ge­richt ange­nom­me­nen Anspruch der Mie­te­rin auf eine Mit­be­nut­zung des Anlie­fe­rungs­be­reichs beein­träch­tigt, wäre die Mie­te­rin auf ihre miet­recht­li­chen Gewähr­leis­tungs­rech­te ange­wie­sen gewe­sen. Die­se Rech­te hät­ten der Mie­te­rin aber auch zuge­stan­den, wenn die Erwer­be­rin des Geträn­ke­markt-Grund­stücks nach der Ver­äu­ße­rung des zur Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Grund­stücks an die Erwer­be­rin nicht mehr in der Lage gewe­sen wäre, der Mie­te­rin die Mit­be­nut­zung des Anlie­fe­rungs­be­reichs zu ermög­li­chen. § 566 BGB bezweckt zwar grund­sätz­lich den Schutz des Mie­ters und soll des­sen Schlech­ter­stel­lung durch einen Ver­kauf des Miet­ob­jekts vor­beu­gen. Auch aus den Aus­füh­run­gen des Ober­lan­des­ge­richts zur Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Vor­schrift lässt sich aber nicht auf den Wil­len des his­to­ri­schen Gesetz­ge­bers schlie­ßen, den Mie­ter schlecht­hin vor jedem erdenk­li­chen Nach­teil zu schüt­zen, der sich für ihn durch die Ver­äu­ße­rung des Miet­ob­jekts ergibt 10.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt am Main 11 dür­fen bei der Aus­le­gung des § 566 Abs. 1 BGB nicht nur aus­schließ­lich die Inter­es­sen des Mie­ters in den Blick genom­men wer­den 12. Die Vor­schrift dient ins­be­son­de­re auch dem Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen dem Mie­ter, dem sein ver­trag­li­ches Besitz­recht auch nach der Ver­äu­ße­rung des Miet­ge­gen­stands erhal­ten blei­ben soll, und den Belan­gen des Erwer­bers, der auf­grund der Rege­lung des § 566 Abs. 1 BGB mit dem Eigen­tums­er­werb die Pflich­ten aus einem Miet­ver­trag über­neh­men muss, an des­sen Abschluss er nicht betei­ligt war und auf des­sen inhalt­li­che Aus­ge­stal­tung er kei­nen Ein­fluss neh­men konn­te. Die ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­te Frei­heit des Eigen­tü­mers, sein Eigen­tum nach sei­ner frei­en Ent­schei­dung zu nut­zen, darf daher bei der Aus­le­gung des § 566 Abs. 1 BGB nur soweit ein­ge­schränkt wer­den, wie der Schutz des Mie­ters dies tat­säch­lich erfor­dert 13.

Die­sen Gesichts­punkt hat das Ober­lan­des­ge­richt bei sei­nen Aus­le­gungs­er­wä­gun­gen eben­falls nicht berück­sich­tigt. Nach der in der ange­grif­fe­nen Ent­schei­dung ver­tre­te­nen Rechts­auf­fas­sung wäre die Erwer­be­rin durch den Erwerb des zur Anlie­fe­rung mit­ge­nutz­ten Grund­stücks gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben der Erwer­be­rin des Geträn­ke­markt-Grund­stücks in den bestehen­den Miet­ver­trag über die auf den Flur­stü­cken 9/​18 und 9/​19 gele­ge­nen Räu­me ein­ge­tre­ten. Die bei­den Beklag­ten wären damit als Ver­mie­ter­ge­mein­schaft Gesamt­schuld­ner gemäß § 421 BGB hin­sicht­lich der sich aus dem Miet­ver­trag erge­ben­den Ver­mie­ter­pflich­ten. Die Klä­ger als Mie­te­rin hät­te somit sämt­li­che Ansprü­che aus dem Miet­ver­trag, so auch die miet­recht­li­chen Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che, allein gegen die Erwer­be­rin gel­tend machen kön­nen, obwohl die­se weder Eigen­tü­me­rin der Grund­stü­cke gewor­den ist, auf denen sich die ver­mie­te­ten Räum­lich­kei­ten befan­den, noch am Abschluss des Miet­ver­trags betei­ligt war. Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits mehr­fach die Mög­lich­keit bejaht, dass die Ver­äu­ße­rung eines ver­mie­te­ten Grund­stücks an ver­schie­de­ne Erwer­ber zum Ein­tritt eines wei­te­ren Ver­mie­ters in ein bestehen­des Miet­ver­hält­nis füh­ren kann 14. Die die­sen Ent­schei­dun­gen zugrun­de­lie­gen­den Sach­ver­hal­te unter­schei­den sich jedoch in einem ent­schei­den­den Punkt von dem vor­lie­gen­den Fall. Der Beschluss vom 26.04.2012 betraf einen Sach­ver­halt, in dem ein ver­mie­te­tes Grund­stück geteilt und die Grund­stücks­tei­le danach vom Eigen­tü­mer, der zugleich der Ver­mie­ter war, an ver­schie­de­ne Erwer­ber ver­äu­ßert wur­de. Dem Urteil vom 28.09.2005 lag ein Fall zugrun­de, in dem bei einem ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis über eine Woh­nung mit Gara­ge der Eigen­tü­mer, der zugleich Ver­mie­ter war, die Woh­nung und die Gara­ge an ver­schie­de­ne Erwer­ber ver­äu­ßer­te. In bei­den Ent­schei­dun­gen sah der Bun­des­ge­richts­hof den aus­schlag­ge­ben­den Gesichts­punkt für die Annah­me einer gemein­sa­men Ver­mie­ter­stel­lung der Erwer­ber der Grund­stücks­teil­flä­chen dar­in, dass der Grund­satz der Unteil­bar­keit des Miet­ver­hält­nis­ses es ver­bie­te, den über ein ein­heit­li­ches Miet­ob­jekt geschlos­se­nen Miet­ver­trag in meh­re­re Miet­ver­hält­nis­se auf­zu­spal­ten. Im vor­lie­gen­den Fall lie­gen die Din­ge jedoch anders. Die erwor­be­ne zur Anlie­fe­rung genutz­te Grund­stücks­flä­che war nicht Miet­ge­gen­stand, so dass es durch die Ver­äu­ße­rung der Grund­stü­cke nicht zur Auf­spal­tung eines ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis­ses kam. Die genann­te Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann daher auf den vor­lie­gen­den Fall nicht über­tra­gen wer­den.

Die vom Ober­lan­des­ge­richt ver­tre­te­ne Rechts­auf­fas­sung hät­te dar­über hin­aus zur Fol­ge, dass die Mie­te­rin ab dem Zeit­punkt der Ein­tra­gung der Erwer­be­rin in das Grund­buch die Miet­zah­lun­gen nicht mehr mit schuld­be­frei­en­der Wir­kung an Erwer­be­rin des Geträn­ke­markt-Grund­stücks hät­te leis­ten kön­nen. Als gemein­sa­me Ver­mie­ter wären die bei­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hin­sicht­lich des Anspruchs auf Miet­zah­lung Mit­gläu­bi­ger gemäß § 432 BGB 15.

Miet­zah­lun­gen, die die Mie­te­rin nach dem Grund­stücks­er­werb allein an die Eigen­tü­me­rin des Geträn­ke­markt-Grund­stücks erbracht hat, hät­ten für die Mie­te­rin nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB kei­ne schuld­be­frei­en­de Wir­kung gehabt 16.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Sep­tem­ber 2019 – XII ZR 52/​18

  1. BGH, Urtei­le BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10; und vom 25.07.2012 – XII ZR 22/​11 NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN[]
  2. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid Miet­recht 14. Aufl. § 535 BGB Rn. 21[]
  3. vgl. BGH Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/​06 NJW 2007, 146, 147 mwN[]
  4. KG NZM 2013, 579; Guhling/​Günter/​Menn Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 535 BGB Rn. 57[]
  5. vgl. BGH Urteil vom 05.04.2016 – VIII ZR 31/​15 NJW-RR 2016, 982 Rn. 6 mwN[]
  6. vgl. BGH Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/​14 NJW-RR 2016, 784 Rn. 22 mwN[]
  7. OLG Frank­furt, Urteil vom 11.05.2018 – 2 U 25/​16[]
  8. BGH, Urteil vom 12.10.2016 – XII ZR 9/​15, NJW 2017, 254 Rn. 24; vgl. auch BGH Urteil vom 22.05.1989 – VIII ZR 192/​88, NJW 1989, 2053 und BGHZ 141, 239, 247 = NJW 1999, 2177, 2178 mwN[]
  9. Guhling/​Günter/​Burbulla Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 566 BGB Rn. 66[]
  10. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 6 ff.; vgl. auch BGH Urtei­le vom 19.06.2006 – VIII ZR 284/​05 NZM 2006, 696, 697 zum Weg­fall eines dem Mie­ter gegen­über dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter zuste­hen­den Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­rechts; und vom 03.12 2003 – VIII ZR 168/​03 NZM 2004, 188, 189 zum Ver­lust einer Auf­rech­nungs­mög­lich­keit[]
  11. OLG Frank­furt, a.a.O.[]
  12. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 8[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2016 XII ZR 9/​15 NJW 2017, 254 Rn. 25[]
  14. BGH Beschluss vom 26.04.2012 – V ZR 276/​11 WuM 2012, 314; und Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/​03 NJW 2005, 3781[]
  15. vgl. Bub/​Treier/​Emmerich Hand­buch der Geschäfts­und Wohn­raum­mie­te 5. Aufl. Kap. II Rn. 526 f.; vgl. auch BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/​03, NJW 2005, 3781, 3782[]
  16. vgl. Palandt/​Grüneberg BGB 78. Aufl. § 432 Rn. 8[]